От юбилея к новоселью
Гатчина – центральная площадка празднования 90-летия Ленобласти. По мнению аналитиков рынка недвижимости, мероприятия, приуроченные к юбилею, привлекут внимание к городу и Гатчинскому району. Местные пейзажи вкупе с обновленным благоустройством могут навести гостей праздника на мысль о покупке жилья.
Правда, выбирать его здесь надо тщательно и осторожно: половина реализуемых проектов – долгострои. По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, сегодня в Гатчине и Гатчинском районе реализуется примерно 20 проектов, 10 из которых – с сорванными сроками сдачи. Причина такого тревожного положения дел, по мнению партнера Rusland SP Дмитрия Лехмуса, кроется в сомнительной инвестиционной привлекательности локации: «Спрос на квартиры здесь находится на довольно низком уровне. В основном он формируется либо за счет местных жителей, либо приезжих из других регионов, располагающих ограниченным бюджетом. Проблемы девелоперов с реализацией жилья в Гатчине приводят к предсказуемым переносам сроков сдачи объектов».
Предложений в избытке
Строительством в Гатчине и районе в большинстве своем занимаются не очень крупные застройщики. В городе Коммунар «Олимп-Строй» возводит пятиэтажный «Дом на Железнодорожной», компания «Лидер» – ЖК «Надежный», «47 Трест» – ЖК «Графская слобода», «СНВ» – ЖК «Город Детства». В деревне Малое Верево «СВИТ» ведет проект «Яблоневый цвет», «НСК» – ЖК «Верево-Сити». Также в районе строят жилье «ВикингСтройИнвест» (ЖК «Сяськелово»), «Запстрой» (ЖК «Ново-Антропшино») и «КомфортСтрой» (ЖК «Сиверский»). Объекты обещают сдать в период с 2017 по 2019 годы.
В самой Гатчине работает пять застройщиков: СК «Альянс», «Ленстройтрест», «Желдорипотека», «Нев-Альянс-Строй» и ГК CastorX Capital. Почти все реализуемые проекты соответствуют эконом-классу, исключение – проект города-курорта шведских инвесторов CastorX Capital. Компания заявляла о строительстве около 800 тыс. кв. м жилой недвижимости премиум-класса в составе проекта города-курорта Gatchina Gardens.
«Это будет смарт-поселение, с парками развлечений, гольф-полями, спа-отелями, театрами, бальнеологическими грязе- и водолечебницами, школами и садиками, переход к которым будет происходить без пересечения с автомобильным движением. На данную территорию разработан и утвержден проект планировки», – рассказала о проекте глава Администрации Гатчинского района Елена Любушкина.
Она также добавила, что в целом за прошлый год в Гатчине и районе было введено в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья, в том числе – 93 тыс. кв. м объектов индивидуального жилищного строительства. В этом году в муниципалитете появилось 80 тыс. кв. м жилья, из них 31 тыс. кв. м – ИЖС.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в данной локации может варьироваться от 45 до 87 тыс. рублей, в зависимости от типа и классности объекта. «В городе средняя цена за «квадрат» составляет 70 тыс. рублей, по району – 55 тыс. рублей», – сказала Елена Любушкина.
Например, в сданном ЖК «Малое Верево» от «Дальпитерстроя» за «однушку» нужно будет отдать от 1,4 млн рублей (47 тыс. рублей за кв. м). Открыты продажи в ЖК «Верево-Сити». Цена однокомнатной квартиры в строящемся доме составляет 1,37 млн рублей (около 50 тыс. рублей за кв. м).
Во II квартале этого года была сдана очередь ЖК «Ново-Антропшино». За 1,7 млн рублей здесь можно приобрести 29-метровую студию (55 тыс. рублей за кв. м). В Гатчине достроен ЖК «IQ Гатчина» от «Ленстройтреста», и в продаже еще остались квартиры от застройщика. Проект не бюджетный – стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,2 млн рублей (72 тыс. рублей за кв. м).
Не только дворцы
Среди пригородных зон Петербурга Гатчина значительно проигрывает Всеволожску и Сертолово, не говоря уже о Мурино или Кудрово, констатирует Юлия Семакина. Причина – в большем расстоянии до Петербурга. Доехать до города без пробок, до станции метро «Московская», можно как минимум за 40 минут. «Кратчайший путь по Киевскому шоссе от поселка Дони до Гатчины так и не достроили. По официальным данным, это произойдет не раньше 2018 года», – сообщила Юлия Семакина. Зато от аэропорта город находится недалеко, дорога до «Пулково» займет полчаса. Самый быстрый способ добраться до Гатчины и Верево на общественном транспорте – электричка, которая за 55 минут довезет до Балтийского вокзала.
Но, несмотря на отдаленность от Петербурга, главным магнитом Гатчины, по словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, является сложившаяся инфраструктура. В городе хватает школ, детских садов и поликлиник. Активно развивается и торговля – работают сетевые ритейлеры, а в 2016 году в там открылся первый гипермаркет «О’КЕЙ».
«Здесь есть не только дворцы, но и среднеформатные торговые центры, народный цирк, музеи, театры. Гатчина живет насыщенной культурной жизнью – проходят кинофестивали, выставки, исторические реконструкции, авиационные шоу. В последние годы областные власти регулярно поднимают вопрос о превращении Гатчины в административный центр – столицу Ленинградской области», – напомнила Юлия Семакина.
Переезжают в населенные пункты района в основном жители Гатчины или Пушкина. Но там они могут столкнуться с серьезной проблемой – инфраструктура не рассчитана на большое количество жителей. Так, во многих поселках детсадов и школ не хватает. А в Коммунаре местные власти давно заявляют о необходимости реконструкции очистных сооружений, которые работают на предельной мощности.
По поводу влияния юбилея области на продажи жилья в Гатчине и районе мнения экспертов рынка разделились. Катерина Соболева уверена, что День основания области и подготовительные мероприятия никак не повлияют на спрос на недвижимость. Юлия Семакина придерживается другой точки зрения: «Праздник посетят граждане, которые, возможно, ни разу не были здесь. Некоторые из них, покоренные красотой локации, задумаются о покупке жилья».
Мнение
Елена Любушкина, глава Администрации
Гатчинского района:
– В рамках подготовки к 90-летию Ленинградской области в Гатчине проведены масштабные работы по ремонту и благоустройству города. Вдоль главной дорожной магистрали – проспекта 25-го Октября – плиткой выложен весь тротуар, установлены новые светофоры, высажены тысячи кустарников, установлены 12 современных автобусных павильонов, на въезде обустроены два новых бульвара. В Гатчине отремонтированы фасады многоквартирных домов, улицы и подъезды к городу. Кроме того, в этом году была благоустроена территория возле стелы «Город воинской славы» и вокруг Дома культуры. На эти цели городу были выделены средства из областного и муниципального бюджетов и Дорожного фонда. Всего около 600 млн рублей. Все это сделало наш город и его окрестности еще красивее и комфортнее.
Вероника Адамюк, исполнительный директор ООО «Лидер»:
– В городе Коммунар ООО «Лидер» реализует проект многоквартирного дома – жилого комплекса «Надежный». Строительство началось в октябре 2016 года, и уже в IV квартале 2017 года мы планируем ввод дома в эксплуатацию. Особенностью проекта является современный дизайн, архитектура и планировочные решения. Вся придомовая территория вместе с прибрежной зоной станут ярким оазисом, где хочется проводить свободное время.
Гатчинский район привлекает сочетанием прелестей загородной жизни и городского комфорта с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением. Здесь достаточно оперативно и конструктивно решаются вопросы, относящиеся к компетенции местных властей. Выбор места реализации наших проектов обусловлен еще и тем, что почти все сотрудники компании – жители Гатчины и района. Поэтому мы точно знаем, как здесь надо строить, чтобы проекты были востребованными. Мы будем создавать интересные, умные проекты для комфортной и счастливой жизни.
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Компаниям, взявшимся завершать долгострои, может быть предоставлен бесплатный земельный участок под жилой дом. Это, по мнению властей Ленобласти, стимулирует инвесторов браться за проблемные объекты, а следовательно и снизит число обманутых дольщиков.
На выездном заседании областного правительства в пос. Смолячково рассматривались изменения в областной закон «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».
Земля в подарок
Согласно законопроекту, застройщику, который решил достраивать так называемый проблемный объект, дают в аренду земельный участок, на котором должен быть построен жилой дом. Причем бесплатно и без проведения торгов. Такой бонус, по мнению заместителя председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслава Шибаева, должен стимулировать застройщиков на завершение проблемных объектов.
«Если бы не изменения в Земельный кодекс, проблемы 279 дольщиков в Гатчине и Шлиссельбурге были бы решены, - считает Шибаев. - Всего в Ленобласти насчитывается 731 человек, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
Как объяснили в комитете по строительству региона, такой закон уже действовал в Ленобласти, однако из-за изменений в ЗК с 1 марта 2015 года отдавать участки в собственность застройщикам стало нельзя. Разрабатываемый сейчас законопроект приводит действующий областной закон в соответствие с федеральным. Согласно поправкам, земельный участок будет предоставляться не в собственность, а в аренду, в «соответствии с распоряжением губернатора».
Получить участок по данной схеме смогут лишь застройщики, предоставившие инвестпроект, подходящий по определенным критериям. Землю предоставят именно в том муниципалитете, где находится долгострой. Взамен «льготного» участка застройщик должен будет заселить дольщиков в течение трех лет. Предоставленная жилплощадь не должна быть меньше той, которая изначально покупалась у первого, не добросовестного застройщика. Новый инвестор должен будет работать только в рамках 214-ФЗ.
Сейчас чтобы сменить проблемного застройщика и приступить к завершению объекта, нужно создать жилищно-строительный кооператив. Причем, эта возможность предоставляется в одном случае - если застройщик признан банкротом. После создания ЖСК, достройка дома ложится на плечи пайщиков, включая дополнительные финансовые затраты и поиск подрядчика. Однако с вступлением в силу изменений в закон, привлекать нового инвестора взамен недобросовестного можно будет независимо от того, находится он в процедуре банкротства или нет.
Скрытые проблемы
Ленобласть приступила к «перекраиванию» данного областного закона под федеральный одной из первых среди субъектов РФ. Многие регионы за эту задачу возьмутся только осенью. Но пока на данном этапе в законопроекте есть много подводных камней, считают его разработчики.
«Фактически мы будем решать проблему обманутых дольщиков за счет ресурсов Ленобласти, - говорит врио губернатора Ленобласти Александр Дрозденко. - Важно не допустить ситуации, когда какой-то застройщик искусственно создаст проблему с дольщиками, чтобы получить земельный участок на льготных условиях, а потом быстро ту проблему быстро закроет и у него будет участок».
По мнению вице-губернатора Ленобласти по финансам Романа Маркова, при разработке законопроекта важно не забыть прописать ситуацию, когда на земельный участок будут претендовать два и более инвесторов. Первый заместитель председателя КУГИ Ленобласти Олег Зинченко сообщил, что в этом случае он видит поле деятельности для коррупционной составляющей.
В итоге, всеми вопросами и недочетами, касающимися законопроекта, поручили заняться профильным комитетам. В скором времени законопроект будет рассмотрен в первом чтении законодательного собрания Ленобласти.
Сомнительное наследство
Закончить долгострой возьмется не каждый, ведь до последнего не известно, что достанется по наследству от предыдущего застройщика, говорят участники строительного рынка.
«Мы никогда не достраивали ни за кем, потому что это дело сложное. Там, как правило, часть квартир продана, плюс к этому прибавляется вереницы юридических проблем. Много подводных камней. Это имиджевые риски. Я на это никогда не пойду, - признался гендиректор «Отделстрой» Марк Окунь.
О строительстве проблемных объектов гендиректор Денис Кондратьев «Квартал 17А» знает не понаслышке. В марте этого года в поселке имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было «заморожено» на десять лет. Объект ему достался от ликвидированной компании «Стройинвест». Большинство квартир в этом доме (100 из 124) к тому времени было продано и на существенную прибыль застройщик не рассчитывал. Но согласился принять участие в проекте Кондратьев потому как областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 12-ти до 16 этажей в рамках проекта комплексного освоения территории, который реализует «Квартал 17А».
«Основная сложность на достраиваемом нами объекте – проблемы с сетями. Хотя в целом, объект как объект, - вспоминает Денис Кондратьев. - Но дело даже не процессе, а в результате. Из-за этого дома в 2014 году мы получили убыток 80 млн. рублей. Да, у нас будет прибыль от дополнительных этажей нашего проекта КОТ, но это в 2018 году. Так что прибыль получилась отложенная».
«Идея очень хорошая. У нас опыта достраивать объекты за кем-то нет, но при таких условиях, возможно, мы рассмотрим это предложение», - сказал гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В целом, на сегодняшний день строителей области в новом законе смущает качество предоставляемых участков.
«Главное чтобы, они были ликвидные. Тогда есть смысл. Но обычно предлагают неликвид», - считает Окунь.
Похожего мнения придерживается и Денис Кондратьев: «Земля – это хорошо конечно. Но только если она рядом с городом и с проложенными сетями. Все очень индивидуально и предложение участвовать в таком проекте я бы рассмотрел».