Панельные тренды
По данным столичных аналитиков, за истекший год доля предложения в панельных домах в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы увеличилась на 10%. Столь стремительный рост объема предложения этого типа жилья, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что в ближайшем будущем панельное домостроение может занять лидирующие позиции в сегменте доступного и комфортного жилья.
Ожидает ли панельный бум рынок петербургских новостроек? Этот вопрос обсудили эксперты и участники рынка на заседании круглого стола «Панель нового поколения», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ГК «УНИСТО Петросталь».
За столицей не угнаться
Столичные тренды применимы к петербургским реалиям весьма приблизительно, считает генеральный директор НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Еще в советское время Москва была ориентирована на то, чтобы панельное домостроение развивалась быстро. Когда мы вошли в эпоху капитализма, столица в этом отношении также пошла энергичным путем. Почти все строительные комбинаты были модернизированы. Это был серьезный задел, поддержанный руководством Москвы», – отметил Алексей Белоусов.
По мнению эксперта, столичные успехи в области панельного домостроения поддержаны мощной производственной базой, которой петербургский рынок пока не обладает.
На вопрос о том, смогут ли повлиять на перераспределение объемов московские застройщики, которые активно в последнее время приходят в Петербург, Алексей Белоусов заметил, что особого влияния присутствие московских игроков на рынок, скорее всего, не окажет. «Думаю, что мы спокойно переживем вторжение москвичей», – считает он.
«Возить панельные изделия из Москвы в Петербург, наверное, нереально, – согласен с коллегой генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников. – В советское время, конечно, домостроительные комбинаты поставляли свою продукцию во все уголки страны, но сегодня перевозка – слишком затратное дело. Для того, чтобы обеспечить свои потребности, застройщик будет покупать панель у местных производителей или в конечном итоге обзаведется здесь собственным производством».
Более серьезную тревогу, по мнению Алексея Белоусова, вызывает ситуация, складывающаяся вокруг качества поставляемых строительных материалов: «Всех производителей беспокоит качество цемента, который сегодня поставляется на рынок. В последнее время, с уходом импортных производителей с рынка, качество цемента заметно снизилось, что отражается, соответственно, на качестве готовых изделий. Последствия этого могут быть очень серьезными. Давайте вспомним историю с аммиаком, очень не хотелось бы, чтобы эта картина повторилась».
Срез рынка
Обзорную презентацию о рынке производства сборного железобетона представил на круглом столе директор строительного комбината «Муринский» Роман Лазенков. По его словам, на рынке Петербурга и Ленобласти сегодня действует около сотни игроков, из них крупными считаются 10-15.
Среди компаний, недавно вышедших на рынок производителей сборного железобетона, Роман Лазенков отметил «ЛидерПром» и комбинат «УнистоПетросталь» в Мурино.
«Согласно прогнозам, в текущем году в Петербурге будет введено в общей сложности 4,7 млн кв. м жилья, причем доля панельного домостроения в этом объеме занимает порядка 15% (около 700 тыс. кв. м), – сообщил господин Лазенков. – Помимо этого, есть еще так называемый товарный железобетон, свободно продающийся на рынке. Это примерно 800-850 тыс. кубометров в год».
Доля панельных домов в объеме жилья, возводимого в Петербурге и Ленинградской области, с 2010 года неуклонно растет. По мнению Романа Лазенкова, в ближайшие годы эта тенденция сохранится. «Потребительские характеристики панельного дома советского времени вызывают у покупателей квартир не самые позитивные эмоции, но с тех пор технология шагнула далеко вперед, – считает Роман Лазенков. – Сегодня к технологии вполне применимы такие понятия как «трехслойная панель», «бесшумные фасады»… Отношение к панели коренным образом меняется. В качестве примера можно привести жилой комплекс бизнес-класса, построенный на Петроградской стороне. Это весьма успешный проект, проблем с реализацией квартир в нем у застройщика не возникло. Но, безусловно, центром потребления продуктов сборного железобетона по-прежнему остается эконом-класс, объемы которого в Петербурге увеличиваются».
По словам Романа Лазенкова, сейчас строительный комбинат «Муринский» загружен примерно на 90% и работает в одну смену, однако с I квартала следующего года производство перейдет на трехсменную работу. «Мы ведем переговоры с заказчиками по предоставлению полной комплектации для панельных домов», – сообщил он.
Все на экспорт
Петербургские производители панелей не только строят жилье на местном рынке, но и поставляют панели на экспорт в страны Северной Европы. Вячеслав Засухин, коммерческий директор ООО «ФинГрад», рассказал на круглом столе, что компания уже год экспортирует свою продукцию на рынок Финляндии. «Наша продукция используется при возведении домов в Лаппеенранте, а в этом году мы самостоятельно сумели выйти на рынок Швеции, – раскрыл детали Вячеслав Засухин. – Перспективы огромные, поскольку местный строительный рынок там поддержан бюджетным финансированием. Почти все заводы в Прибалтике и Польше сегодня переполнены заказами из Швеции».
Вместе с тем, как отметил Вячеслав Засухин, работа на рынке экспорта требует высокой квалификации от производителя: «Нужна очень высокая компетенция по обслуживанию этих заказов, начиная от закупки материалов, общения с проектировщиками, нюансы отгрузки, логистики, четкий финансовый просчет и так далее. В целом, если анализировать наш рынок, то на самом деле такой квалификации сегодня нет практически ни у кого. Что касается перспектив производства на экспорт – скорее всего, это затухающее направление, потому что в будущем либо объем внешних заказов значительно сократится, либо у нас начнется серьезный рост, который заставит переключиться исключительно на местные заказы. Для нас экспорт – это, скорее всего, способ быть в тонусе и маркетинговая составляющая, ведь если наша продукция востребована за рубежом, значит, она будет интересна и местному потребителю».
В области высокой архитектуры
По мнению Вячеслава Засухина, сдерживающим фактором для развития панельного домостроения отчасти является отсутствие у проектировщиков и монтажных организаций должной квалификации для работы с панельными объектами.
Как считает Екатерина Шакалова, главный архитектор проектов ЗАО «ПКЦ СтройКомплекс», проектировщики знакомы с преимуществами современной панели, причем этот продукт вполне востребован и покупателями. «Вопросы, в основном, возникают по поводу внешнего конструктива панельных домов, а существующие планировочные решения вполне покупателей устраивают», – считает она.
Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга и руководитель архитектурного бюро «Студия 17», отметил, что его бюро не чуждо панельному домостроению, однако сама технология в силу ряда ограничений может быть реализована только в системе типового проектирования: «Профессия архитектора – создавать качество жилой среды, благоприятную среду обитания, среду жизнедеятельности, и, конечно, панельное домостроение в том виде, в котором оно сейчас присутствует, отчасти противоречит решению этой главной задачи. Типовое проектирование создает однообразную жилую среду, а потом общество несправедливо обвиняет архитекторов в том, что они с этим никак не борются. Но ведь у них связаны руки, они вынуждены «расставлять» эти коробочки. Весь апофеоз этого можно увидеть в советской типовой застройке».
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1», считает, что убедительных аргументов утверждения, что панельное домостроение по качеству лучше, чем кирпично-монолитное, не существует. «Свободы в архитектурных – как внешних, так и внутренних – планировочных решениях, намного меньше. Тут трудно поспорить со Святославом Гайковичем, это абсолютная правда».
По мнению Вячеслава Засухина, такое суждение – тоже отчасти стереотип: «На самом деле, современные технологии позволяют фактически любой архитектурный облик воплотить в панельном конструктиве. Тут надо сопротивляться не самой панельной технологии, а тому однообразию, которое несут в себе типовые безликие решения».
Коллегу поддержал и Роман Лазенков: «Современное оборудование позволяет задать для панели любые формы, произвести широкий ассортимент фасадов. Конечно, так исторически сложилось, что панель считается экономическим классом. И когда застройщик принимает решение о применении тех или иных фасадных решений, в их основе стоит экономика».
Слово покупателям
По мнению Сергея Бобашева, генерального директора ООО «Медиа Лаборатория», покупателю квартир по большей части все равно, из чего сделан дом, до того момента, как этот дом начинает ломаться. «Точно так же, как мы открываем капот машины только тогда, когда она заглохла», – привел сравнение Сергей Бобашев.
«Дома из современной панели отличаются неплохим качеством, сейчас из них возводят даже бизнес-класс в весьма престижных локациях, – говорит Сергей Бобашев. – Вот сейчас сказали о том, что панель создает некачественную городскую среду. А монолит, который строят вдоль КАДа, – там качественная городская среда? Это зависит не от материала. Проблем сейчас с панелью, как с технологией, я не вижу вообще никаких. Особенно при том, что в эконом-классе пока люди покупают практически все, что продается. Преобладающий фактор выбора при покупке квартиры – это цена. Не важно место, не важно окружение, не важно качество среды, не важна технология строительства – важна цена».
Павел Москалев, руководитель департамента нового строительства ГК «Экотон», согласен с тем, что все возражения на тему панелей связаны только со стереотипами, возникшими благодаря старым советским домам: «Слово «панельный» уже мало кто из продавцов употребляет, и практически всегда удается убедить клиента в том, что современная панель – это не то, что он себе представляет, это жилье высокого качества. Отказов от приобретения жилья из-за того, что это панельный дом, на сегодняшний момент практически не существует».
«Об архитектурной привлекательности спорить можно бесконечно, – подвел итоги дискуссии Анатолий Плотников. – Должен согласиться с Вячеславом Засухиным, скорость строительства панельных домов просто не подвергается сомнению. Могу привести пример: на улице Генерала Симоняка в Кировском районе Петербурга в 1980-х годах построен девятиэтажный дом, который был смонтирован за 9 дней. Он, правда, считался рекордсменом по срокам, строители получили государственную премию, но дом стоит до сих пор в прекрасном виде. За такое время ни при какой технологии, кроме панельной, дом не смонтировать».
Основные игроки рынка:
– ООО «ЛСР. Строительство-СЗ» (бывш. ДСК «БЛОК»), в составе «Группы ЛСР»
– ОАО «ЛСР. ЖБИ-СЗ» (бывш. ОАО «ПО «Баррикада», завод ЖБИ-3 в Гатчине на базе бывшего «Гатчинского ДСК»), в составе «Группы ЛСР»
– завод «Финнпанель» (бывш. BetSet)
– завод «Бетонекс»
– завод ДСК №3, принадлежит ГК «Интеко», производство остановлено
– ОАО «ДСК №5», в составе ГСК
– ДСК «Войсковицы», ранее входил в состав СУ-155
– ДСК «Киришский»
– ДСК «Кировский» (КДСК)
– ЗАО «Гатчинский ССК», в составе ГК «Ленстройматериалы»
– ООО «ЛИДЕР Пром», в составе ГК «Лидер Групп»
–СК «Муринский», в составе ГК «УНИСТО-Петросталь»
спектр продукции
– изделия нулевого цикла (сваи, ФБС, ФЛ)
– межкомнатные перегородки (могут выполняться, в том числе, из мелкоштучного стенового заполнителя)
– плиты перекрытий (сплошные или перенапряженные пустотные)
– наружные стеновые панели (трехслойные с утеплителем или однослойные, при возведении домов по «бесшовной» технологии)
– элементы лестниц
– элементы шахт лифтов
–вентиляционные блоки
Объем рынка газобетона по итогам 2014 года практически не изменился по сравнению с данными 2013 года и составил 1,1 млн кубометров. Представители отрасли сдержанны в своих прогнозах. Они не предрекают этому сегменту провал в 2015 году, но говорят, что если снизится старт новых проектов загородного жилья, то это напрямую скажется на потреблении газобетона в последующие годы.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», рассказал, что по итогам 2014 года емкость рынка, по собственным оценкам компании, составила около 1,1 млн куб. м и практически не изменилась по сравнению с 2013 годом. По его словам, торможение роста рынка в основном связано со снижением активности на загородном рынке.
Лидеры не поменялись
Александр Батушанский констатировал, что расстановка сил на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области значительно не изменилась. Основные крупные игроки сохранили свои позиции – в пятерке лидеров по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад» (входит в Группу ЛСР), H+H, «ЕвроАэроБетон», «Стройкомплект» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», рассказала, что, по собственным оценкам компании, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года все-таки наблюдался небольшой рост примерно в 7%. Рынок увеличился до 1,2 млн куб. м. Она также подтвердила, что в этом сегменте строительных материалов по-прежнему работают пять основных производителей. Но добавила, что в 2014 году с регионального рынка практически ушла белорусская продукция.
Надежда Солдаткина рассказала, что компания довольна результатом работы в 2014 году, когда было произведено 345 тыс. куб. м газобетона, что на 6% превысило уровень 2013 года. Рост объемов продаж H+H составил 26% к объемам 2013 года – компания реализовала 385 тыс. куб. м газобетона. «Мы довольны полученными результатами. Не менее важным мы считаем успешно завершенную в начале 2014 года модернизацию производства, в результате которой наша плановая мощность возросла до 450 тыс. куб. м, а также значительный рост нашей доли на рынке: в годовом выражении она составила 31,5%», – подсчитала госпожа Солдаткина.
В свою очередь, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад», отметил, что продажи продукции под маркой «Аэрок» в городе и области составили порядка 340 тыс. куб. м, что соответствует доли рынка в 31%. «Аэрок» по-прежнему остается лидером продаж газобетона в Северо-Западном регионе. Мощности нашей компании в Петербурге и Ленобласти не изменились и составляют порядка 380-400 тыс. кубометров в год в зависимости от вида продукции. В текущих условиях мы не планируем расширять мощности, но продолжаем работать как над расширением ассортимента, так и над улучшением характеристик нашего газобетона», – добавил эксперт.
Скромный прогноз
Александр Батушанский констатировал, что за 2014 год цены на газобетон выросли всего на 5%.
Что касается прогнозов развития рынка, то эксперт оказался не готов их делать, так как, по его словам, для этого еще недостаточно данных, включая и отсутствие информации о реальных планах властей. «В этом году обвала рынка газобетона точно не произойдет, так как объем проектов в активной стадии строительства довольно значительный, а именно здесь применяется газобетон. Девелоперы в 2014 году взяли на себя рекордный объем обязательств, который они будут выполнять. Поэтому мы не прогнозируем резкого снижения объема ввода жилья. Мы более оптимистичны, чем городские власти. А вот объем начала новых проектов может снизиться, что на рынке газобетона в большей степени скажется в последующие годы, а не в 2015-м. Но риски исходят со стороны загородного строительства. Насколько граждане снизят свои инвестиции в этом направлении – это большой вопрос», – высказал свое мнение господин Батушанский.
Надежда Солдаткина солидарна с коллегой в плане сдержанных прогнозов на 2015 год: «Однозначных цифр здесь назвать нельзя. Можно лишь констатировать, что, исходя из общеэкономических факторов, падение спроса на строительном рынке вполне ожидаемо. А вот глубина этого снижения будет зависеть как от «запаса прочности» самих застройщиков, так и от платежеспособности населения», – прокомментировала эксперт.
Алексей Онищенко говорит, что в компании ожидают, что на рынке газобетона Петербурга и Лениобласти будет скорее стагнация, но не падение. «Большая доля потребления газобетона приходится на частных клиентов, а, как известно, кризис – это лучшее время для строительства собственного дома: можно получить наиболее выгодные предложения и существенно снизить себестоимость строительства», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад»:
– В течение 2014 года цены на газобетон принципиально не менялись. Есть сезонный момент, когда в зимний период на рынке присутствуют временные акционные предложения, но они краткосрочны. В частности, до конца февраля у нас проходит акция по газобетону, когда цена на него снизилась до 20% в зависимости от номенклатуры. Однако уже в летний период цены вернутся на круги своя.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в январе 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 32 дома на 10 963 квартиры - всего 608 221,3 кв. метра жилья. За аналогичный период прошлого года (январь 2014 года) в городе было сдано 35 жилых домов на 9 910 квартир общей площадью 529 509,3 кв. м.
Лидером по объемам введенного жилья в январе 2015 года является Приморский район, где было завершено строительство 105 189,2 кв. м. - 10 домов на 1 958 квартир. На втором месте находится Адмиралтейский район с показателями по вводу равными 86 020,5 кв.м жилья - 4 дома на 1 519 квартир. На третьем месте стоит Невский район – 80 915,5 кв.м.
Кром этого, новые жилые объекты были введены в строй в январе 2015 года в Центральном районе – 79 563,7 кв. м, Московском – 77 904,4 кв.м, а также Калининском – 76 272,0 кв.м.
Среди застройщиков, которые сдали в эксплуатацию свои объекты стоит отметить «ЛенСпецСМУ», «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», «Главстрой-СПб», «Лемминкяйнен Рус» и другие.
По данным Комитета по строительству Петербурга, всего в январе 2015 года в Санкт-Петербурге был введен 61 объект общегражданского назначения. Наибольшее количество подобных построено и реконструировано во Фрунзенском и Красногвардейском районах города. Так, во Фрунзенском районе ООО «ПромИнвестГрупп» завершило строительство бизнес-центра со встроенным гаражом-стоянкой. ООО «ЛИДЕР» ввело в работу производственный комплекс, предназначенный для производства, ремонта и продажи автомобильных прицепов, в также здание «цех сборки прицепов» и здание «выставка продажа автомобильных прицепов». ООО "Синергия" построило торговый комплекс на Малая Балканской ул., уч.1, (северо-западнее пересечения с Загребским бульваром). Также во Фрунзенском районе была завершена реконструкция здания медицинского центра; торгового центра под административный комплекс со встроенными торговыми помещениями; первая очередь храма во имя преподобного Серафима Вырицкого (здание храма, часовня).
В Красногвардейском районе также завершены работы по строительству и реконструкции 9 объектов, куда вошли подстанция скорой медицинской помощи, выставочный комплекс, промышленный логистический комплекс, офисно-складские комплексы, торгово-развлекательные.
Также на результат ввода в январе 2015 года значительное влияние оказали показатели Выборгского района, где введены, в том числе, амбулаторно-поликлиническое учреждение (медицинский центр), многофункциональный оздоровительно-гостиничный комплекс с котельной и трансформаторной подстанцией.