Деньги в песок
Оборудованных комфортных пляжей в Петербурге – единицы. Эксперты расходятся во мнениях о том, можно ли успеть заработать на вложениях в подобную инфраструктуру за короткое северное лето. Специалисты полагают, что здесь определенно нужна помощь государства.
Дефицит пляжной инфраструктуры на Северо-Западе, несмотря на большое количество водных объектов, однозначно есть. В отсутствии интереса к подобным проектам у частных инвесторов можно винить, в первую очередь, петербургскую погоду и переменчивый климат. Однако, как считает руководитель центра аналитики ГК «Доверие» Дмитрий Крутов, бизнес настораживает и неудобная законодательная база. В частности, она не позволяет создавать так называемые «частные пляжи», ограничивая доступ к береговой линии и вводя плату за вход. Обычно инвестор может рассчитывать на аренду данной территории сроком до 5 лет, которых будет недостаточно для того, чтобы окупить потраченные средства.
Пляж без прав
Елена Кривенкова, председатель комитета по гостеприимству «Деловой России», согласна с господином Крутовым в том, что главная проблема развития пляжной инфраструктуры – отсутствие четкого правового регулирования этой формы сотрудничества. «Дело в том, что, вкладывая серьезные деньги, инвестор не получает объект в собственность. А проектов со стопроцентной частной инвестицией я вспомнить не могу», – подтверждает она.
«Тем не менее, в пригородах Петербурга существуют единичные проекты по благоустройству озерных пляжей. Инвесторы нашли довольно остроумный способ обхода запрета на ограничение доступа к пляжу: плата формально производится за уборку территории, а посетителю вместе с чеком дают оплаченный им индивидуальный мусорный пакет», – говорит господин Крутов.
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group, рассказывает о другом примере: на берегу Финского залива, в Комарово, существует частный пляж High Drive, вход на который является бесплатным, однако все предоставляемые здесь услуги являются платными – шезлонги, прокат спортивного инвентаря, скутеры, квадроциклы, катамараны, детский городок, бассейн, танцпол и многое другое. «Кроме этого, здесь располагается банкетный зал, что и является основной инвестицией, приносящей доход. Фактически частные пляжи пользуются единичным спросом для проведения каких-либо мероприятий – корпоративов, пляжных вечеринок и т. п. Кроме этого, спрос на них имеет сезонный характер, а также ограничивается существующими здесь не располагающими к пляжному отдыху погодными условиями. Если мы говорим об индивидуальном частном пляже как об инвестиции, то скорее доходность здесь будет отрицательной», – пессимистична госпожа Александрова.
Климат нерентабельный
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, смотрит на перспективы инвестирования в пляжную инфраструктуру не менее пессимистично: «Климат Петербурга не способствует развитию пляжной инфраструктуры. Принимая во внимание сезонность, окупаемость таких проектов может быть очень длительной, поэтому инвестировать в такие проекты малорентабельно. Загрузка не обеспечит необходимой отдачи». Он напоминает, что несколько лет назад «Питерлэнд» хотел создать собственный пляж на территории Парка 300-летия, что было бы логично, поскольку пляжная инфраструктура должна быть привязана к какому-то мощному проекту – в случае с «Питерлэндом» им мог стать аквапарк. Но это начало не имело продолжения, говорит господин Починщиков.
Тем не менее, Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, уверен, что пляжи и прибрежные объекты с развитой рекреационной инфраструктурой – перспективное направление.
В Петербурге и Ленинградской области может быть реализован крупный проект, связанный с созданием комплексной пляжной инфраструктуры. Так, Правительства Петербурга и Ленобласти ждут одобрения федеральным Правительством программы берегоукрепления. Без нее скорость отступления береговой линии Финского залива – до 2 м ежегодно. По задумке, проект берегоукрепления, который требует крупных финансовых вложений, может быть реализован в формате ГЧП. Тогда на территориях вдоль Финского залива может появиться единый променад, включающий разнообразную рекреационную инфраструктуру, в том числе зоны отдыха, заведения общепита, благоустроенные пляжи и так далее.
Кстати
После прохладных дней все пляжи Курортного района готовы принять первых отдыхающих. Как и в прошлом году, для жителей и гостей района официально будут работать 14 городских пляжей общей площадью 90 га. Пять из них расположены на Сестрорецком разливе, остальные девять – на Финском заливе, в том числе пляжи Сестрорецкий, Дубковский, Белые ночи, Дюны, Ласковый, Чудный, Комаровский, Золотой, Детский.
В рамках подготовки к летнему сезону обслуживающей организацией – ГБУ «Курортный берег» – была проделана большая работа: собран и вывезен мусор, просеян песок, установлены буйки, расставлена пляжная мебель, размещены кабинки для переодевания, общественные туалеты, урны, скамейки, пляжные зонты, лежаки, детские игровые комплексы и информационные щиты с правилами поведения в общественном месте.
1 июня начала работу рекреационная зона для маломобильных групп населения, расположенная на территории пляжа Ласковый в поселке Солнечное. Весь сезон для отдыхающих здесь будут проводиться культурные и спортивные мероприятия: дни здоровья, семинары, мастер-классы, краеведческие лекции, оздоровительные прогулки, веселые старты, турниры по различным видам спорта и многое другое. Для людей с ограниченными возможностями будут работать кафе, тренажерные и спортивные площадки, летняя библиотека.
Перед вводом пляжей в эксплуатацию было проведено водолазное обследование. Но, несмотря на это, купаться на них по-прежнему не рекомендуется.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.