Личное пространство
Формат self-storage – относительно нов для российского рынка коммерческой недвижимости и популярен в основном в столицах. Но эксперты высоко оценивают его перспективы и ожидают, что в обозримом будущем боксы индивидуального хранения станут такой же неотъемлемой частью инфраструктуры жилых комплексов, как паркинги.
Формат складов с боксами для индивидуального хранения вещей пришел на смену утратившим актуальность гаражам. Первые склады подобного формата появились в Москве в 2009 году, когда на рынок вышли сразу два оператора. Сегодня self-storage популярен в основном в крупных городах: Москва, Петербург, Казань. Но если в столицах присутствует несколько операторов, то в регионах нишу закрывает одна компания. По данным аналитиков Skladman USG, в Петербурге на начало 2016 года работали 9 комплексов формата self-storage, в том числе 2 оператора из Москвы. В период с конца 2016 года по май 2017-го рынок self-storage пополнился одним объектом: компания Nordest открыла еще один self-storage-склад на Сампсониевском проспекте.
Частная история
По оценкам экспертов, от 65 до 80% арендаторов боксов – частные лица. Например, услугой self-storage активно пользуются молодые люди, которые часто переезжают или путешествуют, либо живут в небольших студиях. Боксы позволяют решить проблему дефицита площади и сэкономить. Как правило, они арендуются для хранения мебели, личных вещей, архивов документов и тому подобного.
«Отличие складов формата self-storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе», – поясняет управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
Заполняемость таких складов, по оценкам девелоперов, развивающих этот формат в Петербурге, составляет до 80%. Спрос сохраняется стабильным в течение всего года, без привязки к сезону.
Метр теплый и холодный
Стоимость аренды одного квадратного метра бокса зависит от того, отапливается склад или нет. По данным аналитиков Maris / Part of the CBRE Affiliate network, арендные ставки, со включенным НДС, на май 2017 года составляют от 840 до 1500 рублей за 1 кв. м в месяц для отапливаемых складов, от 600 до 1000 рублей за 1 кв. м в месяц – в складах-контейнерах и около 300 рублей – для холодных складов.
Ряд операторов также включает в тариф охрану объекта и базовую страховку. За дополнительную плату может быть предоставлена услуга доставки со склада на дом или в офис. Некоторые склады рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей, это актуально для хранения сумок и чемоданов. На рынке можно найти предложения с гибкой системой расчетов: например, ряд компаний предлагает перерасчет согласно фактическому времени или площади аренды.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, в Петербурге объем предложения складов self-storage составляет более 50 000 кв. м. Средняя общая площадь складов для индивидуального хранения, по оценкам управляющего директора, партнера Skladman USG Евгения Нумерова, составляет 2 тыс. кв. м. При этом наибольшее число объектов индивидуального хранения сосредоточено в Московском и Выборгском районах – 46%, затем идут Адмиралтейский и Невский районы – по 15%, на Кировский, Красносельский и Пушкинский приходится по 8%.
Перспективы роста
Для формата self-storage характерна более высокая доходность по сравнению с другими видами складов. Высокие темпы роста подтверждают его востребованность и потенциал. На запуск проекта, по оценкам Maris, уходит от 6 до 9 месяцев, при условии аренды площадки. Для склада в собственности – еще меньше. Период окупаемости – от 3 до 6 лет, в зависимости от площади склада, заполняемости и других факторов.
Аналитики высоко оценивают потенциал для развития сегмента self-storage в крупных городах. Рост востребованности связывают с развитием интернет-торговли, ликвидацией частных гаражей, а также повышением мобильности населения. Перспективы для развития self-storage также связаны с новыми жилыми комплексами, в состав которых наряду с паркингами могут включаться боксы для индивидуального хранения.
Справка
Self-storage (индивидуальное хранение) – это небольшие складские помещения или мини-боксы, которые сдаются в аренду на срок от суток. Компании предлагают в аренду закрытые помещения разного метража (от 1 кв. м) для хранения вещей. Это могут быть индивидуальные отапливаемые боксы или мобильные модульные контейнеры на закрытых или открытых площадках. Арендатор может оперативно изменять количество арендованных помещений в зависимости от своих потребностей.
Мнение
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Помимо специализированных операторов self-storage, индивидуальные складские помещения стали предлагать и крупные логистические фирмы и мувинговые компании. Например, у компании «Своя логистика» имеются собственные большие складские комплексы, в которых часть помещений выделена под индивидуальное хранение. Фирма «Деликатный переезд», которая специализируется на переездах, предлагает услуги в сфере индивидуального хранения. При аренде площадок под индивидуальное хранение в больших складских комплексах, хранение организовано не в отдельных боксах, а методом стеллажного хранения. На таких площадках также предоставлена возможность хранения вещей от одного дня и от минимального метража (1 кв. м).
Отмечается рост интереса не только со стороны физических, но и со стороны юридических лиц. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Также возможно арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, а также для складирования офисной мебели на время переезда.
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»