Спекулятивная доля убывает
В прошлом году в Петербурге было введено в строй около 240 тыс. кв. м складских площадей, что сопоставимо с уровнем 2015 года. При этом только 14% нового предложения предназначено для сдачи в аренду. В прошлом году доля спекулятивных объектов в сданном объеме была в два раза больше.
С учетом введенных в строй площадей, общий объем качественных складских площадей в Петербурге достиг уровня в 2,6 млн кв. м.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», говорит, что доля спекулятивных объектов – во введенном объеме – в этом году составила всего 14%, это в два раза меньше, чем доля спекулятивных складов, построенных в 2015-м.
Основной объем ввода в 2016 году, как и годом ранее, был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров built-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно.
Генеральный директор East Real Альберт Харченко говорит: «Можно отметить, что в условиях низкого уровня спроса на аренду универсальных складских объектов основным источником нового предложения является строительство под нужды конкретного заказчика. Лидирующую позицию в сегменте строительства крупных складских комплексов занимает компания A Plus Development, на долю которой пришлось 60% ввода новых площадей».
Переходный год
Аналитики компании CBRE отмечают: «2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II-III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло интенсивное восстановление деловой активности».
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что более 80% сданных в прошлом году площадей введены в промзоне «Шушары». Альберт Харченко эту тенденцию подтверждает: «За 2016 год география спекулятивного рынка складов практически не изменилась, новые объекты для сдачи в аренду вводились исключительно на юге. Сегмент built-to-suit начал распространяться по другим направлениям в соответствии с планами развития заказчиков и наличием инженерно-подготовленных участков». Он указывает на то, что в 2016 году появилось несколько новых спекулятивных проектов на разных направлениях, некоторые из них уже получили разрешения на строительство и, вероятно, будут выведены на рынок в ближайшие два года.
Эксперты говорят, что рынок аренды по-прежнему остается в состоянии неопределенности. «С одной стороны, наблюдается высокая активность строительства объектов под нужды конкретных заказчиков, с другой – запас крупных компаний, еще не реализовавших таким образом свои потребности, практически исчерпан. Спрос со стороны арендаторов среднего уровня по-прежнему сильно ограничен и пока не является драйвером дальнейшего развития складского сегмента», – констатирует Альберт Харченко.
Реальный сектор пробуждается
В 2016 году более 80% спроса на рынке было реализовано компаниями в сфере логистики и торговли. «Спрос в производственном секторе также активен, но в объемном выражении значительно уступает сфере распределения продукции до конечного потребителя», – отмечает Альберт Харченко.
Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, с коллегой согласен: «Среди ключевых тенденций на индустриально-складском рынке можно отметить активность производственных компаний. Это связано, во-первых, с высвобождением производственных площадок в центре города под жилую застройку, во-вторых, с увеличением объемов производства некоторых компаний. Также довольно активны на рынке транспортно-логистические компании и компании, связанные с пищевой промышленностью».
Вероника Лежнева говорит, что при этом доля производственных компаний в общем объеме арендованных площадей пока мала, хотя второй год подряд демонстрирует прирост на уровне 5–6%. «В общем объеме сделок по итогам 2016 года доля производственных компаний составляет 19%. Активность на рынке проявляли компании, задействованные в пищевой, табачной промышленности, а также в строительной отрасли», – говорит она.
При этом господин Харченко считает, что, несмотря на активность спроса со стороны небольших производств, рынок складов пока не может предложить компаниям широкий выбор площадей соответственно ценовым ожиданиям и требуемым качественным характеристикам.
Средние ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками в течение 2016 года, постепенно снижались. «Стремясь достичь компромиссного решения, девелоперы приближали ставки аренды к ожиданиям потенциальных арендаторов. По итогам года средняя ставка в классе А равна 4 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В – 3,6 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). За год средний показатель сократился на 5% и 6% соответственно», – говорит Вероника Лежнева.
Грядут новые проекты
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в динамике одного из ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей. По данным CBRE, рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних шести месяцев.
«Поглощение площадей в спекулятивных складах по-прежнему находится на низком уровне, но благодаря минимальным объемам ввода спекулятивного предложения уровень вакантного предложения держится ниже 10%», – говорит господин Харченко.
Заявленный объем ввода в 2017 году пока остается на невысоком уровне: по данным компании «Colliers International Россия» – 32 500 кв. м. Чуть более оптимистичны эксперты JLL. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «В 2017 году мы ожидаем снижения объема ввода до 97 тыс. кв. м».
Тем не менее, ряд девелоперов заявил о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе двух-трех лет. Например, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. кв. м. Группа «Адмирал» планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 тыс. кв. м в Кронштадте и Марьино – проекты планируется реализовать до 2019 года. Кроме того, компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью около 10 тыс. кв. м в индустриальном парке «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» Администрацией Санкт-Петербурга совместно с «Юлмарт» заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки, по плану проект должен быть реализован к 2020 году.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.