Электромобили в массы
В Петербурге продвигают идею строительства объектов с зарядными станциями для электромобилей. Несколько жилых домов и социальных объектов оснастят таким оборудованием за бюджетный счет. Однако эксперты не уверены, что электромобили будут популярны в Северной столице.
Как сообщили в Комитете по строительству Петербурга, проектировщики города начали учитывать в своих проектах установку зарядных станций для электромобилей. Сегодня на стадии проектирования находится 11 таких объектов. Один жилой дом будет построен в Кировском районе, еще один во Фрунзенском и сразу шесть – в Колпинском районе. Оборудуют заправками для электромобилей и социальные объекты. Они находятся в Петроградском, Пушкинском и Невском районах (см. карту). Все это государственные проекты, реализуемые за бюджетный счет. Тенденция строительства объектов с заправками для электромобилей продолжится, уверены чиновники.
«В дальнейшем, при подготовке проектной документации, Комитет по строительству продолжит рассматривать возможность размещения инфраструктуры для развития электромобильного транспорта на территории Петербурга», – прокомментировали в Комитете по строительству.
Есть куда расти
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в России зарегистрированы около 750 электроавтомобилей, в Петербурге – не более 50.
У генерального директора компании «Ева-Про» Дмитрия Дубовика другие данные – в Петербурге есть 200 электромобилей, а только в одной Москве их насчитывается около 1000 штук.
Что касается зарядных станций, то их в Северной столице установлено не более десяти. Они находятся во дворах жилых домов, на территории Политехнического университета, на парковках аэропорта «Пулково» и ТРЦ «Галерея» (см. карту). В большинстве случаев подзарядить свое экологичное авто можно бесплатно.
На прошлой неделе зарядную станцию установили в подземном паркинге ТРЦ «Питерлэнд». Проект реализовал производитель зарядных станций – компания AVT&Co. «Этим шагом мы намерены заложить тенденцию популяризации электромобилей в стране и улучшения экологии в Петербурге», – прокомментировал партнер AVT&Co Пётр Мовчан.
Как объяснил руководитель отдела оценки и консалтинга компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин, больше всего станций находится в Москве, на втором месте – Сочи. «Можно сказать, что Петербург только в начале своего развития в этом отношении. Казань находится примерно на таком же уровне, как и мы», – сказал эксперт. Кроме того, станции есть в Белгороде, Борисоглебске, Екатеринбурге, Тюмени, а также на участках трассы М4 «Дон».
Начали учитывать в своих инвестиционных проектах зарядные станции для электромобилей и застройщики. Так, шведская компания «Бонава» оборудовала зарядными устройствами паркинг ЖК Skandi Klubb. Этот проект относится к сегменту «бизнес-класс».
«Предполагая, что среди наших покупателей есть приверженцы энергосберегающих технологий, направленных на улучшение экологической ситуации в мегаполисах, мы подготовили в первом этапе строительства в подземном паркинге пять машино-мест с розетками для электромобилей, две «быстрые» зарядки и три стандартные», – сказал председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
Экономный подход
Как объясняет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, в целом по мере увеличения долей электромобилей и гибридных авто в автопарке города потребность в парковках, оборудованных зарядными устройствами, будет возрастать. При этом зарядка 220В не обеспечивает высокой скорости, но является универсальной – такие возможности для зарядки целесообразно предусматривать в жилых комплексах и бизнес-центрах, где время стоянки составляет несколько часов. «Зарядки же 380В обеспечивают большую скорость зарядки, но требуют установки соответствующего оборудования, которое к тому же может отличаться у разных производителей. Но зато такие зарядные устройства могут обеспечить заметно более быструю зарядку, соответствующую, например, времени посещения торгового центра, спортивного или культурного мероприятия», – сказал Игорь Кокорев.
По словам Дмитрия Дубовика, «домашняя» зарядная станция обойдется покупателю в сумму от 80 до 150 тыс. рублей. Аналог коммерческого типа будет стоить от 150 до 250 тыс. рублей. Время зарядки зависит от мощности станции и может варьироваться от 15 минут до 8 часов.
Если говорить об увеличении стоимости проекта, связанной с установкой зарядных станций для электромобилей, то, по словам Майкла Бьёрклунда, в масштабе всего проекта она незначительна: «Себестоимость парковочного места, оборудованного по всем нормам быстрой зарядной станцией, плата за электрическую мощность и другие детали увеличивается на 50%. Но главное – мы даем нашим покупателям альтернативу: если они хотят пользоваться электромобилями, в наших проектах у них есть такая возможность».
Стоимость же электромобиля выходит за рамки эконом-класса. Так, например, модель Tesla Model S стоит около 5 млн рублей. В 2012 году электромобиль появился и на горизонтах отечественного автопрома. Модель Lada Ellada стоит в пределах 1,2 млн рублей. «Электромобиль стоит своих денег. Во-первых, это экономия на стоимости бензина. Во-вторых, в автомобилях с двигателем внутреннего сгорания много мельчайших деталей, которые надо менять, проводить техобслуживание. А в электрокаре – колеса, батарея, резина и дворники. Даже колодки стираются реже за счет режима рекуперации», – перечислил достоинства экологичного авто Дмитрий Дубовик.
В ожидании спроса
По данным Любавы Пряниковой, в 2015 году на государственном уровне было принято постановление, согласно которому зарядные станции должны появиться на всех АЗС. «Тем не менее, количество таких пунктов не увеличилось, что в первую очередь связано с низким спросом в силу небольшого количества электромобилей, а также длительным временем зарядки, которое делает более целесообразным размещение таких устройств на охраняемых паркингах, нежели чем на АЗС», – сказала Любава Пряникова, добавив, что также АЗС не оборудуют зарядными устройствами из-за их высокой стоимости и отсутствия установленной ответственности за неисполнение предписания.
«В Европе электромобили набирают популярность. Это связано с тем, что там есть государственные программы, стимулирующие применение электромобилей и строительство зарядных станций. Например, в Швеции, с учетом налоговых льгот, льгот на оплату парковки в центре города и паромную переправу, электромобиль стоит как обычный», – рассказал Майкл Бьёрклунд.
Поскольку городские власти начали задумываться над увеличением количества электрических заправочных станций, в перспективе это может переломить ситуацию и позволит развиваться данному направлению, уверен Кирилл Акиньшин. «Тем не менее, объемы господдержки пока минимальны, и перспективы не кажутся радужными», – считает он.
Однако Любава Пряникова считает, что главным стимулом к развитию сети зарядных станций должны стать не административные меры, а прежде всего увеличение количества электрокаров. «Это возможно только при улучшении общего благосостояния населения. По нашему мнению, существующих зарядных пунктов более чем достаточно на имеющееся количество зарегистрированных Петербурге электромобилей», – резюмировала она.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group:
– Количество электромобилей в Петербурге и в целом по России крайне небольшое, в связи с этим рост числа зарядных станций будет происходить медленно. Стоимость электромобилей достаточно высока, а большинство приобретаемых автомобилей на сегодняшний день относятся к эконом-классу. Для активного развития рынка электромобилей в России необходим комплексный подход: открытие их производства на территории страны, открытие сервисных центров, а также программы государственной поддержки, например, значительные налоговые льготы и выгодные программы кредитования, которые уже существуют в ряде стран и стимулируют развитие данного рынка.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– С учетом сравнительно высокой стоимости таких транспортных средств, в первую очередь будут востребованы места парковки с зарядками у дорогих ресторанов и клубов, торговых объектов высокого класса, элитных жилых комплексов.
Во время кризиса, когда ипотечное кредитование практически сошло на нет, строительные компании, заинтересованные в притоке клиентов, активно начали продвигать программы рассрочек платежей. Но и теперь, с восстановлением рынка банковского жилищного кредитования, строители отказываться от рассрочек не спешат.
Польза рассрочки для застройщика заключается в том, что она позволяет планировать и обеспечивать финансовые поступления на весь период строительства. Процесс продажи квартир имеет ярко выраженную сезонность (летом – спад, осенью – подъем), а процесс строительства должен быть стабильным. Поэтому, составляя график рассрочки, строители обеспечивают равномерное ежемесячное поступление денежных средств, необходимых для возведения объекта.
Львиная доля
Сегодня более половины строительных компаний на рынке недвижимости предлагают в качестве альтернативы различные варианты рассрочек. По данным «НДВ СПб», рассрочки предлагаются в 56% жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства (39% застройщиков, ведущих продажи квартир в строящихся объектах).
В зависимости от первоначального взноса – обычно более 30% – рассрочка вообще может быть беспроцентной. Наиболее распространенным типом рассрочки для строящихся объектов на текущий момент является беспроцентное внесение платежей равными долями до конца строительства с последующим начислением процентов на остаток суммы. Порядка 48% объектов реализуются с использованием подобной схемы продаж. Минимальный период рассрочки для объектов, находящихся на стадии строительства, составляет на сегодняшний день 3 месяца, при этом начисляется 12% годовых. Здесь первый взнос может составлять от 5 до 30%. Ряд компаний предоставляет беспроцентную рассрочку при условии внесения определенного размера первоначального взноса (как правило, 40-60% от стоимости квартиры). При этом составляется индивидуальный график, по которому оставшиеся платежи можно равномерно распределить на год-два и более в зависимости от выбранной стратегии строительной компании. Максимальный срок рассрочки может достигать 10 лет.
В холдинге RBI (входят компании «Северный город» и RBI) сделок с приобретением жилья в рассрочке более трети. «Типовая рассрочка на петербургском рынке – это первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры, срок от нескольких месяцев до 2-3 лет и четкий график регулярных платежей, последний из которых совпадет с моментом ввода объекта в эксплуатацию», – говорят в RBI.
Впрочем, даже и после ввода объекта в эксплуатацию покупатель может получить рассрочку. Руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая говорит, что в сегменте сданных в эксплуатацию объектов порядка 26% жилых комплексов предполагают приобретение жилья с использованием механизма рассрочки. «По имеющимся на сегодняшний день данным, подобные условия продаж используют 28% застройщиков, осуществляющих продажи квартир в сданных объектах», – отмечает госпожа Осадчая.
Усредненный показатель
Для объектов первичного рынка, введенных в эксплуатацию, период рассрочки не превышает 3 лет. При этом многие застройщики, осуществляющие продажи в сданных объектах, предлагают индивидуальные схемы рассрочек.
Для сданных объектов минимальная величина первоначального взноса составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что рассрочка в основном распространена в сегменте типового жилья, где она востребована и способна оказать сильное влияние на продажи, привлекая покупателей, не имеющих достаточно средств для оплаты единовременно полной стоимости и не имеющих возможности получить ипотечный кредит.
Впрочем, рассрочки предоставляют и элитные застройщики. Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова рассказала, что корпорация идет на предоставление своим клиентам рассрочки до полугода. «Но, разумеется, финальное решение принимается в каждом конкретном случае с учетом многих факторов. Поскольку мы занимаемся премиальной недвижимостью, общих схем тут быть не может, и мы стараемся найти оптимальное решение для каждого клиента», – говорит она.
Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая указывает, что рассрочки вряд ли когда-либо уйдут с рынка. «Беспроцентная рассрочка – самая востребованная у клиентов. Естественно, что банки никогда не смогут отказаться от процентных ставок как платы за свои услуги. И далеко не все потребности покупателей банки способны удовлетворить. Застройщики же, заинтересованные в привлечении максимального количества клиентов, стремятся предоставлять наиболее подходящие для них схемы оплаты», – рассуждает госпожа Гуртовая.
Ипотека не конкурент
Как говорят застройщики, рассрочка редко бывает конкурентом ипотеке. Чаще всего к ней прибегает другой сегмент покупателей.
В компании RBI отмечают, что зачастую людям не нужен кредит на столь длительный срок, который предполагает ипотека, или их ситуация такова, что средства будут поступать определенными частями через какие-то промежутки времени – в этих случаях рассрочка от застройщика – более гибкий инструмент, который позволяет проще настроиться под нужды клиентов.
«Оформление ипотечного кредита занимает много времени, требует предоставления большого числа документов на рассмотрение в банк и соблюдения жестких правил по оплате. Для строительных компаний важно сохранить клиента, обеспечить ему комфортные условия сотрудничества, поэтому разрабатываются удобные системы рассрочки с индивидуальными графиками платежей», – рассказывает Марина Селиванова, руководитель департамента продаж недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
«В большинстве случаев строительные компании предлагают рассрочки сроком 3-5 лет, и действуют они далеко не на всех объектах, в отличие от ипотечных программ. Преимущество ипотеки – более длительные сроки, а соответственно, и меньшие суммы регулярных выплат. Рассрочка же интересна, когда на руках у покупателя есть основная часть денежных средств или в том случае, если оставшуюся после оплаты первого взноса сумму планируется погасить в скором времени за счет продажи жилья на вторичном рынке. Средняя процентная ставка достигает 1% в месяц для длительных рассрочек, 1,5% – для краткосрочных», – детализирует Яна Долотова, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака».
Николай Пашков придерживается мнения, что предоставление рассрочки на такой длительный срок, как 10 лет, могут позволить единичные компании. «Наиболее часто встречающийся период – до сдачи дома (иногда с возможностью продления на 1-
Впрочем, застройщики достаточно ревниво относятся к компаниям, которые предоставляют рассрочки на длительный срок. «Есть единичные примеры рассрочек, выходящих за срок сдачи дома, но это скорее исключение из общего правила, касающиеся объектов, которые долго экспонируются», – говорят в холдинге RBI.
«Слишком длительная рассрочка (от 4 лет) всегда должна настораживать покупателя. Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, «подтянув» средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет. Если вы никуда не торопитесь, с этой ситуацией еще можно смириться. А если вы при этом живете в съемной квартире или выплачиваете ипотечный кредит (с повышенным процентом на этапе строительства), ситуация совсем другая», – поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко считает, что в настоящее время большинство застройщиков начинают сокращать срок рассрочек. Но максимальные сроки по-прежнему составляют 10 лет. «Рассрочки, скорее всего, останутся на рынке, но при этом их срок будет сокращаться до 2-3 лет», – полагает она.
Яна Долотова не считает, что длительные рассрочки должны настораживать клиентов: «Более длительные рассрочки – до десяти лет – предусмотрены для покупателей крупногабаритных квартир и предлагаются обычно строительными компаниями, заключающими с покупателями договор паенакопления».
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Дом»:
– В компании «ЮИТ Дом» максимальный срок, на который предоставляются рассрочки – 22 месяца, при этом все рассрочки беспроцентные. Мы не видим смысла предоставлять клиентам длительные рассрочки, так как иначе мы будем подменять банковский бизнес. Если покупатель платит за жилье в течение 5-10 лет и более, то это скорее клиент ипотечного банка. Однако некоторые застройщики из-за ограничений в работе с банками вынуждены предоставлять длительные рассрочки. Если таких сложностей у застройщика нет, то ему выгоднее сотрудничать с несколькими банками-партнерами, чтобы предоставлять покупателям более широкий выбор программ. «ЮИТ Дом» сейчас работает по ипотечным программам с 10 банками, и доля ипотечных сделок в компании поддерживается на высоком уровне – свыше 40% от общего количества сделок.
Мнение:
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– В рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальную рассрочку (2-3 года), часто беспроцентную или под низкий процент. На вторую очередь жилого массива «Новый Оккервиль» у нас действует рассрочка до конца 2012-го и конца 2013 года. Именно к этому времени будут сданы первый и второй пуск соответственно. Минимальный взнос за квартиру составляет 20%, увеличение на остаток при рассрочке составляет 1,25% в месяц; при взносе 30% – 1%; при взносе 40% – 0,9%. При 50%-ном взносе компания предоставляет покупателям возможность получения беспроцентной рассрочки на один год. При 70%-ном взносе беспроцентная рассрочка предоставляется до конца строительства.
Роман Русаков
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения сданных объектов в зависимости от периода рассрочки
Структура предложения сданных объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от периода рассрочки
Рынок офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года продолжил постепенное восстановление. По разным оценкам, стоимость аренды помещений выросла на 2-3%, но в некоторых случаях и на 10-15%. Зато оживился процесс ротации – крупные компании стали перебираться в новые офисы более высокого класса.
В первые пять месяцев 2011 года продолжился рост спроса на высоколиквидные офисные помещения, наметившийся в 2010 году.
Как отмечают специалисты, в настоящее время спрос на офисные площади в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов в офисных центрах. В I квартале 2011 года крупные компании стали рассматривать возможность переезда в новые офисы прежде всего по причине морального устаревания их текущих бизнес-центров, их оснащения инженерным оборудованием и телекоммуникациями. Практика показывает, что крупные компании арендуют офис в одном бизнес-центре около 5 лет, после чего начинают рассматривать новые варианты аренды. Лидерами среди компаний-арендаторов офисов класса A и B продолжают оставаться строительные, консалтинговые, страховые, IT-компании, компании, занимающиеся инжинирингом и проектированием, а также банки. Основа формирования спроса на офисы класса C – малый бизнес.
Буквально на прошлой неделе петербургское подразделение шведского концерна NCC объявило о том, что покидает свой офис на Шпалерной, 54, и с июля 2011 года будет располагаться в новом офисе бизнес-центра класса А «Стокманн Невский центр» по адресу: Невский проспект, 114-116, лит. А.
Ожидания и итоги
По данным ASTERA, с начала 2011 года на рынок офисных площадей Санкт-Петербурга было выведено четыре новых бизнес-центра общей площадью около 71,2 тыс. кв. м: первые очереди бизнес-центров «Санкт-Петербург Плаза» и «Охта-Хаус», бизнес-центры «Греческий» и «Балканский». Большинство этих бизнес-центров должны были быть введены еще в 2010 году.
До конца 2011 года предполагается ввести еще 172 тыс. кв. м новых офисных площадей в бизнес-центрах классов А и B. Общий объем ввода офисов за 2011 год может составить 243 тыс. кв. м, что на ~35% больше объема введенных площадей за 2010 год, но на 21% меньше соответствующего показателя 2009 года.
Почти 60% ввода офисных площадей в 2011 году обеспечат бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза» и «Аэропорт-Сити». «Эти бизнес-центры позиционируют себя в сегменте А, однако по параметру «местоположение» офисные центры соответствуют данному классу не в полной мере», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На текущий момент общий объем предложения офисных площадей классов А и B Санкт-Петербурга составляет ~ 2418 тыс. кв. м, в конце 2011 года показатель может составить ~2590 тыс. кв. м. Таким образом, в случае реализации всех заявленных проектов объем предложения за 2011 год может увеличиться на 10%.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Таким образом, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.
«На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв. м», – говорят в NAI Becar.
Начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева считает, что за прошедшие 5 месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге произошло повышение арендных ставок в среднем на 5-10%.
Однако аналитики дают гораздо более скромные цифры роста. В начале 2011 года рост арендных ставок на офисные площади класса B+, B, по данным ASTERA, составил около 3%, класса A – 2% в USD. Арендные ставки росли только на высоколиквидные офисные площади в современных бизнес-центрах с хорошим местоположением. В бизнес-центрах с неудачным местоположением арендные ставки остались на прежним уровне: для таких бизнес-центров с высоким уровнем вакантных площадей важно не только удержать, но и привлечь новых арендаторов.
Доля вакантных площадей сохранится
К концу 2011 года ожидается рост спроса на офисы класса A, однако вывод на рынок в 2011 году большого объема новых высококлассных офисных центров, вероятнее всего, не изменит показателя уровня вакантных площадей в данном классе, который сохранится на уровне 15% в среднем по рынку. Арендные ставки на офисы класса A не будут существенно меняться, возможный рост составит 5% в год в наиболее удачных объектах.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса B+ и B с хорошим местоположением продолжит сокращаться; возможный рост арендных ставок в таких бизнес-центрах составит 5-10% в год. Арендные ставки в менее удачных офисных центрах данного класса не изменятся, но и не сократятся.
Мнение:
Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Оживление спроса в конце 2010 года, как и ожидалось, повлекло за собой рост арендных ставок в начале 2011 года. В классе A среднее изменение составило 10%, в классе B – 3-4% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Учитывая падение среднего курса доллара, сравнение средних ставок в американской валюте показало значительный рост: в классе A – 16%, в классе B – 9%. Следует отметить, что рост связан как с постепенным снижением доли свободных площадей, так и с окончанием «льготного» периода, который в разгар кризиса предлагали собственники объектов с низкой заполняемостью.
Автор: Роман Русаков