Спекулятивная доля убывает
В прошлом году в Петербурге было введено в строй около 240 тыс. кв. м складских площадей, что сопоставимо с уровнем 2015 года. При этом только 14% нового предложения предназначено для сдачи в аренду. В прошлом году доля спекулятивных объектов в сданном объеме была в два раза больше.
С учетом введенных в строй площадей, общий объем качественных складских площадей в Петербурге достиг уровня в 2,6 млн кв. м.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», говорит, что доля спекулятивных объектов – во введенном объеме – в этом году составила всего 14%, это в два раза меньше, чем доля спекулятивных складов, построенных в 2015-м.
Основной объем ввода в 2016 году, как и годом ранее, был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров built-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно.
Генеральный директор East Real Альберт Харченко говорит: «Можно отметить, что в условиях низкого уровня спроса на аренду универсальных складских объектов основным источником нового предложения является строительство под нужды конкретного заказчика. Лидирующую позицию в сегменте строительства крупных складских комплексов занимает компания A Plus Development, на долю которой пришлось 60% ввода новых площадей».
Переходный год
Аналитики компании CBRE отмечают: «2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II-III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло интенсивное восстановление деловой активности».
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что более 80% сданных в прошлом году площадей введены в промзоне «Шушары». Альберт Харченко эту тенденцию подтверждает: «За 2016 год география спекулятивного рынка складов практически не изменилась, новые объекты для сдачи в аренду вводились исключительно на юге. Сегмент built-to-suit начал распространяться по другим направлениям в соответствии с планами развития заказчиков и наличием инженерно-подготовленных участков». Он указывает на то, что в 2016 году появилось несколько новых спекулятивных проектов на разных направлениях, некоторые из них уже получили разрешения на строительство и, вероятно, будут выведены на рынок в ближайшие два года.
Эксперты говорят, что рынок аренды по-прежнему остается в состоянии неопределенности. «С одной стороны, наблюдается высокая активность строительства объектов под нужды конкретных заказчиков, с другой – запас крупных компаний, еще не реализовавших таким образом свои потребности, практически исчерпан. Спрос со стороны арендаторов среднего уровня по-прежнему сильно ограничен и пока не является драйвером дальнейшего развития складского сегмента», – констатирует Альберт Харченко.
Реальный сектор пробуждается
В 2016 году более 80% спроса на рынке было реализовано компаниями в сфере логистики и торговли. «Спрос в производственном секторе также активен, но в объемном выражении значительно уступает сфере распределения продукции до конечного потребителя», – отмечает Альберт Харченко.
Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, с коллегой согласен: «Среди ключевых тенденций на индустриально-складском рынке можно отметить активность производственных компаний. Это связано, во-первых, с высвобождением производственных площадок в центре города под жилую застройку, во-вторых, с увеличением объемов производства некоторых компаний. Также довольно активны на рынке транспортно-логистические компании и компании, связанные с пищевой промышленностью».
Вероника Лежнева говорит, что при этом доля производственных компаний в общем объеме арендованных площадей пока мала, хотя второй год подряд демонстрирует прирост на уровне 5–6%. «В общем объеме сделок по итогам 2016 года доля производственных компаний составляет 19%. Активность на рынке проявляли компании, задействованные в пищевой, табачной промышленности, а также в строительной отрасли», – говорит она.
При этом господин Харченко считает, что, несмотря на активность спроса со стороны небольших производств, рынок складов пока не может предложить компаниям широкий выбор площадей соответственно ценовым ожиданиям и требуемым качественным характеристикам.
Средние ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками в течение 2016 года, постепенно снижались. «Стремясь достичь компромиссного решения, девелоперы приближали ставки аренды к ожиданиям потенциальных арендаторов. По итогам года средняя ставка в классе А равна 4 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В – 3,6 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). За год средний показатель сократился на 5% и 6% соответственно», – говорит Вероника Лежнева.
Грядут новые проекты
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в динамике одного из ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей. По данным CBRE, рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних шести месяцев.
«Поглощение площадей в спекулятивных складах по-прежнему находится на низком уровне, но благодаря минимальным объемам ввода спекулятивного предложения уровень вакантного предложения держится ниже 10%», – говорит господин Харченко.
Заявленный объем ввода в 2017 году пока остается на невысоком уровне: по данным компании «Colliers International Россия» – 32 500 кв. м. Чуть более оптимистичны эксперты JLL. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «В 2017 году мы ожидаем снижения объема ввода до 97 тыс. кв. м».
Тем не менее, ряд девелоперов заявил о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе двух-трех лет. Например, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. кв. м. Группа «Адмирал» планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 тыс. кв. м в Кронштадте и Марьино – проекты планируется реализовать до 2019 года. Кроме того, компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью около 10 тыс. кв. м в индустриальном парке «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» Администрацией Санкт-Петербурга совместно с «Юлмарт» заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки, по плану проект должен быть реализован к 2020 году.
По состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1181392,8 кв. метров жилья, сообщает пресс-служба Комитета по строительству.
Приморский район занял первое место по вводу квадратных метров: сданы в эксплуатацию 12 домов на 4357 квартир общей площадью 227 762,5 кв. метров. Лидер прошлого месяца, Невский район, спустился на второе место с 8 домами на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. метра. На третьем месте – новичок районной гонки – Выборгский район, где введено в эксплуатацию 165 321,5 кв. метров (8 домов на 3403 квартиры).
Город активно готовится к летнему туристическому сезону. В апреле 2014 года в Зеленогорске (поселок Ушково) построена гостиница. Новая гостиница на 21 место открыта в Невском районе. Также петербуржцы и гости города теперь смогут отдохнуть в малоэтажном коттеджно-гостиничном комплексе в поселке Солнечное.
Продолжается наращивание производственных мощностей. Так в Пушкинском районе проведена реконструкция здания ремонтно-механических мастерских, в пос. Металлострой введено в эксплуатацию здание производства строительных металлических конструкций. В Красногвардейском районе построен корпус металлообработки.
В Петроградском районе завершена реконструкция здания банка с надстройкой двух этажей. На Лодейнопольской ул. открыт банкетный зал выставочного конгрессного центра. На ул. Крыленко появился новый многофункциональный комплекс, на пр. Обуховской обороны сданы в эксплуатацию комплексы складов.
Во Фрунзенском районе была проведена реконструкция здания магазина по продаже промышленных товаров, а в Петроградском - реконструировано здание под офисные помещения с магазином шаговой доступности. Также в апреле завершена реконструкция здания предприятия общественного питания на ул. Савушкина.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.05.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за апрель 2014 года
По прогнозам аналитиков, в 2014 году объем производства тротуарной плитки вырастет примерно на 10% и составит порядка 12,6 млн кв. м.
По данным «Инвесткафе», по итогам 2013 года в целом по России производство тротуарной плитки выросло на 19,6% и составило около 11,5 млн кв. м. При этом на Петербург приходится порядка 19,4% от общего производства тротуарной плитки в России, или 2,2 млн кв. м.
Тем не мене по итогам 2014 года эксперты говорят о том, что рост рынка тротуарной плитки продолжится, но не такими темпами, как в прошлом году. Так, Роман Гринченко, младший аналитик «Инвесткафе», прогнозирует, что рынок тротуарной плитки увеличится на 10% (около 12,6 млн кв. м). По его словам, причиной этого является стагнация российской экономики и рост цен – часть потребителей данного вида продукции могут перенести планы по модернизации или строительству тротуарного покрытия на более поздний срок.
Юрий Костиков, директор по развитию проекта Нess ОАО «Ленстройдеталь», рассказал, что в 2013 году в Санкт-Петербурге вышел региональный методический документ «Рекомендации по применению мощения при устройстве покрытий территорий жилой и общественно-деловой застройки» (РМД 32-18-2012). Надо отметить, что это уже второй документ по мощению, первый был разработан в 1996 году. «Документ содержит положения по применению, проектированию, монтажу и эксплуатации мощения при устройстве покрытий и предусматривает применение современных материалов, которые позволяют повысить эксплуатационные характеристики мощения. Это гидрофобизаторы, стабилизаторы песка в швах между камнями, растворы на основе вяжущих для мощения из естественных каменных материалов», – прокомментировал Юрий Костиков.
Роман Гринченко констатировал, что основным преимуществом тротуарной плитки является ее более длительный срок эксплуатации, а также возможность «точечной» замены поврежденных участков, что существенно снижает затраты на обслуживание тротуарного покрытия.
Юрий Костиков уверен, что у рынка тротуарной плитки очень большой потенциал, так как мощение активно применяется не только для устройства дорожных покрытий территорий жилой и общественно-деловой застройки. Продолжается активное использование мощения при устройстве дорожных покрытий контейнерных терминалов, портов и других промышленных территорий. «Один из крупных проектов, реализация которого начинается в этом году – это обустройство тротуарной плиткой около 1 млн кв. м территории контейнерного терминала в порту «Бронка», – отметил эксперт.
По данным аналитиков, крупнейшими игроками на рынке тротуарной плитки Петербурга являются компании «Меликонполар» (25% рынка), «Экспериментальный завод» (19%) и «Ленстройдеталь» (17%). Еще одним заметным игроком на петербургском рынке является компания «Цемсис». «На рынке плитки для частного потребления крупных игроков фактически не осталось. Период с 2008 по 2013 был очень сложным, большинство компаний обанкротилось. Их знамя подхватывают мелкие производства, но брать их в расчет не стоит. Сегодня они есть, а завтра нет», – прокомментировал Дмитрий Виноградов, генеральный директор ООО «ИКС-сервис».
Он рассказал, что основной рынок сбыта его компании – частное загородное домостроение. «В этом сегменте очень сложно оценить нашу долю на рынке. Ведь помимо известных проверенных игроков существуют десятки «гаражных производств», которые за счет низких цен, а зачастую и низкого качества переманивают часть клиентов. С другой стороны, в Ленобласти примерно каждый пятый объект выложен нашей плиткой. Так что, при грубых подсчетах, «частнику» нужно где-то 500 тыс. кв. м плитки в год», – пояснил он.
Мнение:
Юрий Костиков, директор по развитию проекта Нess ОАО «Ленстройдеталь»:
– Для оформления поверхности земли в Петербурге используются различные материалы: асфальтобетон, искусственный (бетонный) камень (плитка), изделия из естественных каменных материалов (в основном из гранита – плиты, шашка и брусчатка), клинкерный кирпич. Не надо забывать и про травмобезопасные покрытия из резиновых плит для устройства покрытий детских и спортивных площадок. В современных проектах благоустройства эти материалы могут применяться отдельно или комбинироваться. Каждый из материалов имеет свои особенности применения. Поэтому я бы не говорил о преимуществах или недостатках того или иного покрытия.