Электромобили в массы
В Петербурге продвигают идею строительства объектов с зарядными станциями для электромобилей. Несколько жилых домов и социальных объектов оснастят таким оборудованием за бюджетный счет. Однако эксперты не уверены, что электромобили будут популярны в Северной столице.
Как сообщили в Комитете по строительству Петербурга, проектировщики города начали учитывать в своих проектах установку зарядных станций для электромобилей. Сегодня на стадии проектирования находится 11 таких объектов. Один жилой дом будет построен в Кировском районе, еще один во Фрунзенском и сразу шесть – в Колпинском районе. Оборудуют заправками для электромобилей и социальные объекты. Они находятся в Петроградском, Пушкинском и Невском районах (см. карту). Все это государственные проекты, реализуемые за бюджетный счет. Тенденция строительства объектов с заправками для электромобилей продолжится, уверены чиновники.
«В дальнейшем, при подготовке проектной документации, Комитет по строительству продолжит рассматривать возможность размещения инфраструктуры для развития электромобильного транспорта на территории Петербурга», – прокомментировали в Комитете по строительству.
Есть куда расти
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в России зарегистрированы около 750 электроавтомобилей, в Петербурге – не более 50.
У генерального директора компании «Ева-Про» Дмитрия Дубовика другие данные – в Петербурге есть 200 электромобилей, а только в одной Москве их насчитывается около 1000 штук.
Что касается зарядных станций, то их в Северной столице установлено не более десяти. Они находятся во дворах жилых домов, на территории Политехнического университета, на парковках аэропорта «Пулково» и ТРЦ «Галерея» (см. карту). В большинстве случаев подзарядить свое экологичное авто можно бесплатно.
На прошлой неделе зарядную станцию установили в подземном паркинге ТРЦ «Питерлэнд». Проект реализовал производитель зарядных станций – компания AVT&Co. «Этим шагом мы намерены заложить тенденцию популяризации электромобилей в стране и улучшения экологии в Петербурге», – прокомментировал партнер AVT&Co Пётр Мовчан.
Как объяснил руководитель отдела оценки и консалтинга компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин, больше всего станций находится в Москве, на втором месте – Сочи. «Можно сказать, что Петербург только в начале своего развития в этом отношении. Казань находится примерно на таком же уровне, как и мы», – сказал эксперт. Кроме того, станции есть в Белгороде, Борисоглебске, Екатеринбурге, Тюмени, а также на участках трассы М4 «Дон».
Начали учитывать в своих инвестиционных проектах зарядные станции для электромобилей и застройщики. Так, шведская компания «Бонава» оборудовала зарядными устройствами паркинг ЖК Skandi Klubb. Этот проект относится к сегменту «бизнес-класс».
«Предполагая, что среди наших покупателей есть приверженцы энергосберегающих технологий, направленных на улучшение экологической ситуации в мегаполисах, мы подготовили в первом этапе строительства в подземном паркинге пять машино-мест с розетками для электромобилей, две «быстрые» зарядки и три стандартные», – сказал председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
Экономный подход
Как объясняет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, в целом по мере увеличения долей электромобилей и гибридных авто в автопарке города потребность в парковках, оборудованных зарядными устройствами, будет возрастать. При этом зарядка 220В не обеспечивает высокой скорости, но является универсальной – такие возможности для зарядки целесообразно предусматривать в жилых комплексах и бизнес-центрах, где время стоянки составляет несколько часов. «Зарядки же 380В обеспечивают большую скорость зарядки, но требуют установки соответствующего оборудования, которое к тому же может отличаться у разных производителей. Но зато такие зарядные устройства могут обеспечить заметно более быструю зарядку, соответствующую, например, времени посещения торгового центра, спортивного или культурного мероприятия», – сказал Игорь Кокорев.
По словам Дмитрия Дубовика, «домашняя» зарядная станция обойдется покупателю в сумму от 80 до 150 тыс. рублей. Аналог коммерческого типа будет стоить от 150 до 250 тыс. рублей. Время зарядки зависит от мощности станции и может варьироваться от 15 минут до 8 часов.
Если говорить об увеличении стоимости проекта, связанной с установкой зарядных станций для электромобилей, то, по словам Майкла Бьёрклунда, в масштабе всего проекта она незначительна: «Себестоимость парковочного места, оборудованного по всем нормам быстрой зарядной станцией, плата за электрическую мощность и другие детали увеличивается на 50%. Но главное – мы даем нашим покупателям альтернативу: если они хотят пользоваться электромобилями, в наших проектах у них есть такая возможность».
Стоимость же электромобиля выходит за рамки эконом-класса. Так, например, модель Tesla Model S стоит около 5 млн рублей. В 2012 году электромобиль появился и на горизонтах отечественного автопрома. Модель Lada Ellada стоит в пределах 1,2 млн рублей. «Электромобиль стоит своих денег. Во-первых, это экономия на стоимости бензина. Во-вторых, в автомобилях с двигателем внутреннего сгорания много мельчайших деталей, которые надо менять, проводить техобслуживание. А в электрокаре – колеса, батарея, резина и дворники. Даже колодки стираются реже за счет режима рекуперации», – перечислил достоинства экологичного авто Дмитрий Дубовик.
В ожидании спроса
По данным Любавы Пряниковой, в 2015 году на государственном уровне было принято постановление, согласно которому зарядные станции должны появиться на всех АЗС. «Тем не менее, количество таких пунктов не увеличилось, что в первую очередь связано с низким спросом в силу небольшого количества электромобилей, а также длительным временем зарядки, которое делает более целесообразным размещение таких устройств на охраняемых паркингах, нежели чем на АЗС», – сказала Любава Пряникова, добавив, что также АЗС не оборудуют зарядными устройствами из-за их высокой стоимости и отсутствия установленной ответственности за неисполнение предписания.
«В Европе электромобили набирают популярность. Это связано с тем, что там есть государственные программы, стимулирующие применение электромобилей и строительство зарядных станций. Например, в Швеции, с учетом налоговых льгот, льгот на оплату парковки в центре города и паромную переправу, электромобиль стоит как обычный», – рассказал Майкл Бьёрклунд.
Поскольку городские власти начали задумываться над увеличением количества электрических заправочных станций, в перспективе это может переломить ситуацию и позволит развиваться данному направлению, уверен Кирилл Акиньшин. «Тем не менее, объемы господдержки пока минимальны, и перспективы не кажутся радужными», – считает он.
Однако Любава Пряникова считает, что главным стимулом к развитию сети зарядных станций должны стать не административные меры, а прежде всего увеличение количества электрокаров. «Это возможно только при улучшении общего благосостояния населения. По нашему мнению, существующих зарядных пунктов более чем достаточно на имеющееся количество зарегистрированных Петербурге электромобилей», – резюмировала она.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group:
– Количество электромобилей в Петербурге и в целом по России крайне небольшое, в связи с этим рост числа зарядных станций будет происходить медленно. Стоимость электромобилей достаточно высока, а большинство приобретаемых автомобилей на сегодняшний день относятся к эконом-классу. Для активного развития рынка электромобилей в России необходим комплексный подход: открытие их производства на территории страны, открытие сервисных центров, а также программы государственной поддержки, например, значительные налоговые льготы и выгодные программы кредитования, которые уже существуют в ряде стран и стимулируют развитие данного рынка.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– С учетом сравнительно высокой стоимости таких транспортных средств, в первую очередь будут востребованы места парковки с зарядками у дорогих ресторанов и клубов, торговых объектов высокого класса, элитных жилых комплексов.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.
По мнению экспертов, не менее трети торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции в связи с изменением потребностей горожан.
Ряд петербургских торговых центров в настоящее время проходит стадию реконцепции. Их собственники считают действующую модель работы комплексов несколько устаревшей и готовы преобразовать ее. Причем выбирают совершенно разные варианты новой концепции своих объектов.
Бизнес-центр для избранных
До конца текущего года ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте будет переформатирован в бизнес-центр премиум-класса. Такое решение было принято ГК «БестЪ», выкупившей здание комплекса у холдинга «Эталон» в конце 2016 года. Предполагается, что близость объекта к башне «Лахта Центра» сделает его востребованным у определенного вида арендаторов. Причем собственники «Ауры» рассчитывают работать с небольшим количеством компаний, которые займут всю площадь комплекса.
В техническом плане планируется переформатировать второй и третий этаж под офисные помещения, в том числе открытого типа. На первом этаже будут созданы несколько конференц-залов, фитнес- и спа-зал, заработают кафе и рестораны. Минимальный объем инвестиций в реконцепцию объекта составит 200 млн рублей.
«Ориентировочно в сентябре этого года будет подписан первый договор аренды. К новому году планируем открыть сам премиальный офисный комплекс. Мы уверены в эффективности выбранного формата», – подчеркивает генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Напомним, ТЦ «Аура» был открыт в 2012 году. Площадь трехэтажного комплекса составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная –10,6 тыс. кв. м.
Модный приговор
В начале текущего года стало известно о грядущей реконцепции торгового центра Atlantic City, расположенного в одноименном МФК на улице Савушкина. Собственником здания считается бизнесмен Юрий Сулягин. Проводить реконцепцию торгового объекта будет Colliers International.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Светланы Махлаевой, собственник МФК Atlantic City решился на реконцепцию торгового центра в связи с реализацией в непосредственной близости крупных девелоперских и инфраструктурных проектов, которые в разы увеличат пешеходный и автомобильный трафик в этой зоне. «Менее чем в 100 метрах от ТРК Atlantic City откроется станция метро «Беговая», которая станет одной из наиболее загруженных, в пешеходной доступности заработает общественно-деловой комплекс «Лахта Центр» и появится пешеходный мост на Крестовский остров. Таким образом, число потенциальных посетителей серьезно увеличится и составит, по нашим оценкам, 1,85 млн человек», – отмечает эксперт.
Для того, чтобы удовлетворить спрос такой широкой аудитории, добавляет Светлана Махлаева, ТРК Atlantic City удвоит fashion-галерею и увеличит ресторанную зону за счет изменения планировочных решений и внутренней логистики комплекса. Сохранив сформированную галерею магазинов сегментов «средний плюс» и «премиум», ТРК также привлечет и других fashion-операторов разных ценовых категорий. Основные изменения коснутся «нарезки» помещений, за счет чего уменьшится их глубина и улучшится визуализация магазинов.
ТРК Atlantic City открылся в 2008 году. Арендопригодная площадь торговых помещений составляет 33 тыс. кв. м.
Ставка на дисконт
В августе прошлого года ТЦ «Капитолий» на Коломяжском проспекте официально объявил о начале работы комплекса в формате дисконта. Собственником объекта является московская компания «ЭНКА ТЦ». Это их единственный торговый центр в Петербурге, восемь других расположены в Москве и Подмосковье.
В рамках реконцепции началось полное обновление состава fashion-арендаторов, привлечение новых ритейлеров. Также была запланирована замена элементов фасада и корректировка планировочных решений без закрытия комплекса на ремонт. В настоящее время реконцепция комплекса продолжается. Предполагается, что «Капитолий» должен стать самым крупным дисконт-центром в городе, с зоной охвата более 1,5 млн человек.
ТЦ «Капитолий» был открыт в 2004 году. Общая площадь комплекса – 41 500 кв. м, арендная – 21 900 кв. м. Отметим, что в 2014 году компания «ЭНКА ТЦ» презентовала еще одну реконцепцию комплекса с акцентом на экологическую составляющую и уникальный формат комфортного шопинга, с проведением лекций для горожан, однако позже она была скорректирована под действующую.
Рыночный интерес
Несколько дней назад официально было заявлено, что начинает меняться и ТРЦ «ПИК» на Сенной площади. Комплекс принадлежит компании «Петро Мир» бизнесмена Михаила Мирилашвили. Реконцепцию объекта также будет проводить Colliers International. Сам проект преобразования подготовило агентство CityProfit.
Новые магазины для увеличения посещаемости будут ближе к массовому сегменту, схожему с ТРК «Галерея». Предполагается, что в рамках реконцепции будет обновлен пул арендаторов более чем наполовину. Также частично будет меняться внутренняя планировка комплекса. На своем первом этапе реконцепция будет проходить без закрытия торгового центра. На следующем этапе возможно частичное закрытие для проведения работ по реконструкции помещений. Ориентировочно объем инвестиций в переформатирование ТРЦ «ПИК» может составить 500 млн рублей.
ТРК «ПИК» открылся в 2004 году. Площадь комплекса составляет 32,7 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.
Смена формата
По мнению экспертов, более 30-35% всех торговых центров нуждаются в реконцепции. При этом для двух третей ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Данные торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается.
По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга компании «Colliers International Россия» Владислава Николаева, 7-10 лет назад структура и характер потребления очень сильно отличались от текущей ситуации, на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали его дальнейшее развитие. «Такие торговые центры устарели, однако это не свидетельствует о соответствующем сроке устаревания проектов на российском рынке. Это говорит о том, что торговые центры, которые реализовывались на молодом рынке, необходимо переделывать», – считает он.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Елена Заволокина отмечает, что в некоторых ТЦ достаточно ограничиться изменением позиционирования объекта, сменой состава арендаторов и (или) улучшением эффективности управления комплексом. В других, более сложных случаях, помимо перечисленного, необходимы существенные изменения планировки здания. Зачастую реконцепция требуется, когда на объекте наблюдается высокий устойчивый уровень вакантных площадей. При этом иногда в ней нуждаются объекты с высокой степенью заполняемости, но не приносящие достаточного дохода.
«Мы ожидаем увеличения количества комплексов, проходящих реконцепцию, в ближайшие два-три года. Этой тенденции будет способствовать увеличение конкуренции между торговыми центрами, изменение потребительского поведения на фоне стагнирующих доходов и снижения розничного товарооборота. Собственники объектов будут стараться привлекать потребителей за счет повышения качества торговых центров», – резюмирует Елена Заволокина.
Цифра
20 тыс. рублей – приблизительный объем вложений в метр площади при реконцепции стандартного торгового комплекса