Москвичи избавляются от дорогих квартир
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»
Краткий обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга в период мая 2004 – мая 2005 годов.Изменение спроса на недвижимость в апреле – октябре 2004 года
По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на предлагаемые к продаже объекты недвижимости составил к июню 2004 года 32% от показателей марта 2004 года. А в ноябре 2004 года был зафиксирован показатель 61% от уровня марта 2004 года. Практически такой же уровень активности потенциальных покупателей наблюдался в период апреля- мая 2005 года.
Инертность вторичного рынка
На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в докризисный период объем предложения составлял 18000-19000 объектов (квартир и комнат). С июня 2004 года и по настоящее время объем предложения составляет 26000-27000 объектов (+ 42%). Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников – «продавцов» обусловливает крайнюю инертность рынка. Информация о понижение спроса и цен на жилье крайне негативно воспринималась большинством клиентов.
Сказывалось также отрицательное влияние финансируемой строительными компаниями PR-программы с основной идеей «Цена на недвижимость будет только расти». Понадобилось шесть месяцев для снижения цены предложения частью «продавцов».
Рынок вторичной жилой недвижимости в Петербурге это рынок «обменов» (80-85% предлагаемых к продаже объектов требуют альтернативной покупки другой недвижимости).
Взаимосвязь снижения средней цены и активности в различных сегментах рынка
Активность на сегодняшнем рынке тесно связана с понижением цены. По статистике «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. Произошло значительное увеличение размеров «доплат». «Цепочки» – связанные между собой сделки из нескольких одновременно продаваемых объектов – стали трудноосуществимыми.
Сегментация
Спрос смещен в сегмент относительно дешевой жилой недвижимости – одно- и двухкомнатные квартиры, комнаты. Меньшим спросом пользуются трех и более комнатные типовые квартиры. Соответственно снижение цен на многокомнатные квартиры идет более быстрыми темпами.
Сегменты рынка, которых не коснулась стагнация
Падение спроса практически не произошло на рынке жилых квартир, продаваемых с целью последующего перевода в нежилой фонд.
Отличие цен предложения от цен реальных сделок
Цены предложения в СМИ отличаются от цен реальных сделок на 5-30%.
Переход от «рынка продавца» в период 1992-2004 годов к «рынку покупателя» в 2005 году
Период активного, и в 2002-04 годах даже ажиотажного спроса на любую жилую недвижимость прошел. Рост цен на недвижимость, по-видимому, значительно опередил рост благосостояния большинства потенциальных покупателей. Продать любой объект жилой недвижимости по сложившимся к 2004 году ценам стало проблемой.
Динамика изменения средней цены на объекты недвижимости
(по данным компании «Легион-Недвижимость»)
По материалам компании «Легион-Недвижимость» и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти
Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.Состояние рынка
Объем офисных площадей на начало июня увеличился приблизительно
на 40 000 кв. метров. Общий объем рынка составил около 840 000 кв. метров. Из наиболее крупных объектов были введены: River House (10 000 кв. метров), Сенатор-4 (10 000 кв. метров), БЦ на Барочной, 10 (12 300 кв. метров).
Объем торговых площадей за первые пять месяцев 2005 года увеличился на 37 500 кв. метров. Таким образом, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах составляет на 01.06.2005 года – 825 000 кв. метров.
Рост торговых площадей в основном был обеспечен за счет ввода крупных торговых комплексов формата cash&carry: «Лента» на Московском шоссе и «Metro» на Пулковском шоссе, а так же торгово-развлекательного комплекса «Космополис» на Выборгском шоссе, введенного в начале 2005 года.
Проекты и события рынка Санкт-Петербурга
Компания Stockmann приобрела у немецкой компании SPAG комплекс зданий на Невском пр., 114, площадью 17 300 кв. метров. После реконструкции, которую планируется завершить в 2008 году, общая площадь здания увеличится как минимум до 45 000 кв. метров, часть его займет универмаг Stockmann, оставшиеся площади будут сданы в аренду.
На Мебельной ул., 12 на участке площадью 2,74 га ООО «Терминал Старая Деревня» приступило к реконструкции здания под многофункциональный центр общей площадью около 36 000 кв. метров. В состав первой очереди войдет трехуровневый складской терминал класса «В» площадью 16 600 кв. метров, 7-этажный бизнес-центр класса «В+» площадью около 4 800 кв. метров с административно-торговым блоком площадью 5 000 кв. метров. Вторая очередь – торговый центр площадью 9 200 кв. метров. Инвестиции в проект составят около $15 млн, из них $10 млн – в первую очередь. Планируемый срок ее открытия – начало 2006 года, второй – осень 2006 года.
У Большеохтинского моста («Район 700») компания «Охта Групп» и финская SRV International построят многофункциональный центр общей площадью более 200 000 кв. метров, который объединит торгово-развлекательный центр, бизнес-центр класса «А» и гостиницу на 355 номеров. Паркинг будет рассчитан на 2 500 автомобилей. Инвестиции в проект составят $200 млн.
На Невском пр., 55, на месте снесенного здания мальтийская компания International Hotel Investments начала строительство торгово-делового центра «Невская Плаза» общей площадью 14 000 кв. метров (торговая галерея на 2-х этажах, на остальных – офисные помещения).
Завершение проекта реконструкции здания на Оренбургской ул., 4, осуществляемого ЗАО «Австрийский бизнес-центр», перенесено на IV квартал 2006 года. Первая очередь бизнес-центра (6 500 кв. метров) по плану будет сдана в эксплуатацию в январе 2006 года.
На пересечении Вербной ул. и Земского пер. на участке площадью около 10 тыс. кв. метров ООО «Невский луч-3» планирует строительство спортивно-оздоровительного центра общей площадью более 11 тыс. кв. метров. Строительный процесс займет три года.
На Индустриальном пр., 31, на участке площадью около 11 000 кв. метров компания «Евро-Бьюти Корпорейшн ЛТД» планирует достроить спортивно-досуговый центр площадью 11 500 кв. метров. Строительство начнется в июле, сдать комплекс компания планирует в сентябре 2006 года.
На наб. Мартынова (южнее д. 40, лит. А) на участке площадью 20,6 тыс. кв. метров ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» планирует строительство 2-й очереди спортивного центра (1-я – теннисные корты – занимает 11,4 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить через 30 месяцев после выхода постановления городского правительства.
Торговые сети в Петербурге
Французская сеть гипермаркетов Auchan откроет свои первые магазины на Северо- Западе в ТЦ «Мега» в поселках Бугры и Кудрово.
Компания «Гиперцентр» (сеть гипермаркетов «Мосмарт») совместно со швейцарской Jelmoli Holding создали новую компанию Hypercentre Investment с собственным капиталом в $150 млн. Созданная компания вложит в развитие сети около $400 млн и в результате откроет четыре гипермаркета в Москве, два – в Санкт-Петербурге и еще четыре – в региональных центрах России.
Мetro cash&Carry построит в ближайшие два года в Петербурге четвертый магазин и логистический центр.
Компания «Комус» в 2005 году намерена открыть четыре новых магазина в Петербурге и расширить таким образом свою питерскую сеть до 10 магазинов. ООО «Арбат-Престиж» планирует открыть в Петербурге пять магазинов в ближайшие 2 года. Каждый из магазинов разместится в отдельном помещении площадью свыше 1 тыс. кв. метров.
Торговые сети в России
Британская косметическая розничная сеть Body Shop International объявила о своих планах по выходу на российский рынок. В сентябре компания собирается открыть магазин в России.
Компания C&A, которой принадлежит одна из крупнейших в Европе сетей по продаже женской, мужской и детской одежды, открыла первый в России магазин C&A площадью 1 400 кв. метров в ТЦ «МЕГА» в Химках.
Холдинг «Марта» в 2005-2008 годах планирует инвестировать $45 млн в развитие торговой сети Grossmart: за 3-4 года холдинг рассчитывает открыть в России до 40 новых магазинов Grossmart площадью 500-1 000 кв. метров.
Компания «Лента» объявила о планах выхода в Нижний Новгород. Первый нижегородский объект компании площадью 12 000 кв. метров будет открыт в 2006 году. Компания приобретет 10 га земли, но займет лишь 4 га, оставшиеся 6 га планируется продать под магазин формата DIY и гипермаркет бытовой техники. Инвестиции в строительство составят около $10 млн.
Источник: компания «Бекар»