Девелоперы смотрят в «окно возможностей»
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.
Строительные материалы для дорожной отрасли подорожали за 2013 год незначительно, и у дорожников сохраняется немало возможностей для осознанного выбора поставщиков.
Собственная производственная база позволит сэкономить до трети стоимости всего проекта, но с учетом сокращающегося объема дорожного строительства загрузить мощности своего производства для дорожников становится все сложнее.
По данным «Инвесткафе», в 2013 году цены на тяжелый бетон и щебень практически не изменились с прошлого года, на арматурную сталь цены упали на 6-8% – примерно до 22-23,5 тыс. рублей за тонну из-за снижения мировых цен. «Стоимость портландцемента выросла примерно на 13-14% – до 3,6 тыс. рублей за тонну за счет роста энерготарифов и спроса на данный вид продукции. Цены на дорожный битум выросли с начала года на 15-20% в связи с увеличением объемов дорожного строительства в РФ, также примерно на 10% возросла цена на полимерно-битумное вяжущее», – перечисляет Игорь Арнаутов, аналитик «Инвесткафе».
Начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение» Кирилл Кузьмичев констатирует, что рост цен на нерудные материалы, составляющие основу дорожного строительства, в течение года оставался в пределах инфляции.
Одним из основных поставщиков материалов для строительства дорог в нашем регионе является Группа ЛСР, последовательно скупавшая активы в Ленинградской области, чтобы иметь возможность поставлять материалы на крупнейшие инфраструктурные проекты в регионе. По оценке главы аналитического отдела инвесткомпании «ЛМС» Дмитрия Кумановского, в регионе также достаточно много более мелких поставщиков, владеющих небольшими карьерами, но их влияние на рынок несравнимо ниже и ограничивается местными районными проектами.
Кирилл Кузьмичев называет региональный рынок нерудных материалов «чрезвычайно конкурентным». «Предприятия региона могут не только обеспечить местных дорожников, но и поставлять материалы в центральные регионы. На местном рынке есть ряд крупных игроков, но незаменимых у нас нет, и о монополизме говорить не приходится. Даже при наличии группы крупных игроков любая олигополия разбивается о растущий рынок предложений», – говорит господин Кузьмичев.
Дорожные компании используют возможности выбирать своих поставщиков и стараются найти наиболее выгодные условия приобретения материалов как за рубежом, так и в России. Признаком практичности является сотрудничество с несколькими партнерами, которое позволяет избежать срывов поставок.
По данным Игоря Арнаутова, новые поставщики стройматериалов в дорожном строительстве появляются, предлагая дорожникам такие материалы, как георешетка и геотекстиль, преимущественно от таких производителей, как «Геодор», «ЦДТ», «Прудок» и «Геовеб».
Мнение:
Кирилл Кузьмичев, начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение»:
– Есть компании, которые пытаются зайти на рынок с новым уникальным материалом, уговаривают проектные институты использовать его. В итоге велика вероятность не справиться с объемами и сроками, что приведет к срыву поставок. Одна такая ошибка для подобной компании фатальна.
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.