Шоу для покупателя
Все чаще строительные компании прибегают для продвижения своей продукции к такому инструменту, как шоу-румы. Как говорят эксперты, когда будущее жилье можно «пощупать руками», в глазах потребителя оно становится гораздо более привлекательным и продажи идут быстрее.
Пример визуализации нового проекта – создание в строящемся проекте шоу-рума. Как правило, на невысоких этажах еще не введенного в эксплуатацию, но уже построенного объекта выделяют квартиру, выполняют в ней отделочные работы, дополняют мебелью, техникой, текстилем.
В выгодном свете
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Saint-Petersburg, полагает, что в случае, когда девелопер выводит на рынок новый продукт, создание макетов квартир в натуральную величину – практически единственная возможность убедительно продемонстрировать все достоинства, качества и преимущества этого продукта.
«Именно так поступила в свое время компания «Легенда», выводя на рынок новый формат жилья – SMART. Их демо-квартира, созданная в полную величину, показала особенности планировочных решений и пользовалась неизменным интересом со стороны покупателей. «ЛСР недвижимость» в офисе продаж на Невском проспекте также оборудовала демонстрационную квартиру в натуральную величину, с применением отделочных материалов, которые используются при строительстве объектов сегмента «масс-маркет». Интересный подход применила компания Docklands. В их офисе можно ознакомиться со всеми материалами, применяемыми при строительстве и отделке, оценить размер и надежность окон, выбрать стиль и дизайн будущей отделки, мебель и технику», – перечисляет госпожа Немченко.
Оценить, насколько реально открытие шоу-рума повлияло на продажи, достаточно сложно. Те, кто утверждают обратное, скорее всего, лукавят. Но, тем не менее, шоу-румы являются эффективным «кирпичиком» в общей структуре инструментов продаж, говорит коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий. Он считает, что эффективнее всего размещать их в сданных корпусах строящихся объектов. В таком случае клиенты могут оценить темпы строительства и ситуацию на площадке, а также наглядно представить свою будущую квартиру.
Затраты на организацию шоу-рума в сданном корпусе сопоставимы со стоимостью качественных отделочных работ и составляют около 15-20 тыс. рублей за кв. м. Если возможности разместить шоу-рум в сданных корпусах нет, то альтернативой становится отдел продаж. В этом случае стоимость может увеличиться до 90 тыс. рублей за кв. м. По оценкам экспертов, «вилка стоимости» шоу-рума – от 300 тыс. до 1 млн рублей.
«Безусловно, организация таких демонстрационных объектов требует существенных затрат, которые варьируются в зависимости от площади, качества отделки и степени укомплектованности. Однако затраты, бесспорно, окупаются. Эта распространенная практика и сейчас используется при реализации почти каждого проекта», – говорит Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», полагает, что благодаря шоу-руму темпы реализации проекта могут быть ускорены в среднем на 10-12%. Как правило, после выполнения поставленных задач шоу-рум выставляется на продажу. По оценкам экспертов, доля проектов, в которых используют данный маркетинговый инструмент, составляет около 15% от общего количества возводимых объектов.
Уютный на запах
В шоу-руме покупатели могут походить по комнатам, оценить планировку и качество отделки, узнать стоимость меблировки и получить всю спецификацию.
Сегодня обязательными атрибутами шоу-рума являются мебель, техника, предметы декора. Интерьер, как правило, разрабатывается опытными дизайнерами. «Новая тенденция, пока не получившая широкого распространения на рынке недвижимости, – использование различных ароматизаторов, которые создают приятные эмоции у покупателей», – рассказывает Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб».
Ольга Хасанова, руководитель проекта «Showroom жилой недвижимости», при этом полагает, что шоу-рум при проекте работает только тогда, когда покупатель целенаправленно приезжает именно в данный ЖК. «А если стоит задача рассказать о своем ЖК «холодным клиентам», то нужно расширять границы», – считает она. Она рассказала, что нередко девелоперы объединяют свои шоу-румы на одной площадке. «Мы уже в девятый раз проводим «Showroom элитной недвижимости». Этот формат хорошо зарекомендовал себя, в прошлом году по просьбам застройщиков мы провели первый Showroom в сегментах «комфорт» и «бизнес». «Showroom жилой недвижимости» объединяет под своей крышей ведущих девелоперов и застройщиков. Особенность в том, что шоу-румы располагаются в тех ТЦ города, вокруг которых строятся и продаются жилые комплексы, таким образом, выставку посещает целевая аудитория», – рассказала она.
Стоит отметить, что шоу-румы для продвижения своей продукции используют не только девелоперы, строящие жилье, – инструмент используют и компании, работающие с офисной недвижимостью. Директор по продажам проекта «Невская Ратуша» Юлия Серебрякова рассказала, что на этапе активного экспонирования «Невской Ратуши» был сделан шоу-рум в одном из помещений бизнес-центра. На площади в 175 кв. м был реализован дизайн-проект офиса в светлых тонах, с яркими акцентами и со стеклянными перегородками, визуально увеличивающими пространство. Для каждой зоны – рабочей, рекреационной, переговорной комнаты и кабинета директора – была подобрана мебель нового поколения. «Когда необходимость наличия шоу-рума в Невской Ратуше отпала, мы без каких-либо изменений интерьера сдали это помещение в аренду. То, что арендатор не переделал ни одной детали, еще раз подчеркивает правильность идеи шоу-румов в коммерческой недвижимости и наше грамотное ее воплощение», – говорит госпожа Серебрякова.
Мнение
Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Недвижимость»:
– Продажи квартир в новостройках открываются на стадии котлована, и зачастую покупателям трудно сформировать «по картинке» и 3D-визуализации целостное представление о своем будущем жилье. Шоу-рум дает возможность собственными глазами увидеть конечный результат.
«КВС» создает шоу-румы в каждом своем жилом проекте. В «Ясно. Янино» сейчас действует целый презентационный этаж – несколько типов квартир в чистовой отделке и с меблированными кухнями. Будущие новоселы еще до получения ключей имеют возможность составить впечатление о габаритах квартиры, определиться с освоением пространства жилья, с размерами мебели, оценить уровень отделки квартир и качество используемых материалов.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Эффективнее, конечно, размещать шоу-румы на объекте, а также, если есть возможность – в офисе застройщика. Если нет возможности организовать шоу-рум на стройке, обязательно организовывать демоэтаж в офисе.
Стоимость создания шоу-рума достаточно невелика, ведь в любом случае застройщик будет проводить работы по отделке квартир, просто затраты возникают раньше. Важно не только качественно провести работы в шоу-руме, но и организовать беспрепятственный подход к нему. В проектах «Итальянский квартал» и «Шотландия» – выполненных в формате европейских пригородов – мы организуем не только доступ в шоу-рум, но и предлагаем покупателям посмотреть, как выглядят места общего пользования объектов.
Сейчас застройщики понимают необходимость создания шоу-румов, и у всех крупнейших компаний есть шоу-румы, в которых можно посмотреть не только планировки, но и качество отделочных материалов, и варианты отделки.
Оригинальное решение – это демо-офис, где из офиса с одной прозрачной стеной можно наблюдать за строительством домов. Другое интересное решение: не расставлять мебель, а схематично обозначить ее контурами, нарисованными на стяжке пола.
На строительном рынке Санкт-Петербурга ощущается острая нехватка высококвалифицированных кадров. За последние годы на рынке появился спрос на новых специалистов, которых еще не выпускают городские вузы.
После завершения экономического кризиса и активизации строительной отрасли на рынке стала остро ощущаться нехватка квалифицированных кадров. За последние полтора года (с начала 2010 года) разрыв между объемом спроса и предложения на рынке труда в строительстве сократился уже вдвое.
По оценке начальника отдела персонала Setl City Лидии Барминовой, нехватка квалифицированных сотрудников наблюдается практически во всех областях, начиная c рабочих специальностей и заканчивая управленческими кадрами. «Институт среднего специального образования в строительстве по-прежнему работает очень слабо, кризис ситуацию никак не изменил», – отмечает эксперт. В итоге многие крупные компании сами решают эту проблему, выращивая собственных профессионалов. Зачастую такие компании берут студентов из вузов на практику, обещая им в дальнейшем трудоустройство. «Это длительный и трудоемкий процесс, причем у работодателя нет стопроцентной гарантии, что сотрудник впоследствии не уйдет в другую фирму. Поэтому компания должна постоянно совершенствовать предлагаемый сотрудникам соцпакет, проводить мониторинг рынка, чтобы предлагать конкурентную оплату. Кроме того, важно постоянно выделять средства на обучение и повышение квалификации, развитие сотрудников компании», – уверена госпожа Барминова.
Веяния с Запада
Сейчас строители говорят о том, что не хватает не только обычных рабочих и прорабов, но и высококвалифицированных специалистов. Это связано в первую очередь с тем, что в Россию с Запада приходят новейшие строительные тренды. Руководитель службы маркетинга и PR рекрутингового агентства «HeadHunter Санкт-Петербург» Егор Алексеев говорит о том, что новые специализации появляются в основном в области проектирования экологических зданий (green-девелопмент), подземного строительства, проектирования многоуровневых транспортных развязок. Кроме того, получают распространение строительные технологии и материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Опыт работы требуется практически для всех специальностей, требующих высокой квалификации сотрудника, так как строительные компании подбирают персонал на активно развивающиеся проекты и хотят видеть в своих рядах уже сформировавшихся специалистов, а не вчерашних выпускников, которых нужно дополнительно учить, контролировать. По оценкам Егора Алексеева, на превращение выпускника вуза в полноценного специалиста может уйти от 3 до 5 лет. Очевидно, что не все компании могут позволить себе такие затраты временных, финансовых и других ресурсов.
«Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или хотя бы имеющие опыт работы в западных компаниях», – отмечает эксперт.
Вузы отстают
Образовательные учреждения Петербурга пока не успевают за растущим спросом рынка. Как рассказал Максим Карасев, кандидат технических наук и преподаватель Санкт-Петербургского государственного горного университета, в конце прошлого гора Министерство образования РФ утвердило новый стандарт обучения для вузов – строительство уникальных сооружений. Согласно документу в университетах должно появиться пять новых специализаций для преподавания в высших учебных заведениях: строительство высотных и большепролетных зданий и сооружений; строительство подземных сооружений; строительство гидротехнических сооружений повышенной ответственности; строительство сооружений тепловой и атомной энергетики; строительство автомагистралей, аэродромов и специальных сооружений. В отличие от московских университетов петербургские вузы пока еще не успели внедрить новые специализации в образовательный процесс.
Продолжительность обучения по новым направлениям составляет 6 лет. На этих специализациях студенты должны изучать разработку эффективных технологий возведения зданий и сооружений, создание инновационных строительных конструкций и материалов, разработку и организацию мер экологической безопасности и контроля над их соблюдением, сюда же входит изучение и внедрение международного опыта по строительству уникальных сооружений.
«Необходимость создания в вузах новых направлений обучения вызвана потребностями рынка. Если по классическим направлениям (промышленное и гражданское строительство, архитектура и дизайн, вентиляция и др.) рынок сейчас ощущает нехватку высококвалифицированных специалистов, то по новым направлениям (например, микротонелирование или горизонтально направленное бурение) работодатели оказываются в ситуации, когда специалистов высшей квалификации не хватает даже на выполнение работ по существующим объектам», – уверен Максим Карасев. Он также отметил, что сейчас крайне необходимо развивать научные направления в области строительной химии, поскольку отечественные производители сейчас сильно отстают по качеству строительных материалов от зарубежных. Новые специалисты нужны как на производстве, так и на строительных площадках для работы с импортными материалами.
Автор: Мария Яцко
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
