Благоустройство со шлангом
Весна – традиционное время благоустройства, город активно озеленяют, освобождают памятники от грязи и чистят фасады зданий. Во сколько обходится весеннее перевоплощение города владельцам коммерческой недвижимости? В материально-технической составляющей этого процесса «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами в сфере клининга.
На весну приходится пик запросов на чистку фасадов в клининговые компании от собственников зданий и их управляющих компаний. Осадки, грязь, копоть от выхлопных газов и реагенты, обильно покрывающие город зимой, с наступлением тепла становятся настоящей головной болью для собственника. Первая по популярности услуга – мытье окон. Часто собственники ей и ограничиваются. Но чем престижнее объект и серьезнее финансовые возможности собственника, тем шире пакет заказываемых услуг. «Все зависит от финансовых возможностей собственника, локации здания и имиджа объекта. Например, чаще могут мыться административные и коммерческие здания, расположенные на магистралях с высокими транспортными потоками», – объясняет директор департамента клининга NAI Becar Елена Кузьмина.
Взгляд снизу
Чистка фасадов, в том числе остекленных, проводится разными методами: более дорогими (с привлечением промышленных альпинистов) и более доступными (с земли).
«Мойка фасадов может производиться несколькими видами работ: механизированная мойка щеточной машиной, мойка промышленными альпинистами или мойка телескопическими штангами высотой 25 м с земли. Иногда используют аппараты высокого давления для бесконтактной мойки», – говорит редактор портала CleanNow Антон Чурин.
Один из распространенных методов профессионального мытья окон – с подачей очищенной воды на высоту посредством легких телескопических штанг, Water Fed Pole (WFP). «Отличие от классического способа мойки окон – в используемой воде. В ней должны практически отсутствовать примеси – только в этом случае, высыхая, вода не оставит на стекле следов. Деминерализованная и деионизированная вода хорошо растворяет различные загрязнения на любых фасадных материалах, – рассказывает директор ООО «МоемГород» Вадим Боханович. – Вода подогревается до температуры 15-20°С и проходит 4 стадии очистки. Затем, с помощью 100-метровых шлангов и 12-вольтовых насосов подается в сверхлегкие карбоновые штанги на высоту до 25 м».
При этом работник, выполняющий мойку, в течение всего процесса находится на земле, манипулируя штангой высотой до 25 м со щеткой, через которую вода подается на очищаемую поверхность окна. «Такой метод позволяет не использовать лестницы и подъемные механизмы. Воду не нужно удалять со стекла, постоянно меняя инструмент. Она высыхает, не оставляя разводов. Загрязнения удаляются и с оконных рам, вымываются из швов и стыков, поэтому стекла не пачкаются и во время дождя», – перечисляет преимущества метода господин Боханович.
Критерии чистоты
Вопрос определения качества клининговых услуг, по мнению экспертов, относится к непростым хотя бы потому, что нет четкого критерия, что такое чистота. «Заказчику нужно, «чтобы было чисто», но «чисто» в понятии заказчика и исполнителя может быть разным, – комментирует вице-президент по связям с общественностью Союза клининговых компаний России (СККР) Тарас Дударь. – Самый простой пример: заказчик выбирает компанию, предложившую самую низкую цену и предлагающую очистку фасада с помощью ручного инвентаря или оборудования, позволяющего работать на расстоянии. Такая работа, конечно, будет дешевле, чем работа альпинистов или автовышки. Но и качество абсолютно разное, так как оптимальной чистоты можно добиться только на расстоянии вытянутой руки».
Как рассказывает г-н Дударь, претензии к качеству начинаются на этапе контроля работ: проверяющий поднимается на третий или четвертый этаж и оттуда пытается найти недочеты в работе окномойщика. «Следовательно, если заказчику нужен такой контроль, то и выбирать он должен более дорогое исполнение. Для сравнения – в Германии работы принимаются оттуда, откуда они выполняются. И разногласий гораздо меньше», – говорит Тарас Дударь.
Цена вопроса
Стоимость услуг по чистке фасадов зависит от многих факторов, в том числе от сложности исполнения работ, высоты, общего количества квадратных метров поверхности здания, выполняемого набора услуг. «На здании могут быть не предусмотрены специальные крепежи для альпинистов, и тогда необходимо привлекать дополнительное специальное подъемное оборудование, – приводит пример Елена Кузьмина. – В среднем стоимость услуг варьируется от 30 до 250 рублей за кв. м».
Антон Чурин приводит похожие расценки: «В среднем стоимость за «квадрат» выходит от 25 до 100 рублей в зависимости от типа уборки и сложности фасада».
По мнению Тараса Дударя, приведение внешнего вида фасада зданий в порядок – не самый актуальный вопрос для владельцев недвижимости. «Сегодня сложилась такая ситуация, что на расходах, непосредственно не влияющих на увеличение прибыли, зачастую экономят. По мнению многих владельцев недвижимости, чистота не относится к первоочередным задачам, в сравнении, например, с инженерными услугами – контролем за работой электрических или сантехнических коммуникаций, поэтому на ней можно экономить», – с сожалением отмечает он.
«Собственники могут как включать в договор услугу чистки фасадов зданий, так и выносить ее в отдельное соглашение к основному договору по клинингу. Все зависит от пожелания и текущей финансовой ситуации заказчика», – добавляет Елена Кузьмина.
Особые условия
Помимо мойки окон и чистки фасадов, собственники и компании, обслуживающие общественные здания, обращаются к помощи клининговых организаций и с необычными запросами.
«Уникальными являются услуги, связанные с особенностью конструкций здания, например, купола на храме. Каждый раз для таких объектов прорабатывается схема чистки. Всегда уникальные работы осуществляются на памятниках архитектуры», – комментирует Елена Кузьмина.
Тарас Дударь включает очистку фасадов, мытье окон и удаление граффити в список «специальных работ», выполнять которые должны специализированные организации с соответствующей лицензией. «Компании, заключающие контракт на постоянное обслуживание внутренних помещений, могут включать в контракт и мытье фасада. Но не стоит забывать, что, например, высотные работы – это лицензируемый вид деятельности, и далеко не у всех такая лицензия есть», – предупреждает он.
Кстати
Лидер группировки «Ленинград» и один из самых известных петербуржцев Сергей Шнуров внес свой вклад в благоустройство города. Вернувшись с гастролей, шоумен отправился на стрелку Васильевского острова, где помыл Ростральные колонны. «Прилетев на один день домой, решил помыть Ростральные колонны на Стрелке Васильевского острова, а то турист скоро попрёт, а турист, как известно, пьяный-не пьяный, а чистоту любит», – написал Сергей Шнуров в Instagram.
Добавим, с 4 мая в Петербурге стартовала весенняя помывка памятников. Для мытья памятников используется специальное средство с нейтральным уровнем pH – аналог детского мыла. После поверхность скульптурной композиции покрывают составом, защищающим ее от сажи и пыли.
С мая по октябрь специалистам Музея городской скульптуры предстоит помыть более ста городских памятников и мемориальных досок.
Производство металлочерепицы в России за последние месяцы значительно снизилось. Причина – падение спроса на продукцию из-роста цен на нее. Динамику «в плюс» игроки рынка ожидают не раньше конца этого года.
Экономический кризис в стране ударил по рынку кровельных материалов, в том числе отразился на объемах производства металлочерепицы. Один из самых популярных материалов для создания скатной крыши стал пользоваться меньшим потребительским спросом из-за роста стоимости продукции.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), в марте 2015 года рост усредненной стоимости продукции вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Ценовые ралли»
По словам коммерческого директора компании «Металл Профиль» Дмитрия Андреева, в целом, как и прогнозировалось большинством производителей сектора, сейчас наблюдается падение продаж в среднем на 30-40%. Объемы производства продукции своими мощностями были «заточены» под постоянно растущие объем рынка, и поскольку рынок сжался, внутренняя конкуренция также сильно ужесточилась.
Специалист отмечает, что в настоящее время на рынке наблюдаются так называемые ценовые ралли, на которых большинство производителей попросту теряют маржу, так как скачки курсов валют и привязка к ним внутренних цен комбинатов вынуждают многие компании делать ежемесячную переоценку остатков. В частности, в I квартале этого года компании «Металл Профиль» пришлось закупать сырье у наших, отечественных поставщиков на пике цен, а весной из-за отсутствия спроса отпускные цены начали снижаться, возвращаясь на уровень начала этого года.
Жалуются игроки рынка и на высокие ставки по кредитам. По мнению Дмитрия Андреева, большинство компаний, включая и «Металл Профиль», не в состоянии обслуживать кредиты с данными процентными ставками. Новые кредиты получить также невозможно.
«Импортозамещения как такового не происходит, потому что в нашей отрасли действовали и продолжают действовать заградительные пошлины, которые априори выравнивают цену импортного товара на российском рынке. Отечественные комбинаты не заинтересованы в формировании более выгодных цен, чем на импорт. В основном все держат или паритетные с импортом цены, или выше на 3-5%», – подчеркивает эксперт.
Пока в провале
Между тем иностранные «дочки» западных компаний, занимающихся производством металлочерепицы в России, как и остальные игроки рынка, чувствуют себя весьма неуютно. По словам директора по развитию бизнеса компании «Руукки Рус» Екатерины Раяхалме, происходящие экономические события повлияли на всех производителей в стране. Специалист отмечает, что ажиотажный спрос на продукцию конца 2014-го и начала 2015 года стал следствием резкого обесценивания рубля и одновременного повышения стоимости основного сырья для производства металлочерепицы – холоднокатаного горячеоцинкованного проката с полимерным покрытием.
«Подорожание произошло как на импортное сырье за счет повышения курса валют, так и на прокат российских производителей, которые отгружали свою продукцию в условиях слабого рубля с большим удовольствием за рубеж, еще больше усиливая, таким образом, внутренний спрос», – считает госпожа Раяхалме.
Эксперт добавляет, что на данный момент внутренние цены как на металлочерепицу, так и на сырье для ее производства начали плавное снижение вслед за укреплением рубля. Но до стабилизации рынка все же еще далеко.
Такой же пессимистичный прогноз делает Дмитрий Андреев. «В целом из-за санкций и значительного роста ставок кредитования инвестиции в строительстве практически сведены к нулю, общий инвестиционно-строительный цикл разорван. Прогноз на ближайшее время: сейчас еще наблюдается падение, сжатие рынка, во второй половине года ожидаем период стагнации, который продлится примерно 6-9 месяцев», – полагает он.
Экономия на качестве
По мнению экспертов рынка, из-за роста стоимости цен на металлочерепицу некоторые покупатели будут склоняться к приобретению ее самых дешевых аналогов. В большинстве случаев это означает, что продукция будет не лучшего качества.
По словам заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза Анны Молчановой, на рынке металлочерепицы уже давно есть определенная проблема качества применяемого металла. Это не относится к крупным производителям, которые дорожат своей репутацией. Тем не менее на рынках можно встретить металлочерепицу толщиной 0,4 и даже 0,38 мм, с низким качеством полимерного покрытия и защитного слоя оцинковки.
Отметим, что наиболее оптимальная толщина металлочерепицы должна составлять 0,45-0,55 мм. Такой стандарт гарантирует пластичность материала, необходимую для качественного профилирования, а также его устойчивость к деформации при монтаже и транспортировке.
Специалисты рассказывают, что большая часть металлочерепицы с низким содержанием стали закупается в Китае. Точнее, в Поднебесной приобретается оборудование и металлические рулоны. Правда, в СЗФО китайской продукции меньше из-за близости Европы, где производятся более качественные материалы. Тем не менее, полагают эксперты, потенциальные покупатели продукции по незнанию могут погнаться за дешевизной. Сейчас минимальная стоимость металлочерепицы для розничных покупателей начинается в среднем от 220 рублей за 1 кв. м. Более качественная и чаще всего импортная продукция начинается от 380 рублей за 1 кв. м.
Стандарты остаются
Как уточнила Екатерина Раяхалме, в настоящее время практически каждая компания – производитель металлочерепицы может похвастаться тем или иным техническим решением, которое, по ее мнению, выгодно отличает продукцию этой компании от аналогичных. Чаще всего такие решения являются лишь частью маркетинговой кампании, нацеленной на увеличение продаж.
Специалист полагает, что придумать что-то принципиально новое в технологии производства металлочерепицы довольно сложно. Поэтому она не сильно изменилась со времен, когда финские братья Раннила произвели свой первый профиль, добавив к продольному также и поперечное профилирование.
Однако по технологии профилем является модульная черепица. Первыми несколько лет назад ее начали выпускать финны из «Руукки». Вслед за ними модульную черепицу начал производить ряд компаний как в России, так и за рубежом, оценив ее преимущества и удобства при транспортировке и дальнейшем монтаже.
Так как профиль металлочерепицы – это прежде всего ее внешнй вид, многие игроки рынка активно работают над качеством защитно-декоративного покрытия продукции. Наиболее распространенные виды покрытий: полиэстер, пластизол, пурал. Полимерные покрытия используются в качестве защиты тонколистовой стали от коррозии. Чем лучше характеристики покрытия, тем дольше срок службы конечного изделия.
Справка:
По данным ABARUS Market Research, в 2014 году объемы производства металлочерепицы в России составили около 120 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом данный показатель производства значительно не изменился. Таким же остался приблизительный расклад игроков рынка. Производят металлочерепицу около 200 компаний, на половину из них приходится 90% всего рынка. Наиболее крупными игроками являются ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист», ЗАО «Самарский завод» Электрощит-Стройиндустрия», ОАО «ММК – Профиль-Москва», ЗАО «Сталинвест».
Близость к метрополитену или иным транспортным узлам, как правило, прибавляет к стоимости недвижимости. Однако на жилье премиального класса слишком близкое расположение к станциям метро может, напротив, повлиять отрицательно.
Как говорят риэлторы, на стоимость жилья влияют три фактора: «расположение, расположение и расположение». Хорошая транспортная доступность также подпадает под эти характеристики.
Но тут скрываются и подводные камни.
«Конечно, квартиры, под окнами которых проходит оживленная транспортная магистраль, будут стоить дешевле тех, что расположены в километре от развязки. И в том, и в другом случае транспортная доступность хорошая, но для большинства покупателей предпочтительнее, когда окна выходят на зеленую улицу», – рассуждает Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE.
Непосредственная близость станций метро влияет на стоимость малогабаритных квартир: студий, однокомнатных, небольших двухкомнатных. Такие квартиры предназначены для небольших семей, активной молодежи, студентов и в основном сдаются в аренду.
Илья Шуравин, сооснователь компании «Сенчури 21 Биново» (входит в ГК Rusland SP), говорит, что к жилью эконом- и бизнес-класса наличие метро в шаговой доступности добавляет до 15% к цене при прочих сопоставимых характеристиках сравниваемого жилья.
«Но что касается элитного жилья, то здесь наличие метро – это совершенно непринципиальный критерий», – согласен он с коллегами.
На стоимость жилья бизнес-класса в большей степени повлияет хорошая доступность к основным транспортным развязкам.
«Доказательство этому – проектирование целого ряда объектов бизнес-класса на Васильевском острове, который в 2017 году будет соединен с другой частью города центральным участком ЗСД. Нельзя забывать и о станциях метро, и о ремонте транспортных путей, которые в будущем «дадут дышать» острову», – продолжает госпожа Зеренкова.
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова», соглашается: «Приближенность метро – не самое главное для элитного жилья с точки зрения транспортной доступности. Важнее, чтобы можно было приехать и уехать из дома без пробок и безопасно и гарантированно припарковать свой автомобиль на ночь. Приближенность к трассам важна, но, конечно, эти трассы должны быть на достаточном расстоянии, чтобы их не было слышно и видно».
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, рассуждает: «Близость метро никак не влияет на продажу элитного жилья, потому что люди, которые его покупают, передвигаются на автомобилях, и их зависимость от метро минимальна. Яркий пример – Рублевское шоссе в Москве, рядом с которым метро нет, однако спрос остается на стабильно высоком уровне из-за престижности площадки. Более важный момент – это близость к основным магистралям, они должны быть в пределах нескольких минут езды на машине, чтобы обеспечить быстрый доступ к городской инфраструктуре. То есть проблемы с пробками быть не должно, потому что это девальвирует элитарность места. Яркий пример резкого повышения цен – масштабное строительство дорог в Новой Москве, после чего жилье там выросло на 25-30% из-за транспортной доступности».
Впрочем, некоторые эксперты не согласны с тем, что близость к метро – вообще непринципиальный фактор для элитного жилья.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, уверена: «Состоятельный покупатель – не небожитель. У него есть и дети-старшеклассники, и родители, и обслуживающий персонал, которым нужно как-то передвигаться по городу. В нашем агентстве был случай, когда покупательница с двумя детьми подросткового возраста отказалась от сделки именно по причине того, что ей нужен был дом в пешей доступности от метро».
Андрей Тетыш, президент АРИН, считает, что в центре Петербурга оптимально такое расположение относительно станции метрополитена, при котором мимо элитного дома не будут проходить потоки людей, движущихся к метро или от него. «Здание может стоять и в 50 м от станции метрополитена, но в тихом переулке, скрытое за другими домами и отгороженное, например, зеленым массивом, а может в 300 м от станции, но на улице, по которой все идут к метро. Первый вариант предпочтительнее, но возможны оба», – обращает внимание он.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Главным параметром, определяющим соответствие участка для реализации элитного жилого комплекса, является локация, которая связана с видовыми характеристиками, близостью к акватории, историческим памятникам архитектуры и располагается вблизи основных магистралей города. Расположение рядом со станциями метро не является важным фактором для покупателей элитной жилой недвижимости, поскольку данная категория потребителей обеспечена личными автомобилями. Близость к КАД отрицательно скажется на элитности того или иного места.