Спекулятивная доля убывает
В прошлом году в Петербурге было введено в строй около 240 тыс. кв. м складских площадей, что сопоставимо с уровнем 2015 года. При этом только 14% нового предложения предназначено для сдачи в аренду. В прошлом году доля спекулятивных объектов в сданном объеме была в два раза больше.
С учетом введенных в строй площадей, общий объем качественных складских площадей в Петербурге достиг уровня в 2,6 млн кв. м.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», говорит, что доля спекулятивных объектов – во введенном объеме – в этом году составила всего 14%, это в два раза меньше, чем доля спекулятивных складов, построенных в 2015-м.
Основной объем ввода в 2016 году, как и годом ранее, был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров built-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно.
Генеральный директор East Real Альберт Харченко говорит: «Можно отметить, что в условиях низкого уровня спроса на аренду универсальных складских объектов основным источником нового предложения является строительство под нужды конкретного заказчика. Лидирующую позицию в сегменте строительства крупных складских комплексов занимает компания A Plus Development, на долю которой пришлось 60% ввода новых площадей».
Переходный год
Аналитики компании CBRE отмечают: «2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II-III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло интенсивное восстановление деловой активности».
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что более 80% сданных в прошлом году площадей введены в промзоне «Шушары». Альберт Харченко эту тенденцию подтверждает: «За 2016 год география спекулятивного рынка складов практически не изменилась, новые объекты для сдачи в аренду вводились исключительно на юге. Сегмент built-to-suit начал распространяться по другим направлениям в соответствии с планами развития заказчиков и наличием инженерно-подготовленных участков». Он указывает на то, что в 2016 году появилось несколько новых спекулятивных проектов на разных направлениях, некоторые из них уже получили разрешения на строительство и, вероятно, будут выведены на рынок в ближайшие два года.
Эксперты говорят, что рынок аренды по-прежнему остается в состоянии неопределенности. «С одной стороны, наблюдается высокая активность строительства объектов под нужды конкретных заказчиков, с другой – запас крупных компаний, еще не реализовавших таким образом свои потребности, практически исчерпан. Спрос со стороны арендаторов среднего уровня по-прежнему сильно ограничен и пока не является драйвером дальнейшего развития складского сегмента», – констатирует Альберт Харченко.
Реальный сектор пробуждается
В 2016 году более 80% спроса на рынке было реализовано компаниями в сфере логистики и торговли. «Спрос в производственном секторе также активен, но в объемном выражении значительно уступает сфере распределения продукции до конечного потребителя», – отмечает Альберт Харченко.
Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, с коллегой согласен: «Среди ключевых тенденций на индустриально-складском рынке можно отметить активность производственных компаний. Это связано, во-первых, с высвобождением производственных площадок в центре города под жилую застройку, во-вторых, с увеличением объемов производства некоторых компаний. Также довольно активны на рынке транспортно-логистические компании и компании, связанные с пищевой промышленностью».
Вероника Лежнева говорит, что при этом доля производственных компаний в общем объеме арендованных площадей пока мала, хотя второй год подряд демонстрирует прирост на уровне 5–6%. «В общем объеме сделок по итогам 2016 года доля производственных компаний составляет 19%. Активность на рынке проявляли компании, задействованные в пищевой, табачной промышленности, а также в строительной отрасли», – говорит она.
При этом господин Харченко считает, что, несмотря на активность спроса со стороны небольших производств, рынок складов пока не может предложить компаниям широкий выбор площадей соответственно ценовым ожиданиям и требуемым качественным характеристикам.
Средние ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками в течение 2016 года, постепенно снижались. «Стремясь достичь компромиссного решения, девелоперы приближали ставки аренды к ожиданиям потенциальных арендаторов. По итогам года средняя ставка в классе А равна 4 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В – 3,6 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). За год средний показатель сократился на 5% и 6% соответственно», – говорит Вероника Лежнева.
Грядут новые проекты
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в динамике одного из ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей. По данным CBRE, рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних шести месяцев.
«Поглощение площадей в спекулятивных складах по-прежнему находится на низком уровне, но благодаря минимальным объемам ввода спекулятивного предложения уровень вакантного предложения держится ниже 10%», – говорит господин Харченко.
Заявленный объем ввода в 2017 году пока остается на невысоком уровне: по данным компании «Colliers International Россия» – 32 500 кв. м. Чуть более оптимистичны эксперты JLL. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «В 2017 году мы ожидаем снижения объема ввода до 97 тыс. кв. м».
Тем не менее, ряд девелоперов заявил о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе двух-трех лет. Например, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. кв. м. Группа «Адмирал» планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 тыс. кв. м в Кронштадте и Марьино – проекты планируется реализовать до 2019 года. Кроме того, компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью около 10 тыс. кв. м в индустриальном парке «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» Администрацией Санкт-Петербурга совместно с «Юлмарт» заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки, по плану проект должен быть реализован к 2020 году.
Уже 2 месяца рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. Так за октябрь средняя стоимость на первичном рынке за месяц снизилась на 0,7% и составила 85 500 руб. за кв.м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96 800 руб. за кв.м. В ноябре продолжилось снижение цен: на 0,9% на первичном и 0,92% на вторичном рынках. Покупатели не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции объектов в листингах растут.
Первичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 85500 |
2 к. кв. | 83150 |
3 к. кв. | 83100 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 75100 |
кирпич | 84200 |
Кирпич/монолит | 86150 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | - |
Василеостровский | 98700 |
Выборгский | 82800 |
Калининский | 84500 |
Кировский | 75200 |
Красногвардейский | 87700 |
Красносельский | 66850 |
Московский | 89750 |
Невский | 76000 |
Петроградский | 157000 |
Приморский | 77300 |
Фрунзенский | 77000 |
Центральный | 163500 |
Вторичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 98800 |
2 к. кв. | 95350 |
3 к. кв. | 94000 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 86100 |
кирпич | 96000 |
сталинка | 107000 |
старый фонд | 106350 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | 102450 |
Василеостровский | 104700 |
Выборгский | 93500 |
Калининский | 89400 |
Кировский | 70200 |
Красногвардейский | 88600 |
Красносельский | 70400 |
Московский | 100500 |
Невский | 79200 |
Петроградский | 117350 |
Приморский | 85100 |
Фрунзенский | 84600 |
Центральный | 119500 |
Данные предоставлены «Адвекс. Недвижимость»
На конец III квартала 2008 г. в Москве насчитывалось порядка 228 гостиниц совокупным номерным фондом более 36 тысяч номеров, из которых: класс люкс (5 звезд) – 2853, бизнес-класс (4 звезды) – 6791, средний класс (3 звезды) – 15375, эконом-класс (1-2 звезды) – 9466, мини-отели (менее 50 номеров) – 1880. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (42%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
В сентябре на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. С учетом кризиса стоит ожидать, что динамика роста еще более замедлится, новые объекты будут появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится чуть менее половины столичного гостиничного фонда (49%). В III квартале 2008 г. существенного изменения совокупного номерного фонда не произошло, крупных гостиничных объектов открыто не было. За 9 месяцев 2008 г. было открыто порядка 8 гостиниц, что пополнило столичный номерной фонд на более чем 800 номеров.
Наиболее значимые гостиницы, открытые в I-III квартале 2008 г.:
До конца 2008 года планируется открытие 6 гостиниц с совокупным номерным фондом порядка 1 тыс. номеров. Таким образом, планируется, что по итогам 2008 г. столичный номерной фонд пополнится не более чем на 2 тыс. номеров.
Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию до конца 2008 г.:
Планы правительства Москвы по вводу большого числа гостиниц, в том числе в 2008 г., в очередной раз себя не оправдали. Инвесторы по-прежнему не стремятся в гостиничный сегмент в целом, а в условиях мирового финансового кризиса, скорее всего, данная тенденция только усугубится. При этом многие проекты, в состав которых должны были войти гостиничные площади, возможно, будут «заморожены».
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов.
Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве:
Спрос на гостиничном рынке Москвы
По сравнению с предыдущими периодами, в III квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера был несколько ниже. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.
Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают стабильный спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью, растет, и в настоящее время достигла около 40% от общего въездного потока. Однако стоит отметить, что доля делового туристического потока в летние месяцы несколько снижается.
По прогнозам столичного правительства, по итогам 2008 г. Москву поток иностранных туристов в Москву должен составить порядка 4,5 млн. человек, т.е. показатели 2007 г. должны увеличиться на 14%. К 2010 г. данный показатель должен достичь 5 млн. человек, в связи с чем, в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать расти.
Увеличение туристического потока, а также необходимость привлечения в Москву большего количества иностранных и российских туристов обуславливают необходимость повышения качества обслуживания и строительства большого количества гостиниц, в первую очередь в среднем ценовом сегменте.
Стоимость проживания в гостиницах Москвы
Несмотря на то, что в разгар летнего сезона загрузка московских гостиниц была чуть ниже обычного уровня, в целом, стоимость проживания в гостиницах как верхнего, так и среднего сегментов, а также в отелях эконом класса в III квартале выросла по сравнению с предыдущим периодом.
Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/):
В течение июля-августа цены оставались на стабильно высоком уровне, однако, в сентябре, в связи с началом проведения различных выставочных мероприятий стоимость проживания в столичных гостиницах выросла в среднем на 20%.
Основные тенденции и события гостиничного рынка Москвы
Влияние мирового финансового кризиса, низкие темпы развития рынка, сохранение дефицита гостиничных мест. События, которые происходят на мировых финансовых рынках, несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим, стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше.
Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей, в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еще менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.
Выход на рынок новых игроков и гостиничных операторов, расширение деятельности представленных в Москве и России управляющих компаний. В III квартале 2008 года ряд компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок. Помимо этого, зарубежные и российские гостиничные операторы заявили о выходе на столичный рынок как с новыми так и с уже представленными брендами.
В течение 7-8 лет финская компания Sokotel (дочерняя структура финской S-Group) планирует инвестировать порядка 600-700 млн. евро в развитие сети гостиниц Sokos в России.
К 2011 г. на территории торгово-развлекательного центра «Крокус Сити» планируется возвести пятизвездочный luxury-отель. Предположительно, управление объектом будет осуществлять компания Kempinski AG.
Компания «Энергогарант Капитал-строй» планирует реализовать проект строительства гостиничного комплекса «Кемпински Березки Москва» на Клязьминском водохранилище недалеко от поселка Поветники.
«Панавто» планирует возвести трехзвездочную гостиницу на 826 номеров на месте старого автосалона компании. Управление отелем будет осуществлять международная компания Rezidor Hotel Group.
Корпорация Far East Organization планирует приобрести какой-либо из старых отелей на 500 номеров в Москве или Санкт-Петербурге. После приобретения объекта Far East Organization намерена реконструировать его в пятизвездочную гостиницу под брендом Fullerton.
Компания «РосИнвестОтель» планирует построить в Подмосковье SPA-отель на 240 номеров и wellness-отель на 120 номеров. Открытие многофункциональных гостиничных объектов проводиться в рамках проекта по развитию сети гостиниц категории «4 звезды» под управлением «РосИнвестОтель».
Компания «Софт-проект» планирует развивать в Москве, Подмосковье и других крупных городах России гостиничные сети под брендами Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels. Отели уровня «3-4 звезды» будут работать под маркой Iris Congress Hotel, под брендом Gold Orchard Hotels компания представит на рынке апарт-отели.
Несмотря на финансовый кризис, гостиничный рынок Москвы, скорее всего, останется привлекательным для иностранных игроков. Появление новых гостиничных проектов, строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В III квартале 2008 года был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы. При этом многие из заявленных к строительству отелей войдут в состав многофункциональных комплексов, офисно-гостиничных и выставочных центров.
Наиболее значимые гостиничные проекты, о строительстве которых было заявлено в III квартале 2008 г.:
Однако необходимо учитывать события, происходящие на рынке, которые связаны с мировым финансовым кризисом. Сроки и масштабы реализации многих заявленных проектов могут быть изменены. Ряд крупных российских компаний уже объявили о том, что «замораживают» часть своих проектов, и, скорее всего, в ближайшее время эта тенденция продолжится.
Обзор подготовлен специалистами ГК «Бекар»