Небазовые потребности
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.
Светлана Семенович
1 февраля 2012 года вступили в силу поправки к федеральному закону N 427-ФЗ об инвестиционной деятельности. Изменения ввели два новых положения, которые значительно отразятся на деятельности застройщиков, осуществляющих строительство на земельных участках в государственной или муниципальной собственности.
Внесенные в данный закон поправки предусматривают особое законодательное регулирование отношений, связанных с правом собственности, а также порядка госрегистрации такого права на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами. Так, предоставляется возможность внесудебного расторжения договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах Москвы или Санкт-Петербурга. Такое расторжение допускается в строго определенных случаях, в частности при просрочке строительства и недостижении 40% готовности объекта.
Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп», отметила, что в соответствии с ранее сложившейся судебной практикой отмена публичным субъектом акта о предоставлении земельного участка сама по себе не влекла прекращения договора аренды. Публичный субъект вынужден был обращаться в суд за расторжением договора в соответствии с правилами гражданского законодательства. «Теперь в определенных случаях письма публичного субъекта будет достаточно для расторжения договора. Соответственно, сразу после расторжения договора земельные участки могут быть переданы третьим лицам. Ранее этому, как правило, предшествовало судебное разбирательство по расторжению договора. Таким образом, расторжение договоров станет более оперативным. Если застройщик не согласен с принятым решением, то именно ему предстоит инициировать судебное разбирательство и доказывать суду, что расторжение договора было неправомерным», – подытожила госпожа Крестьянцева.
Второй момент, введенный законом № 427-ФЗ, – это норма о возникновении в силу закона права долевой собственности на строящийся объект у сторон инвестиционного договора, в случае если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности. Распределение долей при этом осуществляется в соответствии с положениями договора.
Таким образом, в Законе № 427-ФЗ прямо предусматривается исключение из нормы ст. 219 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, о возникновении права собственности с момента регистрации. В соответствии с Законом право собственности возникает с начала строительства объекта. В связи с этим возможны иски застройщиков и публичного субъекта о признании права собственности на возводимый объект до окончания строительства.
Как рассказала Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр», буквально это означает, что поскольку каждая из сторон становится обладателем прав на данный объект, распоряжение правами на данный объект возможно до момента государственной регистрации. «Однако данное положение входит в прямое противоречие с позицией, отраженной в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г. В данном Постановлении ВАС, в частности указал, что «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество», – объяснила госпожа Карпова. По ее словам, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».
«Вероятно, введение данной нормы связано с тем, что часто в качестве инвестусловия в договорах предусматривается передача публичному субъекту помещений по завершении строительства. Соответственно, Закон направлен на то, чтобы внести правовую определенность в отношениях с публичным собственником и защитить его права на причитающуюся долю в строящемся объекте. В любом случае, в Законе устанавливается разный режим для объектов, строящихся на земельных участках в частной собственности и в публичной собственности, что представляется неоправданным», – считает Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп».
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что мотивация законодателя ясна. «Захотелось упростить те процедуры, который власть сама себе и установила. Ведь встречаются на рынке вопиющие случаи, когда дольщики оказываются в подвешенном состоянии до 10 лет. Судебная волокита - отдельный вопрос. С другой стороны - судебное разбирательство - это законное право легитимизации процесса, в противном случае возможны опасения и обвинения в волюнтаризме и произволе властей. Закономерны и опасения участников рынка – инвесторов и застройщиков. Одним из серьезных инструментов поддержки государством строительного бизнеса в кризисной ситуации являются послабления в части сроков ввода объектов в эксплуатацию и отчислений в бюджет по инвестдоговорам. Но теперь такая мера кажется недоступной. И на фоне все более частых разговоров о вновь надвигающейся волне кризиса, опасения участников рынка вполне понятны», – утверждает господин Созинов.
«Следует подчеркнуть, что указанные положения касаются прав и обязанностей инвесторов и заказчиков – государственных, муниципальных органов власти и соответствующих публичных учреждений и предприятий, - считает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр». - Регулирование отношений между застройщиками и дольщиками – гражданами и юридическими лицами, участвующими в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, является специальным и осуществляется №214-ФЗ. Именно данный нормативно-правовой акт содержит подробное регулирование деятельности застройщиков многоквартирных домов и соответствующие специальные правовые гарантии прав дольщиков. Изменения, вступающие в силу с 01.02.2012 г. не затрагивают действие данного закона и, следовательно, никак не отразится на правах простых дольщиков».
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%
Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга в четвертом квартале 2011 года достиг 1,76 млн кв. м. В эксплуатацию были введены четыре качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью 43,8 тыс. кв. м, из которых 19,8 тыс. кв. м приходится на склады занимаемые собственником. Эксперты компании отмечают, что за предыдущие три квартала 2011 года на рынок не было выведено ни одного качественного складского объекта, предлагаемого в аренду. На данный момент число строящихся объектов остается низким. Большая часть запланированного на 2011 год ввода площадей была перенесена на 2012 год.
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В четвертом квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15 -20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года, сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
По итогам года доля свободных площадей составила 4,42%, или 80 тыс. кв. м качественных свободных площадей. Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 долл./кв. м./год в третьем квартале до 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов) в четвертом квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
«Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в Классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 000 кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Распределение спроса по типу арендатора, 2011
Объем предложения и доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle