В замедленном падении
Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом. Аналитики подвели итоги первого полугодия, и их выводы далеки от оптимистичных. Надежды на рост эксперты откладывают на конец года.
Эксперты расходятся в оценках текущей ситуации. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек относительно стабилен. Объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился всего на 200 тыс кв. м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв. м. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, это позволяет говорить о сохранении спроса на первичном рынке на высоком уровне.
Иные данные приводит Knight Frank St Petersburg. По их данным, за первое полугодие 2017 года на «первичке» было продано лишь 1,5 млн кв. м жилья, что на треть меньше по сравнению со вторым полугодием 2016 года. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала 2017 года снизился на 5%, а в пригородах – на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. Так, с января по июнь текущего года в продажу было выведено около 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир.
С начала года эксперты ждали роста на новостройки, и роста доли покупок с использованием кредитов. Но пока этого не случилось.
По данным исследований риэлтерской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года снизились на 20%. При этом объем ввода вырос на треть. «Ведущие застройщики сориентировались – во втором квартале мы наблюдали обилие акций (скидки, беспроцентные рассрочки, паркинги в подарок, отделка в подарок), плюс снизилась ипотечная ставка. Это стимулировало спрос, во втором квартале он пошел вверх», – комментирует президент ГК «ЭКОТОН», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.
Прямое отражение
«Основное предложение составляет массовый сегмент, проекты КОТ. При этом цены очень разные, и многое зависит от стратегии застройщика. В одной локации цены за метр могут находиться в вилке от 80 до 110 тыс. рублей за «квадрат», – описывает ситуацию Ольга Трошева. В качестве примера она приводит Московский и Приморский районы.
По итогам полугодия цены на квадратный метр (без учета акций и скидок) сохранили стабильность. Незначительные колебания в 2–3% от месяца к месяцу не повлияли на рынок и никак не отразились на активности покупателей. «Люди больше не реагируют на ежемесячные колебания, – делится наблюдением директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева. – Действуют только агрессивные распродажи, скидки не менее 20%. Мы сталкиваемся с тем, что люди выжидают».
Лидеры рынка могут позволить не снижать ценник, периодически «заигрывая» с покупателем акциями и скидками. Те, кто предлагает качественный продукт, могут себе позволить держать цены на прежнем уровне и даже повышать их.
По мнению директора по маркетингу компании LEGENDA Всеволода Глазунова, ценник снижают те, кто не в состоянии привлечь покупателя иными способами. Например, качеством продукта. «Мы на 15% подняли цены во всех своих проектах, и к нам продолжают идти. Сильный проект от устойчивого застройщика в цене не падает в принципе», – комментирует он.
Это мнение разделяет и Юлия Роженцева. По ее словам, цена объектов на первичном рынке прямо отражает надежность компании. Причем себестоимость проектов растет с каждым годом, на нее влияют новые требования, предъявляемые к застройщикам, и постоянные изменения в градостроительном законодательстве.
Тенденцию подтверждают и проектировщики. «Находясь в самом начале этой цепочки, могу сказать, что в ближайшее время цены будут только расти, иначе многие застройщики окажутся в тяжелом положении, – прогнозирует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Часть проектов уже сегодня находится за гранью рентабельности. На девелопера давят выросшая себестоимость, высокая конкуренция, ужесточающиеся требования законодательства».
Одни девелоперы сокращают бюджет покупки, уменьшая метраж квартир, другие работают на эмоциональных и рациональных мотивациях покупателя, предлагая за счет ипотеки купить квартиру на 10 метров больше и комфортнее. Задача проектировщика в этих условиях, по словам господина Богданова, «держать в узде себестоимость».
Потребитель как трендсеттер
Сегодня покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился в три раза – с одного месяца до трех. Изменился и средний возраст покупателя – он снизился до 35–45 лет.
Клиент более информирован: он собирает данные из массы различных источников – от консалтинговых агентств до соцсетей, предъявляет более осмысленные требования. Люди стали более осознанно подходить к оформлению сделки. Не последнюю роль играет и наличие ипотеки: понимая итоговую стоимость покупки и срок выплаты кредита, потребитель хочет получить за свои деньги максимально качественный продукт.
«Часто начинают поиск квартиры под определенный бюджет, но 80% покупателей готовы искать дополнительные средства, чтобы купить то, что понравилось», – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.
Впрочем, эта тенденция характерна скорее для покупателей бизнес-класса: клиент готов двигаться к лучшему варианту и варьировать стоимость сделки. Более рациональные покупатели из комфорт- и эконом-классов не склонны менять бюджет покупки: они скорее выберут аналогичный объект у другого застройщика, если тот предложит им символическую скидку или квартиру чуть большего метража за ту же сумму.
Эксперты связывают надежды на рост рынка с понижением ключевой и ипотечной ставки – именно этот инструмент традиционно стимулирует рост. Риэлторы, опираясь на статистику, ожидают оживления спроса в связи с президентскими выборами и чемпионатом мира по футболу. «Недвижимость всегда была тихой гаванью, и люди перед выборами стремятся инвестировать свои средства, и квадратные метры по-прежнему остаются самым надежным вложением», – уверена Екатерина Романенко.
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется. Каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе (и девелоперов, и подрядчиков), уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.
Строительные компании все чаще используют в облицовке зданий только отечественную продукцию. Тем самым игроки рынка продолжают курс на импортозамещение, объявленный властями страны.
По оценке экспертов, наружная отделка в новых многоэтажных жилых домах в 75% случаев становится полностью российской.
Экономический подход
По словам аналитика ИХ «Финам» Тимура Нигматуллина, новые политические условия заставляют застройщиков искать дополнительные возможности для экономии и снижения себестоимости строительства.
«Рынок фасадных материалов достаточно разнообразен, но сама продукция все больше становится российской. В первую очередь, отечественные материалы применяются в сегменте строительства массового многоэтажного жилья и недорогого малоэтажного. В элитном строительстве иностранные фасадные материалы по-прежнему востребованы, в том числе они закупаются в странах, не попавших под санкции. Однако эта зарубежная продукция не меняет ситуацию на рынке – в тренде именно отечественные материалы», – считает эксперт.
Отметим, что в нежилом премиальном строительстве доминирует иностранная отделка. К слову, несколько дней назад в Петербурге немецкая компания Gartner арендовала 18 тыс. кв. м для организации собственного производства фасадных материалов в логистическом комплексе «Орион» на Горском шоссе. Работа предприятия будет заточена под строительство «Лахта-Центра». Субподрядчик займется остеклением башни «Газпрома».
Предполагается, что производство будет запущено уже в этом году.
Эксперты полагают, что сейчас российские «дочки» иностранных производителей строительных материалов стараются максимально локализоваться в нашей стране. Это экономически более выгодно для компаний, которые не хотят терять наш рынок. В частности, немецкий холдинг KNAUF, давно присутствующий на отечественном рынке, теперь при выпуске своей продукции ориентируется на местное сырье и необходимые материалы.
Представители компании подчеркивают, что сейчас необходимые базовые стройматериалы в значительной степени производятся в России, поэтому сложностей с их приобретением нет. Однако данные производственные площадки, где закупается продукция, распределены по стране неравномерно, в связи с чем возникают транспортные и логистические трудности.
Ориентация на ввод жилья
Сами застройщики также отмечают, что в облицовке зданий все чаще используется только отечественная продукция. При этом они подчеркивают, что востребованность фасадных материалов напрямую зависит от объемов возводимого жилья. Специалисты напоминают, что до недавнего времени рынок фасадных материалов активно развивался, ежегодно увеличиваясь на 10-20%; сейчас из-за кризиса на нем наблюдается замедление. Но конкуренция остается высокой – в настоящее время основная «борьба» за заказчика развернулась между штукатуркой и навесными вентилируемыми фасадами.
Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» Алексей Онищенко рассказывает, что в начале этого года на рынке наблюдалось увеличение спроса на кирпич, поскольку многие застройщики хотели быстрее закончить строительство объектов. Сейчас отмечается снижение спроса, поскольку к новым проектам компании приступают уже с большей осторожностью.
«Наша компания в настоящее время реализует фасадный клинкер собственного производства, что соответствует текущей политике импортозамещения. Объем импорта кирпича в России из стран Европы в первом полугодии снизился по различным позициям на 30-70%. И с учетом растущего курса евро можно предположить, что клинкер нашего производства будет еще более востребованным, поскольку он будет доступнее по цене и при этом по всем характеристикам не уступает европейским аналогам. По фасадному клинкеру наблюдается даже некоторый локальный дефицит по отдельным номенклатурам», – подчеркивает специалист.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в настоящее время при строительстве первой очереди жилого комплекса «Огни Залива» они применяют вентилируемые фасады. Использование навесных конструкций позволяет, с одной стороны, «одеть» фасад в современные отделочные материалы, а с другой – улучшить теплозащитные показатели ограждающей конструкции и защитить ее от вредных атмосферных воздействий. Уже успешно налажено импортозамещение в этой сфере, есть предложения по отечественным аналогам. На втором объекте, в ЖК «Академ-Парк», для отделки фасадов используется лицевой кирпич, стены из которого красивы, долговечны, климатоустойчивы, мало подвержены влиянию внешних факторов.
«В целом ситуация на рынке фасадных материалов абсолютно спокойная, так как есть альтернатива. Фасадное остекление стоит уже едва ли не дешевле или сопоставимо с другими материалами, поэтому архитекторы могут найти такие проектные решения, которые позволят сделать фасад выразительным и в то же время не разорят застройщика», – уверена представитель строительной компании.
Справка:
В настоящее время в Петербурге при строительстве домов используются все основные виды облицовки: штукатурка, кирпич, камень, вентфасады. Все они имеют свои преимущества друг перед другом и считаются надежными способами сохранения «лица» зданий.