От юбилея к новоселью
Гатчина – центральная площадка празднования 90-летия Ленобласти. По мнению аналитиков рынка недвижимости, мероприятия, приуроченные к юбилею, привлекут внимание к городу и Гатчинскому району. Местные пейзажи вкупе с обновленным благоустройством могут навести гостей праздника на мысль о покупке жилья.
Правда, выбирать его здесь надо тщательно и осторожно: половина реализуемых проектов – долгострои. По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, сегодня в Гатчине и Гатчинском районе реализуется примерно 20 проектов, 10 из которых – с сорванными сроками сдачи. Причина такого тревожного положения дел, по мнению партнера Rusland SP Дмитрия Лехмуса, кроется в сомнительной инвестиционной привлекательности локации: «Спрос на квартиры здесь находится на довольно низком уровне. В основном он формируется либо за счет местных жителей, либо приезжих из других регионов, располагающих ограниченным бюджетом. Проблемы девелоперов с реализацией жилья в Гатчине приводят к предсказуемым переносам сроков сдачи объектов».
Предложений в избытке
Строительством в Гатчине и районе в большинстве своем занимаются не очень крупные застройщики. В городе Коммунар «Олимп-Строй» возводит пятиэтажный «Дом на Железнодорожной», компания «Лидер» – ЖК «Надежный», «47 Трест» – ЖК «Графская слобода», «СНВ» – ЖК «Город Детства». В деревне Малое Верево «СВИТ» ведет проект «Яблоневый цвет», «НСК» – ЖК «Верево-Сити». Также в районе строят жилье «ВикингСтройИнвест» (ЖК «Сяськелово»), «Запстрой» (ЖК «Ново-Антропшино») и «КомфортСтрой» (ЖК «Сиверский»). Объекты обещают сдать в период с 2017 по 2019 годы.
В самой Гатчине работает пять застройщиков: СК «Альянс», «Ленстройтрест», «Желдорипотека», «Нев-Альянс-Строй» и ГК CastorX Capital. Почти все реализуемые проекты соответствуют эконом-классу, исключение – проект города-курорта шведских инвесторов CastorX Capital. Компания заявляла о строительстве около 800 тыс. кв. м жилой недвижимости премиум-класса в составе проекта города-курорта Gatchina Gardens.
«Это будет смарт-поселение, с парками развлечений, гольф-полями, спа-отелями, театрами, бальнеологическими грязе- и водолечебницами, школами и садиками, переход к которым будет происходить без пересечения с автомобильным движением. На данную территорию разработан и утвержден проект планировки», – рассказала о проекте глава Администрации Гатчинского района Елена Любушкина.
Она также добавила, что в целом за прошлый год в Гатчине и районе было введено в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья, в том числе – 93 тыс. кв. м объектов индивидуального жилищного строительства. В этом году в муниципалитете появилось 80 тыс. кв. м жилья, из них 31 тыс. кв. м – ИЖС.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в данной локации может варьироваться от 45 до 87 тыс. рублей, в зависимости от типа и классности объекта. «В городе средняя цена за «квадрат» составляет 70 тыс. рублей, по району – 55 тыс. рублей», – сказала Елена Любушкина.
Например, в сданном ЖК «Малое Верево» от «Дальпитерстроя» за «однушку» нужно будет отдать от 1,4 млн рублей (47 тыс. рублей за кв. м). Открыты продажи в ЖК «Верево-Сити». Цена однокомнатной квартиры в строящемся доме составляет 1,37 млн рублей (около 50 тыс. рублей за кв. м).
Во II квартале этого года была сдана очередь ЖК «Ново-Антропшино». За 1,7 млн рублей здесь можно приобрести 29-метровую студию (55 тыс. рублей за кв. м). В Гатчине достроен ЖК «IQ Гатчина» от «Ленстройтреста», и в продаже еще остались квартиры от застройщика. Проект не бюджетный – стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,2 млн рублей (72 тыс. рублей за кв. м).
Не только дворцы
Среди пригородных зон Петербурга Гатчина значительно проигрывает Всеволожску и Сертолово, не говоря уже о Мурино или Кудрово, констатирует Юлия Семакина. Причина – в большем расстоянии до Петербурга. Доехать до города без пробок, до станции метро «Московская», можно как минимум за 40 минут. «Кратчайший путь по Киевскому шоссе от поселка Дони до Гатчины так и не достроили. По официальным данным, это произойдет не раньше 2018 года», – сообщила Юлия Семакина. Зато от аэропорта город находится недалеко, дорога до «Пулково» займет полчаса. Самый быстрый способ добраться до Гатчины и Верево на общественном транспорте – электричка, которая за 55 минут довезет до Балтийского вокзала.
Но, несмотря на отдаленность от Петербурга, главным магнитом Гатчины, по словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, является сложившаяся инфраструктура. В городе хватает школ, детских садов и поликлиник. Активно развивается и торговля – работают сетевые ритейлеры, а в 2016 году в там открылся первый гипермаркет «О’КЕЙ».
«Здесь есть не только дворцы, но и среднеформатные торговые центры, народный цирк, музеи, театры. Гатчина живет насыщенной культурной жизнью – проходят кинофестивали, выставки, исторические реконструкции, авиационные шоу. В последние годы областные власти регулярно поднимают вопрос о превращении Гатчины в административный центр – столицу Ленинградской области», – напомнила Юлия Семакина.
Переезжают в населенные пункты района в основном жители Гатчины или Пушкина. Но там они могут столкнуться с серьезной проблемой – инфраструктура не рассчитана на большое количество жителей. Так, во многих поселках детсадов и школ не хватает. А в Коммунаре местные власти давно заявляют о необходимости реконструкции очистных сооружений, которые работают на предельной мощности.
По поводу влияния юбилея области на продажи жилья в Гатчине и районе мнения экспертов рынка разделились. Катерина Соболева уверена, что День основания области и подготовительные мероприятия никак не повлияют на спрос на недвижимость. Юлия Семакина придерживается другой точки зрения: «Праздник посетят граждане, которые, возможно, ни разу не были здесь. Некоторые из них, покоренные красотой локации, задумаются о покупке жилья».
Мнение
Елена Любушкина, глава Администрации
Гатчинского района:
– В рамках подготовки к 90-летию Ленинградской области в Гатчине проведены масштабные работы по ремонту и благоустройству города. Вдоль главной дорожной магистрали – проспекта 25-го Октября – плиткой выложен весь тротуар, установлены новые светофоры, высажены тысячи кустарников, установлены 12 современных автобусных павильонов, на въезде обустроены два новых бульвара. В Гатчине отремонтированы фасады многоквартирных домов, улицы и подъезды к городу. Кроме того, в этом году была благоустроена территория возле стелы «Город воинской славы» и вокруг Дома культуры. На эти цели городу были выделены средства из областного и муниципального бюджетов и Дорожного фонда. Всего около 600 млн рублей. Все это сделало наш город и его окрестности еще красивее и комфортнее.
Вероника Адамюк, исполнительный директор ООО «Лидер»:
– В городе Коммунар ООО «Лидер» реализует проект многоквартирного дома – жилого комплекса «Надежный». Строительство началось в октябре 2016 года, и уже в IV квартале 2017 года мы планируем ввод дома в эксплуатацию. Особенностью проекта является современный дизайн, архитектура и планировочные решения. Вся придомовая территория вместе с прибрежной зоной станут ярким оазисом, где хочется проводить свободное время.
Гатчинский район привлекает сочетанием прелестей загородной жизни и городского комфорта с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением. Здесь достаточно оперативно и конструктивно решаются вопросы, относящиеся к компетенции местных властей. Выбор места реализации наших проектов обусловлен еще и тем, что почти все сотрудники компании – жители Гатчины и района. Поэтому мы точно знаем, как здесь надо строить, чтобы проекты были востребованными. Мы будем создавать интересные, умные проекты для комфортной и счастливой жизни.
Производство металлочерепицы в России за последние месяцы значительно снизилось. Причина – падение спроса на продукцию из-роста цен на нее. Динамику «в плюс» игроки рынка ожидают не раньше конца этого года.
Экономический кризис в стране ударил по рынку кровельных материалов, в том числе отразился на объемах производства металлочерепицы. Один из самых популярных материалов для создания скатной крыши стал пользоваться меньшим потребительским спросом из-за роста стоимости продукции.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), в марте 2015 года рост усредненной стоимости продукции вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Ценовые ралли»
По словам коммерческого директора компании «Металл Профиль» Дмитрия Андреева, в целом, как и прогнозировалось большинством производителей сектора, сейчас наблюдается падение продаж в среднем на 30-40%. Объемы производства продукции своими мощностями были «заточены» под постоянно растущие объем рынка, и поскольку рынок сжался, внутренняя конкуренция также сильно ужесточилась.
Специалист отмечает, что в настоящее время на рынке наблюдаются так называемые ценовые ралли, на которых большинство производителей попросту теряют маржу, так как скачки курсов валют и привязка к ним внутренних цен комбинатов вынуждают многие компании делать ежемесячную переоценку остатков. В частности, в I квартале этого года компании «Металл Профиль» пришлось закупать сырье у наших, отечественных поставщиков на пике цен, а весной из-за отсутствия спроса отпускные цены начали снижаться, возвращаясь на уровень начала этого года.
Жалуются игроки рынка и на высокие ставки по кредитам. По мнению Дмитрия Андреева, большинство компаний, включая и «Металл Профиль», не в состоянии обслуживать кредиты с данными процентными ставками. Новые кредиты получить также невозможно.
«Импортозамещения как такового не происходит, потому что в нашей отрасли действовали и продолжают действовать заградительные пошлины, которые априори выравнивают цену импортного товара на российском рынке. Отечественные комбинаты не заинтересованы в формировании более выгодных цен, чем на импорт. В основном все держат или паритетные с импортом цены, или выше на 3-5%», – подчеркивает эксперт.
Пока в провале
Между тем иностранные «дочки» западных компаний, занимающихся производством металлочерепицы в России, как и остальные игроки рынка, чувствуют себя весьма неуютно. По словам директора по развитию бизнеса компании «Руукки Рус» Екатерины Раяхалме, происходящие экономические события повлияли на всех производителей в стране. Специалист отмечает, что ажиотажный спрос на продукцию конца 2014-го и начала 2015 года стал следствием резкого обесценивания рубля и одновременного повышения стоимости основного сырья для производства металлочерепицы – холоднокатаного горячеоцинкованного проката с полимерным покрытием.
«Подорожание произошло как на импортное сырье за счет повышения курса валют, так и на прокат российских производителей, которые отгружали свою продукцию в условиях слабого рубля с большим удовольствием за рубеж, еще больше усиливая, таким образом, внутренний спрос», – считает госпожа Раяхалме.
Эксперт добавляет, что на данный момент внутренние цены как на металлочерепицу, так и на сырье для ее производства начали плавное снижение вслед за укреплением рубля. Но до стабилизации рынка все же еще далеко.
Такой же пессимистичный прогноз делает Дмитрий Андреев. «В целом из-за санкций и значительного роста ставок кредитования инвестиции в строительстве практически сведены к нулю, общий инвестиционно-строительный цикл разорван. Прогноз на ближайшее время: сейчас еще наблюдается падение, сжатие рынка, во второй половине года ожидаем период стагнации, который продлится примерно 6-9 месяцев», – полагает он.
Экономия на качестве
По мнению экспертов рынка, из-за роста стоимости цен на металлочерепицу некоторые покупатели будут склоняться к приобретению ее самых дешевых аналогов. В большинстве случаев это означает, что продукция будет не лучшего качества.
По словам заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза Анны Молчановой, на рынке металлочерепицы уже давно есть определенная проблема качества применяемого металла. Это не относится к крупным производителям, которые дорожат своей репутацией. Тем не менее на рынках можно встретить металлочерепицу толщиной 0,4 и даже 0,38 мм, с низким качеством полимерного покрытия и защитного слоя оцинковки.
Отметим, что наиболее оптимальная толщина металлочерепицы должна составлять 0,45-0,55 мм. Такой стандарт гарантирует пластичность материала, необходимую для качественного профилирования, а также его устойчивость к деформации при монтаже и транспортировке.
Специалисты рассказывают, что большая часть металлочерепицы с низким содержанием стали закупается в Китае. Точнее, в Поднебесной приобретается оборудование и металлические рулоны. Правда, в СЗФО китайской продукции меньше из-за близости Европы, где производятся более качественные материалы. Тем не менее, полагают эксперты, потенциальные покупатели продукции по незнанию могут погнаться за дешевизной. Сейчас минимальная стоимость металлочерепицы для розничных покупателей начинается в среднем от 220 рублей за 1 кв. м. Более качественная и чаще всего импортная продукция начинается от 380 рублей за 1 кв. м.
Стандарты остаются
Как уточнила Екатерина Раяхалме, в настоящее время практически каждая компания – производитель металлочерепицы может похвастаться тем или иным техническим решением, которое, по ее мнению, выгодно отличает продукцию этой компании от аналогичных. Чаще всего такие решения являются лишь частью маркетинговой кампании, нацеленной на увеличение продаж.
Специалист полагает, что придумать что-то принципиально новое в технологии производства металлочерепицы довольно сложно. Поэтому она не сильно изменилась со времен, когда финские братья Раннила произвели свой первый профиль, добавив к продольному также и поперечное профилирование.
Однако по технологии профилем является модульная черепица. Первыми несколько лет назад ее начали выпускать финны из «Руукки». Вслед за ними модульную черепицу начал производить ряд компаний как в России, так и за рубежом, оценив ее преимущества и удобства при транспортировке и дальнейшем монтаже.
Так как профиль металлочерепицы – это прежде всего ее внешнй вид, многие игроки рынка активно работают над качеством защитно-декоративного покрытия продукции. Наиболее распространенные виды покрытий: полиэстер, пластизол, пурал. Полимерные покрытия используются в качестве защиты тонколистовой стали от коррозии. Чем лучше характеристики покрытия, тем дольше срок службы конечного изделия.
Справка:
По данным ABARUS Market Research, в 2014 году объемы производства металлочерепицы в России составили около 120 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом данный показатель производства значительно не изменился. Таким же остался приблизительный расклад игроков рынка. Производят металлочерепицу около 200 компаний, на половину из них приходится 90% всего рынка. Наиболее крупными игроками являются ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист», ЗАО «Самарский завод» Электрощит-Стройиндустрия», ОАО «ММК – Профиль-Москва», ЗАО «Сталинвест».
Близость к метрополитену или иным транспортным узлам, как правило, прибавляет к стоимости недвижимости. Однако на жилье премиального класса слишком близкое расположение к станциям метро может, напротив, повлиять отрицательно.
Как говорят риэлторы, на стоимость жилья влияют три фактора: «расположение, расположение и расположение». Хорошая транспортная доступность также подпадает под эти характеристики.
Но тут скрываются и подводные камни.
«Конечно, квартиры, под окнами которых проходит оживленная транспортная магистраль, будут стоить дешевле тех, что расположены в километре от развязки. И в том, и в другом случае транспортная доступность хорошая, но для большинства покупателей предпочтительнее, когда окна выходят на зеленую улицу», – рассуждает Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE.
Непосредственная близость станций метро влияет на стоимость малогабаритных квартир: студий, однокомнатных, небольших двухкомнатных. Такие квартиры предназначены для небольших семей, активной молодежи, студентов и в основном сдаются в аренду.
Илья Шуравин, сооснователь компании «Сенчури 21 Биново» (входит в ГК Rusland SP), говорит, что к жилью эконом- и бизнес-класса наличие метро в шаговой доступности добавляет до 15% к цене при прочих сопоставимых характеристиках сравниваемого жилья.
«Но что касается элитного жилья, то здесь наличие метро – это совершенно непринципиальный критерий», – согласен он с коллегами.
На стоимость жилья бизнес-класса в большей степени повлияет хорошая доступность к основным транспортным развязкам.
«Доказательство этому – проектирование целого ряда объектов бизнес-класса на Васильевском острове, который в 2017 году будет соединен с другой частью города центральным участком ЗСД. Нельзя забывать и о станциях метро, и о ремонте транспортных путей, которые в будущем «дадут дышать» острову», – продолжает госпожа Зеренкова.
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова», соглашается: «Приближенность метро – не самое главное для элитного жилья с точки зрения транспортной доступности. Важнее, чтобы можно было приехать и уехать из дома без пробок и безопасно и гарантированно припарковать свой автомобиль на ночь. Приближенность к трассам важна, но, конечно, эти трассы должны быть на достаточном расстоянии, чтобы их не было слышно и видно».
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, рассуждает: «Близость метро никак не влияет на продажу элитного жилья, потому что люди, которые его покупают, передвигаются на автомобилях, и их зависимость от метро минимальна. Яркий пример – Рублевское шоссе в Москве, рядом с которым метро нет, однако спрос остается на стабильно высоком уровне из-за престижности площадки. Более важный момент – это близость к основным магистралям, они должны быть в пределах нескольких минут езды на машине, чтобы обеспечить быстрый доступ к городской инфраструктуре. То есть проблемы с пробками быть не должно, потому что это девальвирует элитарность места. Яркий пример резкого повышения цен – масштабное строительство дорог в Новой Москве, после чего жилье там выросло на 25-30% из-за транспортной доступности».
Впрочем, некоторые эксперты не согласны с тем, что близость к метро – вообще непринципиальный фактор для элитного жилья.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, уверена: «Состоятельный покупатель – не небожитель. У него есть и дети-старшеклассники, и родители, и обслуживающий персонал, которым нужно как-то передвигаться по городу. В нашем агентстве был случай, когда покупательница с двумя детьми подросткового возраста отказалась от сделки именно по причине того, что ей нужен был дом в пешей доступности от метро».
Андрей Тетыш, президент АРИН, считает, что в центре Петербурга оптимально такое расположение относительно станции метрополитена, при котором мимо элитного дома не будут проходить потоки людей, движущихся к метро или от него. «Здание может стоять и в 50 м от станции метрополитена, но в тихом переулке, скрытое за другими домами и отгороженное, например, зеленым массивом, а может в 300 м от станции, но на улице, по которой все идут к метро. Первый вариант предпочтительнее, но возможны оба», – обращает внимание он.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Главным параметром, определяющим соответствие участка для реализации элитного жилого комплекса, является локация, которая связана с видовыми характеристиками, близостью к акватории, историческим памятникам архитектуры и располагается вблизи основных магистралей города. Расположение рядом со станциями метро не является важным фактором для покупателей элитной жилой недвижимости, поскольку данная категория потребителей обеспечена личными автомобилями. Близость к КАД отрицательно скажется на элитности того или иного места.