В замедленном падении
Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом. Аналитики подвели итоги первого полугодия, и их выводы далеки от оптимистичных. Надежды на рост эксперты откладывают на конец года.
Эксперты расходятся в оценках текущей ситуации. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек относительно стабилен. Объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился всего на 200 тыс кв. м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв. м. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, это позволяет говорить о сохранении спроса на первичном рынке на высоком уровне.
Иные данные приводит Knight Frank St Petersburg. По их данным, за первое полугодие 2017 года на «первичке» было продано лишь 1,5 млн кв. м жилья, что на треть меньше по сравнению со вторым полугодием 2016 года. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала 2017 года снизился на 5%, а в пригородах – на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. Так, с января по июнь текущего года в продажу было выведено около 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир.
С начала года эксперты ждали роста на новостройки, и роста доли покупок с использованием кредитов. Но пока этого не случилось.
По данным исследований риэлтерской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года снизились на 20%. При этом объем ввода вырос на треть. «Ведущие застройщики сориентировались – во втором квартале мы наблюдали обилие акций (скидки, беспроцентные рассрочки, паркинги в подарок, отделка в подарок), плюс снизилась ипотечная ставка. Это стимулировало спрос, во втором квартале он пошел вверх», – комментирует президент ГК «ЭКОТОН», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.
Прямое отражение
«Основное предложение составляет массовый сегмент, проекты КОТ. При этом цены очень разные, и многое зависит от стратегии застройщика. В одной локации цены за метр могут находиться в вилке от 80 до 110 тыс. рублей за «квадрат», – описывает ситуацию Ольга Трошева. В качестве примера она приводит Московский и Приморский районы.
По итогам полугодия цены на квадратный метр (без учета акций и скидок) сохранили стабильность. Незначительные колебания в 2–3% от месяца к месяцу не повлияли на рынок и никак не отразились на активности покупателей. «Люди больше не реагируют на ежемесячные колебания, – делится наблюдением директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева. – Действуют только агрессивные распродажи, скидки не менее 20%. Мы сталкиваемся с тем, что люди выжидают».
Лидеры рынка могут позволить не снижать ценник, периодически «заигрывая» с покупателем акциями и скидками. Те, кто предлагает качественный продукт, могут себе позволить держать цены на прежнем уровне и даже повышать их.
По мнению директора по маркетингу компании LEGENDA Всеволода Глазунова, ценник снижают те, кто не в состоянии привлечь покупателя иными способами. Например, качеством продукта. «Мы на 15% подняли цены во всех своих проектах, и к нам продолжают идти. Сильный проект от устойчивого застройщика в цене не падает в принципе», – комментирует он.
Это мнение разделяет и Юлия Роженцева. По ее словам, цена объектов на первичном рынке прямо отражает надежность компании. Причем себестоимость проектов растет с каждым годом, на нее влияют новые требования, предъявляемые к застройщикам, и постоянные изменения в градостроительном законодательстве.
Тенденцию подтверждают и проектировщики. «Находясь в самом начале этой цепочки, могу сказать, что в ближайшее время цены будут только расти, иначе многие застройщики окажутся в тяжелом положении, – прогнозирует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Часть проектов уже сегодня находится за гранью рентабельности. На девелопера давят выросшая себестоимость, высокая конкуренция, ужесточающиеся требования законодательства».
Одни девелоперы сокращают бюджет покупки, уменьшая метраж квартир, другие работают на эмоциональных и рациональных мотивациях покупателя, предлагая за счет ипотеки купить квартиру на 10 метров больше и комфортнее. Задача проектировщика в этих условиях, по словам господина Богданова, «держать в узде себестоимость».
Потребитель как трендсеттер
Сегодня покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился в три раза – с одного месяца до трех. Изменился и средний возраст покупателя – он снизился до 35–45 лет.
Клиент более информирован: он собирает данные из массы различных источников – от консалтинговых агентств до соцсетей, предъявляет более осмысленные требования. Люди стали более осознанно подходить к оформлению сделки. Не последнюю роль играет и наличие ипотеки: понимая итоговую стоимость покупки и срок выплаты кредита, потребитель хочет получить за свои деньги максимально качественный продукт.
«Часто начинают поиск квартиры под определенный бюджет, но 80% покупателей готовы искать дополнительные средства, чтобы купить то, что понравилось», – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.
Впрочем, эта тенденция характерна скорее для покупателей бизнес-класса: клиент готов двигаться к лучшему варианту и варьировать стоимость сделки. Более рациональные покупатели из комфорт- и эконом-классов не склонны менять бюджет покупки: они скорее выберут аналогичный объект у другого застройщика, если тот предложит им символическую скидку или квартиру чуть большего метража за ту же сумму.
Эксперты связывают надежды на рост рынка с понижением ключевой и ипотечной ставки – именно этот инструмент традиционно стимулирует рост. Риэлторы, опираясь на статистику, ожидают оживления спроса в связи с президентскими выборами и чемпионатом мира по футболу. «Недвижимость всегда была тихой гаванью, и люди перед выборами стремятся инвестировать свои средства, и квадратные метры по-прежнему остаются самым надежным вложением», – уверена Екатерина Романенко.
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется. Каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе (и девелоперов, и подрядчиков), уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.
По оценке аналитиков, объем рынка теплоизоляционных материалов в России в 2013 году вырос на 9% и составил не менее 52 млн куб. м. В ближайшие годы участники рынка ожидают рост потребления теплоизоляционных материалов на 8-9% в год.
Согласно данным компании «Строительная информация», на волокнистые виды теплоизоляционных материалов приходится около 70% совокупного объема потребления в строительстве. В этой группе доля каменной ваты несколько выше – 40%, стеклянная вата занимает меньшую долю – 31%. На долю экструдированного пенополистирола приходится около 9% в объеме потребления теплоизоляционных материалов, и около 20% занимает продукция из вспененного пенополистирола.
«Минеральную (каменную) вату в России выпускают не менее 33 компаний. Количество производственных площадок еще больше – 42. Это связано с тем, что ряд компаний владеет несколькими заводами в разных регионах страны. Например, группа компаний ROCKWOOL имеет четыре завода, компания «ТехноНИКОЛЬ» – пять заводов, производственно-инвестиционная компания «Челябинский завод теплоизоляционных изделий» – два завода», – рассказала Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация».
Она добавила, что выпуск стекловаты осуществляется пятью компаниями – «Урса Евразия», «Сен-Гобен», «Кнауф Инсулейшн», «Новгородский завод стекловолокна» и «Ивотстекло». Компания «Урса Евразия» выпускает стеклянную вату на двух заводах. Также две производственные площадки у компании «Кнауф Инсулейшн».
«Производством вспененного пенополистирола занимаются не менее 136 производителей (148 заводов). Крупнейшим производителем является компания «Мосстрой-31». Экструдированный пенополистирол выпускают не менее 18 компаний. Лидерами в этом сегменте являются компании «Пеноплэкс» (работает шесть производственных площадок в разных регионах страны) и «ТехноНИКОЛЬ» (имеет также шесть заводов по выпуску экструдированного пенополистирола)», – говорится в исследовании компании «Строительная информация».
«В Северо-Западном регионе в целом значительная доля продаж каменной ваты приходится на привозную продукции, в том числе на продукцию Paroc. Также привозится много экструдированного пенополистирола. Компания «Урса» везет продукцию с подмосковного завода, «ТехноНИКОЛЬ» – из Рязани, «Теплэкс» – из Нижнего Новгорода», – прокомментировала Наталья Скороходова.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group, отметила, что рынок каменной ваты является достаточно насыщенным, с большим количеством производителей. «Говоря о структуре рынка, мы можем сказать, что практически все крупные компании – производители теплоизоляции уже представлены в регионе, и перераспределения долей не ожидается», – прокомментировала она.
По ее словам, на сегодня существует большой выбор теплоизоляции. «Продукция из каменной ваты, производством которой занимается компания ROCKWOOL, благодаря своим свойствам негорючести, экологичности и долговечности является самой востребованной. Ее доля на рынке минераловатной продукции составляет около 70%», – прокомментировала эксперт.
«В марте текущего года на заводе ROCKWOOL в Выборге будет запущена линия по производству материала «ЛАЙТ БАТТС СКАНДИК». Данный продукт широко востребован на рынке, особенно среди частного домостроения. Его уникальность состоит, прежде всего, в революционном качестве волокон каменной ваты, которые позволяют подвергать готовые плиты компрессии до 60%. Инвестиции в новое оборудование составят более 400 млн рублей. В этом году мы прогнозируем умеренные темпы роста продаж на материалы для теплоизоляции и звукоизоляции зданий и стабильное развитие рынка», – подчеркнула Ирина Садчикова.
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– На протяжении нескольких лет мы наблюдаем рост и расширение рынка теплоизоляционных материалов (ТИМ). В среднем каждый год, начиная с 2008-го, он прибавляет по 8-11%. В Петербурге уверенный рост показывают теплоизоляционные материалы из каменной ваты и пенополистирола. Для нас как строителей экокомплекса «Триумф Парк» особенно важно то, что растет спрос на экологичные материалы и натуральное сырье, в частности на каменную вату. Рост на рынке ТИМ обусловлен различными инициативами государства в области энергосбережения, ростом тарифов на ЖКХ и доходов населения. Оказывает влияние на этот рынок и развитие строительной области в целом, темпы застройки и ввода коммерческих и жилых объектов в эксплуатацию. Ситуация с ценами стабильная на протяжении нескольких лет: производство налажено, конкуренция присутствует, поэтому цены изменяются скорее в соответствии с инфляцией. Не думаю, что в 2014 году ситуация изменится кардинально.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group:
– Наша компания производит тепло- и звукоизоляционные материалы на основе каменной ваты. На территории России расположены четыре завода ROCKWOOL: в Ленинградской, Московской, Челябинской областях и Республике Татарстан.
Владимир Самохвалов, коммерческий директор СТД «Петрович»:
– На рынке теплоизоляции Петербурга невысокий уровень конкуренции, это связано с удаленностью производственных мощностей. Среди основных игроков этого сегмента строительного рынка можно отметить компании «Роквул», «Парок», «ТехноНИКОЛЬ», «Урса», «Изовер», «Кнауф», «Пеноплекс». В Петербурге и Ленобласти располагают свои заводы «Роквул» и «Пеноплекс», а остальную продукцию завозят из других регионов РФ, например Великого Новгорода, Твери, Москвы, Рязани и др.
На протяжении последних лет основной рост показывают продукты из каменной ваты и экструзионного пенополистирола. Эти сегменты рынка все так же будут показывать рост на уровне в 10-15%. На рынке стекловаты продолжается стагнация. В следующем году он останется на прежнем уровне.
За январь 2014 года в Санкт-Петербурге построено 35 жилых домов на 9 910 квартир общей площадью 529 509,3 кв. м, сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было введено в эксплуатацию 368 669,30 кв. м жилья (58 новых домов на 6 299 квартир).
Лидером по вводу жилья в январе 2014 года стал Невский район, где было введено 8 домов на 3 877 квартир площадью 186 333,3 кв. м. Второе место по объему ввода занимает Приморский район – там было введено 122 627,8 кв. м (6 домов на 2 057 квартиры). Замыкает тройку лидеров Московский район – 60 480,4 кв. м жилья (4 дома на 1 145).
Также в Санкт-Петербурге в январе была проведена реконструкция 3 домов в Красносельском и Пушкинском районах (3 дома на 32 квартиры общей площадью 2 990,6 кв. м).
В Выборгском, Невском и Колпинском районах введены в эксплуатацию здания районных судов. Школа на 825 мест появилась в Красносельском районе Петербурга. А в Выборгском районе введен в эксплуатацию крупный многофункциональный комплекс.