Банки верят строителям
С начала года банки Петербурга увеличили количество выданных кредитов строительным компаниям в 1,5 раза. Снижение ставок способствуют росту спроса на кредиты, считают эксперты.
Согласно сведениям Центробанка, объем кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в рублях в сфере строительства в январе-мае 2017 года составил по всему Северо-Западному округу 84,635 млрд рублей, увеличившись на 26,8%. В Санкт-Петербурге банки выдали 66,484 млрд рублей, что превышает прошлогодние выдачи на 53,4%. Это наиболее значительный рост за последнее время.
«Спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. Заявки на инвесткредиты зависят также от долгосрочного прогнозирования. Строительный сектор региона, особенно в жилищном сегменте, удерживает устойчивые позиции, а для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов», – отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. По его словам, банк выдает застройщикам кредиты как на завершение текущих объектов, так и рассматривает заявки на финансирование новых проектов, продолжая участвовать в крупных проектах надежных застройщиков. Общий объем выдач компаниям данной отрасли за первое полугодие 2017 года в СЗРЦ ВТБ также вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Кредиты дешевеют
Рост объемов кредитования в этом году обусловлен, в первую очередь, снижением процентных ставок, отмечает Артем Фильков, начальник управления кредитного анализа банка «Александровский». Строительные компании получили возможность привлечь дополнительные заемные средства в большем объеме – для реализации новых проектов и дофинансирования расходов по текущим. Ставки, по словам банкира, снизились с начала года на 1–2%.
Стоимость кредитов падает параллельно со снижением ключевой ставки регулятором, которая на сегодняшний день составляет 9%. Соответственно, снижается и стоимость обслуживания кредитов, они становятся более привлекательными для компаний. Хотя условия кредитования и ставки существенно зависят от состояния застройщика и залогового имущества. «Если рассматривать доходность по облигациям крупных застройщиков как ориентир, то скорее всего в большинстве случаев ставки по кредитам строительным компаниям, учитывая повышенные риски данного сектора, превышают 12%», – полагает аналитик группы «ФИНАМ» Богдан Зварич.
Уровень ставок по проектному финансированию составляет 12–15% годовых, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство». Реальные ставки и условия ни банки, ни застройщики не разглашают, они могут сильно отличаться по клиентам. «Условия предоставления заемных средств были и остаются индивидуальными, зависящими от многих критериев, среди которых параметры сделки, финансовое положение клиента, состав и качество обеспечения», – добавляет Руслан Еременко.
Большинство кредитных заявок по-прежнему поступает на пополнение оборотных средств, но банки отмечают постепенное восстановление спроса на «длинные» деньги. Так, в этом году ВТБ открыл финансирование нескольких новых крупных проектов. «Мы активно работаем в сфере финансирования жилых проектов крупных и надежных застройщиков, обладающих большими портфелями объектов. Проекты в этой сфере в нашем портфеле занимают бoльшую долю, нежели коммерческая недвижимость», – рассказывает банкир.
Проектные перспективы
Однако говорить о том, что проектное финансирование возвращает прежние позиции, пока рано. Банки готовы кредитовать, а застройщики кредитоваться, но критерии банков очень сильно разнятся. Банки ждут улучшения финансового состояния застройщиков, а для этого, как минимум, должны вырасти продажи и стоимость жилья.
Проектное финансирование выделяется на весь срок строительства дома, но наиболее необходимо на старте проекта, когда застройщик может позволить себе более высокую относительно ипотеки процентную нагрузку, объясняет г-н Ельцов. На этом этапе продавать жилье, особенно не самым крупным застройщикам, невыгодно: низкая степень готовности не позволяет реализовывать квартиры по цене, близкой к цене построенного дома. Именно на этапе 0–40% готовности дома застройщик, финансируя стройку за счет дорогих кредитов, без привлечения дольщиков по низким ценам, выиграет в цене продажи квартир на более высокой степени готовности объекта. Для дольщиков также безопаснее покупать объект на более поздних стадиях. Ситуация же, когда застройщик активно распродает дом еще на нуле, по низким ценам, вызывает много вопросов: риски, что собранных денег потом не хватит, в том числе из-за роста себестоимости на протяжении 2–3 лет строительства дома, очень высоки.
Банки, в свою очередь, требуют, чтобы у застройщика было как можно больше иных источников финансирования, в том числе собственных средств. И когда объект более-менее «раскручен», это требование выполнить проще. Но когда стройка только начинается, застройщик потратился на покупку участка, проектную документацию, начальные работы и пр., потребность в дополнительном финансировании, конечно, высока.
В текущей ситуации проектное финансирование по хорошим ставкам доступно только самым крупным застройщикам. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» профинансировал ЖК «LEGENDA на Комендантском, 58» на 2,2 млрд рублей. С привлечением ресурсов банка ВТБ ведутся проекты «Ясно. Янино» и «Новое Сертолово» Группы КВС, строится многоквартирный дом в ЖК «Огни Колпино» Группы «Квартал 17А». Setl Group возводит офисный центр в ЖК «Riverside» с привлечением кредитной линии ВТБ. Недавно банк профинансировал реализацию проекта концерна «Детскосельский». Невозобновляемая кредитная линия на 2 млрд рублей открыта на семь лет.
Банк «Российский капитал» выдал 500 млн рублей кредита застройщику «Проспект КИМа, 19». Эти деньги фирма вложит в гостинично-офисный лофт-квартал Docklands на Васильевском острове.
В июне текущего года Северо-Западный банк Сбербанка открыл строительной компании «ЛенРусСтрой» кредитную линию в 650 млн рублей на строительство ЖК «Новое Горелово».
Кстати, Сбербанк улучшил условия кредитования строительства жилой недвижимости. Минимальная доля собственных средств заемщика в финансировании проекта снижена с 25 до 15% для объектов с высокой степенью строительной готовности. Для иных проектов доля собственных средств может быть снижена за счет предоставления дополнительного (комплементарного) кредита под более высокую процентную ставку. Кроме того, Сбербанк запустил новый продукт – бридж-кредитование под залог жилья, строящегося с привлечением кредитных средств Сбербанка (обязательное условие – срок завершения строительства составляет менее одного года). Бридж-кредиты предоставляются на срок до четырех лет, средства можно будет использовать для финансирования начальных этапов новых проектов строительства жилой или коммерческой недвижимости. По данным Сбербанка, объем кредитов на строительство жилой недвижимости растет и составил 33% в кредитном портфеле корпоративных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка по направлению финансирования строительства.
Мнение
Дмитрий Ипатов, гендиректор ООО «Петрострой»:
– На данный момент мы используем для строительства наших объектов только собственные средства, в последнее время большую активность в направлении проектного финансирования проявляет Сбербанк. Но мы запустили такую схему на одном из объектов и хотим посмотреть, что из этого получится. У проектного финансирования есть очевидные плюсы: когда покупатели видят, что целевое финансирование проводит банк, это является для них дополнительным элементом доверия к застройщику. Кроме того, при участии банка покупатель знает, что объект будет точно достроен.
В этом сочетании учтены все интересы: банк сам финансирует строительство, сам выделяет ипотеку, то есть получает свою процентную ставку от застройщика. Застройщик минимизирует свои расходы, так как получает возможность строить объект быстро. При этом, если что-то происходит с компанией, банку достается залог в виде квартир. Если количество свободных денег сможет удовлетворить рынок, то скорее всего за проектным финансированием будущее.
Евгений Удальцов,
генеральный директор ГК «Бау Сити»:
– Получить у банка заемные средства возможно, лишь предоставив залоговые активы, оценка которых, произведенная по заказу банка, обычно бывает далека от реальной рыночной стоимости. В данном случае преимущество имеют крупные застройщики и промышленные группы.
Проектное финансирование, позволяющее получить кредит без предоставления залога, на сегодняшний день почти не работает, так как увеличивает риски банков, связывает оперативную свободу застройщика и увеличивает его штат. При всех озвученных сложностях кредитование помогает соблюсти плановые темпы строительства при колебаниях спроса на первичную недвижимость. Конечную цену новостройки формирует рыночная цена, которую готов платить покупатель вне зависимости от того, пользуется застройщик кредитованием или нет.
С каждым годом популярность загородного отдыха среди горожан растет. А в связи с медленным, но постоянным ростом благосостояния растет и рынок загородных отелей. Но в Петербурге рынок загородных отелей имеет свою специфику.
В основном все предложение загородных отелей и домов отдыха сконцентрировано на побережье в Курортном районе (на территории района действует более 40 учреждений санаторно-курортного комплекса), а вот коттеджи, реализованные для сдачи в аренду, могут находиться в любом направлении Ленинградской области вблизи лесных массивов.
Как отмечает Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», в регионе наиболее популярны отели для туров выходного дня. Отпуска горожане предпочитают проводить либо вне города и страны, либо на даче. «Но массовая замена дачи загородными отелями пока не происходит, так как стоимость отпуска в загородном отеле сопоставима с поездкой на ряд популярных курортов. И только немногие загородные центры отдыха способны обеспечить высокий уровень загрузки круглогодично», – отмечает она.
Генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест» Максим Новицкий отмечает, что гостиничный бизнес очень подвержен сезонности, но, по его мнению, в лесном массиве сезонность менее проявлена, чем в городе, ее легче выровнять, нет зависимости от заграничного туристического потока, турбазы и загородные отели обслуживают локальных туристов.
«Кроме того, высока вероятность привыкания посетителя к месту и систематического посещения, формирования пула постоянных клиентов. Рентабельность в высокий сезон – около 70%, в низкий – до 10-20%, выигрышными маркетинговыми ходами, как и в любом туристическом бизнесе, являются привлечение корпоративных клиентов и развитие дополнительных услуг и развлечений, инфраструктуры. Хотя, бесспорно, они ложатся на расходы, увеличивая риски предприятия. В отличие от городских туробъектов, загородом делается уклон в развитие условий для занятий спортом (рыбалка, квадроциклы, спортивное ориентирование, бег, водные процедуры) и релаксирующих процедур (спа, баня, массаж). Особое значение имеет развитие прилежащей инфраструктуры, дорог, это не всегда под силу инвестору и зависит от готовности местной администрации способствовать укреплению бизнеса в регионе», – рассказывает господин Новицкий.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg, полагает, что пансионаты, санатории, базы отдыха в Ленинградской области всегда востребованы. При этом, по ее словам, немало на рынке осталось пансионатов и баз отдыха советского образца без какого-либо сервиса.
«На рынке появляются новые интересные проекты, несмотря на их очень длительную окупаемость. Как правило, они предлагают современные нестандартные концептуальные решения и широкий спектр опций для отдыха и развлечений. Например, «Норвежский парк «Орех» – веревочный комплекс развлечений», – добавляет госпожа Немченко.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, также полагает, что на рынке актуальны качественно проработанные проекты среднего класса с сильной развлекательной составляющей, каких в Ленобласти дефицит.
Господин Скигин полагает, что успешность проекта сильно зависит также от его локации. «Понятно, что на данный момент с точки зрения рекреационного направления наиболее развит Курортный район, однако в то же время это приводит к его транспортной перегруженности, поэтому создание подобного проекта в каком-то другом, но не менее живописном месте будет более актуально. Если анализировать существующее положение дел, то можно выделить несколько срезов подобных проектов. Так, одним из них являются горнолыжные курорты и гостиницы и базы отдыха вокруг них – это «Игора», «Пухтолова гора», «Золотая долина», «Красное озеро», «Снежный», «Северный склон». Также отдельный срез – гостиничные объекты при яхт-клубах. Среди действующих комплексов можно назвать гостиничный комплекс и яхт-клуб «Терийоки», яхт-клуб «Лавола», «Форт Константин». Интересный формат – туристический комплекс «Русская деревня Шуваловка», его можно отнести к тематическим гостинично-развлекательным объектам. Проект реализован в стиле русской деревни и включает соответствующий набор развлекательных объектов: резиденция Деда Мороза, мини-зоопарк «Скотный двор», «Гончарная мастерская» и другие мастер-классы по народным ремеслам и пр.», – перечисляет господин Скигин. Он также обращает внимание на то, что под Петербургом имеется несколько гостиниц со спа-комплексами различных ценовых категорий, в том числе Voda Aquaclub, ForRestMix Club, «Аквамарин», «Гелиос-отель», «Гранд Петергоф», «Новый Петергоф», Residence Hotel & SPA.
Мнение:
Максим Новицкий, генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест»:
– Около 20% рынка загородных отелей – это пансионаты советского типа, будущего у них практически нет, так как они попадают в «вилы капитализма»: если локация удачная, то место будет модернизировано; если локация невыигрышная, то средств на покрытие постоянных издержек не будет и турбаза перестанет существовать. Большинство советских пансионатов стояли на балансе промышленных предприятий и в некоторых случаях дотировались ими, как минимум предприятие обеспечивало наполняемость, сейчас эта схема вспоминается как более невозможная сказка.
Демонтажный рынок Петербурга демонстрирует положительную динамику. Однако представители отрасли говорят о том, что стимулировать дальнейшее развитие рынка может создание необходимой законодательной базы и формирование понятных правил игры.
По экспертным оценкам, объем рынка демонтажа Петербурга по итогам 2013 года составил около 1 млрд рублей.
«По нашим наблюдениям, данная отрасль несколько активизировалась, мы оцениваем рост рынка примерно в 10-20% за год», – прокомментировал ситуацию Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш». При этом он отметил, что особых изменений на рынке демонтажа Петербурга не произошло – сохранились все те же участники. «Компании из других регионов пока не проявляют себя активно на петербургском рынке. Случаев поглощения и слияния компаний нам не известно», – добавил он.
Законодательные потребности
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, считает, что основной тенденцией в 2013-2014 годах является потребность в формировании законодательной базы по вопросам демонтажа и регламента работы с историческими зданиями, размораживание крупных объектов редевелопмента в центре Петербурга.
«По сравнению с концом 2012 года рынок демонтажа стал более структурированным, и эта тенденция будет сохраняться: сильные игроки укрупняются, мелкие покидают рынок. Каждая из демонтажных сторон имеет свою специализацию, под которую у нее укомплектован технопарк, а также специализированный персонал», – высказал свое мнение Валентин Заставленко.
Он уверен, что законодательная база становится более строгой и четкой, вероятность несанкционированного сноса, которого так боятся градозащитники, на данный момент сведена к нулю. Другой тенденцией в отрасли господин Заставленко назвал активность градозащитных организаций, которые оказывают прямое влияние на информационное поле, формирующееся вокруг рынка демонтажа.
Выход в регионы
Сергей Ефремов, управляющий партнер ГК «РАЗМАХ», считает, что основные тенденции 2014 года на рынке демонтажа связаны с укрупнением услуги и региональной миграцией петербургских компаний. «В настоящее время тендеры исключительно на демонтаж не интересны никому – ни инвесторам, ни собственно демонтажным компаниям. Если два года назад демонтажники принимали участие в таких проектах, и главная цель была снести сооружения за наименьшую цену, то теперь «голые» демонтажники становятся все менее и менее востребованы. Инвесторы и девелоперы хотят получить готовую территорию под ключ, начиная от проектных работ, сбора согласований и заканчивая реализацией», – прокомментировал он.
По его словам, тенденция по выходу на региональные рынки наметилась давно, и это связано в первую очередь с тем, что в Петербурге не предвидится больших проектов по демонтажу. Тем не менее, по словам господина Ефремова, работа в регионах для многих компаний остается хаотичной. «ГК «РАЗМАХ» в течение 2013 года перешла к более системной работе в регионах. У нас успешно работает отдельное представительство в Южном федеральном округе, недавно открылось представительство в Красноярске, и в ближайшее время открывается еще одно в центральной России», – добавил Сергей Ефремов.
По его словам, случается, что на региональных тендерах по демонтажу все заявленные компании – из Петербурга, что связано с тем, что петербургские демонтажники считаются наиболее профессиональными и ответственными исполнителями.
Светлое будущее
«Мы не думаем, что 2014 год принесет серьезное увеличение объемов на демонтажном рынке Петербурга. По-настоящему крупных объектов не предвидится, и это основная причина. Прирост у демонтажных компаний будет за счет регионов и Москвы», – прогнозирует Сергей Ефремов.
В свою очередь, Виктор Казаков уверен, что модернизация, которая продолжает набирать обороты, дает сегодня новый толчок для развития рынка демонтажа. «Ведь демонтажные услуги всегда востребованы там, где речь идет о реконструкции и реновации. Также отметим, что сложные политические явления, в том числе внешнеэкономического характера, пока не сказались явным образом на рынке. Программа модернизации промышленности продолжает развиваться. Поэтому планы развития нашей компании не изменились – мы продолжаем осваивать данное направление, в том числе и расширять свое присутствие в других регионах Российской Федерации», – заключил эксперт.
«По итогам 2013-го и начала 2014 года финансовые показатели ГК Springald выросли на 25%, и в 2013 году было снесено 200 тыс. кв. м. Показатели 2014 года удерживают тенденцию увеличения оборотов», – прокомментировал Валентин Заставленко. Он отметил, что сейчас ГК Springald занята реализацией крупного объекта на Сытнинской ул. Также, по его словам, значительными были и работы на наб. реки Карповки, 27; на Литовской ул., 1, к. 3, лит. Б; на ул. Коли Томчака, 9.
Мнение:
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald:
– Сегодня остро стоит вопрос редевелопмента промышленных территорий в центре Петербурга и вывода оттуда предприятий. Но рост работ по демонтажу и рекультивации участков начнется в тот момент, как только будет формироваться законодательство и появится политическая решимость идти в этом направлении. Но это скорее прогноз на 2015 год. Уверен, что как только будет закреплена законодательная база (и не столь важно, какой именно она будет – строгой и запрещающей или либеральной), произойдет новый виток развития рынка демонтажа. Сейчас многие проекты сдерживаются только неготовностью инвестора стартовать с проектом редевелопмента в «мутной, постоянно меняющейся воде». Определите правила, зафиксируйте их законодательно, и инвесторы начнут реализацию ныне замороженных объектов.
Добавлю, что объем необратимо аварийных знаний в Петербурге колоссален. Эту проблему необходимо решать, пока не случилось стихийного обрушения конструкций.
Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– В последнее время на рынке Петербурга стратегически важным для нас является сотрудничество с компанией «СПб Реновация», которая в течение последних нескольких лет разворачивает свою программу по реновации городских территорий, куда входит в том числе и снос аварийного и ветхого жилья. По совокупности данный проект для нашей компании является наиболее приоритетным и значимым на данный момент, хоть он и состоит из большого количества более мелких объектов.