Мировые инвестиции в недвижимость после пика в 2007 г. снизятся не менее чем на 30%

16.04.2008 18:05

После зафиксированного в 2007 г. рекордного уровня мировых прямых инвестиций в недвижимость, выросших по сравнению с предыдущим годом на 8% и достигших $759 млрд., компания Jones Lang LaSalle объявила о перспективах на 2008 г. в своем новом отчете «Мировые инвестиции в недвижимость» (Global Real Estate Capital). В 2008 г. компания ожидает снижение объемов инвестиций на мировом рынке на более чем 30% по сравнению с 2007 г. По итогам года американский и европейский инвестиционные рынки несомненно испытают значительный спад и, несмотря на то что Азия может оказаться более устойчивой к нему, объемы на этом рынке не достигнут показателей 2007 г.

Тони Хоррелл (Tony Horrell), директор по международным операциями и глава отдела европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle так прокомментировал эту ситуацию: «Сокращение предложения заемного капитала и снижение доверия инвесторов скорее всего будут сохраняться в течение первого полугодия 2008 г., поскольку на рынках продолжают действовать жесткие кредитные ограничения, а центральные банковские и финансовые учреждения стремятся стабилизировать и стимулировать рынки ссудного капитала. Ситуация осложняется тревожным состоянием мировой экономики, особенно экономической ситуацией в таких ведущих странах как США, Великобритания и Япония».

Отмечается ряд факторов, которые наложат ограничения на объемы инвестиций в этом году: покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию; в 2007 г. цены на основных рынках достигли своего пикового уровня; несоответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов; сокращение доступности заемного капитала, более жесткие условия кредитования и возросшая стоимость долговых инструментов, а также более строгая экспертиза при предоставлении кредитов, что ведет к увеличению сроков их оформления.

Т. Хоррелл отметил: «Тем не менее мы не ожидаем стратегического и спланированного оттока капитала с рынка недвижимости в 2008 г. и не думаем, что инвесторы сделают существенные изменения в распределении их активов. Прогноз на 2008 г. остается благоприятным, а присущие рынку недвижимости долгосрочные тенденции, такие как увеличение надежности недвижимого имущества как объекта вложения капитала, повышение прозрачности, урбанизация и ограниченное количество новых объектов, продолжают оставаться положительными стимулами».

В то время как внутренние инвестиции остались в 2007 г. в мировом масштабе на уровне $400 млрд, что аналогично объемам 2006 г., иностранные инвестиции увеличились на $58 млрд, достигнув в 2007 г. $357 млрд, в том числе межрегиональные инвестиции составили $242 млрд. В процентном отношении в настоящее время на долю иностранных операций приходится 47%, а на межрегиональные операции 32% от общего объема.

США, Германия и Великобритания традиционно пользуются наибольшей привлекательностью у межрегиональных инвесторов. На эти рынки приходится 25%, 19% и 15% всех межрегиональных приобретений соответственно. Тем не менее в связи с увеличением инвестиций в новые рынки произошло существенное уменьшение размера капиталовложений, привлеченных в Великобританию и Германию. Возросла популярность Японии (11%) и Франции (9%), что объясняется большой активностью мировых инвестиционных фондов на этих рынках. На долю этих пяти рынков вместе взятых приходится 80% всех межрегиональных приобретений. Развивающиеся рынки Китая, Польши и России также вызывают повышенный интерес.

 

Европа

Общие прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в 2007 г. составили $333 млрд, что на 3,5% больше, чем в 2006 г. Однако в пересчете на евро их объемы по сравнению с 2006 г. сократились на 4%. Объемы инвестиций во втором полугодии, который обычно отличается более высокой активностью, были на 5% меньше, чем в первом полугодии. Однако влияние на годовые объемы было незначительным в связи с очень хорошим результатом первого полугодия. На рынке продолжала доминировать «большая тройка»: Великобритания, Германия и Франция, совокупная доля которых составила 63% от общего объема 2007 г., при этом доля Великобритании снизилась до 29%, в результате чего Германия добилась рекордных показателей, получив 22% инвестиций, а на долю Франции пришлось 12%.

Международные инвесторы продолжают главенствовать по объему инвестиций, на их долю пришлось 63% всех транзакций в Европе – немного больше, чем в прошлом году. Доля иностранных инвестиций в Германии достигла своего наибольшего значения – 70%, опередив Великобританию, где этот показатель составил 50% от общего объема операций. Франция, Швеция и Испания также зарегистрировали большой объем иностранных инвестиций. В отличие от них, на некоторых более мелких рынках Европы была отмечена большая доля внутренних капиталовложений, особенно в Норвегии (97%), Ирландии (95%) и Португалии (77%). Межрегиональные инвестиции достигли в 2007 г. $116 млрд, что соответствует 35% общего объема по сравнению с 39%, зарегистрированными в 2007 г.

 

Америка

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Америке составили в 2007 г. $304 млрд, что на 8% больше, чем в 2006 г. Вместе с тем объемы инвестиций во втором полугодии снизились на 23% по сравнению с первым полугодием, что объясняется значительным падением объемов вложений в США в четвертом квартале. Рынок США, на долю которого приходится 93% от объемов транзакций на американских континентах, по итогам года зарегистрировал прирост в размере всего 4%. Это разительно отличается от Канады, второго по величине рынка, где объемы почти удвоились, достигнув $16 млрд. Также быстро развивались латиноамериканские рынки Бразилии и Мексики, совместная доля которых увеличилась на 80% и достигла почти $7 млрд.

В 2007 г. наглядно проявилась продолжающаяся глобализация инвестиций в недвижимость на американских континентах. Объем иностранных инвестиций достиг $91 млрд или 30% общего объема (по сравнению с 25% в предыдущий период). Нью-Йорк снова лидирует с большим отрывом, став крупнейшем рынком для иностранных инвестиций и зарегистрировав объем инвестиций в размере $19 млрд, за ним следуют Сан-Франциско – $8 млрд, Чикаго и Лос-Анджелес – приблизительно по $5 млрд каждый, а также Вашингтон, округ Колумбия, – $4 млрд. В связи с относительно небольшим количеством активных национальных рынков на американских континентах, подавляющее большинство (91%) иностранных инвестиций также имели межрегиональный характер.

 

Азиатско-Тихоокеанский регион

Азиатско-Тихоокеанский регион зафиксировал в 2007 г. существенный рост как в первом полугодии, так и во втором полугодии. Несмотря на спад на некоторых крупных рынках недвижимости во втором полугодии и влияние слабого американского доллара, приток капитала в этот регион продолжился. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в 2007 г. достигли рекордной цифры $121 млрд, что на 27% больше, чем в 2006 г. Это увеличило общую долю этого региона в мировом объеме инвестиций (в настоящее время 16%). На долю Японии, самого крупного рынка в регионе, приходится 50% об общего объема транзакций. 36% транзакций были совершены на четырех рынках: Австралии (15%), Гонконга (7%), Китая (7%) и Сингапура (7%).

Объем иностранных инвестиций в Азиатско-Тихоокеанский регион достиг в 2007 г.
$57 млрд, и на его долю приходится 47% общих транзакций. Все основные рынки зарегистрировали прирост, за исключением Филиппин и Таиланда, где иностранные инвестиции сдерживаются строгим законодательством в отношении прав собственности иностранцев и ограниченным предложением активов институционального качества на рынке. Операции по покупке осуществлялись главным образом мировыми, австралийскими, сингапурскими и гонгконскими фондами. Мировые, гонгконские и сингапурские фонды также преобладали среди иностранных продавцов.

Редакция АСН-инфо благодарит компанию Jones Lang LaSalle за предоставленный материал


Бизнес и правительство подготовят кадры
26.02.2007 21:04

Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.

Лилиана Глазова


Складная недвижимость
21.02.2007 16:17

Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.

Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.

Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.

Игорь Федоров