Мировые инвестиции в недвижимость после пика в 2007 г. снизятся не менее чем на 30%

16.04.2008 18:05

После зафиксированного в 2007 г. рекордного уровня мировых прямых инвестиций в недвижимость, выросших по сравнению с предыдущим годом на 8% и достигших $759 млрд., компания Jones Lang LaSalle объявила о перспективах на 2008 г. в своем новом отчете «Мировые инвестиции в недвижимость» (Global Real Estate Capital). В 2008 г. компания ожидает снижение объемов инвестиций на мировом рынке на более чем 30% по сравнению с 2007 г. По итогам года американский и европейский инвестиционные рынки несомненно испытают значительный спад и, несмотря на то что Азия может оказаться более устойчивой к нему, объемы на этом рынке не достигнут показателей 2007 г.

Тони Хоррелл (Tony Horrell), директор по международным операциями и глава отдела европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle так прокомментировал эту ситуацию: «Сокращение предложения заемного капитала и снижение доверия инвесторов скорее всего будут сохраняться в течение первого полугодия 2008 г., поскольку на рынках продолжают действовать жесткие кредитные ограничения, а центральные банковские и финансовые учреждения стремятся стабилизировать и стимулировать рынки ссудного капитала. Ситуация осложняется тревожным состоянием мировой экономики, особенно экономической ситуацией в таких ведущих странах как США, Великобритания и Япония».

Отмечается ряд факторов, которые наложат ограничения на объемы инвестиций в этом году: покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию; в 2007 г. цены на основных рынках достигли своего пикового уровня; несоответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов; сокращение доступности заемного капитала, более жесткие условия кредитования и возросшая стоимость долговых инструментов, а также более строгая экспертиза при предоставлении кредитов, что ведет к увеличению сроков их оформления.

Т. Хоррелл отметил: «Тем не менее мы не ожидаем стратегического и спланированного оттока капитала с рынка недвижимости в 2008 г. и не думаем, что инвесторы сделают существенные изменения в распределении их активов. Прогноз на 2008 г. остается благоприятным, а присущие рынку недвижимости долгосрочные тенденции, такие как увеличение надежности недвижимого имущества как объекта вложения капитала, повышение прозрачности, урбанизация и ограниченное количество новых объектов, продолжают оставаться положительными стимулами».

В то время как внутренние инвестиции остались в 2007 г. в мировом масштабе на уровне $400 млрд, что аналогично объемам 2006 г., иностранные инвестиции увеличились на $58 млрд, достигнув в 2007 г. $357 млрд, в том числе межрегиональные инвестиции составили $242 млрд. В процентном отношении в настоящее время на долю иностранных операций приходится 47%, а на межрегиональные операции 32% от общего объема.

США, Германия и Великобритания традиционно пользуются наибольшей привлекательностью у межрегиональных инвесторов. На эти рынки приходится 25%, 19% и 15% всех межрегиональных приобретений соответственно. Тем не менее в связи с увеличением инвестиций в новые рынки произошло существенное уменьшение размера капиталовложений, привлеченных в Великобританию и Германию. Возросла популярность Японии (11%) и Франции (9%), что объясняется большой активностью мировых инвестиционных фондов на этих рынках. На долю этих пяти рынков вместе взятых приходится 80% всех межрегиональных приобретений. Развивающиеся рынки Китая, Польши и России также вызывают повышенный интерес.

 

Европа

Общие прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в 2007 г. составили $333 млрд, что на 3,5% больше, чем в 2006 г. Однако в пересчете на евро их объемы по сравнению с 2006 г. сократились на 4%. Объемы инвестиций во втором полугодии, который обычно отличается более высокой активностью, были на 5% меньше, чем в первом полугодии. Однако влияние на годовые объемы было незначительным в связи с очень хорошим результатом первого полугодия. На рынке продолжала доминировать «большая тройка»: Великобритания, Германия и Франция, совокупная доля которых составила 63% от общего объема 2007 г., при этом доля Великобритании снизилась до 29%, в результате чего Германия добилась рекордных показателей, получив 22% инвестиций, а на долю Франции пришлось 12%.

Международные инвесторы продолжают главенствовать по объему инвестиций, на их долю пришлось 63% всех транзакций в Европе – немного больше, чем в прошлом году. Доля иностранных инвестиций в Германии достигла своего наибольшего значения – 70%, опередив Великобританию, где этот показатель составил 50% от общего объема операций. Франция, Швеция и Испания также зарегистрировали большой объем иностранных инвестиций. В отличие от них, на некоторых более мелких рынках Европы была отмечена большая доля внутренних капиталовложений, особенно в Норвегии (97%), Ирландии (95%) и Португалии (77%). Межрегиональные инвестиции достигли в 2007 г. $116 млрд, что соответствует 35% общего объема по сравнению с 39%, зарегистрированными в 2007 г.

 

Америка

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Америке составили в 2007 г. $304 млрд, что на 8% больше, чем в 2006 г. Вместе с тем объемы инвестиций во втором полугодии снизились на 23% по сравнению с первым полугодием, что объясняется значительным падением объемов вложений в США в четвертом квартале. Рынок США, на долю которого приходится 93% от объемов транзакций на американских континентах, по итогам года зарегистрировал прирост в размере всего 4%. Это разительно отличается от Канады, второго по величине рынка, где объемы почти удвоились, достигнув $16 млрд. Также быстро развивались латиноамериканские рынки Бразилии и Мексики, совместная доля которых увеличилась на 80% и достигла почти $7 млрд.

В 2007 г. наглядно проявилась продолжающаяся глобализация инвестиций в недвижимость на американских континентах. Объем иностранных инвестиций достиг $91 млрд или 30% общего объема (по сравнению с 25% в предыдущий период). Нью-Йорк снова лидирует с большим отрывом, став крупнейшем рынком для иностранных инвестиций и зарегистрировав объем инвестиций в размере $19 млрд, за ним следуют Сан-Франциско – $8 млрд, Чикаго и Лос-Анджелес – приблизительно по $5 млрд каждый, а также Вашингтон, округ Колумбия, – $4 млрд. В связи с относительно небольшим количеством активных национальных рынков на американских континентах, подавляющее большинство (91%) иностранных инвестиций также имели межрегиональный характер.

 

Азиатско-Тихоокеанский регион

Азиатско-Тихоокеанский регион зафиксировал в 2007 г. существенный рост как в первом полугодии, так и во втором полугодии. Несмотря на спад на некоторых крупных рынках недвижимости во втором полугодии и влияние слабого американского доллара, приток капитала в этот регион продолжился. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в 2007 г. достигли рекордной цифры $121 млрд, что на 27% больше, чем в 2006 г. Это увеличило общую долю этого региона в мировом объеме инвестиций (в настоящее время 16%). На долю Японии, самого крупного рынка в регионе, приходится 50% об общего объема транзакций. 36% транзакций были совершены на четырех рынках: Австралии (15%), Гонконга (7%), Китая (7%) и Сингапура (7%).

Объем иностранных инвестиций в Азиатско-Тихоокеанский регион достиг в 2007 г.
$57 млрд, и на его долю приходится 47% общих транзакций. Все основные рынки зарегистрировали прирост, за исключением Филиппин и Таиланда, где иностранные инвестиции сдерживаются строгим законодательством в отношении прав собственности иностранцев и ограниченным предложением активов институционального качества на рынке. Операции по покупке осуществлялись главным образом мировыми, австралийскими, сингапурскими и гонгконскими фондами. Мировые, гонгконские и сингапурские фонды также преобладали среди иностранных продавцов.

Редакция АСН-инфо благодарит компанию Jones Lang LaSalle за предоставленный материал


Спрос на коттеджи у воды
13.04.2005 17:55

РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.


Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, которому свойственна ярко выраженная сезонность. По данным департамента аренды недвижимости компании Vesco Realty, более 50% сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. «Ближе к маю цены на незанятые дома увеличиваются в 1,5 раза – на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие», – рассказывает начальник аналитического отдела Vesco Consulting Олег Разин.

Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.

Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич. 

Основной тенденцией 2005 года становится увеличение сроков аренды. Если раньше можно было снять коттедж на 3-4 месяца, то сейчас сложно найти дом на лето – все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от 1 года. Услуги по долгосрочной аренде загородных домов предлагают около 30 коттеджных поселков (так называемые «доходные поселки»). Доля таких «доходных» поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10% от общего числа коттеджей в классе «премиум», однако в 2005 году их доля может увеличится до 12-15%.  
Лидером спроса неизменно остается Рублевка, где находятся самые дорогие дачи. «За 3 тысячи долларов можно снять обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 10 тысяч долларов в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания», – рассказывает Ольга Баштанова, начальник отдела аренды Корпорации «Инком».
 
В прошлом году наиболее заметным был рост спроса на аренду недвижимости, расположенной по Новорижскому шоссе. «Интерес арендаторов к этому направлению растет с каждым годом. Среди плюсов – скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие вдоль шоссе населенных пунктов, развитие инфрастуктуры направления, непосредственная близость к Рублево-Успенскому шоссе», – отмечает Гульнара Рахмангулова.  

Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются дома в ценовой категории от $3000 до $6000 в месяц. «За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 кв. метров на участке в 8-10 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Это обязательные параметры», – подчеркивает Олег Разин. Далее цена будет зависеть от дополнительных условий, например, близость водоема сразу увеличивает арендную ставку на 40%.  

«Сдача коттеджей в аренду – это бизнес частных лиц», – считает Ольга Баштанова. Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи, однако при быстром росте цен фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно. Среди специально построенных для сдачи в аренду поселков можно выделить такие, как Нахабино, Росинка, Жуковка, Сетунь, Серебряный бор. «Все они расположены не дальше 30 км, так как москвичам, которые в основном и снимают эти коттеджи, нужно ездить на работу в Москву», – отмечает Гульнара Рахмангулова. Арендные ставки в «доходных» поселках очень высоки (Росинка, Покровские холмы – от $8000 и выше).  

По прогнозу МИАН, в этом году особым спросом будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с уникальными природными ландшафтами. В дальнейшем по мере развития рынка загородной недвижимости и сегмента эконом-класса, будет увеличиваться количество предложений и в этой ценовой категории. Специалисты компании Vesco Realty считают, что в дальнейшем ставки будут расти на 10-20% в год. Удорожание не затронет основную массу предложений, а отразится лишь на наиболее престижных и дорогих коттеджах. Рынок специализированных коттеджных поселков под аренду ждет дальнейшее развитие, которое, скорее всего, будет стабильным и неторопливым.  

При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
Эконом: дома площадью до 250 кв. м, участок до 10 соток, стоимость – от $70 до $400 тыс.
Бизнес: дома 250-500 кв. м, участок 10-20 соток, стоимость от $400 до $900 тыс.
Эксклюзив: дома от 450 кв. м, участок от 20 соток, цена – от $900 тыс.

 
Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД)
№
Направления
Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД)
 
 
эконом-класс
бизнес-класс
эксклюзив
1
Рублево-Успенское
5 000
15 000
20 000
2
Новорижское
2 000
10 000
15 000
3
Осташковское
1 000
7 000
15 000
4
Калужское
1 000
7 000
12 000
5
Дмитровское
1 000
7 000
10 000
6
Алтуфьевское
1 000
7 000
10 000
7
Боровское
700
7 000
10 000
8
Киевское
700
7 000
10 000
9
Минское
700
7 000
10 000
10
Можайское
700
7 000
10 000
11
Варшавское
500
5 000
8 000
12
Каширское
500
5 000
8 000
13
Симферопольское
500
5 000
8 000
14
Волоколамское
500
5 000
7 000
15
Куркинское
500
5 000
7 000
16
Ленинградское
500
5 000
7 000
17
Пятницкое
500
5 000
7 000
18
Ярославское
500
5 000
7 000
19
Щелковское
350
5 000
7 000
20
Егорьевское
350
3 500
7 000
21
Новорязанское
350
3 500
7 000
22
Носовихинское
350
3 500
7 000
23
Горьковское
350
1 500
3 500


Москва. Хочется больше
05.04.2005 19:02

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 года во многом определили тенденции конца 2004 года. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.


Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 года было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 10. В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 года ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В – $418-490 за 1 кв. м. 

«В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, – комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. – Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост». 

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 году составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках – до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В – соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость – ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% – от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В. 

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 года он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. «Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, – говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. – Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию». 

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов «в состоянии поиска» можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 года – 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, – это центр «Дукат Плэйс III», бизнес-парк «Крылатские холмы» и «Эрмитаж Плаза». Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в «Крылатских холмах».

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 годах на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Источник: газета «Ведомости»

Справка
«Эрмитаж Плаза» (38 000 кв. м) и «Крылатские холмы» (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, «Капитал Плаза» (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, «Аврора Бизнес Парк II-III» (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), «Башня на Набережной II» (57 000 кв. м, Enka), «Централ Тауэр» (38 000 кв. м, ПФПГ), «Полларс» (56 000 кв. м, Mirax Group).