Нуждаются в реконцепции
По мнению экспертов, не менее трети торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции в связи с изменением потребностей горожан.
Ряд петербургских торговых центров в настоящее время проходит стадию реконцепции. Их собственники считают действующую модель работы комплексов несколько устаревшей и готовы преобразовать ее. Причем выбирают совершенно разные варианты новой концепции своих объектов.
Бизнес-центр для избранных
До конца текущего года ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте будет переформатирован в бизнес-центр премиум-класса. Такое решение было принято ГК «БестЪ», выкупившей здание комплекса у холдинга «Эталон» в конце 2016 года. Предполагается, что близость объекта к башне «Лахта Центра» сделает его востребованным у определенного вида арендаторов. Причем собственники «Ауры» рассчитывают работать с небольшим количеством компаний, которые займут всю площадь комплекса.
В техническом плане планируется переформатировать второй и третий этаж под офисные помещения, в том числе открытого типа. На первом этаже будут созданы несколько конференц-залов, фитнес- и спа-зал, заработают кафе и рестораны. Минимальный объем инвестиций в реконцепцию объекта составит 200 млн рублей.
«Ориентировочно в сентябре этого года будет подписан первый договор аренды. К новому году планируем открыть сам премиальный офисный комплекс. Мы уверены в эффективности выбранного формата», – подчеркивает генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Напомним, ТЦ «Аура» был открыт в 2012 году. Площадь трехэтажного комплекса составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная –10,6 тыс. кв. м.
Модный приговор
В начале текущего года стало известно о грядущей реконцепции торгового центра Atlantic City, расположенного в одноименном МФК на улице Савушкина. Собственником здания считается бизнесмен Юрий Сулягин. Проводить реконцепцию торгового объекта будет Colliers International.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Светланы Махлаевой, собственник МФК Atlantic City решился на реконцепцию торгового центра в связи с реализацией в непосредственной близости крупных девелоперских и инфраструктурных проектов, которые в разы увеличат пешеходный и автомобильный трафик в этой зоне. «Менее чем в 100 метрах от ТРК Atlantic City откроется станция метро «Беговая», которая станет одной из наиболее загруженных, в пешеходной доступности заработает общественно-деловой комплекс «Лахта Центр» и появится пешеходный мост на Крестовский остров. Таким образом, число потенциальных посетителей серьезно увеличится и составит, по нашим оценкам, 1,85 млн человек», – отмечает эксперт.
Для того, чтобы удовлетворить спрос такой широкой аудитории, добавляет Светлана Махлаева, ТРК Atlantic City удвоит fashion-галерею и увеличит ресторанную зону за счет изменения планировочных решений и внутренней логистики комплекса. Сохранив сформированную галерею магазинов сегментов «средний плюс» и «премиум», ТРК также привлечет и других fashion-операторов разных ценовых категорий. Основные изменения коснутся «нарезки» помещений, за счет чего уменьшится их глубина и улучшится визуализация магазинов.
ТРК Atlantic City открылся в 2008 году. Арендопригодная площадь торговых помещений составляет 33 тыс. кв. м.
Ставка на дисконт
В августе прошлого года ТЦ «Капитолий» на Коломяжском проспекте официально объявил о начале работы комплекса в формате дисконта. Собственником объекта является московская компания «ЭНКА ТЦ». Это их единственный торговый центр в Петербурге, восемь других расположены в Москве и Подмосковье.
В рамках реконцепции началось полное обновление состава fashion-арендаторов, привлечение новых ритейлеров. Также была запланирована замена элементов фасада и корректировка планировочных решений без закрытия комплекса на ремонт. В настоящее время реконцепция комплекса продолжается. Предполагается, что «Капитолий» должен стать самым крупным дисконт-центром в городе, с зоной охвата более 1,5 млн человек.
ТЦ «Капитолий» был открыт в 2004 году. Общая площадь комплекса – 41 500 кв. м, арендная – 21 900 кв. м. Отметим, что в 2014 году компания «ЭНКА ТЦ» презентовала еще одну реконцепцию комплекса с акцентом на экологическую составляющую и уникальный формат комфортного шопинга, с проведением лекций для горожан, однако позже она была скорректирована под действующую.
Рыночный интерес
Несколько дней назад официально было заявлено, что начинает меняться и ТРЦ «ПИК» на Сенной площади. Комплекс принадлежит компании «Петро Мир» бизнесмена Михаила Мирилашвили. Реконцепцию объекта также будет проводить Colliers International. Сам проект преобразования подготовило агентство CityProfit.
Новые магазины для увеличения посещаемости будут ближе к массовому сегменту, схожему с ТРК «Галерея». Предполагается, что в рамках реконцепции будет обновлен пул арендаторов более чем наполовину. Также частично будет меняться внутренняя планировка комплекса. На своем первом этапе реконцепция будет проходить без закрытия торгового центра. На следующем этапе возможно частичное закрытие для проведения работ по реконструкции помещений. Ориентировочно объем инвестиций в переформатирование ТРЦ «ПИК» может составить 500 млн рублей.
ТРК «ПИК» открылся в 2004 году. Площадь комплекса составляет 32,7 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.
Смена формата
По мнению экспертов, более 30-35% всех торговых центров нуждаются в реконцепции. При этом для двух третей ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Данные торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается.
По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга компании «Colliers International Россия» Владислава Николаева, 7-10 лет назад структура и характер потребления очень сильно отличались от текущей ситуации, на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали его дальнейшее развитие. «Такие торговые центры устарели, однако это не свидетельствует о соответствующем сроке устаревания проектов на российском рынке. Это говорит о том, что торговые центры, которые реализовывались на молодом рынке, необходимо переделывать», – считает он.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Елена Заволокина отмечает, что в некоторых ТЦ достаточно ограничиться изменением позиционирования объекта, сменой состава арендаторов и (или) улучшением эффективности управления комплексом. В других, более сложных случаях, помимо перечисленного, необходимы существенные изменения планировки здания. Зачастую реконцепция требуется, когда на объекте наблюдается высокий устойчивый уровень вакантных площадей. При этом иногда в ней нуждаются объекты с высокой степенью заполняемости, но не приносящие достаточного дохода.
«Мы ожидаем увеличения количества комплексов, проходящих реконцепцию, в ближайшие два-три года. Этой тенденции будет способствовать увеличение конкуренции между торговыми центрами, изменение потребительского поведения на фоне стагнирующих доходов и снижения розничного товарооборота. Собственники объектов будут стараться привлекать потребителей за счет повышения качества торговых центров», – резюмирует Елена Заволокина.
Цифра
20 тыс. рублей – приблизительный объем вложений в метр площади при реконцепции стандартного торгового комплекса
Рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий и помещений, при этом темпы заселения помещений арендаторами не снижаются.
Рабочее движение транспорта по Восточному полукольцу КАД собираются открыть 1 июля 2006 года. Участки вблизи этого отрезка кольцевой магистрали сегодня самые дорогие и перспективные: инвесторы становятся в очередь. Южный участок кольцевой дороги по-прежнему привлекает строителей складской недвижимости.Если в сентябре 2005 года наиболее привлекательным эксперты «Бекара» называли южный участок КАД, то сегодня аналитики утверждают, что внимание инвесторов приковано к Восточному полукольцу, рабочее движение по которому обещают открыть 1 июля 2006 г (включая проблемный участок длиной 4,5 км на Ржевке). Наиболее интересные участки вблизи этого отрезка кольцевой автодороги находятся в Ленобласти. ИКЕА подала идею Своеобразными центрами притяжения на восточном участке КАД стали существующий торговый центр ИКЕА на пересечении КАД и Мурманского шоссе и строящийся рядом комплекс «Мега-Кудрово». ИКЕА была первопроходцем – до 2003 года, когда здесь появился первый торговый комплекс, здесь было пустое поле. По планам компании уже в октябре 2006 года, рядом, на территории около 60 га, появится торговый центр «Мега» площадью 145 тыс. кв.м. Сейчас в районе Кудрово начинает формироваться торговая зона. Так, о строительстве здесь своих торговых центров, подумывают компании-владельцы гипермакетов сети «Ашан», «Карусель» и «О’кей», однако официально они свои планы пока не озвучили. Более реальной стала и перспектива строительства в Кудрово жилья и объектов инфраструктуры. Власти еще в 2004 году предполагали, что здесь, у КАД, будет построен город-спутник Петербурга с населением порядка 40 тыс. жителей, однако в 2005 году две попытки провести торги успехом не увенчались (предполагалось, что будет здесь возведено 1,5 млн. кв.м жилья). Инвесторов отпугнула плата за инженерную подготовку участков, и желающих не нашлось. Теперь власти Ленобласти утверждают, что на днях будут заключены договоры с ГУП «Водоканал» и с «Ленэнерго», что позволит сделать территорию инженерно подготовленной. Предполагается, что интерес инвесторов к землям резко возрастет, однако вряд ли площадь застройки будет так велика. Пока что места неподалеку от ИКЕА на Мурманском шоссе, который служит якорем для инвесторов, облюбовали автодилеры. Здесь появятся автоцентр «Атлант-М Балтика» (SAAB, OPEL и др.), автоцентр Honda и др. Не менее интересными для инвесторов считаются участки вблизи второго комплекса «Мега» в Буграх. Комплекс «Мега-Парнас» площадью 120 тьс. кв. м должен открыть свои двери для покупателей в 2006 году. Уже известно, что по соседству появятся автоцентры – неподалеку от поворота с КАД на Приозерское шоссе будут построены центры Renault и Ford. Также это место рассматривают и ритейлоры – благодаря синергетическому эффекту, соседство с «МЕГА», якорным арендатором которого будет французский «Ашан», весьма привлекательно. Складские перспективы Также в зоне восточного полукольца строятся и складские объекты. По словам Игоря Горского, директора по развитию ЗАО «Агентство недвижимости «Бекар», в 2006 году ожидается увеличение складских площадей на 20-50% по сравнению с 2005 годом. Так, новый складской комплекс площадью 7,5 тыс кв.м в промзоне «Парнас» строит Pepsi Bottling Group Russia. Инвестиции в этот проект составляют порядка $6,5 млн. Кроме того, новый складской терминал площадью 20 тыс. кв.м класса А будет построен на Мурманском шоссе. Инвестор – компания «РТБ Диалог». Тем не менее, Игорь Горский отмечает, что магнитом для инвесторов складской недвижимости по-прежнему служит южное полукольцо КАД. На сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 600 тыс. кв.м. (против 450 тыс. кв.м в 2005 году). На южное направление приходится строительство более 350 тыс. кв. м складских площадей. Самые крупные проекты располагаются в районе Шушар. Складские проекты в районе КАД
Автор: Игорь Горский, "Бекар" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Автор: Горский Игорь Анатольевич |