Шоу для покупателя
Все чаще строительные компании прибегают для продвижения своей продукции к такому инструменту, как шоу-румы. Как говорят эксперты, когда будущее жилье можно «пощупать руками», в глазах потребителя оно становится гораздо более привлекательным и продажи идут быстрее.
Пример визуализации нового проекта – создание в строящемся проекте шоу-рума. Как правило, на невысоких этажах еще не введенного в эксплуатацию, но уже построенного объекта выделяют квартиру, выполняют в ней отделочные работы, дополняют мебелью, техникой, текстилем.
В выгодном свете
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Saint-Petersburg, полагает, что в случае, когда девелопер выводит на рынок новый продукт, создание макетов квартир в натуральную величину – практически единственная возможность убедительно продемонстрировать все достоинства, качества и преимущества этого продукта.
«Именно так поступила в свое время компания «Легенда», выводя на рынок новый формат жилья – SMART. Их демо-квартира, созданная в полную величину, показала особенности планировочных решений и пользовалась неизменным интересом со стороны покупателей. «ЛСР недвижимость» в офисе продаж на Невском проспекте также оборудовала демонстрационную квартиру в натуральную величину, с применением отделочных материалов, которые используются при строительстве объектов сегмента «масс-маркет». Интересный подход применила компания Docklands. В их офисе можно ознакомиться со всеми материалами, применяемыми при строительстве и отделке, оценить размер и надежность окон, выбрать стиль и дизайн будущей отделки, мебель и технику», – перечисляет госпожа Немченко.
Оценить, насколько реально открытие шоу-рума повлияло на продажи, достаточно сложно. Те, кто утверждают обратное, скорее всего, лукавят. Но, тем не менее, шоу-румы являются эффективным «кирпичиком» в общей структуре инструментов продаж, говорит коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий. Он считает, что эффективнее всего размещать их в сданных корпусах строящихся объектов. В таком случае клиенты могут оценить темпы строительства и ситуацию на площадке, а также наглядно представить свою будущую квартиру.
Затраты на организацию шоу-рума в сданном корпусе сопоставимы со стоимостью качественных отделочных работ и составляют около 15-20 тыс. рублей за кв. м. Если возможности разместить шоу-рум в сданных корпусах нет, то альтернативой становится отдел продаж. В этом случае стоимость может увеличиться до 90 тыс. рублей за кв. м. По оценкам экспертов, «вилка стоимости» шоу-рума – от 300 тыс. до 1 млн рублей.
«Безусловно, организация таких демонстрационных объектов требует существенных затрат, которые варьируются в зависимости от площади, качества отделки и степени укомплектованности. Однако затраты, бесспорно, окупаются. Эта распространенная практика и сейчас используется при реализации почти каждого проекта», – говорит Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», полагает, что благодаря шоу-руму темпы реализации проекта могут быть ускорены в среднем на 10-12%. Как правило, после выполнения поставленных задач шоу-рум выставляется на продажу. По оценкам экспертов, доля проектов, в которых используют данный маркетинговый инструмент, составляет около 15% от общего количества возводимых объектов.
Уютный на запах
В шоу-руме покупатели могут походить по комнатам, оценить планировку и качество отделки, узнать стоимость меблировки и получить всю спецификацию.
Сегодня обязательными атрибутами шоу-рума являются мебель, техника, предметы декора. Интерьер, как правило, разрабатывается опытными дизайнерами. «Новая тенденция, пока не получившая широкого распространения на рынке недвижимости, – использование различных ароматизаторов, которые создают приятные эмоции у покупателей», – рассказывает Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб».
Ольга Хасанова, руководитель проекта «Showroom жилой недвижимости», при этом полагает, что шоу-рум при проекте работает только тогда, когда покупатель целенаправленно приезжает именно в данный ЖК. «А если стоит задача рассказать о своем ЖК «холодным клиентам», то нужно расширять границы», – считает она. Она рассказала, что нередко девелоперы объединяют свои шоу-румы на одной площадке. «Мы уже в девятый раз проводим «Showroom элитной недвижимости». Этот формат хорошо зарекомендовал себя, в прошлом году по просьбам застройщиков мы провели первый Showroom в сегментах «комфорт» и «бизнес». «Showroom жилой недвижимости» объединяет под своей крышей ведущих девелоперов и застройщиков. Особенность в том, что шоу-румы располагаются в тех ТЦ города, вокруг которых строятся и продаются жилые комплексы, таким образом, выставку посещает целевая аудитория», – рассказала она.
Стоит отметить, что шоу-румы для продвижения своей продукции используют не только девелоперы, строящие жилье, – инструмент используют и компании, работающие с офисной недвижимостью. Директор по продажам проекта «Невская Ратуша» Юлия Серебрякова рассказала, что на этапе активного экспонирования «Невской Ратуши» был сделан шоу-рум в одном из помещений бизнес-центра. На площади в 175 кв. м был реализован дизайн-проект офиса в светлых тонах, с яркими акцентами и со стеклянными перегородками, визуально увеличивающими пространство. Для каждой зоны – рабочей, рекреационной, переговорной комнаты и кабинета директора – была подобрана мебель нового поколения. «Когда необходимость наличия шоу-рума в Невской Ратуше отпала, мы без каких-либо изменений интерьера сдали это помещение в аренду. То, что арендатор не переделал ни одной детали, еще раз подчеркивает правильность идеи шоу-румов в коммерческой недвижимости и наше грамотное ее воплощение», – говорит госпожа Серебрякова.
Мнение
Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Недвижимость»:
– Продажи квартир в новостройках открываются на стадии котлована, и зачастую покупателям трудно сформировать «по картинке» и 3D-визуализации целостное представление о своем будущем жилье. Шоу-рум дает возможность собственными глазами увидеть конечный результат.
«КВС» создает шоу-румы в каждом своем жилом проекте. В «Ясно. Янино» сейчас действует целый презентационный этаж – несколько типов квартир в чистовой отделке и с меблированными кухнями. Будущие новоселы еще до получения ключей имеют возможность составить впечатление о габаритах квартиры, определиться с освоением пространства жилья, с размерами мебели, оценить уровень отделки квартир и качество используемых материалов.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Эффективнее, конечно, размещать шоу-румы на объекте, а также, если есть возможность – в офисе застройщика. Если нет возможности организовать шоу-рум на стройке, обязательно организовывать демоэтаж в офисе.
Стоимость создания шоу-рума достаточно невелика, ведь в любом случае застройщик будет проводить работы по отделке квартир, просто затраты возникают раньше. Важно не только качественно провести работы в шоу-руме, но и организовать беспрепятственный подход к нему. В проектах «Итальянский квартал» и «Шотландия» – выполненных в формате европейских пригородов – мы организуем не только доступ в шоу-рум, но и предлагаем покупателям посмотреть, как выглядят места общего пользования объектов.
Сейчас застройщики понимают необходимость создания шоу-румов, и у всех крупнейших компаний есть шоу-румы, в которых можно посмотреть не только планировки, но и качество отделочных материалов, и варианты отделки.
Оригинальное решение – это демо-офис, где из офиса с одной прозрачной стеной можно наблюдать за строительством домов. Другое интересное решение: не расставлять мебель, а схематично обозначить ее контурами, нарисованными на стяжке пола.
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».
Аналитики Knight Frank представили прогноз динамики цен на элитную жилую недвижимость мира в 2012 году
Международная консалтинговая компания Knight Frank представила глобальный прогноз динамики цен на рынках элитной жилой недвижимости в 2012 году. Было проанализировано 29 городов в 5 регионах мира.
Москва (до 20%), Санкт-Петербург (до 10%) и Киев (до 10%) вошли в первую четверку городов, в которых ожидается рост цен на элитное жилье в 2012 году.
После двухлетнего периода роста мировые рынки элитного жилья в целом находятся на пороге охлаждения.
Согласно прогнозу Knight Frank в 2012 году в 44% исследуемых городов последует падение цен, еще в 44% цены возрастут, а в 12% городов ситуация не изменится.
Учитывая глобальный экономический кризис, может показаться удивительным, что мы прогнозируем рост цен на 44% исследуемых рынков, однако во многих из этих городов критическим фактором является ограниченный объем качественного нового предложения. Мы ожидаем, что это особенно ярко проявится на рынках Лондона, Парижа, Москвы, Найроби и Куала Лумпура.
В городах, где прогнозируется рост цен, этот рост будет удерживаться за счет притока капитала из проблемных регионов мира и желания состоятельных инвесторов направить свои средства в реальные активы, в том числе в виде объектов недвижимости, вместо более волатильных финансовых продуктов.
В более 60% исследуемых азиатских городов в 2012 году ожидается падение цен по мере того, как правительственные меры, направленные на снижение спекулятивного спроса, начинают приносить результаты.
Кризис Еврозоны рассматривается в качестве серьезного риска для 60% исследуемых рынков. Риски, связанные с политической обстановкой и безопасностью, являются ключевыми для рынков недвижимости Ближнего Востока и Африки.
Процентные ставки, высокая инфляция и потребительский долг являются наименее значимыми для мировых рынков элитного жилья, на которых оперируют самые состоятельные инвесторы.
Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank (Москва), отмечает: «Аналитики Knight Frank прогнозируют 10-20%-ный рост цен на элитную недвижимость Москвы. Это обусловлено в первую очередь тем, что предложение элитного жилья в городе сокращается. Так, в 3 квартале 2011 года объем предложения снизился до минимального значения с 2008 года, а за последние полгода на рынке не появилось ни одного нового проекта. Это сопровождается тем, что количество площадок под застройку в центре столицы ограничено, кроме того, ведется пересмотр инвестиционных контрактов, заключенных старой администрацией города. Ситуация усугубляется рисками, связанными с вводом запрета на новое строительство в пределах ТТК. При этом спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения, который спровоцирует рост цен в 2012 году».
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила: «На рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга наступил кризис качества. 70% рынка вторичной недвижимости морально устарело, а оставшиеся 30% продаются и покупаются по ценам высшего сегмента. На первичном рынке, несмотря на активную девелоперскую деятельность в периферийных частях Центрального и Петроградского районов, лучшие пятна под застройку и реконструкцию давно разобраны, а количество интересных объектов стремительно сокращается. Помимо этого фактора, текущее повышение цен на 5% в 2011 году также спровоцировано резким вымыванием объема предложения, как следствия антикризисных условий и скидок. В 2012 году мы ожидаем дальнейший рост цен на дефицитные квартиры и дома в лучших локациях, а также объекты, наиболее соответствующие запросам потребителей, в первую очередь, за счет высокой готовности проекта, роста себестоимости строительства и макроэкономической ситуации».
Наталья Пронина, директор по развитию Knight Frank (Киев), прокомментировала: «На протяжении всего 2011 года на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдалось достаточно многообразное и динамичное изменение средней цены. Если в первой половине года этот показатель незначительно уменьшался, то в августе-сентябре 2011 наблюдался заметный рост (до +13%), который был вызван выходом на рынок новых проектов. Цены на апартаменты в новых жилых проектах были значительно выше средних цен в элитном сегменте. Но уже в октябре-ноябре текущего года на смену резкому росту показателя пришло снижение средней цены. Это было вызвано стартом продаж в еще одном элитном жилом комплексе, цены в котором на этот раз были ниже средних по рынку. Это, в свою очередь, привело к снижению среднего показателя в элитном сегменте до (-3%). Активный выход новых проектов на первичном рынке элитной недвижимости Киева обуславливает значительное усиление конкуренции. К тому же, спрос растет куда менее заметными темпами. Кроме того, в период проведения в Украине Евро-2012 возможно дополнительное непродолжительное снижение спроса во всех сегментах первичного рынка, в том числе и в элитном. Тем не менее, в 2012 году в элитном сегменте в Киеве мы ожидаем достаточно позитивную динамику развития. По итогам года возможен умеренный рост стоимости элитной недвижимости на первичном рынке Киева, в пределах 3-5%. Такое изменение будет связано, прежде всего, с увеличением степени готовности строящихся объектов, ростом стоимости энергоносителей и строительных работ, а также поправкой на инфляцию».
Лиам Бейли, директор департамента исследований рынка Knight Frank (Лондон), отметил: «Есть три ключевых момента, которые будут определять показатели мировых рынков элитного жилья в краткосрочной и среднесрочной перспективе, а именно уровень мирового благосостояния, поиск «безопасной гавани» для инвестиций, который идет уже сейчас, и растущее разграничение между элитными рынками жилья на Западе и во всем остальном мире».
Комментируя замедление роста цен на мировых рынках элитного жилья, Кейт Эверетт-Аллен, отдел исследований международных рынков жилой недвижимости (Лондон), отметила: «Замедление роста цен на элитное жилье наиболее ярко заметно в Азии, где поток «дешевых денег» был спровоцирован волной внутреннего богатства и мер стимулирования экономики в США и Европе, за которой последовала волна мер экономии, направленных на сдерживание инфляции. В результате годовой рост цен на элитное жилье в Гонконге, Сингапуре и Шанхае теперь находится на отметках в 7,8%, -6,8% и 3,8% соответственно по отношению к прошлогодним показателям в 19,7%, 15,8% и 29,7%».