С дизайнерской точностью
Сегодня уже можно констатировать, что рынок жилищного строительства в Петербурге и Ленинградской области успешно адаптировался к изменившимся экономическим условиям и, как следствие, еще более вдумчивому подходу потребителей к приобретению квартиры. Она должна располагаться в удобном месте, быть комфортной. И, конечно, квартира должна радовать глаз жильцов своим дизайном.
Клиент в профиль
По мнению экспертов, за последние годы требования клиентов к компаниям, выполняющим отделочные работы, существенно трансформировались. При этом сам образ клиента не претерпел существенных изменений, констатирует эксперт рубрики Анастасия Чистякова, руководитель студии текстильного декорирования Lux Decor. «В нашем сегменте рынка образ заказчика значительно не изменился. Мы работаем в высоком ценовом сегменте, и наши заказчики всегда очень требовательны и хотят получить высококлассное обслуживание. Скорее, количество заказов зависит от сезонности, чем от экономической ситуации», – комментирует она.
Правда, ряд экспертов высказывает и противоположное мнение. «Не только образ, но и поведение клиентов, несомненно, поменялось, что обусловливается изменением экономики на рынке. Если до кризиса клиент покупал необходимый товар, опираясь на рекламу, особо не вникая в технические вопросы, то сейчас клиент изучает все вопросы, касающиеся покупки», – говорит, к примеру, Артем Пищерев, генеральный директор компании «Viva Паркет». При этом отмечается, что меньше стало «горячих» продаж даже среди состоятельных людей. Клиенты с высокими доходами начали анализировать свои покупки. Стали более глубоко изучать тот товар, который они приобретают, смотреть все его варианты – констатируют специалисты. Нередко желание оптимизировать затраты приводит к тому, что потребитель устраивает тендер между компаниями, специализирующимися на отделочных работах, добавляют Сергей Копаев, технический директор, и Иван Королёв, инженер-строитель, из строительной компании OTDEL 2KA. «Если до кризиса заказчик нанимал строителей по критерию «цена устраивает», то сейчас очень педантично все изучает и сравнивает цены на детализацию сметных работ», – говорит Сергей Копаев, технический директор компании.
«Не все клиенты, но многие перестали полностью доверяться архитекторам, они не считают зазорным посещать интерьерные салоны и сравнивать цены и сроки. Хотя, конечно, традиционная модель «салон – архитектор – клиент» по-прежнему существует», – комментирует Ефим Гольцман, генеральный директор интерьерного салона «Реформа».
Тем не менее, подчеркивает Анастасия Чистякова, желание клиентов руководить процессом вряд ли стоит воспринимать как веяние времени: были, есть и будут клиенты, отдающие все на откуп дизайнеру, и те, кто вмешивается и контролирует каждый шаг. Причем не в зависимости от их финансовых возможностей или экономической ситуации, а просто в силу особенностей характера. «Клиенты не готовы отказываться от товаров высокого уровня, просто они в кризис делят заказ на несколько частей», – уточняет эксперт.
Со своей стороны, Ольга Иванова, ведущий дизайнер дизайн-бюро Studia 54, уточняет, что если раньше за дизайнерскими проектами в основном обращались мужчины, то сейчас среди заказчиков оказывается все больше успешных независимых женщин.
И хотя сфера дизайна остается пространством, где бренды имеют значение, сегодня потребитель подходит к выбору бренда «не тотально, а предметно», констатируют Мария Сидорова и Карина Вяхирева, руководители дизайн-агентства «#4концепции». «Люди хотят, прежде всего, комфортные стулья, на которых удобно сидеть, а не красивую картинку, которой, по факту, невозможно пользоваться», – говорят специалисты.
Требуется: дальше – больше
Лейт-мотивом современного подхода потребителей к оформлению интерьеров является требование его детализации, с одной стороны, и точного воплощения идей – с другой.
«Требуется минимальная погрешность в ценах и сроках. Это заставляет нас еще выше поднять планку требований к себе и нашим поставщикам. Во время посещения крупнейшей мировой выставки в Милане в этом году наши сотрудники многократно объясняли новые условия нашим итальянским партнерам», – говорят в интерьерном салоне «Реформа».
«Клиент стал более требователен к качеству выполнения работ. Если раньше заказчикам хотелось просто сделать ремонт, то сейчас в большинстве своем делают ремонт по дизайн-проекту, обращая внимание на детали. И максимально хотят видеть то, что им изобразили дизайнеры на компьютере», – комментирует Иван Королёв, инженер-строитель компании OTDEL 2KA.
«Дизайн без реализации мало интересует заказчика: красивая картинка из проекта должна быть укомплектована в нужный срок и в обозначенный бюджет. Например, наша услуга по комплектации интерьера заключается в том, чтобы найти компромисс между бюджетом заказчика, сроками реализации и визуальной составляющей проекта», – рассказывают в компании «#4концепции».
«Конечно, реализация проекта должна быть на высоком уровне, проще говоря, безупречной, поэтому заказчики в большинстве случаев полностью передают контроль в наши руки, чтобы результат в точности повторял 3D-картинку и чтобы не тратить свое драгоценное время», – солидарны с коллегами в компании Studia 54. При этом эксперты отмечают: хотя бюджеты на проектирование не стали скромнее, заказчики стали осторожнее относиться к дорогостоящим экспериментам.
В компании «Viva Паркет» полагают, что изменение требований клиентов к специалистам, работающим в сфере дизайна интерьеров, обусловлено новым пониманием системы в товаре, услугах, в том числе сроках их приобретения. «Клиент начал сравнивать товары, требуя при этом цены одного товара, а сроков поставки и качества – другого. Кредо заказчика стало «Русская цена – в европейском качестве», и, чтобы не отставать от наших европейских соседей, мы стараемся дать это нашим клиентам», – говорят специалисты.
На пути к заказчику
Выделиться на фоне интенсивного «информационного шума» непросто – в этом эксперты, анализирующие методы завоевания клиентов на рынке дизайна интерьеров, солидарны. Эффективными инструментами для сохранения или повышения внимания заказчиков сегодня являются репутация («сарафанное радио»), максимальная диверсификация услуг и предлагаемых товаров, оперативная коррекция предложения в соответствии с запросами клиентов и т. д.
«Да, у нас есть Инстаграм и Фейсбук, есть скромная внешняя реклама, но главный инструмент по завоеванию клиента – репутация. Если архитекторы каждый проект доводят до идеала, то «сарафанное радио» всегда приведет новых клиентов», – уверены в компании Studia 54.
«Мы стараемся использовать так называемое «сарафанное радио»: это лучшая реклама для тех, кто делает качественно свою работу. Тесно сотрудничаем с дизайнерскими агентствами, поскольку они тоже заинтересованы в том, чтобы их проекты были максимально качественно воплощены в жизнь и заказчик остался доволен всеми: от дизайнеров до строителей», – рассказывает Сергей Копаев из компании OTDEL 2KA.
«Особенностью нашей компании является то, что мы предлагаем не отдельных производителей, а весь спектр продукта, который интересен для клиента в данный момент для реализации его идей. В широкой гамме похожего по содержанию товара клиент выбирает цвет, размер, ценовую категорию и форму, после чего получает предложения по комплексу работ и гарантии на наши работы», – уточняют в компании «Viva Паркет».
Студия Lux Decor делает ставку на то, чтобы предложить качественную альтернативу известным брендам. «У нас есть возможность по подбору альтернативных вариантов тканей, которые не уступают в качестве дорогим фабрикам, просто они имеют не такое громкое имя, а в ценовом плане являются более экономными», – рассказывает Анастасия Чистякова.
В свою очередь, компания «#4концепции» нацелена не на процесс, а на результат в предоставлении услуг с учетом пожеланий конкретного заказчика.
Поставки по-новому
Базовая трансформация, по мнению ряда экспертов, это сочетание поставки товара с услугой по его эксплуатации – например, при продаже паркета предлагается приобрести услуги по его укладке и бытовую химию.
«Мы предлагаем составление сметы проекта, комплектацию материалами и оборудованием по дизайн-проекту. Это выгодно для заказчика и облегчает процесс реализации проекта», – говорят в компании «#4концепции».
Повышение прозрачности работы поставщиков оценивают как важную тенденцию эксперты из компании «Viva Паркет». «Сегодня работа поставщиков становится более прозрачной, а конкуренция на рынке – цивилизованной. Это залог будущей стабильности. Большое внимание уделяется соотношению цены и качества, а также удобству покупки, доставке, ориентации на определенного покупателя: например, поставщик может предоставить варианты дизайна одного и того же товара», – уточняют в компании.
«Поставщики стали намного мобильней и пунктуальней. Ассортимент материалов и инструмента значительно расширился и постоянно совершенствуется», – утверждает Иван Королёв.
Со своей стороны, представители Studia 54 указывают на то, что удержавшиеся на рынке поставщики стараются сохранить постоянных клиентов, с одной стороны, и привлечь новых за счет небольшого вынужденного понижения цен – с другой.
А по мнению специалистов интерьерного салона «Реформа», соответствующий сегмент рынка стал намного менее цивилизованным. «Анализ работы конкурентов показывает, что рынок откатился на несколько лет назад. В погоне за былыми оборотами многие итальянские фабрики не выполняют дилерских обязательств и работают, как говорится, «налево и направо». К счастью, так поступают далеко не все партнеры», – комментирует представитель компании.
В свою очередь, в студии текстильного декорирования Lux Decor обращают внимание на изменение свойств продукции некоторых производителей. «Бывают ситуации, когда бренды снижают свои издержки за счет качества ткани – уменьшая каунт (количество нитей на 1 квадратный дюйм полотна). Для глаза и на ощупь это незаметно, а вот на прочность и длительность эксплуатации влияет», – говорит Анастасия Чистякова. «Но, в общем и целом, это единичные случаи, – добавляет эксперт. – Поскольку для многих производителей, особенно для мануфактур с вековой (и более) историей, сохранение качества поставляемой продукции – дело чести». Некоторые же производители вкладываются в развитие новейших технологий обработки и, используя синтетические материалы, добиваются от них свойств, не снижающих, а иногда и повышающих качество натурального сырья.
Хорошо и не очень
Какой бы сложной ни была экономическая ситуация, участники рынка всегда видят как минусы, так и плюсы в текущем состоянии дел.
Так, жесткая конкуренция и нацеленность на максимально эффективное расходование клиентами своих средств будут способствовать уходу с рынка слабых, случайных компаний, отчего выиграют те, кто пришел надолго и всерьез, полагают в интерьерном салоне «Реформа». Однако это не является аксиомой, по мнению Анастасии Чистяковой. «Не думаю, что кризис отсеивает некачественный товар или услугу. Это в основном лотерея. Бывает, что, не выдержав конкуренции, с рынка уходят очень интересные игроки. Их товар уникален и неповторим, но вот просто не повезло в данный момент. Чуть-чуть не хватило. Найти альтернативу таким как раз очень сложно. А ширпотреб перестраивается очень быстро», – говорит эксперт.
Новый тип мышления
Говоря о тенденциях, которые будут развиваться в ближайшей перспективе, эксперты упоминают, во-первых, повышение профессионализма тех, кто оказывает услуги по созданию дизайн-проектов. «Есть хорошая тенденция роста профессионализма среди декораторов. Очень много уделяется внимания образованию и таланту в наше время. Наш клиент требователен и эрудирован. Он хорошо ориентируется в качестве товаров, ценах и услугах благодаря ресурсам Интернет-сети и личным знаниям. Мы просто обязаны соответствовать его высоким запросам», – комментирует Анастасия Чистякова.
Кроме того, заметным явлением становится комплексный подход к созданию интерьеров: именно за теми, кто готов перестроиться в этом направлении, – будущее. «Мы уже сегодня практикуем и развиваем в Петербурге комплексный подход к созданию интерьеров. И, как мы видим, за таким подходом будущее. В ближайшие три-пять лет рынок выжмет тех, кто не готов перестраиваться», – утверждают специалисты компании «#4концепции».
Однако основным трендом аналитики видят постепенное расширение возможностей для ведения бизнеса в сфере предоставления услуг по разработке и созданию дизайна интерьеров. «Знаете, слово «кризис», написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов, один означает «опасность», а другой – «благоприятная возможность». Опасность мы уже прошли», – выражает мнение большинства представитель компании «Viva Паркет».
Бесповоротно, по мнению некоторых аналитиков, изменилось отношение потребителей к выбору товара и условиям совершения покупок. Крупные игроки (к примеру, архитектурного рынка) будут становиться еще сильнее, а пробиться начинающим будет, напротив, тяжелее, чем прежде.
Как позитивный тренд оценивают стремление заказчиков сделать качественный и дорогой ремонт с дорогими чистовыми материалами специалисты компании OTDEL 2KA.
О повышении качества выпускаемого товара многими производителями и дополнительных акциях со стороны поставщиков говорят в компании «Viva Паркет». Возможно, этому способствует появление заказчиков и дизайнеров с новым типом мышления, готовых, по мнению компании «#4концепции», открыто обсуждать ценообразование и агентские вознаграждения.
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в июне 2009 г.
Основные тенденции офисного рынка
Основные показатели рынка офисной недвижимости в июне сохраняли относительную стабильность. Из-за низких темпов нового строительства объем качественного предложения на офисном предложении увеличился незначительно. Активность на рынке аренды и купли-продажи снизилась по сравнению с 4 кварталом 2009 и первыми месяцами 2010 года, когда мы имели дело с отложенным из-за кризиса спросом. По итогам 2 квартала 2010 года ожидается небольшое снижение объемов заключенных сделок по сравнению с показателем 1 квартала 2010, однако по итогам 1 полугодия 2010 года объем сделок превысит аналогичный показатель за 1 полугодие 2009 года.
По данным компании Praedium Oncor International в начале 2010 года существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды: если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля сделок по пересогласованию снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале
Низкие темпы нового строительства и стабильный спрос удерживают средний уровень вакантных площадей в целом по рынку на постоянном уровне: порядка 18-20%. Однако структура данного показателя очень неоднородна. Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International средние ставки аренды и цены продажи в июне 2010 года продемонстрировали незначительную позитивную динамику, однако, так же как и в случае с вакантными площадями, рост был очень дифференцирован. Основной рост пришелся офисы класса А и В+ ЦАО, тогда как за пределами делового центра динамики ставок не наблюдается.
Среди наиболее ярких событий на рынке офисной недвижимости в июне 2010 года следует выделить сделку по покупке фондом UFG Real Estate бизнес-центра «Бахрушин Хауз» (ул. Бахрушина, 32, стр.1, общая площадь – 5 078 кв.м.) у компании Akron. Эта сделка стала первой институциональной инвестиционной сделкой с 2008 года. Сумма сделки может составлять около $35 млн.
Активность инвесторов на рынке столичной офисной недвижимости свидетельствует о начале роста в данном сегменте. Так, о намерении приобрести два бизнес-центра на ул. Палихе, 10, и Сущевском Валу, 25 (общая площадь около
Тенденции рынка торговой недвижимости
Предложение на рынке торговых помещений существенно пополнилось в июне за счет ввода в эксплуатацию и открытия 1 июня ТРЦ Vegas общей площадью 398 тыс. кв. м и торговой площадью 130 тыс. кв.м. Суперрегиональный торговый центр расположен на 24-м км МКАД, на пересечении с Каширским шоссе.
Ситуация на рынке торговых помещений очень дифференцирована. По данным компании Praedium Oncor International, спрос на площади в успешных торговых центрах с грамотной концепцией и помещения street-retail с выигрышным местоположением превышает предложение. В то же время значительная часть построенных во время кризиса торговых объектов имеют большой объем незаполненных площадей. Некоторые торговые центры, строительство которых было завершено во время кризиса, до сих пор не открыты из-за недостаточного заполнения центра арендаторами.
Крупные игроки торгового рынка демонстрируют высокую активность. В июне об открытии новых магазинов, а также о планах по расширению или выходу на рынок с новым форматом объявили такие компании и марки, как OBI, Marks&Spencer, GAP, группа компаний «Детский мир», «Евросеть», «Связной», М.Видео и другие.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, динамика макроэкономических показателей свидетельствуют об укреплении позитивных тенденций. Так, наряду с положительной динамикой реальных располагаемых доходов населения и снижением уровня зарегистрированной безработицы, Росстат отмечает рост объема оборота розничной торговли, который, начиная с марта 2010 года, демонстрирует плавный рост.
Тенденции на рынке складских помещений
Общее предложение качественных складских площадей по состоянию на конец июня составляет около 4,3 млн. кв.м. Новое строительство ведется крайне низкими темпами, сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов, запланированных к завершению на 1 полугодие 2010 года, были перенесены на 3-4 кварталы, реализация некоторых проектов по-прежнему приостановлена.
Таким образом, по данным компании Praedium Oncor International ожидаемый по итогам 2010 года объем нового строительства в складском сегменте составит не более 250 тыс. кв.м качественных площадей из запланированных 400-450 тысяч кв.м.
Складской сегмент восстанавливается наиболее медленно по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. И, хотя объем складских сделок в 1 квартале 2010 года составил порядка 195 000 кв.м качественных складских площадей, что почти в 3 раза больше, чем аналогичный показатель 1 квартала 2009 года, но в то же время это на 20% меньше, чем объем сделок, заключенных в 4 квартале 2009 года. Ожидаемый по итогам 2 квартала 2010 года объем складских сделок в Московском регионе будет еще меньше, чем аналогичный показатель 1 квартала.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, средний уровень ставок аренды и цен продажи в складском сегменте в июне 2010 года сохранился на прежнем уровне. Средние ставки аренды для складов класса А составляют $105-115/кв.м в год (triple-net), для помещений класса В - $90-100/кв.м в год (triple-net). Рынок продажи складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А/B.
В последнее время активно обсуждается тенденция увеличения числа сделок built-to-suit на рынке складов. По данным Praedium Oncor International, говорить о данном факте, как о тенденции, не приходится. Большинство компаний, рассматривающих на сегодняшний день приобретение складских объектов, отдают предпочтение уже готовым проектам, предусматривающим возможность быстрого выхода на площадку и начала строительство. Проекты built-to-suit интересны в меньшей степени из-за более длительного цикла реализации, который в среднем может занять 2-3 года.
Среди самых заметных событий июня на складском рынке следует отметить заключение договора аренды на
Кроме того, девелоперы и арендаторы складов продолжают осваивать регионы. Так, Accent Real Estate совместно с уфимским «Трилистник-груп» в конце июня открыли первый в республике Башкирия складской комплекс класса А Sigma Logopark общей площадью 35 тыс. кв.м, расположенный в Уфе.
А компания «Сима-ленд» арендовала 14 тыс. кв. м в логистическом парке класса А «Пышма» (г. Екатеринбург). Кроме того, в Екатеринбурге и Казани в июне было заключено еще несколько менее крупных сделок по аренде складов класса А.
Материал предоставлен Praedium Oncor International
Эксперты Ассоциации строителей России обсудили проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Госдуму и подговорили ряд замечаний и предложений.
АНАЛИЗ проекта федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме»
В Ассоциации строителей России изучен и обсужден проект федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
По итогам анализа указанного законопроекта подготовлены следующие замечания и предложения:
По нашему мнению, первоочередной задачей является устранение противоречий понятийного аппарата и гармонизация терминов и определений действующих и вступающих в силу федеральных законов.
В действующем жилищном законодательстве установлены лишь цели управления многоквартирным домом, но отсутствует законодательно определенное содержание понятия «управление многоквартирным домом».
Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Подпункт (а) пункта 4 статьи 11 главы III законопроекта предлагает новую формулировку понятия управление многоквартирными домами: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Вместе с этим часть 1 статьи 3 главы I законопроекта раскрывает одну из целей деятельности по управлению - «Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации».
Одновременно с этим содержание понятия обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан предлагается раскрыть в дополнениях Жилищного кодекса РФ (части 11 и 12) следующего содержания:
Часть 11: Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Часть 12: Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг): а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…; б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….; в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …; г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …; д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Складывается ситуация, при которой одно базовое понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через содержание норм различных Федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Технический регламент о безопасности зданий и сооружений и предлагаемый ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Считаем целесообразным более конкретно закрепить основное базовое понятие «управление многоквартирным домом» и раскрыть его содержание (в том числе с помощью отсылочных норм) только в Жилищном кодексе РФ. Управление – это самостоятельный вид деятельности, определять который только через достижение цели обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан представляется не совсем верным. Считаем, что понятие «управление многоквартирным домом» не должно быть тождественным понятию «эксплуатация» или «обслуживание».
С учетом наличия трех способов управления, выработка законодательного понятия «управление многоквартирным домом» требует дополнительного обсуждения с привлечением к этой работе максимально широкого числа практиков, экспертов и организаций.
Предлагаемая разработчиком ч. 1 ст. 2 законопроекта предусматривает, что деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако в российском законодательстве отсутствует такое понятие, как «федеральный стандарт». Федеральным законом «О техническом регулировании» введено такое понятие, как «национальный стандарт». Помимо этого согласно Федеральному закону «О техническом регулировании» стандарт не регулирует отношения, а устанавливает характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг.
Законопроект предусматривает введение института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Согласно ч. 2 ст. 3 законопроекта, управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется… привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами. Таким образом, законопроектом закрепляется обязательное членство управляющей организации в СРО. При этом создается система защиты путем внедрения механизма страхования членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также создания компенсационного фонда.
В то же время, согласно нормам жилищного законодательства управление многоквартирными домами, независимо от того к какому уровню ответственности они относятся (например, к «повышенному», к которому в соответствии с нормами технического регламента о безопасности зданий и сооружений относятся особо опасные, технически сложные или уникальные объекты), помимо управляющих организаций может осуществляться непосредственно самими собственниками либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Считаем, что с точки зрения обеспечения безопасности при эксплуатации домов и защиты прав граждан целесообразно было бы ввести ограничения на возможность выбора способа управления в зависимости от уровня ответственности здания.
Часть 1 ст. 4 законопроекта определяет саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами как некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственные реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Приведенное определение нуждается в корректировке, поскольку обеспечение безопасности многоквартирных домов – прямая обязанность государства. Обеспечивает эту безопасность государство путем нормирования и контроля за исполнением указанных норм. В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» разработанные саморегулируемой организацией стандарты могут быть направлены на повышение уровня безопасности, а также повышение качества оказываемых услуг.
Представляется, что к целям создания СРО управляющих недвижимостью относится содействие в повышении уровня безопасности многоквартирных домов. Помимо этого к целям создания СРО управляющих недвижимостью также можно отнести повышение уровня качества предоставляемых управляющими организациями услуг, в частности СРО могут разрабатывать типовые договора с поставщиками коммунальных услуг, обеспечивать информационную открытость деятельности управляющих компаний и т. д.
Статья 6 законопроекта предусматривает разработку стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и определяет их, как документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля. При этом такие стандарты и правила могут устанавливать требования о наличии сертификации услуг, выполняемых при управлении многоквартирными домами, условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирными домами, порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирными домами. Таким образом, законодатель не разделяет понятия «стандарт СРО управляющих многоквартирными домами» и «правила СРО управляющих многоквартирными домами».
Вместе с тем считаем необходимым провести между указанными понятиями четкую границу и рассматривать стандарт СРО в разрезе Федерального закона «О техническом регулировании», тем более что ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» позволяет устанавливать особенности содержания стандартов и правил саморегулируемых организаций.
В стандартах СРО управляющих недвижимостью применительно к сфере ЖКХ с учетом уже существующих установленных государством требований можно определять направленные на повышение уровня безопасности правила проведения технического обслуживания, технического ремонта, проведения периодических осмотров и контрольных проверок, осуществления мониторинга состояния оснований строительных конструкций, требования к результатам и системе контроля за выполнением указанных мероприятий и т. д.
В правилах СРО управляющих многоквартирными домами возможно предусмотреть условия и перечни работ и услуг, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, требования о наличии сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, требования к страхованию гражданской ответственности членов СРО управляющих недвижимостью или к страхованию за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг.
Часть 3 ст. 1 законопроекта устанавливает условия членства управляющей организации в СРО, к которым, в частности, относится требование о страховании членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом. Часть 2 ст. 7 законопроекта предусматривает для приема в члены СРО предоставление документов, подтверждающих выполнение управляющей организацией условий членства в СРО. Однако п.5 ст. 7 документа законопроекта предусматривает возможность представления в СРО копии договора страхования гражданской ответственности после принятия соответствующего решения о принятии управляющей компании в члены СРО. В связи с этим четко и точно следует определить требования условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Часть 1 ст. 7 законопроекта предусматривает, что управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации. Данное положение необходимо дополнить и сформулировать следующим образом: «управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами».
Поскольку управляющие компании собственными усилиями могут осуществлять капитальный ремонт, требующий выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, то наличие свидетельства о допуске к таким работам и как следствие членство в саморегулируемых организациях в области строительства согласно действующему законодательству Российской Федерации необходимо.
Несмотря на то, что законопроект предусматривает разработку саморегулируемой организацией документа, устанавливающего систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами, в том числе требований технических регламентов, ст. 8 законопроекта не предусматривает как основание исключения из членов СРО управляющих многоквартирными домами несоблюдение требований технических регламентов. Закрепление на законодательном уровне несоблюдение требований технических регламентов в качестве основания для исключения из СРО управляющих недвижимостью необходимо.
Законопроект предусматривает функционирование Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и т. д.
На сегодняшний день уже создано национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Норма законопроекта о том, что в состав национального объединения входят более, чем пятьдесят процентов СРО управляющих многоквартирными домами, фактически делает уже созданное национальное объединение единственной организацией, наделенной исключительными функциями. Целесообразно определить механизм государственного наделения организации функциями национального объединения саморегулируемых организаций путем ее включения в соответствующий государственный реестр национальных объединений. Такой механизм необходимо отработать и закрепить на законодательном уровне.
Несмотря на то, что предложенный законопроект направлен на кардинальное реформирование сферы ЖКХ в Российской Федерации, по мнению Ассоциации строителей России он нуждается в серьезной доработке. В частности это касается четкого отлаживания механизмов саморегулирования. В первую очередь необходимо со стороны государства на законодательном уровне закрепить требования к управляющим компаниям в целях обеспечения безопасности многоквартирных домов в процессе их эксплуатации и ремонта. Это могут быть квалификационные требования, требования к количеству персонала и т. д. В дальнейшем в развитие института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствие таким установленным государством требованиям будет рассматриваться как один из критериев условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Помимо этого, по нашему мнению, дополнительной дискуссии требуют предложенные авторами законопроекта минимальный размер взноса в 100 тысяч рублей в компенсационный фонд СРО управляющих многоквартирными домами и минимальное количество членов такой СРО (100 членов).
Что касается вопроса обеспечения безопасности в процессе эксплуатации многоквартирных домов, то на сегодняшний день отсутствуют законодательно закрепленные требования к управлению многоквартирными домами. В связи с этим, важнейшей задачей в области обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан в процессе эксплуатации многоквартирных домов является определение тех мер, реализация которых будет обеспечивать установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования безопасности (пожарной безопасности, безопасных условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданий и сооружений, энергетической эффективности и т. д.) к зданиям и сооружениям в процессе их эксплуатации. Указанные меры целесообразно было бы определить в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Важно, чтобы требования к управлению многоквартирными домами отвечали современному уровню технического развития, соответствовали лучшему европейскому и международному опыту. И здесь требуется серьезная работа в области стандартизации, направленная на гармонизацию национальных стандартов и сводов правил с стандартами ИСО и стандартами ЕС.
Необходимо учесть, что на Межотраслевом совете РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе признано целесообразным объединить положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений с нормами проекта Технического регламента о безопасности строительных материалов и изделий.
В ходе рабочих контактов представителей РФ и ЕС (круглый стол промышленников Россия-ЕС) достигнута договоренность об активизации работы по гармонизации стандартов в различных сферах деятельности, в том числе, в строительной отрасли. В рамках этой работы запланировано приведение технических регламентов в соответствие с требованиями европейских гармонизированных стандартов.
С учетом этого необходимо выработать принципиальную позицию о том, какой правовой акт должен содержать требования, которые станут основой системы регламентации безопасности управления и эксплуатации недвижимостью.
Наиболее целесообразным представляется доработка вступившего в силу 1 июля 2010 года Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».