«Лесные» перспективы
Кварталы новостроек на проспекте Маршала Блюхера на фоне окружающих его «сталинок», «хрущевок» и индустриальных пейзажей смотрятся очень контрастно. Плотность застройки данной локации немногим уступает Мурино и Кудрово, однако главный ее плюс – близость к центру города.
Массовое жилищное строительство возле станции метро «Лесная» ведется преимущественно на территориях бывших промышленных и складских зон. Ранее земли принадлежали Минобороны, но несколько лет назад их начали стремительно выкупать крупнейшие петербургские застройщики. По оценкам экспертов, к началу этого года в новых кварталах было сдано более 200 тыс. кв. м жилья.
Точки активности
Сегодня у станции метро «Лесная» на разной стадии реализации насчитывается около 20 проектов жилой недвижимости. Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева разделила район у станции метро «Лесная» на три локации, где жилищное строительство ведется наиболее активно. Первая и самая востребованная у девелоперов территория находится вдоль проспекта Маршала Блюхера.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, наибольший интерес к локации проявили «Группа ЛСР» и «РосСтройИнвест». «Группа ЛСР» построила здесь ЖК «Калейдоскоп», ЖК СINEMA, ЖК «Калина-парк» и ЖК «Калина-парк 2».
В портфеле «РосСтройИнвеста» – ЖК «Город мастеров» и ЖК «Утренняя звезда». Недавно в компании заявили о новом проекте – ЖК «Суворов». Это дом переменной этажности (от 18 до 24 этажей). Он рассчитан на 568 квартир, общая жилая площадь объекта составит 30 тыс. кв. м. Объект планируется сдать в 2020 году. Кроме того, в середине июня Градостроительный совет Петербурга рассматривал еще один проект «РосСтройИнвеста», который будет расположен на пр. Маршала Блюхера, 12, лит. В и С, рядом с ЖК «Суворов». Строительный холдинг планирует построить 88 тыс. кв. м жилья на территории в 5,6 га. Члены Градсовета рекомендовали сделать жилой квартал менее однообразным и отправили его на доработку. Была утверждена высотность зданий: она будет переменной, от 12 до 17 этажей.
«Изначально мы здесь хотели построить дома высотой 75 м, однако после последней редакции ПЗЗ было принято решение ограничиться 55 м», – пояснил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
Также эту локацию облюбовала ГК «ЦДС», построив здесь ЖК «Кантемировский». ГК «КВС» сдала в 2015 году ЖК «Иван-да-Марья», а через год планирует сдать ЖК «Кирилл и Дарья». У Setl City на данном участке есть два полностью реализованных объекта («Атланта» и «Атланта 2») и третий находится на стадии строительства – ЖК «Полюстрово Парк». Также в районе станции метро «Лесная» свои объекты строят «ЛенСпецСМУ», «Лидер Групп», «Пионер», «Графит», «КапСтрой».
Ко второй локации, активно осваиваемой застройщиками, Катерина Соболева отнесла участки на Новолитовской улице. Здесь появился проект «LIFE-Лесная» от ГК «Пионер». Там же, около метро, компания Setl Сity приобрела земельный участок и планирует построить на нем ЖК.
И третья точка нового жилищного строительства в данной локации – это участки ближе к набережной Невы. Здесь в 2019 году появится апарт-отель «Vertical на Мужества» под управлением компании NAI Becar (строительство ведет «СтройАльянс»), также планируется строительство объектов «Арсенал-Недвижимости» и «ЛенСпецСМУ», ожидается появление жилых комплексов бизнес-класса.
Комфорт повыше
Сегодня приобрести квартиру в районе «Лесной» можно в 15 комплексах. Стоимость жилья зависит от уровня и класса жилого комплекса, а также от стадии строительства. Минимальная цена – 1,9 млн рублей за квартиру-студию (ЖК «Суворов» от «Росстройинвеста»). «Стоимость квадратного метра варьируется от 69 до 162 тыс. рублей. Наибольшее количество квартир в продаже – у проекта «Калейдоскоп» от компании «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», а именно – 396. В комплексе «Life-Лесная» от застройщика «Пионер» в предложении 305 квартир», – предоставила данные Юлия Семакина.
По данным руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, средняя цена объектов данной локации составляет около 92 тыс. рублей за кв. м.
По большей части возле «Лесной» строятся дома класса «эконом плюс» и «комфорт». Однако, как сообщила директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей, сегодня разрабатывается целый ряд проектов КОТ в классе «высокий комфорт», которые должны выйти в продажу в 2017-2020 годах. Это ЖК «Leningrad» («Лидер Групп»), «Усадьба на Ланском» («С.Э.Р»), «Дом у Березового сада» («Эльба») и «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»).
Спрос стабилен
Эксперты сошлись во мнении: спрос на жилье в данной локации высок. Это вполне обосновано, во-первых, из-за близости к метро. До станции «Лесная» – 1-1,5 км, до «Площадь Мужества» или «Выборгской» – 3 км. Во-вторых, рядом находятся магистрали городского значения – ул. Кантемировская и Большой Сампсониевский проспект.
«Одно из достоинств территории – местоположение. Отсюда можно без проблем попасть в любой район города. Наличие метро и развитой инфраструктуры – вот основные критерии, которые привлекают людей», – сказала Катерина Соболева. Однако часто дороги бывают очень загружены, жильцы жалуются на сложности выезда из новых кварталов.
В отличие от других проектов квартальной застройки, в районе «Лесной» проблемы нехватки соцобъектов стоят не так остро. «Район давно сложился. Здесь есть школы, детские сады, магазины, большой торговый центр», – комментирует Катерина Соболева.
По поводу обилия соцобъектов Светлана Московченко со своими коллегами не согласна: «Среди минусов локации – нехватка объектов социальной инфраструктуры».
Игорь Креславский обнадежил – согласно расчетам администрации Калининского района, детских садов и школ в новом квартале будет хватать. Однако в данной локации мало спортивных объектов, поэтому было принято решение построить крытую ледовую спортивную арену с искусственным льдом. Ее возведет ГК «РосСтройИнвест» одновременно с новым жилым комплексом на Блюхера, 12.
Главный минусом локации, по мнению экспертов рынка, является высокая плотность застройки. На втором месте антирейтинга территории – обилие промышленных зон и нехватка зелени. Тем не менее, проекты, реализуемые в массовом сегменте в этой локации, будут продолжать пользоваться стабильным спросом.
Мнение
Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Агентство недвижимости»:
– Калининский район является одним из самых востребованных как среди девелоперов, так и у покупателей недвижимости. Его отличает хорошая транспортная доступность, сложившаяся коммерческая инфраструктура, большой выбор детских садов и школ, благоприятная экологическая среда. Характеристики локации, а также наличие свободных территорий под застройку вызвали в окрестностях станции метро «Лесная» настоящий бум жилищного строительства. Основная активность сосредоточена в районе проспектов Маршала Блюхера и Лабораторного, Кушелевской дороги.
Мы реализуем в этой локации уже второй жилой проект. Первый – комплекс «Иван-да-Марья» на Лабораторном проспекте – сдан в 2015 году, и уже через полгода после сдачи в эксплуатацию в нем не осталось непроданных квартир. Новый проект – жилой комплекс «Кирилл и Дарья» – «КВС» возводит практически рядом с ним, в полутора километрах от «Лесной». Примечательно, что заметная часть покупателей – это жители ЖК «Иван-да-Марья». Люди оценили качество нашего строительства и возвращаются к нам за новыми квартирами.
Жилой комплекс «Кирилл и Дарья» представляет собой три кирпично-монолитных жилых секции высотой в 13, 15 и 16 этажей. Всего в комплексе будет более 800 квартир, первую очередь (248 квартир) мы сдаем уже в конце следующего года. Квартиры – от студий до 4-комнатных, с хорошими планировками, все с полной чистовой отделкой. В местах общего пользования предусмотрено хранение колясок и велосипедов. Запроектированы два встроенно-пристроенных паркинга на 480 автомобилей, на первых этажах запроектированы коммерческие помещения, в которых разместятся аптеки, магазины и другие сервисы для жителей. Для малышей построим свой детский сад с бассейном.
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой», почетный строитель России:
– У станции метро «Лесная» ООО «КапСтрой» строит 16-этажный жилой комплекс комфорт-класса «Фламинго». Первая очередь на 337 квартир построена, вторую очередь (239 квартир) сдаем в январе 2018 года. В составе комплекса – подземный паркинг, фонтан с зоной отдыха, две детские площадки, спортплощадка, площадка для барбекю, летний кинотеатр. Закрытая охраняемая территория. На первом этаже магазины и коммерческие помещения. Большой выбор квартир: студии (30,5 кв. м) и евро-студии (31,4 кв. м), 1-комнатные квартиры (от 37 до 47 кв. м), 2-комнатные квартиры (от 56 до 71 кв. м), 3-комнатные квартиры (90 кв. м). Стоимость квартир – от 78 тыс. руб./кв. м.
Комплекс находится недалеко от центра Санкт-Петербурга. Станция метро «Лесная» в пешеходной доступности, рядом проектируется станция «Арсенальная». Вопросы по инженерному обеспечению объекта решены. В жилом комплексе есть электричество, подключены и функционируют системы водоснабжения и теплоснабжения, канализация. Лифты работают.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– В районе проспекта Маршала Блюхера мы реализовали уже два жилых комплекса: «Утренняя звезда» и «Город мастеров». И планируем построить еще два. Один из первоочередных вопросов, которые надо решить в данной локации, – строительство внутриквартальных дорог и проездов. Особенно в квартале 24-27, где жилые комплексы уже сданы. Этим сегодня занимается администрация города. В свою очередь, мы за свой счет проведем проектирование пробивки улицы Бестужевской до Кушелевского путепровода.
Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:
– Калининский район пользуется особой популярностью у жителей Петербурга. Это место, в котором прекрасно развита вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура – социальная, торговая, транспортная, досуговая. Здесь много парков и зеленых зон. Именно поэтому эта локация привлекательна не только для покупателей, но и для самих застройщиков.
«Группа ЛСР» здесь строит жилые комплексы «Калейдоскоп» и СINEMA. Недавно мы завершили строительство ЖК «Калина-парк 2» – это второй этап масштабного проекта «Группы ЛСР» по застройке территории рядом со станцией метро «Лесная». Все три комплекса находятся недалеко друг от друга и обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в том числе и социальной. Так, в прошлом году в составе ЖК «Калина-парк 2» появилась самая большая в городе школа на 1375 мест, открылся детский сад для 180 малышей. До конца года здесь появятся еще одна школа и детский сад, и всем этим жители домов смогут в скором времени воспользоваться.
Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.
Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник».
По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.
Хрупкое равновесие
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».
В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов.
Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.
Строго на юг
По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м.
Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт.
На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).
Цены на уровне
С ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей.
Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.
Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей.
Антикризисный переход
По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке.
Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.
Мнения
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.
Общественным транспортном пользуется порядка 70% жителей Петербурга. Его парк ежегодно обновляется, но масштабные транспортные проекты, такие как ЛРТ, все еще остаются на бумаге.
В минувшую среду чиновники рассказали о развитии общественного транспорта и городской транспортной инфраструктуры. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, более 30% дорог города находятся в ненормативном состоянии. «Естественный износ улично-дорожной сети каждый год составляет 2%. Чтобы улучшить ее состояние, нужно ремонтировать 2,5% дорог, а чтобы этот процент сократить, необходимо приводить в нормативное состояние еще 5-10% дорог», – объяснил он.
Однако в 2014 и 2015 годах на это денег не хватало, сказал господин Харлашкин. Лимит на текущий ремонт не превышал 3,5 млрд рублей. В этом году на эти цели потрачено около 6 млн рублей. В следующем, по его словам, на текущий ремонт дорог планируется выделить 7 млн рублей. «Надеемся, что за 2016-2017 год мы дороги приведем к нормативному состоянию. И достигнем того уровня, когда нам за них не будет стыдно», – пообещал Сергей Харлашкин.
Если с улучшением состояния городских дорог в Петербурге наметилась определенность, с транспортом все пока сложнее. Так, запуск легкорельсового трамвая на юго-западе города снова завис в воздухе. «Там нужны другие проектные решения. К сожалению, очень много пересечений и больших перекрестков с огромным потоком личного и общественного транспорта. Если мы просто пустим трамвай в эти районы, то скорость его не будет отвечать требованиям жителей. Пока мы думаем, как сделать такой транспорт в районе «Балтийской жемчужины» скоростным», – сказал председатель городского Комитета по транспорту Александр Головин.
Наиболее актуально строительство ЛРТ в Колпино, уверен чиновник. Речь идет о ЛРТ по маршруту станция метро «Южная» – Колпино. «Это как раз заменит возможности метрополитена, потому что скоростной трамвай может перевозить где-то до 10 тыс. человек в час. В настоящее время разрабатывается проект с использованием элементов концессии и внебюджетных источников», – уточнил господин Головин.
Неясная картина пока и со станциями метро, которые обещали построить к Кубку конфедераций. «К сожалению, у нас не вся транспортная инфраструктура будет готова к Кубку конфедераций: к 2017 году еще не откроется метро «Новокрестовская» и не будет еще в работе станция метро «Беговая», – пояснил Александр Головин.
Вместо подземного транспорта болельщикам предложили добираться на трамваях. Для этого в Смольном разработали схему организации выделенной полосы от ул. Савушкина до станций метро «Старая деревня» и «Черная речка». Работы будут завершены во II квартале 2017 года. Интересно, что после завершения чемпионата мира по футболу 2018 года «выделенку» могут демонтировать. «В случае сохранения выделенной полосы ширина проезжей части составит 3 м. Это может привести к пробкам», – пояснил глава комитета.
Кроме того, на всех выделенных полосах планируется установить видеокамеры, а на некоторых – ограждения. Иначе, по словам Александра Головина, они становятся неэффективными. Кстати, штраф за выезд на такую полосу составляет 3 тыс. рублей.
Что касается воздушного сообщения Петербурга, то, по словам Александра Головина, власти хотят развивать аэропорт Пулково как узловой с целью увеличения количества прямых вылетов из Северной столицы. «Не только Москва может развиваться как транспортный хаб. Петербург имеет полное право на прямые перелеты по нормальным тарифам. У нас есть разработанная мотивационная программа по привлечению других авиакомпаний именно по открытию других направлений», – сказал господин Головин.
Он добавил, что авиакомпаниям, которые будут осуществлять прямые вылеты из Петербурга, Пулково будет предоставлять скидки на наземное обслуживание. Это предложение, по словам чиновника, уже заинтересовало авиакомпанию S7.
Кстати
С 2010 по 2015 год количество низкопольных видов транспорта в Северной столице возросло почти в два раза. Так, за этот период доля низкопольных автобусов возросла с 44 до 82%, троллейбусов – с 33 до 64%, трамваев – с 19 до 26%.
По словам Александра Головина, в 2016 году комитет планирует приобрести в «Пассажиравтотрансе» еще 225 низкопольных автобусов разной вместимости. Кроме того, со следующего года город купит 93 троллейбуса с автономным ходом (он может курсировать порядка 15 минут без контактной сети).
Цифра
7 млн рублей планируется выделить на текущий ремонт дорог в Петербурге в 2017 году