Небазовые потребности
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.
Интеллектуальные системы управления жильем постепенно набирают популярность. Нередко попытки внедрить такие системы предпринимаются даже в уже построенных многоквартирных домах.
Система «умный дом» – это комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем всего здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр.
Проще всего, говорят эксперты, начинать работу по установке «умного дома» тогда, когда клиент может предоставить план своего дома или квартиры, а также дизайн-проект. В этом случае удастся сэкономить на кабеле и подобрать самое рациональное решение, которое удовлетворит все прихоти клиента.
Целиком внедрить такую систему в уже готовый и заселенный дом довольно-таки сложно. Интеллектуальная система управления жильем подойдет только современным новостройкам, так как старые коммуникационные системы и оборудование непригодны для подключения, либо это будет стоить огромных финансовых вложений и окупится совсем не скоро. Впрочем, элементы интеллектуальных систем все-таки внедряются.
Ольга Шуплецова, менеджер проекта «Умный дом» компании «Смарт», говорит, что элементы «умного дома» можно установить и в готовые квартиры или дома с чистовой отделкой и мебелью, но тут в большинстве случаев придется ограничиться управлением светом и шторами, можно также подобрать беспроводные системы защиты от протечек и охранные системы. Проектирование «умного дома» до чистовой отделки дает возможность управлять не только освещением и шторами, но и климатом (радиаторы, теплые полы, кондиционеры и т. д.), системами мультимедиа, обеспечить полноценную охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и даже управлять бытовыми приборами», – говорит госпожа Шуплецова.
Динар Шарифуллин, инженер по продажам компании АББ, рассказал, что у его компании существует специализированное решение на радиошине – Busch Waveline, которое позволяет встраивать интеллектуальную систему управления даже в построенный и заселенный дом.
«Часто бывает, что заказчик не готов на этапе строительства инвестировать средства в «умный дом». Но спустя 2-3 года, обжившись, появляется желание модернизировать здание. Таких примеров очень много. Один из них – офис АББ в Санкт-Петербурге, расположенный в довольно старом здании, после реконструкции стал одним из самых высокотехнологичных в России», – рассказал господин Шарифуллин. «Интегрирование системы «умный дом» еще на этапе проектирования – это идеальный вариант, говорящий о дальновидности заказчика. Конечно, обустройство обжитого здания будет дороже. Представьте себе, сколько придется потратить на прокладку кабеля, замену электроприборов и светового оборудования!», – заключает господн Шарифуллин.
Некоторые эксперты полагают, что внедрять интеллектуальные системы в готовое жилье – дело и вовсе безнадежное.
Генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов считает, что если речь идет о многоквартирном доме, то нецелесообразно устанавливать в нем интеллектуальные системы управления, потому что на сегодняшний день редко где встречается даже грамотный поквартирный учет потребления ресурсов.
«Они необходимы, когда речь идет о системах сверхсложной инженерии – это могут быть зимние сады, бассейны, когда необходимо настроить различные режимы влажности; системы рекупирации и кондиционирования. А это, как правило, элитные частные дома, но никак не многоквартирные дома. В многоквартирном строительстве много других насущных проблем. Если же мы имеем в виду частный жилой дом, то все равно интегрировать интеллектуальные системы в уже готовую постройку очень и очень сложно. Это будет тотальная переделка, замена всей инженерии, проведение слаботочных сетей, подключение датчиков и электроприводов. Нужно будет менять все полностью, чтобы оборудование могло быть синхронизированным, плюс оно должно быть вмонтированным. Подобные технологии необходимо проектировать на первоначальном этапе. Основная сложность заключается в том, что потребитель, как правило, сам не знает, что именно он захочет в итоге. А потом, когда здание уже построено, вносить правки уже поздно. И в итоге зачастую остается только система автоматического закрытия штор», – резюмирует господин Богданов.
Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров говорит, что внедрение интеллектуальных систем на стадии строительства тоже несет определенные риски: «Такие системы могут сильно увеличить стоимость дома, а потом выяснится, что конкретным жильцам они не нужны. Если есть желание, то каждый жилец можем сделать такие вещи у себя в квартире самостоятельно».
Мнение:
Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine:
– Пока в Петербурге нет таких домов, где система применяется полностью. Конечно, есть отдельные элементы «умных» систем, например световые датчики движения, датчики протечки воды, домашний кинотеатр, домашний офис, системы безопасности, климат-контроль, но они появились давно и не являются чем-то инновационным. Их давно уже самостоятельно устанавливают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Красноярска и других крупных городов.
В Петербурге на данный момент нет ни одного застройщика, который целиком позиционирует хотя бы один свой объект (многоквартирный) как «умный», хотя, возможно, на рынке элитной недвижимости в скором времени и появятся такие объекты с некоторыми элементами системы.