Небазовые потребности
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.
Сегодня в Петербурге работает более полутора сотен оценочных компаний. За последние пять лет их число выросло более чем в два раза. Но кризис серьезно ударил по этому бизнесу, ведь просевшая ипотека давала не менее трети оборота оценщиков.
Эксперты говорят, что за последние пять лет объем рынка услуг по оценке увеличился в 2-4 раза, в основном за счет открытия множества мелких семейных компаний, в штате которых находится всего пара специалистов. Стимулом для роста числа оценочных компаний послужили возросшие объемы кредитования, большое количество совершаемых сделок (активное движение рынков), спрос на оценку международной финансовой отчетности компаний и прочее.
Рост и падение
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», говорит: «По моим подсчетам, оценкой недвижимости в Санкт-Петербурге на текущий момент занимается около 160 компаний. Тем не менее, с учетом спада спроса на рынке недвижимости из-за негативной экономической конъюнктуры и падения платежеспособного спроса (в том числе из-за высоких ставок по ипотеке) многие из них существенно сократили или временно заморозили свою деятельность. Если сравнивать количество компаний с тем, что было пять лет назад, то их число возросло примерно в 1,5-2 раза», – говорит господин Нигматуллин.
«Сейчас мы наблюдаем обратный процесс: «проседание» всех перечисленных сегментов, где компании-оценщики оказывали услуги, обусловливает уход некоторых игроков с рынка. Многие компании проводят решительную оптимизацию, расширяют пакеты услуг. В частности, оценщики чаще стали работать с государственными органами, несмотря на низкую маржинальность», – сообщает Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Тимур Нигматуллин с коллегой согласен и говорит, что в последнее время вообще обозначилась новая тенденция для рынка – рост спроса на оценку и переоценку недвижимости по кадастровой стоимости, в том числе для оспаривания госоценки.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, поясняет: «В последние несколько лет законодатель только и делал, что подкидывал работу оценщикам. Это связано с постепенным введением кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для различных налогов. Кадастровая оценка – это вид массовой оценки, который просто не может учитывать ряд индивидуальных особенностей конкретных объектов. В законодательстве предусмотрен механизм, так сказать, «исправления ошибок» массовой оценки – проведение индивидуальной рыночной оценки соответствующего объекта. И тут как раз на сцену и выходят оценщики.
Сам по себе механизм установления рыночной стоимости взамен кадастровой, закрепленный в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», за последние несколько лет претерпел ряд изменений, больше направленных на устранение различных неточностей и противоречий, чем на кардинальное изменение логики законодательного регулирования. Сейчас можно сказать, что публичные и частные интересы более или менее разумно сбалансированы, позволяя каждой стороне отстаивать свою позицию в части определения рыночной стоимости».
Доходы сокращаются
При этом доходы оценщиков от ипотеки стали падать из-за сокращения рынка жилищного кредитования. А он в их бизнесе занимал немалую часть. «Я оцениваю долю сегмента ипотечной оценки в общем объеме бизнеса оценщиков примерно в 15-30%», – уточняет господин Нигматуллин. Светлана Шалаева, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg, полагает, что ипотека давала около половины объема заказов. Еще выше эту долю оценивает госпожа Константинова. «Доля ипотечного кредитования в общем объеме бизнеса составляет около 60%. Сокращение ипотечного кредитования, безусловно, негативно сказалось на привлекательности ведения оценочного бизнеса. Надеюсь, что введение программы льготной ипотеки приведет к росту объемов услуг по созданию отчетов оценки рыночной стоимости недвижимости», – отмечает она.
Светлана Шалаева считает, что поле деятельности оценщиков сужается и может еще больше сузиться в ближайшее время за счет как уменьшения объемов кредитования, так и снижения участия оценщиков в этом процессе. Госпожа Шалаева полагает, что банки будут обходиться сами, и сетует: «Негативно влияют на оценку снижение ассигнований бюджета на финансирование инвестиционных проектов и уменьшение масштабов инвестирования в целом – государственного и частного. Кроме того, есть планы введения института государственных оценщиков; это уменьшит область «приложения» негосударственных».
Жесткий демпинг
Как отмечают эксперты, сегодня основной тенденцией рынка стал жесткий демпинг среди его игроков.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что в качестве основных тенденций рынка можно назвать падение выручки и доходности оценки, ужесточение конкурентной борьбы, которая чаще всего приобретает форму ценовой конкуренции.
Виктория Константинова говорит: «Сейчас на рынке происходит жесткий демпинг: компании готовы браться за любую работу для того, чтобы удержать бизнес на плаву».
При этом господин Косарев отмечает, что банки, аудиторы и органы, проверяющие отчеты об оценке, стали учитывать возросшие риски и подходить к результатам работы оценщика с более консервативных позиций. Он считает, что услуги по оценке востребованы всегда, однако уровень информированности клиентов об оценочной деятельности по-прежнему является невысоким. «С самого своего появления в России в начале девяностых оценка была непростым бизнесом, предъявляющим высокие требования к профессионализму и ответственности оценщика. Постоянное совершенствование законодательства, регулирующего оценочную деятельность, заставило уйти из профессии людей некомпетентных, с рынка оценки исчезли компании, созданные в расчете на быструю прибыль. В настоящее время в Санкт-Петербурге оценкой занимаются крупные российские и международные игроки; имеются и небольшие, как правило, нишевые оценочные компании».
При этом участники рынка говорят, что законодательство в области оценочной деятельности меняется существенно, однако качество принимаемых законов оставляет желать лучшего.
Светлана Шалаева считает, что после 2013 года самое существенное изменение – это введение ФСО № 7 (стандарт по оценке недвижимости). «Там есть пассажи, увеличивающие трудоемкость (вырос объем рыночного материала, который должен быть подтвержден и приведен в отчете). В 2013 году приказом Минэкономразвития введен единый квалификационный экзамен с приблизительно тысячей вопросов, обязательный для членов экспертных советов», – перечисляет она.
«В настоящий момент, например, разрабатывается дорожная карта, содержащая новые и скорректированные федеральные стандарты оценки (ФСО) и утверждающая новые методики оценки», – говорит госпожа Константинова.
Производство металлочерепицы в России за последние месяцы значительно снизилось. Причина – падение спроса на продукцию из-роста цен на нее. Динамику «в плюс» игроки рынка ожидают не раньше конца этого года.
Экономический кризис в стране ударил по рынку кровельных материалов, в том числе отразился на объемах производства металлочерепицы. Один из самых популярных материалов для создания скатной крыши стал пользоваться меньшим потребительским спросом из-за роста стоимости продукции.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), в марте 2015 года рост усредненной стоимости продукции вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Ценовые ралли»
По словам коммерческого директора компании «Металл Профиль» Дмитрия Андреева, в целом, как и прогнозировалось большинством производителей сектора, сейчас наблюдается падение продаж в среднем на 30-40%. Объемы производства продукции своими мощностями были «заточены» под постоянно растущие объем рынка, и поскольку рынок сжался, внутренняя конкуренция также сильно ужесточилась.
Специалист отмечает, что в настоящее время на рынке наблюдаются так называемые ценовые ралли, на которых большинство производителей попросту теряют маржу, так как скачки курсов валют и привязка к ним внутренних цен комбинатов вынуждают многие компании делать ежемесячную переоценку остатков. В частности, в I квартале этого года компании «Металл Профиль» пришлось закупать сырье у наших, отечественных поставщиков на пике цен, а весной из-за отсутствия спроса отпускные цены начали снижаться, возвращаясь на уровень начала этого года.
Жалуются игроки рынка и на высокие ставки по кредитам. По мнению Дмитрия Андреева, большинство компаний, включая и «Металл Профиль», не в состоянии обслуживать кредиты с данными процентными ставками. Новые кредиты получить также невозможно.
«Импортозамещения как такового не происходит, потому что в нашей отрасли действовали и продолжают действовать заградительные пошлины, которые априори выравнивают цену импортного товара на российском рынке. Отечественные комбинаты не заинтересованы в формировании более выгодных цен, чем на импорт. В основном все держат или паритетные с импортом цены, или выше на 3-5%», – подчеркивает эксперт.
Пока в провале
Между тем иностранные «дочки» западных компаний, занимающихся производством металлочерепицы в России, как и остальные игроки рынка, чувствуют себя весьма неуютно. По словам директора по развитию бизнеса компании «Руукки Рус» Екатерины Раяхалме, происходящие экономические события повлияли на всех производителей в стране. Специалист отмечает, что ажиотажный спрос на продукцию конца 2014-го и начала 2015 года стал следствием резкого обесценивания рубля и одновременного повышения стоимости основного сырья для производства металлочерепицы – холоднокатаного горячеоцинкованного проката с полимерным покрытием.
«Подорожание произошло как на импортное сырье за счет повышения курса валют, так и на прокат российских производителей, которые отгружали свою продукцию в условиях слабого рубля с большим удовольствием за рубеж, еще больше усиливая, таким образом, внутренний спрос», – считает госпожа Раяхалме.
Эксперт добавляет, что на данный момент внутренние цены как на металлочерепицу, так и на сырье для ее производства начали плавное снижение вслед за укреплением рубля. Но до стабилизации рынка все же еще далеко.
Такой же пессимистичный прогноз делает Дмитрий Андреев. «В целом из-за санкций и значительного роста ставок кредитования инвестиции в строительстве практически сведены к нулю, общий инвестиционно-строительный цикл разорван. Прогноз на ближайшее время: сейчас еще наблюдается падение, сжатие рынка, во второй половине года ожидаем период стагнации, который продлится примерно 6-9 месяцев», – полагает он.
Экономия на качестве
По мнению экспертов рынка, из-за роста стоимости цен на металлочерепицу некоторые покупатели будут склоняться к приобретению ее самых дешевых аналогов. В большинстве случаев это означает, что продукция будет не лучшего качества.
По словам заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза Анны Молчановой, на рынке металлочерепицы уже давно есть определенная проблема качества применяемого металла. Это не относится к крупным производителям, которые дорожат своей репутацией. Тем не менее на рынках можно встретить металлочерепицу толщиной 0,4 и даже 0,38 мм, с низким качеством полимерного покрытия и защитного слоя оцинковки.
Отметим, что наиболее оптимальная толщина металлочерепицы должна составлять 0,45-0,55 мм. Такой стандарт гарантирует пластичность материала, необходимую для качественного профилирования, а также его устойчивость к деформации при монтаже и транспортировке.
Специалисты рассказывают, что большая часть металлочерепицы с низким содержанием стали закупается в Китае. Точнее, в Поднебесной приобретается оборудование и металлические рулоны. Правда, в СЗФО китайской продукции меньше из-за близости Европы, где производятся более качественные материалы. Тем не менее, полагают эксперты, потенциальные покупатели продукции по незнанию могут погнаться за дешевизной. Сейчас минимальная стоимость металлочерепицы для розничных покупателей начинается в среднем от 220 рублей за 1 кв. м. Более качественная и чаще всего импортная продукция начинается от 380 рублей за 1 кв. м.
Стандарты остаются
Как уточнила Екатерина Раяхалме, в настоящее время практически каждая компания – производитель металлочерепицы может похвастаться тем или иным техническим решением, которое, по ее мнению, выгодно отличает продукцию этой компании от аналогичных. Чаще всего такие решения являются лишь частью маркетинговой кампании, нацеленной на увеличение продаж.
Специалист полагает, что придумать что-то принципиально новое в технологии производства металлочерепицы довольно сложно. Поэтому она не сильно изменилась со времен, когда финские братья Раннила произвели свой первый профиль, добавив к продольному также и поперечное профилирование.
Однако по технологии профилем является модульная черепица. Первыми несколько лет назад ее начали выпускать финны из «Руукки». Вслед за ними модульную черепицу начал производить ряд компаний как в России, так и за рубежом, оценив ее преимущества и удобства при транспортировке и дальнейшем монтаже.
Так как профиль металлочерепицы – это прежде всего ее внешнй вид, многие игроки рынка активно работают над качеством защитно-декоративного покрытия продукции. Наиболее распространенные виды покрытий: полиэстер, пластизол, пурал. Полимерные покрытия используются в качестве защиты тонколистовой стали от коррозии. Чем лучше характеристики покрытия, тем дольше срок службы конечного изделия.
Справка:
По данным ABARUS Market Research, в 2014 году объемы производства металлочерепицы в России составили около 120 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом данный показатель производства значительно не изменился. Таким же остался приблизительный расклад игроков рынка. Производят металлочерепицу около 200 компаний, на половину из них приходится 90% всего рынка. Наиболее крупными игроками являются ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист», ЗАО «Самарский завод» Электрощит-Стройиндустрия», ОАО «ММК – Профиль-Москва», ЗАО «Сталинвест».