Автосалоны идут с молотка
В Петербурге выставлены на торги имущественные активы компании «БалтАвтоТрейд». По мнению экспертов, объекты недвижимости банкротящегося автодилера интересны в первую очередь другим игрокам рынка.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги два дилерских центра и станцию техобслуживания банкротящейся компании «БалтАвтоТрейд». Аукцион назначен на 29 июля текущего года. Все три объекта расположены в Выборгском районе города.
Основной актив, выставленный на продажу, – автосалон по адресу: Придорожная аллея, 14, рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, участка – 4,8 тыс. кв. м. Объект недвижимости будет продаваться при стартовой цене 368,5 млн рублей. Второй актив – двухэтажное здание площадью 861 кв. м и с участком 1,8 тыс. кв. м рядом со станцией метро «Площадь Мужества» – будет реализован по цене от 48 млн рублей. Третий объект – бывшая станция СТО площадью 1,1 тыс. кв. м – расположен вблизи станции метро «Парнас», стартовая стоимость составляет 56,2 млн рублей.
По словам руководителя департамента РАД по работе с непрофильными и проблемными активами банков Ольги Желудковой, эти объекты должны быть интересны в первую очередь другим игрокам автодилерского рынка. При этом, учитывая сложившуюся практику, когда бывшие дилерские центры успешно переформатируются под супермаркеты, могут найтись покупатели и среди ритейла.
Напомним, кризис 2014 года серьезно подкосил рынок продаж авто. Из-за снижения спроса и высокой собственной закредитованности начали «лопаться» многие крупные петербургские дилерские центры. Так, с рынка ушли автохолдинг РРТ, «Лаура», «ИСТ-Маркет». Сократили свое присутствие «Атлант-М», «Р-Моторс». Сам «БалтАвтоТрейд» по иску Сбербанка был признан банкротом в 2016 году. В настоящее время в организации открыто конкурсное производство. Глава компании Пётр Тиньгаев заключен под стражу по обвинению в мошенничестве в сфере кредитования.
Ранее эксперты рынка недвижимости отмечали, что строения, возведенные для продажи машин, слишком специ-фичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию. Однако опыт последних двух лет показал, что рынок стал более гибок и ритейлеры достаточно охотно идут в бывшие автосалоны. Тем не менее, считают специалисты, данные объекты недвижимости востребованы больше всего у других автодилеров.
По словам директора по консалтингу NAI Becar Ирины Реут, стоимость выставленного на продажу автосалона у станции метро «Проспект Просвещения» является рыночной или чуть ниже рыночной в пределах 3-5%. При этом место «насиженное», поэтому салон может быть интересен другим компаниям, что подтверждается существующими примерами. Так, во II квартале 2015 года компания «Олимп», официальный представитель Porshe и Mercedes-Benz, продала автосалон компании Major, крупному дилеру 36-ти автомарок. В I квартале 2016-го был продан автоцентр Subaru на Выборгском шоссе. Покупатель – компания «Де Вилль», официальный дилер Cadillac. «Перепрофилирование объекта зависит от целей покупателя. Приспособить автосалон под другой торговый объект можно, но, если профиль торговли останется схожим, вложения будут минимальными. Минимальные вложения, в свою очередь, сделают возможной быструю окупаемость такого бизнеса», – считает Ирина Реут.
Кстати
Фонд имущества Санкт-Петербурга сдал в аренду первое помещение в одном из городских исторических зданий, определенных Смольным в марте текущего года под хостелы. На объект недвижимости общей площадью 209,2 кв. м была подана одна заявка от физического лица, который имеет право заключения договора аренды по начальной ставке – 227 рублей за кв. м в месяц.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%
Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга в четвертом квартале 2011 года достиг 1,76 млн кв. м. В эксплуатацию были введены четыре качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью 43,8 тыс. кв. м, из которых 19,8 тыс. кв. м приходится на склады занимаемые собственником. Эксперты компании отмечают, что за предыдущие три квартала 2011 года на рынок не было выведено ни одного качественного складского объекта, предлагаемого в аренду. На данный момент число строящихся объектов остается низким. Большая часть запланированного на 2011 год ввода площадей была перенесена на 2012 год.
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В четвертом квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15 -20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года, сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
По итогам года доля свободных площадей составила 4,42%, или 80 тыс. кв. м качественных свободных площадей. Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 долл./кв. м./год в третьем квартале до 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов) в четвертом квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
«Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в Классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 000 кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Распределение спроса по типу арендатора, 2011
Объем предложения и доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
Несмотря на пессимистичные экономические прогнозы, перспективы для инвестиций в офисные, торговые и индустриальные объекты прайм-класса в городах Европы останутся позитивными. К такому выводу пришли эксперты Jones Lang LaSalle. Благоприятный фон для вложений поддерживается по-прежнему высоким спросом на такую недвижимость
«Резкое ухудшение экономической ситуации в Европе не могло не повлиять на прогнозы развития рынка недвижимости. В 2012 году мы не ожидаем стремительного роста, однако прогнозируем умеренный рост ставок аренды на премиальную недвижимость», - поясняет Эндрю Баррелл, глава отдела прогнозов, Jones Lang LaSalle.
В среднем рост ставок аренды в премиальном сегменте в Европе в 2012 году прогнозируется на уровне 1-2%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов компании, показатели могут увеличиться на 4-10%.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, коммерческая недвижимость прайм-класса будет более устойчива к колебаниям на финансовых рынках, чем во время предыдущего глобального экономического спада. Кроме того, ожидается, что стоимость основных активов во всех секторах останется стабильной.
«В таких городах, как Лондон, Париж и Мюнхен, интерес к недвижимости прайм-класса по-прежнему значителен. Цены на недвижимость в этих городах будут оставаться высокими в связи с низкими рисками. Рост сектора произойдет главным образом за счет рынков Северной и Восточной Европы, а самыми перспективными в этом году станут основные центры Центральной и Восточной Европы, например, Москва и Варшава», - добавляет Роберт Стассен, глава отдела исследований финансовых рынков и инвестиций в странах ЕМЕА, Jones Lang LaSalle.
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает, что инвесторы, ищущие высокую доходность, осознают потенциал России. «Так, ставки капитализации во всех секторах недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по-прежнему значительно превышают показатели европейских рынков. Более того, мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости активов, так как, в отличие от Европы, российские показатели, в частности ставки аренды, еще не восстановились до предкризисного уровня. Согласно нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости России продолжат расти», - считает госпожа Черданцева.
Несмотря на то, что настроения инвесторов ухудшились из-за экономической неопределенности, ставки капитализации в прайм-классе на протяжении года будут оставаться стабильными.
«Ставки капитализации объектов прайм-класса остаются привлекательными и более прибыльными по сравнению с другими активами, тогда как стоимость акций на многих рынках остается крайне низкой. Несмотря на эту оптимистичную картину, сохраняются и поводы для беспокойства. 2012 год будет характеризоваться рисками, связанными с неопределенностью в Еврозоне, где еще многое нужно сделать для восстановления прежней уверенности на рынках», - пояснил Эндрю Баррелл.
Прогноз роста ставок аренды в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в 2012 году
|
|
Офисы |
Торговые центры |
Склады |
|
Москва |
+5% |
+10% |
+3.7% |
|
Санкт-Петербург |
+5% |
+5% |
+8.5% |
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ставок аренды и доходность в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в Европе
|
Средние европейские показатели |
2010 |
2011П |
2012П |
|
|
Офисы |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
5.3 |
4.5 |
2.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.3 |
5.3 |
5.3 |
|
|
Торговые объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
1.9 |
2.4 |
1.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.2 |
5.1 |
5.1 |
|
|
Индустриальные объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
-1.4 |
1.3 |
1.4 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
7.5 |
7.4 |
7.4 |
|
П - прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle