Панельные тренды
По данным столичных аналитиков, за истекший год доля предложения в панельных домах в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы увеличилась на 10%. Столь стремительный рост объема предложения этого типа жилья, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что в ближайшем будущем панельное домостроение может занять лидирующие позиции в сегменте доступного и комфортного жилья.
Ожидает ли панельный бум рынок петербургских новостроек? Этот вопрос обсудили эксперты и участники рынка на заседании круглого стола «Панель нового поколения», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ГК «УНИСТО Петросталь».
За столицей не угнаться
Столичные тренды применимы к петербургским реалиям весьма приблизительно, считает генеральный директор НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Еще в советское время Москва была ориентирована на то, чтобы панельное домостроение развивалась быстро. Когда мы вошли в эпоху капитализма, столица в этом отношении также пошла энергичным путем. Почти все строительные комбинаты были модернизированы. Это был серьезный задел, поддержанный руководством Москвы», – отметил Алексей Белоусов.
По мнению эксперта, столичные успехи в области панельного домостроения поддержаны мощной производственной базой, которой петербургский рынок пока не обладает.
На вопрос о том, смогут ли повлиять на перераспределение объемов московские застройщики, которые активно в последнее время приходят в Петербург, Алексей Белоусов заметил, что особого влияния присутствие московских игроков на рынок, скорее всего, не окажет. «Думаю, что мы спокойно переживем вторжение москвичей», – считает он.
«Возить панельные изделия из Москвы в Петербург, наверное, нереально, – согласен с коллегой генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников. – В советское время, конечно, домостроительные комбинаты поставляли свою продукцию во все уголки страны, но сегодня перевозка – слишком затратное дело. Для того, чтобы обеспечить свои потребности, застройщик будет покупать панель у местных производителей или в конечном итоге обзаведется здесь собственным производством».
Более серьезную тревогу, по мнению Алексея Белоусова, вызывает ситуация, складывающаяся вокруг качества поставляемых строительных материалов: «Всех производителей беспокоит качество цемента, который сегодня поставляется на рынок. В последнее время, с уходом импортных производителей с рынка, качество цемента заметно снизилось, что отражается, соответственно, на качестве готовых изделий. Последствия этого могут быть очень серьезными. Давайте вспомним историю с аммиаком, очень не хотелось бы, чтобы эта картина повторилась».
Срез рынка
Обзорную презентацию о рынке производства сборного железобетона представил на круглом столе директор строительного комбината «Муринский» Роман Лазенков. По его словам, на рынке Петербурга и Ленобласти сегодня действует около сотни игроков, из них крупными считаются 10-15.
Среди компаний, недавно вышедших на рынок производителей сборного железобетона, Роман Лазенков отметил «ЛидерПром» и комбинат «УнистоПетросталь» в Мурино.
«Согласно прогнозам, в текущем году в Петербурге будет введено в общей сложности 4,7 млн кв. м жилья, причем доля панельного домостроения в этом объеме занимает порядка 15% (около 700 тыс. кв. м), – сообщил господин Лазенков. – Помимо этого, есть еще так называемый товарный железобетон, свободно продающийся на рынке. Это примерно 800-850 тыс. кубометров в год».
Доля панельных домов в объеме жилья, возводимого в Петербурге и Ленинградской области, с 2010 года неуклонно растет. По мнению Романа Лазенкова, в ближайшие годы эта тенденция сохранится. «Потребительские характеристики панельного дома советского времени вызывают у покупателей квартир не самые позитивные эмоции, но с тех пор технология шагнула далеко вперед, – считает Роман Лазенков. – Сегодня к технологии вполне применимы такие понятия как «трехслойная панель», «бесшумные фасады»… Отношение к панели коренным образом меняется. В качестве примера можно привести жилой комплекс бизнес-класса, построенный на Петроградской стороне. Это весьма успешный проект, проблем с реализацией квартир в нем у застройщика не возникло. Но, безусловно, центром потребления продуктов сборного железобетона по-прежнему остается эконом-класс, объемы которого в Петербурге увеличиваются».
По словам Романа Лазенкова, сейчас строительный комбинат «Муринский» загружен примерно на 90% и работает в одну смену, однако с I квартала следующего года производство перейдет на трехсменную работу. «Мы ведем переговоры с заказчиками по предоставлению полной комплектации для панельных домов», – сообщил он.
Все на экспорт
Петербургские производители панелей не только строят жилье на местном рынке, но и поставляют панели на экспорт в страны Северной Европы. Вячеслав Засухин, коммерческий директор ООО «ФинГрад», рассказал на круглом столе, что компания уже год экспортирует свою продукцию на рынок Финляндии. «Наша продукция используется при возведении домов в Лаппеенранте, а в этом году мы самостоятельно сумели выйти на рынок Швеции, – раскрыл детали Вячеслав Засухин. – Перспективы огромные, поскольку местный строительный рынок там поддержан бюджетным финансированием. Почти все заводы в Прибалтике и Польше сегодня переполнены заказами из Швеции».
Вместе с тем, как отметил Вячеслав Засухин, работа на рынке экспорта требует высокой квалификации от производителя: «Нужна очень высокая компетенция по обслуживанию этих заказов, начиная от закупки материалов, общения с проектировщиками, нюансы отгрузки, логистики, четкий финансовый просчет и так далее. В целом, если анализировать наш рынок, то на самом деле такой квалификации сегодня нет практически ни у кого. Что касается перспектив производства на экспорт – скорее всего, это затухающее направление, потому что в будущем либо объем внешних заказов значительно сократится, либо у нас начнется серьезный рост, который заставит переключиться исключительно на местные заказы. Для нас экспорт – это, скорее всего, способ быть в тонусе и маркетинговая составляющая, ведь если наша продукция востребована за рубежом, значит, она будет интересна и местному потребителю».
В области высокой архитектуры
По мнению Вячеслава Засухина, сдерживающим фактором для развития панельного домостроения отчасти является отсутствие у проектировщиков и монтажных организаций должной квалификации для работы с панельными объектами.
Как считает Екатерина Шакалова, главный архитектор проектов ЗАО «ПКЦ СтройКомплекс», проектировщики знакомы с преимуществами современной панели, причем этот продукт вполне востребован и покупателями. «Вопросы, в основном, возникают по поводу внешнего конструктива панельных домов, а существующие планировочные решения вполне покупателей устраивают», – считает она.
Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга и руководитель архитектурного бюро «Студия 17», отметил, что его бюро не чуждо панельному домостроению, однако сама технология в силу ряда ограничений может быть реализована только в системе типового проектирования: «Профессия архитектора – создавать качество жилой среды, благоприятную среду обитания, среду жизнедеятельности, и, конечно, панельное домостроение в том виде, в котором оно сейчас присутствует, отчасти противоречит решению этой главной задачи. Типовое проектирование создает однообразную жилую среду, а потом общество несправедливо обвиняет архитекторов в том, что они с этим никак не борются. Но ведь у них связаны руки, они вынуждены «расставлять» эти коробочки. Весь апофеоз этого можно увидеть в советской типовой застройке».
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1», считает, что убедительных аргументов утверждения, что панельное домостроение по качеству лучше, чем кирпично-монолитное, не существует. «Свободы в архитектурных – как внешних, так и внутренних – планировочных решениях, намного меньше. Тут трудно поспорить со Святославом Гайковичем, это абсолютная правда».
По мнению Вячеслава Засухина, такое суждение – тоже отчасти стереотип: «На самом деле, современные технологии позволяют фактически любой архитектурный облик воплотить в панельном конструктиве. Тут надо сопротивляться не самой панельной технологии, а тому однообразию, которое несут в себе типовые безликие решения».
Коллегу поддержал и Роман Лазенков: «Современное оборудование позволяет задать для панели любые формы, произвести широкий ассортимент фасадов. Конечно, так исторически сложилось, что панель считается экономическим классом. И когда застройщик принимает решение о применении тех или иных фасадных решений, в их основе стоит экономика».
Слово покупателям
По мнению Сергея Бобашева, генерального директора ООО «Медиа Лаборатория», покупателю квартир по большей части все равно, из чего сделан дом, до того момента, как этот дом начинает ломаться. «Точно так же, как мы открываем капот машины только тогда, когда она заглохла», – привел сравнение Сергей Бобашев.
«Дома из современной панели отличаются неплохим качеством, сейчас из них возводят даже бизнес-класс в весьма престижных локациях, – говорит Сергей Бобашев. – Вот сейчас сказали о том, что панель создает некачественную городскую среду. А монолит, который строят вдоль КАДа, – там качественная городская среда? Это зависит не от материала. Проблем сейчас с панелью, как с технологией, я не вижу вообще никаких. Особенно при том, что в эконом-классе пока люди покупают практически все, что продается. Преобладающий фактор выбора при покупке квартиры – это цена. Не важно место, не важно окружение, не важно качество среды, не важна технология строительства – важна цена».
Павел Москалев, руководитель департамента нового строительства ГК «Экотон», согласен с тем, что все возражения на тему панелей связаны только со стереотипами, возникшими благодаря старым советским домам: «Слово «панельный» уже мало кто из продавцов употребляет, и практически всегда удается убедить клиента в том, что современная панель – это не то, что он себе представляет, это жилье высокого качества. Отказов от приобретения жилья из-за того, что это панельный дом, на сегодняшний момент практически не существует».
«Об архитектурной привлекательности спорить можно бесконечно, – подвел итоги дискуссии Анатолий Плотников. – Должен согласиться с Вячеславом Засухиным, скорость строительства панельных домов просто не подвергается сомнению. Могу привести пример: на улице Генерала Симоняка в Кировском районе Петербурга в 1980-х годах построен девятиэтажный дом, который был смонтирован за 9 дней. Он, правда, считался рекордсменом по срокам, строители получили государственную премию, но дом стоит до сих пор в прекрасном виде. За такое время ни при какой технологии, кроме панельной, дом не смонтировать».
Основные игроки рынка:
– ООО «ЛСР. Строительство-СЗ» (бывш. ДСК «БЛОК»), в составе «Группы ЛСР»
– ОАО «ЛСР. ЖБИ-СЗ» (бывш. ОАО «ПО «Баррикада», завод ЖБИ-3 в Гатчине на базе бывшего «Гатчинского ДСК»), в составе «Группы ЛСР»
– завод «Финнпанель» (бывш. BetSet)
– завод «Бетонекс»
– завод ДСК №3, принадлежит ГК «Интеко», производство остановлено
– ОАО «ДСК №5», в составе ГСК
– ДСК «Войсковицы», ранее входил в состав СУ-155
– ДСК «Киришский»
– ДСК «Кировский» (КДСК)
– ЗАО «Гатчинский ССК», в составе ГК «Ленстройматериалы»
– ООО «ЛИДЕР Пром», в составе ГК «Лидер Групп»
–СК «Муринский», в составе ГК «УНИСТО-Петросталь»
спектр продукции
– изделия нулевого цикла (сваи, ФБС, ФЛ)
– межкомнатные перегородки (могут выполняться, в том числе, из мелкоштучного стенового заполнителя)
– плиты перекрытий (сплошные или перенапряженные пустотные)
– наружные стеновые панели (трехслойные с утеплителем или однослойные, при возведении домов по «бесшовной» технологии)
– элементы лестниц
– элементы шахт лифтов
–вентиляционные блоки
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.
За первые три месяца 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 934 290,70 кв. метров жилья. Это 240 новых домов на 17120 квартир, сообщает пресс-служба комитета по строительству.
В районном рейтинге лидером остается Невский район, где введено в эксплуатацию 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,30 кв. метров. Традиционно вторые позиции удерживает Приморский район. Там построены 8 домов на 3031 квартиру общей площадью 165 387,90 кв. метров. На третьем месте по введенным квадратным метрам - Пушкинский район, в котором сданы в эксплуатацию 10 жилых домов на 3108 квартир общей площадью 157 435,60 кв. метров.
В марте 2014 года завершено строительство объектов коммерческой недвижимости привокзальной территории аэропорта на Пулковском шоссе, в том числе гостиницы, бизнес-центра и многоуровневой автостоянки для кратковременного размещения транспортных средств.
Промышленный комплекс представлен цехом производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей в Московском районе, производственном цехом – во Фрунзенском, базой механизации в Приморском районе, а также реконструкцией и техническим перевооружением ОАО «Средне-Невский судостроительный завод». В поселке Шушары построен склад негорючих материалов.
Новый торговый комплекс могут посетить жители Приморского района. Для автомобилистов в Выборгском районе введен в эксплуатацию многоуровневый гараж с автосервисом, современные автозаправочные станции открыты в Колпинском и Фрунзенском районах.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2014 года
