Небазовые потребности
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.
Энергетический комплекс Петербурга медленными шагами идет по пути инновационного развития. По данным экспертов, этот процесс крайне необходим, так как порядка 25 % объема первичных энергоресурсов теряется, не достигнув потребителя, а изношенность основных мощностей, возраст которых зачастую превышает 40 лет, уже не всегда может гарантировать стабильность и энергетическую безопасность в регионе.
Энергетическая стратегия России на период до 2030 года предполагает, что научно-техническая и инновационная политика в энергетическом секторе должна основываться на современных достижениях и прогнозе приоритетных направлений фундаментальной и прикладной отечественной и мировой науки, обеспечивая создание и внедрение новых высокоэффективных технологий.
Согласно прогнозам, изложенным в стратегии, в СЗФО к 2030 году значительно возрастет энергоэффективность экономики за счет реализации структурного и технологического потенциала энергосбережения, повысится степень обеспечения энергетической безопасности вследствие диверсификации структуры топливно-энергетического баланса и развития нетопливной энергетики.
В местном масштабе
Для того чтобы реализовать такие правительственные планы, необходимо участие энергетических компаний региона в процессе внедрения инноваций.
Так, в настоящее время во все крупные проекты по реконструкции котельных ГУП “ТЭК СПб” закладывает технологию совместной выработки тепло- и электроэнергии (когенерация). «Совместная выработка не только повышает надежность и экологичность работы объектов топливно-энергетического комплекса и экономит ресурсы, но в перспективе снизит себестоимость тепловой энергии», - говорит Александр Лопатовский, начальник управления по связям с общественностью и СМИ ГУП «ТЭК СПб».
В 2011 году после комплексной реконструкции в эксплуатацию будет введена котельная “Парнас-
В рамках реализации проекта по реконструкции системы теплоснабжения Малой Охты на котельной “3-я Красногвардейская” также будут установлены турбины для выработки электроэнергии. «Еще одним важным шагом, направленным на повышение энергоэффективности, является модернизация теплосетевого комплекса с применением новых материалов. Другим значимым направлением работы компании в области энергоэффективности является автоматизация управления объектами и их диспетчеризация», - рассказывает Александр Лопатовский.
«В целом для мировой энергетики эти решения трудно назвать новаторскими или инновационными, но для котельных и теплотрасс Петербурга эти шаги новы и зададут вектор развития на ближайшие годы», - поясняет господин Лопатовский.
ОАО «Ленэнерго» первой среди электросетевых распределительных компаний в России разработала комплексный подход к проведению испытаний и диагностики кабельных линий неразрушающими методами. «Разработка выгодна как по временным ресурсам, так и по экономическим: после оценки состояния кабельной линии можно выдавать рекомендации, например, по замене кабельного участка, не тратя при этом средства на перекладку всей линии целиком», - сообщают в пресс-службе компании.
До 2015 года специалисты компании модернизируют и установят более 100 тыс. точек учета электроэнергии. Приборы учета, которые устанавливает ОАО «Ленэнерго», имеют цифровой интерфейс, энергонезависимую память. Счетчики адаптированы к перепадам температур и сложным погодным условиям. Для создания автоматизированной системы дистанционного съема показаний с приборов учета устанавливается каналообразующая аппаратура, обеспечивающая дистанционный сбор и передачу информации.
Возобновляемые источники все еще малоинтересны
Инновационное развитие российской энергетики может пойти и по пути применения возобновляемых источников энергии (ВИЭ), но это направление рынку сегодня не очень интересно, так как традиционные энергоресурсы – нефть и газ – все еще остаются ведущими источниками энергии, несмотря даже на существенный рост их стоимости.
Государство, по словам участников энергетического рынка, пока не стремится заметно поддерживать субсидиями и налоговыми льготами компании, развивающие проекты с привлечением ВИЭ. Однако в планах города есть задача довести к 2020 году вклад ВИЭ в производство тепловой энергии в Петербурге до 4-6%, а в производство электрической энергии - до 1-2%. На сегодняшний день, по данным экспертов, доля альтернативных источников энергии на Северо-Западе составляет менее 1% от общего объема генерации энергии.
Вопрос альтернативной энергетики в последнее время волнует многих и становится все более актуальным. «Эффективность солнечных батарей пока крайне низка: так, заряжаемая в течение пяти дней солнечная батарея позволит по вечерам в выходные включить две-три светодиодные лампы. Ситуацию могло бы изменить устройство слежения за солнцем, но для домохозяйств бытовых потребителей такое оборудование пока не выпускается. В настоящий момент специалистами компании проводятся испытания портативного устройства слежения за солнцем собственной разработки. По предварительным данным, эффективность заряда аккумуляторной батареи вырастет на 30%», - рассказывает Владимир Резниченко, директор по развитию энергосбытовой компании «ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ»
По мнению Юлии Слюсарь, начальника отдела нефтегазового оборудования ОАО «ЗВЕЗДА-ЭНЕРГЕТИКА», одним из наиболее перспективных направлений развития энергетики Петербурга и Ленобласти является строительство электростанций, работающих на биогазе. «Специалисты компании ведут разработки в области создания электростанций на биогазе на базе двигателей ведущих мировых производителей, специализирующихся на создании газовых двигателей, предназначенных для работы на топливе сложного состава. В рамках данных разработок большое внимание уделяется богатому опыту изготовителей в эксплуатации газопоршневых двигателей на газе мусорных свалок и сточных вод (первые такие модели начали работать почти 100 лет назад на газе сточных вод)», - поясняет госпожа Слюсарь.
С хорошими перспективами развития биогазовой энергетики в Ленобласти согласен Станислав Черница, генеральный директор AEnergy.ru. «Сырья в Ленобласти достаточно, поэтому в ближайшие годы здесь ожидается стремительное развитие этого сегмента. Получение биогаза и производство электроэнергии и тепла из него позволит не только повысить энергобезопасность региона, но и существенно уменьшить экологическое давление мощного агропромышленного комплекса. Биогазовая установка является не только объектом энергетики, но и выполняет другую очень важную функцию - полностью утилизирует опасные органические отходы, превращая их в чистую воду и минеральные удобрения. Наиболее активным игроком на Северо-Западе в отношении биогазовых технологий является совместная российско-люксембургская группа компаний Агробиотех-Landco-Biogas Energy, в планах которой строительство сразу нескольких крупных биогазовых комплексов общей мощностью свыше 20 МВт», - говорит господин Черница.
Алена Филипова
До кризиса рост рынка недвижимости обеспечивал рынку лифтового оборудования рост по 30% в год, однако сегодня он еще не выбрался из ямы, и конкуренция между производителями все больше усиливается.
Рынок лифтового оборудования сегодня консолидирован в руках всего нескольких производителей. В Петербурге есть только один крупный завод по его производству, принадлежащий американской компании Otis и выпускающий до 4 тыс. единиц в год. По данным НП «СРО «Межрегиональное объединение лифтопроизводителей» (НП «СРО «МОЛП»), он является третьим по величине производством лифтов в России после двух крупных московских игроков – Щербинского лифтостроительного завода (до 12 тыс. единиц в год) и Карачаровского механического завода (до 6 тыс. единиц в год). Остальные лифтовые заводы выпускают не более 1,5 тыс. единиц в год и работают преимущественно по принципу сборочных производств.
Щербинский лифтостроительный завод и Карачаровский механический завод вместе с белорусским производителем «Могилевлифтмаш» (также выпускает до 12 тыс. единиц в год) практически полностью контролируют низкий ценовой сегмент лифтового оборудования. В высоком ценовом сегменте помимо Otis крупную долю занимает финская Kone. По докризисным данным, Щербинский лифтостроительный завод, Карачаровский механический завод и «Могилевлифтмаш» контролируют более 60% российского рынка, а Otis и Kone – примерно по 10%. Однако доля зарубежных производителей имеет тенденцию к увеличению, особенно это касается столичных рынков.
«На сегодняшний день Otis и Kone являются наиболее популярными марками лифтового оборудования, – отмечает Дмитрий Орлов, руководитель отдела снабжения генподрядной компании STEP. – Кроме того, на рынок вышли и другие западные производители лифтов – SUZUKI Elevator, ThyssenKrupp Elevator, Hitachi. Лифты отечественного и белорусского производства – ОАО «Щербинский лифтостроительный завод», РУП завод «Могилевлифтмаш» и другие – при строительстве объектов коммерческой и жилой недвижимости используются реже».
Тем не менее, по данным участников рынка лифтового оборудования, на петербургском рынке ситуация пока в целом аналогична российской: на компании из постсоветского пространства – Щербинский лифтостроительный завод и «Могилевлифтмаш» – приходится более 60%. Основное их преимущество – цена.
«Основное противоречие на рынке лифтов – это фактическое отсутствие у будущих пользователей возможности влиять на выбор оборудования у подрядчика по поставке и монтажу, поскольку решение о выборе оборудования принимает «временный» владелец – застройщик или управляющая компания, – говорит Олег Никандров, президен НП «СРО «МОЛП». – В связи с этим конкуренция по показателю «цена-качество» практически отсутствует, и ее место занимает строго ценовая конкуренция».
По словам участников рынка, пока разница в цене между зарубежными и российскими лифтами составляет около 50%, такая ситуация будет сохраняться. «Дорогие зарубежные лифты сегодня используют преимущественно в сфере коммерческой недвижимости, – рассказывает Александр Шкапцов, генеральный директор ООО «Беллифтэкс». – В сфере жилой пока лидируют производители с постсоветского пространства – они не только дешевле, но и больше приспособлены к российским реалиям. Если в бизнес-центре лучше ставить Otis, то в жилом доме проще поставить белорусский или российский лифт – у него больше шансов выдержать условия эксплуатации, которые нередко нарушаются, например когда пассажирский лифт используется в качестве грузового».
По оценкам концепции вертикального транспорта НП «СРО «МОЛП», российская потребность в лифтах составляет 42 тыс. в год (включает замену в старых домах и установку в новых), то есть больше, чем существующие в России мощности. Однако на деле продажи лифтового оборудования сегодня намного меньше. Если до кризиса рост рынка недвижимости обеспечивал рынку лифтового оборудования рост по 30% в год, то в 2009 году ситуация серьезно ухудшилась, и ряд участников рынка, в том числе российские производители, продемонстрировали убытки и резкое сокращение выручки. «Кроме того, с 2008 года финансирование программ по замене лифтов на муниципальном и региональном уровне практически прекратилось, – продолжает Олег Никандров. – Есть и другие сложности, например к ситуации с заменой лифтов мало приспособлено лизинговое законодательство, что ограничивает возможности покупателей».
Так что ситуацию на рынке лифтового оборудования трудно назвать стабилизировавшейся. По прогнозу специалистов Карачаровского механического завода, к 2011 году рынок лифтов может сократиться более чем на 50% по сравнению с итоговыми показателями 2008 года. Отразится это не только на производителях, но и на компаниях-посредниках, которых на рынке работает несколько десятков.
Стоит ожидать, что все это усилит конкуренцию, и не исключено, что зарубежные производители будут продвигать на рынке относительно дешевые модели, способные конкурировать с российской продукцией в одном ценовом сегменте. Особенно это касается рынка пассажирских лифтов, на которые приходится более 80% продаж.
Эксперты называют сектор эксплуатации лифтов более чем выгодным делом – к примеру, обслуживание одного лифта в зависимости от этажности, размера здания и других показателей сегодня может обходиться в 30-40 тыс. рублей в год. При этом в эту сумму входит только ежегодная обязательная проверка и услуги по извлечению пассажиров. Ремонт оплачивается отдельно. А это значит, что компания, у которой на обслуживании, к примеру, 5 тыс. лифтов, будет получать по 150-200 млн рублей только по базовым контрактам, предусматривающим небольшие издержки.
Поэтому неудивительно, что этот доходный сектор давно привлекает внимание крупных зарубежных производителей. Консолидация рынка по эксплуатации лифтового оборудования началась еще в 1990-е годы. Тогда американская компания Otis приобрела РСУ-1 и благодаря этой сделке быстро стала одним из лидеров рынка.
Второй виток сделал уже финский производитель лифтов – компания Kone, купив в 2007 году сразу две крупные компании: РСУ-5 и РСУ-6, находящиеся до этого в собственности города. Это было более чем выгодное приобретение – на обслуживании у них находилось около 10 тыс. лифтов – это примерно треть всех лифтов в жилых домах Петербурга. Обе компании были рентабельны – например, РСУ-5 за неполный 2007 год только по линии госзаказа получило контрактов на общую сумму 97 млн рублей.
Последней крупной сделкой на рынке эксплуатации лифтового стала продажа ОАО «РСУ № 3» на торгах Фонда имущества в начале 2011 года. Компания была выставлена за 150 млн рублей – это примерно треть от ее годовой выручки. РСУ-3 также входило в тройку лидеров, занимая около 20% рынка Петербурга (обслуживало лифты в Невском, Фрунзенском, Колпинском и Пушкинском районах), и не имело задолженностей. Покупателем стала Otis, предложив цену всего на 6 млн рублей больше стартовой.
Таким образом, сегодня петербургский рынок эксплуатации лифтового оборудования более чем на 60% контролируется зарубежными компаниями, давая им немало дополнительных возможностей для сбыта. По данным Управления Ростехнадзора по Северо-Западному региону, из всех лифтов Петербурга и Ленинградской области более 30% с истекшим сроком годности, то есть подлежат замене. Например, за истекший год в Петербурге должны были заменить более тысячи лифтов, из которых около 500 должно было быть поставлено фирмой Otis.
«Существующая ситуация, когда зарубежные компании стремятся монополизировать рынок эксплуатации лифтового оборудования, в конечном итоге приведет к тому, что они будут диктовать цены, – считает Александр Шкапцов, генеральный директор ООО «Беллифтэкс». – Но пока на рынке еще остаются независимые игроки, которые пока продаваться не собираются, и у потребителя есть выбор».
В то же время многие потребители говорят, что выбора уже нет, так как даже Kone и Otis, поделив город по районам, по сути, не конкурируют даже между собой.
«Мы хотели поменять компанию, которая занималась обслуживанием лифтов, – рассказывает представитель управляющей компании одного из бизнес-центров в центре Петербурга. – Но оказалось, что альтернатив нет, лицензированных компаний очень мало, и никто кроме нашей в центре города не работал. При этом мы помимо платы за техобслуживание должны были по правилам держать в штате лифтера и были вынуждены нанимать представителя той же компании. И это при том, что у нас в здании было всего два лифта».
Автор: Маргарита Арановская