Удвоение объема
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.
За февраль 2014 года в Петербурге введен в эксплуатацию 41 жилой дом на 5866 квартир общей площадью 301 555,20 кв. метров.
Лидером по количеству возведенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство 7 жилых домов общей площадью 135 934,4 кв. метра. На втором месте оказался Выборгский район - 55 693,4 кв. метра. Замыкает тройку лидеров Приморский район, в котором 42 760,1 кв. метр сдан в эксплуатацию.
Помимо жилья в Санкт-Петербурге активно возводятся объекты общегражданского назначения. Так, в Московском районе открылся новый дилерский центр, в Красногвардейском – мойка автомобилей, а жители Пушкинского района смогут воспользоваться новой автозаправочной станцией. В Кировском районе введен в эксплуатацию торговый центр, бизнес-центр со встроенной автостоянкой построен в Калининском районе, в Сестрорецке открыт продовольственный магазин. Вместе с тем, в Невском районе произведена реконструкция здания под размещение предприятия информационно-телекоммуникационного сектора «Производство IT-систем».
В городе появляются новые промышленные предприятия, такие как завод по производству энергетического оборудования в пос. Металлострой и корпус деревообработки, резинотехнических и шорных изделий в Невском районе.
Крытый спортивный комплекс открыт для жителей города Колпино, а в Московском районе для посетителей открыл двери многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс со встроенной автостоянкой.
Всего за первые два месяца 2014 года введено в эксплуатацию 76 жилых домов на 15 776 квартир общей площадью 831 064,50 кв. метров. В прошлом году за это время петербургскими строителями было возведено 483 108,50 кв. метра. Таким образом, прирост ввода жилья за два месяца 2014 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 172%.
«В 2013 году за январь-февраль были введены рекордные 483 108, 50 кв. метров, что значительно превысило наилучший показатель ввода жилья в докризисный период. За первые два месяца 2014 года уже введена одна треть годового показателя, установленного госпрограммой об обеспечении доступным и комфортным жильем граждан. Такие темпы строительства говорят о мощном подъеме отрасли, - отметил председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.03.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2014 года
Прогнозы экспертов по поводу роста рынка ЖБИ Петербурга и Ленобласти на уровне 10% по итогам 2013 года полностью подтвердились. Производители уверяют, что данная тенденция сохранится и по результатам работы отрасли в 2014 году.
По различным данным, в зависимости от методики оценки рынок железобетонных изделий Петербурга и Ленобласти составляет от 800 до 950 тыс. куб. м. По итогам 2012 года рынок вырос на 10%. Такую же динамику увеличения объемов отрасли производители ЖБИ констатировали и по итогам 2013 года.
«Сегодня можно говорить о росте общего объема потребления ЖБИ и, соответственно, об увеличении емкости рынка Петербурга. Это обусловлено в первую очередь ростом строительства жилья массового спроса и социальной инфраструктуры, которая часто возводится из сборного железобетона. Инженерная подготовка застраиваемых территорий, необходимость развития дорожной сети в реализуемых девелоперами проектах тоже положительно сказывается на росте потребления типовых и нетиповых железобетонных изделий», – прокомментировал Ильдар Кутыев, заместитель коммерческого директора ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад».
«Рынок сборного железобетона значительно вырос и окреп в последние годы. Сегодня панельные дома – это уже совсем не те серые «панельки», которые возводили раньше. Модернизировав предприятия, крупные игроки рынка приобрели не только современное европейское оборудование, но и технологии проектирования и строительства этих домов», – добавил Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия».
По словам Ильдара Кутыева, неоспоримыми преимуществами индустриального метода строительства является возможность масштабного возведения объектов в короткие сроки, благодаря чему девелоперы могут сократить затраты. Кроме того, застройщиков привлекает высокое качество современного сборного домостроения. «Преимущество отдается монолитным, сборно-монолитным зданиям и крупнопанельному домостроению. Причем сборное домостроение буквально переживает второе рождение. Новый подход в производстве железобетона, отказ от «конвейерного» производства типовых элементов, выпуск плит индивидуально для каждого заказчика, возможность возводить дома до 25 этажей и использовать декоративные элементы в отделке фасадов – все это позволило обеспечить архитектурное разнообразие при сохранении высокой скорости жилищного домостроения»,– добавил Ильдар Кутыев.
Он констатировал, что это отразилось на структуре потребления сборных железобетонных изделий – упал спрос на типовые плоские плиты, пустотные плиты перекрытий, перемычки. Теперь рынком востребованы нетиповые плоские изделия, стеновые панели, изделия, используемые при монолитном домостроении, – вентиляционные блоки, лестничные марши и т. д.
Господин Кутыев уверен, что по итогам 2014 года рынок будет стабилен и сохранится на уровне 2013 года. «Положительную динамику развития рынка можно будет прогнозировать в том случае, если ведущие девелоперы города и области, анонсировавшие целый ряд крупных проектов, выйдут на строительную площадку в середине или конце текущего года», – заключил он.
Участники рынка ЖБИ отмечают, что цены на продукцию зависят от сезонного покупательского спроса. Это, как правило, касается типовых изделий – дорожные плиты, фундаментные блоки, лотки, кольца стеновые. Наблюдается снижение цены на продукцию в зимний период и ее рост в летние месяцы. Однако к изделиям, изготовленным по индивидуальным чертежам при согласовании с заказчиком, предъявляются повышенные требования по качеству и надежности. Они всегда будут занимать нишу в высокой ценовой категории, тут фактор сезонности практически не сказывается», – считает Ильдар Кутыев.
По данным специалистов компании «Т-Бетон», стоимость железобетона в 2013 году значительных изменений по сравнению с 2012 годом не претерпела, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также практически не менялась.
Мнение:
Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия»:
– На сегодняшний день значительная часть производств ЖБИ применяет европейское оборудование и технологии. Однако не все иностранные технологии у нас экономически выгодно использовать, и зачастую приходится модернизировать и дорабатывать производственные линии и оборудование. У европейских производителей данные доработки – очень длительный и дорогостоящий процесс, и крупные заводы все чаще обращаются к российским производителям. В условиях современного строительства производители железобетона не готовы закупать оборудование ниже европейского качества, поэтому основная задача российских производителей – это качественное изменение в производственных процессах, применении новых материалов и оборудования.