Социальные точки роста
Власти и девелоперы постепенно приходят к компромиссу в части возведения школ, садов, больниц и других общественно-значимых зданий. «Строительный Еженедельник» рассказывает о самых важных для Петербурга объектах социальной инфраструктуры, появившихся за последние несколько лет.
Здравоохранение
В 2016 году Комитет по строительству Петербурга ввел в эксплуатацию новую инфекционную больницу, построенную в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитанную на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв. м. Лаборатории оснащены инновационным медицинским оборудованием и современной техникой. Это крупнейший на Северо-Западе больничный комплекс, способный принять пациентов с любыми инфекционными болезнями, в том числе и особо опасными.
«Проектировщики разработали оригинальную архитектурную концепцию больничного комплекса: все корпуса больницы симметричны относительно продольной оси участка. Сами корпуса имеют плавные изгибы, элементы зданий подчеркнуты бело-бежевой отделкой фасадов, логически завершенных витражными конструкциями, так что все корпуса выглядят как единое целое», – комментирует председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов.
Городская больница №40 в Сестрорецке – первый объект здравоохранения, реализованный по схеме государственно-частного партнерства. Его стоимость – 7 млрд рублей. Корпуса должны ввести в эксплуатацию 30 июня 2018 года. Конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы №40 Комитет по инвестициям Петербурга объявил в середине июля 2015 года. На участке площадью 2,1 га на ул. Борисова построен больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м.
Онкологическая больница в поселке Песочный, на 513 коек, построена в 2011 году. Возведение стационара началось еще в 1988 году. Но из-за недостатка финансирования стройку заморозили. Работы возобновились в 2001 году. В 2008-м была сдана первая очередь – стационар смог принимать около 100 пациентов. Все помещения больницы выполнены из специальных материалов, которые препятствуют накоплению радиоизотопного излучения внутри здания. Это защищает от прямого воздействия радиоактивных веществ не только медицинский персонал и посетителей больницы, но и прилегающую к больнице территорию. В новом корпусе оборудовано 3 палатных блока, 13 операционных различного назначения, ангиографическая операционная, диагностическое и реанимационное отделения, а также отделения химиотерапии, онкоурологии, колопроктологии, химиотерапии, нейрохирургии и интенсивной терапии. К одному из палатных блоков примыкает двухэтажное здание конференц-зала на 490 мест.
Среди наиболее важных для Петербурга объектов нельзя не упомянуть Детскую больницу им. К. А. Раухфуса, реконструкция которой велась с 2007 по 2010 годы. В итоге площадь здания увеличилась в два раза, до 28,6 тыс. кв. м. Больничный комплекс состоит из 7 корпусов и образует собой замкнутый квартал с внутренним двором. При реконструкции весь комплекс зданий был выдержан в едином стиле, включая расположенную во дворе новую кислородную станцию, обеспечивающую кислородом всю больницу. Также реставраторами был полностью восстановлен парадный вход в клинику.
Кроме того, в 2010 году завершены работы по реконструкции ГУЗ «Детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны». Санаторий представляет собой сложное многофункциональное, многомодульное учреждение, где решаются проблемы не только физического здоровья, но душевного и социального благополучия ребенка.
В 2010 для размещения детского хосписа было реконструировано здание на улице Бабушкина, из бюджета города на реконструкцию объекта и приобретение оборудования было выделено около 300 млн рублей.
В настоящее время продолжается реконструкция Мариинской больницы. В результате, четыре отдельно стоящих исторических здания на Литейном проспекте соединят переходами, также будет построен новый хирургический корпус с 15 операционными и первой в городе радиоизотопной лабораторией. По информации Комитета по строительству Петербурга, после реконструкции площадь больницы увеличится почти на 50% (сейчас она составляет около 40 тыс. кв. м). Все работы планируется завершить в 2017 году.
Образование
К значимым объектам дошкольного образования в городском Комитете по строительству относят два детских сада на Крестовском острове: на Морском и на Константиновском проспектах; объекты введены в эксплуатацию в 2015 и в 2016 году соответственно. Строительство трехэтажного ДДУ на Морском проспекте началось в 2015 году. Проектировщик (ООО «Строй-эксперт») предложил фасады «под старину» – с рустовкой, полукруглыми аттиками, кованой решеткой на крыше и неяркой цветовой гаммой.
Детский сад Академической гимназии №56 «Золотой ключик» на Константиновском проспекте представляет собой трехэтажное здание общей площадью более 3 тыс. кв. м, с бассейном, спортивным залом, соляной пещерой и зимним садом. «Детский сад оформлен в стилистике знаменитой сказки Алексея Толстого «Золотой ключик». Он и правда получился сказочным: для детей созданы уникальные условия – оборудованы просторные помещения для групп и игровые залы, помещения для занятий спортом, бассейн, зимний сад, соляная пещера, медицинский кабинеты и пищеблок, – комментирует Сергей Морозов. – На входе детей встречают сказочные персонажи, а все помещения получили советующие названия – бассейн стал «Озером Тортиллы», пищеблок – «Харчевней «Три пескаря», а игровая зона превратилась в «Поле чудес». Завершающий этап работ выполнил подрядчик ООО «Техмонтаж».
Еще один значимый для Петербурга объект в сфере образования – в Красном Селе. В сентябре 2016 года завершилась комплексная реконструкция здания средней общеобразовательной школы №270 на проспекте Ленина, 88. Пятиэтажное здание общей площадью 13 тыс. кв. м рассчитано на 550 мест. «Открытие школы позволило существенно снизить социальную напряженность в районе, – рассказывает Сергей Морозов. – В ходе реконструкции были возведены новые пристройки – появился корпус с бассейном и корпус со спортивными залами». Школа оборудована системой видеонаблюдения и управления контролем доступа, двумя компьютерными классами, двухуровневой библиотекой, все кабинеты оснащены современным мультимедийным оборудованием. В школе также появились четыре кабинета труда, медиатека с выходом в Интернет, просторная столовая на 280 мест и лингафонный кабинет английского языка. Подрядчиком выступало АО «Балтстрой».
Культура
В 2010 году после строительства и реконструкции в городе открылись сразу три новых театра: Детский музыкальный театр «Зазеркалье» на ул. Рубинштейна, д. 13, летний театр и прилегающий к нему сквер Молодежного театра на Фонтанке и новое здание театра «БУФФ» на проспекте Шаумяна, д. 22, лит. А. «БУФФ» стал единственным театром, построенным в Петербурге за последние 40 лет.
В 2005 году по заказу Комитета по строительства Петербурга начались масштабные работы по восстановлению объектов Пискаревского мемориального кладбища, сооружения которого являются предметом охраны КГИОП. Так, был реконструирован Правый павильон, отреставрированы лестницы на художественно-обособленных участках «Родина-Мать» и «Вечный огонь». Проведена реконструкция художественно-обособленного участка «Коммунистическая площадка» и участка «Захоронение матросов крейсера Киров». Значительная часть работ на Пискаревском кладбище была связана с гидрологией: чисткой и благоустройством прудов, реконструкцией пирса и крепления водоотводного канала.
Спорт
В первом полугодии 2017 года, в рамках подготовки к ЧМ-2018 и Кубку Конфедераций, была завершена реконструкция стадиона «Турбостроитель» на пр. Металлистов, 28. Город получил обновленную спортивную площадку. В ходе реконструкции создано поле с подогревом, автополивом и натуральным спортивным рулонным газоном, площадью почти 9 тыс. кв. м, а также два корпуса с пресс-центром, помещениями для спортсменов, тренерского штаба, медицинского и технического персонала. Построена гостевая трибуна, вмещающая 500 зрителей. На стадионе уже состоялись предматчевые тренировки футболистов-участников Кубка Конфедераций, там же будут тренироваться игроки ЧМ-2018. После спортивных состязаний мирового уровня стадион будет использоваться для тренировок воспитанников специализированной детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва по футболу «Зенит».
В 2011 году был реконструирован в современный водноспортивный комплекс – плавательный бассейн «Ижорец» в Колпино. В здании три бассейна, оборудована современная система водоподготовки, высокотехнологичная лаборатория, тренажерные залы. «Ижорец», открытый в 1985 году, был первым в Колпинском районе крытым бассейном. Помимо внутренних обновлений, в здании заменили железобетонные перекрытия на утепленные, водонепроницаемые сэндвич-панели, нагрузка на крышу и помещения спорткомплекса уменьшилась на 650 т.
Кстати
В последние пять лет значительно повысилась активность застройщиков в возведении соцобъектов. Они возводят социальную инфраструктуру, после чего город выкупает объекты или получает их безвозмездно. Застройщики заинтересованы в развитии «социалки», без нее продать жилье будет сложнее.
Есть и уникальные проекты. «Группа ЛСР» в 2017 году сдала в эксплуатацию нетипичный для России объект – дом сопровождаемого проживания, он был включен в структуру комплексной застройки микрорайона Новая Охта.
«Организация проживания людей с ограниченными возможностями весьма развита в Европе, в частности, в Германии. Дом сопровождаемого проживания в жилом комплексе «Новая Охта» – первый проект подобного типа не только в Петербурге, но и в России, – комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Дом рассчитан на 19 человек с нарушениями развития в возрасте от 25 до 42 лет. Это люди, чьи родители в силу возраста и проблем со здоровьем не могут заботиться о своих взрослых детях-инвалидах. У каждого жителя – своя комната со всеми удобствами и мебелью. Пять комнат расположены на первом этаже, по семь комнат на втором и третьем этажах. Жильцы находятся под чутким присмотром социальных работников, но самостоятельно решают, что им делать и как проводить свое время. В том числе, оставаться жить в доме или нет».
В трехэтажном здании есть все необходимое для людей с особенностями развития: кухня, лифт, общая гостиная, помещение для мытья колясок, прачечная на каждом этаже и прочие удобства. На территории ЖК «Новая Охта» планируется также организовать различные мастерские, досуговые центры и другие объекты для постояльцев дома. Для экстренных случаев в самом жилом комплексе находится квартира сопровождаемого проживания, где круглосуточно находится дежурный. Проект реализован на собственные средства «Группы ЛСР» и передан ГАООРДИ в безвозмездное пользование сроком на 10 лет.
Мнение
Александр Лелин, генеральный директор ООО «Главстрой-СПб»:
– Заботясь о создании комфортной среды проживания в ЖК «Юнтолово», мы синхронизировали темпы возведения жилых объектов и образовательной инфраструктуры. Так, вместе с первыми очередями строительства домов был построен первый детский сад на территории комплекса. Он начнет свою работу осенью этого года.
В высокой стадии строительной готовности находится здание школы на 825 мест.
Дошкольное учреждение было спроектировано по индивидуальному архитектурному проекту. Цветовое решение фасадов построено на контрасте белого фона и ярких прямоугольных и квадратных вставок терракотового и оранжевого оттенков. Общая площадь объекта составляет почти 4 тыс. кв. м. На втором этаже расположены группы для детей старшего дошкольного возраста, на первом – групповые для детей раннего возраста. Особенность детского сада в том, что акцент сделан не только на обучении, но и на спортивной составляющей. В здании два зала для гимнастических и музыкальных занятий, учебный бассейн, помещения для специальных кружков, учебы и развития. Здание оборудовано системой видеонаблюдения и контроля доступа. На прилегающей территории размещены площадки для отдыха с теневыми навесами, спортивные и игровые комплексы.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Больница «Боткина Север» в Полюстрово – крупнейшая инфекционная больница в стране. Наше участие в ее возведении началось в 2007 году, и в 2015 году мы ввели объект в эксплуатацию. Медицинские учреждения – одни из самых сложных в проектировании и реализации. Необходимо учесть большое количество параметров: разделение «чистых» и «грязных» потоков, эпидемиологическую безопасность, сложнейшие инженерные системы, уникальное монтируемое оборудование, которое устанавливается в помещениях больницы. Группа компаний «РосСтройИнвест» успешно спроектировала и построила этот объект, и мы им гордимся. Первые пациенты поступили в больницу весной 2017 года, и сейчас она выходит на полную мощность.
Мы давно занимаемся объектами здравоохранения. У нас есть профессиональная, эффективная команда. Мы работали на строительстве детского восстановительного центра на Чапыгина, сейчас заканчиваем строительство нового лечебного корпуса Мариинской больницы.
По данным комитета по строительству Петербурга, в январе в городе было введено 705 793, 50 кв. м жилья - 29 домов на 13 563 квартир.
Лидером по объему ввода стал Приморский район Петербурга, где было построено 7 домов на 3328 квартир, общей площадью 186 929,70 кв. м. На втором месте – Красносельский район с показателем по вводу 148 899,00 кв. м. На третьем месте стоит Выборгский район, где в январе 2016 года построено 110 120,70 кв. м.
Также по итогам января было введено 67 109,10 кв. м в Московском районе, 50 574 кв. м – в Невском районе, 45 992,90 кв. м – в Петроградском, 44 085,80 кв. м – в Василеостровском районе, 39 903,20 кв. м – в Пушкинском районе и 12 179,10 кв. м – в Красногвардейском районе.
Как рассказали в комитете по строительству, помимо жилищного строительства в январе 2016 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 53 объекта общегражданского назначения. Так, в Приморском районе по адресу Приморский пр., уч. 1, построен детский сад на 220 мест. Введена в эксплуатацию поликлиника для взрослых в Московском районе на ул. Ленсовета, уч. 1, (напротив д. 65 по ул. Ленсовета), (ул. Ленсовета, д. 54, корп. 2, лит. А).
Произведена реконструкция набережной реки Большой Невки и набережной реки Малой Невки в границах от Ушаковского моста до Кантемировского моста. В Адмиралтейском районе была осуществлена реконструкция здания ГУЗ "Поликлиника стоматологическая № 16", по адресу: 4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. А, (4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. Д). В Красногвардейском районе введена в эксплуатацию крупнейшая в России инфекционная больница. Новая инфекционная больница, построена в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитана на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв.м.
- Справка о законченном новым строительством жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном реконструкцией жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь 2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за январь 2016 года
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.