Личное пространство
Формат self-storage – относительно нов для российского рынка коммерческой недвижимости и популярен в основном в столицах. Но эксперты высоко оценивают его перспективы и ожидают, что в обозримом будущем боксы индивидуального хранения станут такой же неотъемлемой частью инфраструктуры жилых комплексов, как паркинги.
Формат складов с боксами для индивидуального хранения вещей пришел на смену утратившим актуальность гаражам. Первые склады подобного формата появились в Москве в 2009 году, когда на рынок вышли сразу два оператора. Сегодня self-storage популярен в основном в крупных городах: Москва, Петербург, Казань. Но если в столицах присутствует несколько операторов, то в регионах нишу закрывает одна компания. По данным аналитиков Skladman USG, в Петербурге на начало 2016 года работали 9 комплексов формата self-storage, в том числе 2 оператора из Москвы. В период с конца 2016 года по май 2017-го рынок self-storage пополнился одним объектом: компания Nordest открыла еще один self-storage-склад на Сампсониевском проспекте.
Частная история
По оценкам экспертов, от 65 до 80% арендаторов боксов – частные лица. Например, услугой self-storage активно пользуются молодые люди, которые часто переезжают или путешествуют, либо живут в небольших студиях. Боксы позволяют решить проблему дефицита площади и сэкономить. Как правило, они арендуются для хранения мебели, личных вещей, архивов документов и тому подобного.
«Отличие складов формата self-storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе», – поясняет управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
Заполняемость таких складов, по оценкам девелоперов, развивающих этот формат в Петербурге, составляет до 80%. Спрос сохраняется стабильным в течение всего года, без привязки к сезону.
Метр теплый и холодный
Стоимость аренды одного квадратного метра бокса зависит от того, отапливается склад или нет. По данным аналитиков Maris / Part of the CBRE Affiliate network, арендные ставки, со включенным НДС, на май 2017 года составляют от 840 до 1500 рублей за 1 кв. м в месяц для отапливаемых складов, от 600 до 1000 рублей за 1 кв. м в месяц – в складах-контейнерах и около 300 рублей – для холодных складов.
Ряд операторов также включает в тариф охрану объекта и базовую страховку. За дополнительную плату может быть предоставлена услуга доставки со склада на дом или в офис. Некоторые склады рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей, это актуально для хранения сумок и чемоданов. На рынке можно найти предложения с гибкой системой расчетов: например, ряд компаний предлагает перерасчет согласно фактическому времени или площади аренды.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, в Петербурге объем предложения складов self-storage составляет более 50 000 кв. м. Средняя общая площадь складов для индивидуального хранения, по оценкам управляющего директора, партнера Skladman USG Евгения Нумерова, составляет 2 тыс. кв. м. При этом наибольшее число объектов индивидуального хранения сосредоточено в Московском и Выборгском районах – 46%, затем идут Адмиралтейский и Невский районы – по 15%, на Кировский, Красносельский и Пушкинский приходится по 8%.
Перспективы роста
Для формата self-storage характерна более высокая доходность по сравнению с другими видами складов. Высокие темпы роста подтверждают его востребованность и потенциал. На запуск проекта, по оценкам Maris, уходит от 6 до 9 месяцев, при условии аренды площадки. Для склада в собственности – еще меньше. Период окупаемости – от 3 до 6 лет, в зависимости от площади склада, заполняемости и других факторов.
Аналитики высоко оценивают потенциал для развития сегмента self-storage в крупных городах. Рост востребованности связывают с развитием интернет-торговли, ликвидацией частных гаражей, а также повышением мобильности населения. Перспективы для развития self-storage также связаны с новыми жилыми комплексами, в состав которых наряду с паркингами могут включаться боксы для индивидуального хранения.
Справка
Self-storage (индивидуальное хранение) – это небольшие складские помещения или мини-боксы, которые сдаются в аренду на срок от суток. Компании предлагают в аренду закрытые помещения разного метража (от 1 кв. м) для хранения вещей. Это могут быть индивидуальные отапливаемые боксы или мобильные модульные контейнеры на закрытых или открытых площадках. Арендатор может оперативно изменять количество арендованных помещений в зависимости от своих потребностей.
Мнение
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Помимо специализированных операторов self-storage, индивидуальные складские помещения стали предлагать и крупные логистические фирмы и мувинговые компании. Например, у компании «Своя логистика» имеются собственные большие складские комплексы, в которых часть помещений выделена под индивидуальное хранение. Фирма «Деликатный переезд», которая специализируется на переездах, предлагает услуги в сфере индивидуального хранения. При аренде площадок под индивидуальное хранение в больших складских комплексах, хранение организовано не в отдельных боксах, а методом стеллажного хранения. На таких площадках также предоставлена возможность хранения вещей от одного дня и от минимального метража (1 кв. м).
Отмечается рост интереса не только со стороны физических, но и со стороны юридических лиц. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Также возможно арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, а также для складирования офисной мебели на время переезда.
Анализ состояния и развития сектора управления коммерческой недвижимостью Москвы, Санкт-Петербурга и регионов.Как развивался рынок управления
Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса «А» началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.
Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса «А». Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса «В», развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие УК северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами.
В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-милионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади.
Таким образом, конкуренция в региональных центрах резко обострилась, требования к качеству управления выросли скачкообразно, приблизившись к столичному уровню. Собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость стали испытывать острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью. В этой ситуации московские и петербургские управляющие и консультанты стали привлекаться к управлению региональными проектами.
По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.
Сколько стоит?
Стоимость управления объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. кв. м до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода. Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне, зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата, плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже – от $35 тыс.
Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д. Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике.
Стоимость брокериджа в обеих столицах и в регионах составляет 4-8% годовой арендной платы, и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию).
Что требуется?
В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации – область, в которой «Бекар» является пионером.
В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов и блок работ, связанный с привлечением крупных «якорных» арендаторов в проекты, а также заказ бизнес-планов по развитию объектов (просчитываются будущие денежные потоки, доходы и расходы, в том числе и на эксплуатацию).
Сегодня для успеха проектов собственникам в регионах уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам требуется сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров. Имея опыт работы на рынке недвижимости обеих столиц, «Бекар» с успехом использует свои наработки на региональных рынках.
Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»