Панельные тренды
По данным столичных аналитиков, за истекший год доля предложения в панельных домах в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы увеличилась на 10%. Столь стремительный рост объема предложения этого типа жилья, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что в ближайшем будущем панельное домостроение может занять лидирующие позиции в сегменте доступного и комфортного жилья.
Ожидает ли панельный бум рынок петербургских новостроек? Этот вопрос обсудили эксперты и участники рынка на заседании круглого стола «Панель нового поколения», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ГК «УНИСТО Петросталь».
За столицей не угнаться
Столичные тренды применимы к петербургским реалиям весьма приблизительно, считает генеральный директор НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Еще в советское время Москва была ориентирована на то, чтобы панельное домостроение развивалась быстро. Когда мы вошли в эпоху капитализма, столица в этом отношении также пошла энергичным путем. Почти все строительные комбинаты были модернизированы. Это был серьезный задел, поддержанный руководством Москвы», – отметил Алексей Белоусов.
По мнению эксперта, столичные успехи в области панельного домостроения поддержаны мощной производственной базой, которой петербургский рынок пока не обладает.
На вопрос о том, смогут ли повлиять на перераспределение объемов московские застройщики, которые активно в последнее время приходят в Петербург, Алексей Белоусов заметил, что особого влияния присутствие московских игроков на рынок, скорее всего, не окажет. «Думаю, что мы спокойно переживем вторжение москвичей», – считает он.
«Возить панельные изделия из Москвы в Петербург, наверное, нереально, – согласен с коллегой генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников. – В советское время, конечно, домостроительные комбинаты поставляли свою продукцию во все уголки страны, но сегодня перевозка – слишком затратное дело. Для того, чтобы обеспечить свои потребности, застройщик будет покупать панель у местных производителей или в конечном итоге обзаведется здесь собственным производством».
Более серьезную тревогу, по мнению Алексея Белоусова, вызывает ситуация, складывающаяся вокруг качества поставляемых строительных материалов: «Всех производителей беспокоит качество цемента, который сегодня поставляется на рынок. В последнее время, с уходом импортных производителей с рынка, качество цемента заметно снизилось, что отражается, соответственно, на качестве готовых изделий. Последствия этого могут быть очень серьезными. Давайте вспомним историю с аммиаком, очень не хотелось бы, чтобы эта картина повторилась».
Срез рынка
Обзорную презентацию о рынке производства сборного железобетона представил на круглом столе директор строительного комбината «Муринский» Роман Лазенков. По его словам, на рынке Петербурга и Ленобласти сегодня действует около сотни игроков, из них крупными считаются 10-15.
Среди компаний, недавно вышедших на рынок производителей сборного железобетона, Роман Лазенков отметил «ЛидерПром» и комбинат «УнистоПетросталь» в Мурино.
«Согласно прогнозам, в текущем году в Петербурге будет введено в общей сложности 4,7 млн кв. м жилья, причем доля панельного домостроения в этом объеме занимает порядка 15% (около 700 тыс. кв. м), – сообщил господин Лазенков. – Помимо этого, есть еще так называемый товарный железобетон, свободно продающийся на рынке. Это примерно 800-850 тыс. кубометров в год».
Доля панельных домов в объеме жилья, возводимого в Петербурге и Ленинградской области, с 2010 года неуклонно растет. По мнению Романа Лазенкова, в ближайшие годы эта тенденция сохранится. «Потребительские характеристики панельного дома советского времени вызывают у покупателей квартир не самые позитивные эмоции, но с тех пор технология шагнула далеко вперед, – считает Роман Лазенков. – Сегодня к технологии вполне применимы такие понятия как «трехслойная панель», «бесшумные фасады»… Отношение к панели коренным образом меняется. В качестве примера можно привести жилой комплекс бизнес-класса, построенный на Петроградской стороне. Это весьма успешный проект, проблем с реализацией квартир в нем у застройщика не возникло. Но, безусловно, центром потребления продуктов сборного железобетона по-прежнему остается эконом-класс, объемы которого в Петербурге увеличиваются».
По словам Романа Лазенкова, сейчас строительный комбинат «Муринский» загружен примерно на 90% и работает в одну смену, однако с I квартала следующего года производство перейдет на трехсменную работу. «Мы ведем переговоры с заказчиками по предоставлению полной комплектации для панельных домов», – сообщил он.
Все на экспорт
Петербургские производители панелей не только строят жилье на местном рынке, но и поставляют панели на экспорт в страны Северной Европы. Вячеслав Засухин, коммерческий директор ООО «ФинГрад», рассказал на круглом столе, что компания уже год экспортирует свою продукцию на рынок Финляндии. «Наша продукция используется при возведении домов в Лаппеенранте, а в этом году мы самостоятельно сумели выйти на рынок Швеции, – раскрыл детали Вячеслав Засухин. – Перспективы огромные, поскольку местный строительный рынок там поддержан бюджетным финансированием. Почти все заводы в Прибалтике и Польше сегодня переполнены заказами из Швеции».
Вместе с тем, как отметил Вячеслав Засухин, работа на рынке экспорта требует высокой квалификации от производителя: «Нужна очень высокая компетенция по обслуживанию этих заказов, начиная от закупки материалов, общения с проектировщиками, нюансы отгрузки, логистики, четкий финансовый просчет и так далее. В целом, если анализировать наш рынок, то на самом деле такой квалификации сегодня нет практически ни у кого. Что касается перспектив производства на экспорт – скорее всего, это затухающее направление, потому что в будущем либо объем внешних заказов значительно сократится, либо у нас начнется серьезный рост, который заставит переключиться исключительно на местные заказы. Для нас экспорт – это, скорее всего, способ быть в тонусе и маркетинговая составляющая, ведь если наша продукция востребована за рубежом, значит, она будет интересна и местному потребителю».
В области высокой архитектуры
По мнению Вячеслава Засухина, сдерживающим фактором для развития панельного домостроения отчасти является отсутствие у проектировщиков и монтажных организаций должной квалификации для работы с панельными объектами.
Как считает Екатерина Шакалова, главный архитектор проектов ЗАО «ПКЦ СтройКомплекс», проектировщики знакомы с преимуществами современной панели, причем этот продукт вполне востребован и покупателями. «Вопросы, в основном, возникают по поводу внешнего конструктива панельных домов, а существующие планировочные решения вполне покупателей устраивают», – считает она.
Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга и руководитель архитектурного бюро «Студия 17», отметил, что его бюро не чуждо панельному домостроению, однако сама технология в силу ряда ограничений может быть реализована только в системе типового проектирования: «Профессия архитектора – создавать качество жилой среды, благоприятную среду обитания, среду жизнедеятельности, и, конечно, панельное домостроение в том виде, в котором оно сейчас присутствует, отчасти противоречит решению этой главной задачи. Типовое проектирование создает однообразную жилую среду, а потом общество несправедливо обвиняет архитекторов в том, что они с этим никак не борются. Но ведь у них связаны руки, они вынуждены «расставлять» эти коробочки. Весь апофеоз этого можно увидеть в советской типовой застройке».
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1», считает, что убедительных аргументов утверждения, что панельное домостроение по качеству лучше, чем кирпично-монолитное, не существует. «Свободы в архитектурных – как внешних, так и внутренних – планировочных решениях, намного меньше. Тут трудно поспорить со Святославом Гайковичем, это абсолютная правда».
По мнению Вячеслава Засухина, такое суждение – тоже отчасти стереотип: «На самом деле, современные технологии позволяют фактически любой архитектурный облик воплотить в панельном конструктиве. Тут надо сопротивляться не самой панельной технологии, а тому однообразию, которое несут в себе типовые безликие решения».
Коллегу поддержал и Роман Лазенков: «Современное оборудование позволяет задать для панели любые формы, произвести широкий ассортимент фасадов. Конечно, так исторически сложилось, что панель считается экономическим классом. И когда застройщик принимает решение о применении тех или иных фасадных решений, в их основе стоит экономика».
Слово покупателям
По мнению Сергея Бобашева, генерального директора ООО «Медиа Лаборатория», покупателю квартир по большей части все равно, из чего сделан дом, до того момента, как этот дом начинает ломаться. «Точно так же, как мы открываем капот машины только тогда, когда она заглохла», – привел сравнение Сергей Бобашев.
«Дома из современной панели отличаются неплохим качеством, сейчас из них возводят даже бизнес-класс в весьма престижных локациях, – говорит Сергей Бобашев. – Вот сейчас сказали о том, что панель создает некачественную городскую среду. А монолит, который строят вдоль КАДа, – там качественная городская среда? Это зависит не от материала. Проблем сейчас с панелью, как с технологией, я не вижу вообще никаких. Особенно при том, что в эконом-классе пока люди покупают практически все, что продается. Преобладающий фактор выбора при покупке квартиры – это цена. Не важно место, не важно окружение, не важно качество среды, не важна технология строительства – важна цена».
Павел Москалев, руководитель департамента нового строительства ГК «Экотон», согласен с тем, что все возражения на тему панелей связаны только со стереотипами, возникшими благодаря старым советским домам: «Слово «панельный» уже мало кто из продавцов употребляет, и практически всегда удается убедить клиента в том, что современная панель – это не то, что он себе представляет, это жилье высокого качества. Отказов от приобретения жилья из-за того, что это панельный дом, на сегодняшний момент практически не существует».
«Об архитектурной привлекательности спорить можно бесконечно, – подвел итоги дискуссии Анатолий Плотников. – Должен согласиться с Вячеславом Засухиным, скорость строительства панельных домов просто не подвергается сомнению. Могу привести пример: на улице Генерала Симоняка в Кировском районе Петербурга в 1980-х годах построен девятиэтажный дом, который был смонтирован за 9 дней. Он, правда, считался рекордсменом по срокам, строители получили государственную премию, но дом стоит до сих пор в прекрасном виде. За такое время ни при какой технологии, кроме панельной, дом не смонтировать».
Основные игроки рынка:
– ООО «ЛСР. Строительство-СЗ» (бывш. ДСК «БЛОК»), в составе «Группы ЛСР»
– ОАО «ЛСР. ЖБИ-СЗ» (бывш. ОАО «ПО «Баррикада», завод ЖБИ-3 в Гатчине на базе бывшего «Гатчинского ДСК»), в составе «Группы ЛСР»
– завод «Финнпанель» (бывш. BetSet)
– завод «Бетонекс»
– завод ДСК №3, принадлежит ГК «Интеко», производство остановлено
– ОАО «ДСК №5», в составе ГСК
– ДСК «Войсковицы», ранее входил в состав СУ-155
– ДСК «Киришский»
– ДСК «Кировский» (КДСК)
– ЗАО «Гатчинский ССК», в составе ГК «Ленстройматериалы»
– ООО «ЛИДЕР Пром», в составе ГК «Лидер Групп»
–СК «Муринский», в составе ГК «УНИСТО-Петросталь»
спектр продукции
– изделия нулевого цикла (сваи, ФБС, ФЛ)
– межкомнатные перегородки (могут выполняться, в том числе, из мелкоштучного стенового заполнителя)
– плиты перекрытий (сплошные или перенапряженные пустотные)
– наружные стеновые панели (трехслойные с утеплителем или однослойные, при возведении домов по «бесшовной» технологии)
– элементы лестниц
– элементы шахт лифтов
–вентиляционные блоки
В 2015 году в Петербурге стало больше дорог и спортивных объектов, увеличилась и площадь жилья на одного жителя, а вот обеспеченность детсадами и школами, напротив – сократилась.
О противоречивых итогах реализации Генерального плана Санкт-Петербурга стало известно на депутатских слушаниях в минувший четверг.
С докладом о подготовке документа, который планируется принять в 2019 году, выступил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев. По его данным, население города за прошлый год увеличилось на 34 тыс. и сейчас общая численность составляет 5,225 млн. человек. Площадь северной столицы осталась неизменной – 144 тыс. га. Половина территории города «покрыта» проектами планировки территории (ППТ). За 2015 год в городе построено 17,3 км автомобильных дорог, в том числе два моста протяженностью 241 метров. Увеличилась на 13,59 км и протяженность велодорожек. Продолжая тему благоустройства, господин Григорьев отметил, что автомобилей в городе вдвое больше, чем парковочных мест. Так, сегодня насчитывается более миллиона машин, или 251 на тысячу жителей, а парковочных мест всего 553 тыс. – или 106 на тысячу населения. За прошлый год было введено 37 новых парковок, а также заработала пилотная зона платной парковки на 2,9 тыс. мест.
Кроме того, за прошлый год Смольный принял 29 решений об изъятии для госнужд участков общей площадью 19,5 га. Большая их часть необходима для строительства дорог, а также возведения моста через остров Серный. Двенадцать земельных участков площадью более 1 га было изъято из-за признания домов ветхими и аварийными, для их расселения.
Одной из приоритетных задач в разработке Генплана, по словам главы КГА, является обеспечение граждан соцучреждениями. Но за 2015 год уровень фактической обеспеченности образовательными учреждениями снизился. В 2014 году он составлял 90 человек на тысячу населения, в 2015 году – 83 человека. В частности, обеспеченность дошкольными образовательными учреждениями составила 66%, общеобразовательными – 59% (это при том, что обеспеченность профессиональными образовательными организациями – 108%, организациями дополнительного образования – 115%). «Это связано с оптимизацией сети государственных образовательных организаций, которая привела к сокращению 5112 мест. Кроме того, инвесторов сложно привлечь. Понятие «социально-ориентированный бизнес», которое часто употребляется политиками, является отвлеченным, а государство не успевает», – пояснил господин Григорьев.
Сократилась за год на 4% и обеспеченность медицинскими стационарами. В то же время, число спортивных объектов возросло на 9%. Театрами жители города обеспечены на 73%, библиотеками на 67%, кинотеатрами на 129%, музеями на 200%.
Изменилась и площадь жилья на одного жителя – увеличилась. В 2015 году она возросла на 0,6 кв. м и составила 25 кв. м на человека. Планируется, что к 2019 году этот показатель составит 28 кв. м, а в 2025 году – до 35 кв. м.
По традиции, доклад вызвал волну критики среди парламентариев. Так, депутат фракции «Яблоко» Борис Вишневский снова поднял перед исполнительной властью вопрос строительства 7-й магистрали, которая должна пройти через Удельный парк. Чиновник пообещал, что ведомство рассмотрит несколько проектов магистрали, некоторые из которых предполагают строительство тоннеля или обхода парка. Лидер фракции «Партии роста» Оксана Дмитриева заявила, что обдуманного планирования градостроительного развития в городе нет, застройка ведется хаотично.
Южная локация Петербурга считается одной из самых привлекательных для девелоперов.
Территория застраивается объектами жилья как комфорт-, так и эконом-класса, в пригородной зоне возводится множество малоэтажных комплексов.
Юг Петербурга делят между собой сразу семь районов города: Московский, Фрунзенский, Колпинский, Пушкинский, Кировский, Красносельский и Петродворцовый. Для каждого из территориальных образований характерна своя сложившаяся застройка, под которую стараются подстраиваться застройщики. Главная особенность южной локации города в том, что в ней представлены все классы жилья и имеются достаточно крупные участки для дальнейшей застройки.
В условиях комфорта
Основная часть жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса на юге Петербурга расположена в Московском районе, считающемся одним из самых престижных и благоустроенных в городе. Соответственно, ценник на недвижимость в его границах выше, чем в среднем по городу.
Несмотря на плотную застройку Московского района домами 50-60 годов XX века, некоторые застройщики смогли вписать в нее свои одиночные объекты. В частности, LEGENDA Intelligent Development возвела ЖК «Улица Победы, 5» с сохранением стилистики сталинского ампира, характерной для этой части города. Выдержать особенности прилегающей сталинской архитектуры намерена и «Группа ЛСР» в своем проекте – ЖК «Богемия» на Смоленской улице. Сдать объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2018 года. Кроме того, в сегменте одиночных объектов с историческими элементами в архитектуре можно выделить 14-этажный ЖК Time компании «Северный город», входящей в холдинг RBI. Срок его сдачи – IV квартал текущего года. В 2018 году «РосСтройИнвест» должен достроить 27-этажную башню «Кремлевские звезды», Setl Sity – 22-этажный ЖК «Москва», оба проекта напоминают высотки сталинской эпохи.
В южной локации города в настоящее время активно застраиваются и бывшие сельскохозяйственные и промышленные площадки. Так MirLand Development на землях агрофирмы «Лето» завершает третью очередь строительства ЖК «Триумф Парк» с упором на «зеленые» эко-стандарты. Кроме того, ГК «Мортон» совместно с Московским индустриальным банком намерена застроить бывшую территорию мясоперерабатывающего завода «Самсон» в 53 га жилым кварталом «Две столицы».
В Красносельском районе крупным проектом комфорт-класса считается квартал «Балтийская жемчужина». Возводится он китайскими инвесторами на площади в 205 га. Месяц назад девелопер объявил о запуске в рамках «Балтийской жемчужины» комплекса «Жемчужный берег» с квартирами улучшенной серии комфорт- и бизнес-класса.
В формате «эконом»
Несмотря на формальную принадлежность к одному классу эконом-жилья, объекты данного сегмента на юге города не однородны по качественным признакам. Одни из них слишком удалены от центра города и станций метро, вторые лишены серьезной сопутствующей социнфраструктуры, третьи – упрощены в планировках. Тем не менее, они пользуются спросом у потребителей.
В наибольшем количестве эконом-класс и его улучшенные варианты представлены в Колпинском и Красносельском районах. В частности, крупным застройщиком Шушар является компания «Дальпитерстрой». Застройщик на территории поселка, уже давно превратившегося в город, уже возвел около двух десятков высотных домов и готов продолжать работы в заданном темпе. Несколько сотен квартир в год у строительной компании по минимальной цене приобретает Смольный для городских очередников.
Рядом с Шушарами ГК «Балтрос» уже возвела микрорайон «Славянка» – один из самых масштабных проектов комплексного освоения территории в России. На территории в 220 га уже построено 135 многоквартирных домов.
Серьезную конкуренцию «Дальпитерстрою» и «Балтросу» может составить «Лидер Групп». Компания уже возводит в Шушарах жилые комплексы «Босфор» и «Царский двор». Летом этого года застройщик получил разрешение на комплексное освоение территории в данной локации со строительством до 1 млн кв. м жилья, с одновременным строительством объектов социальной инфраструктуры.
В границах протяженного Ленинского проспекта в Красносельском районе также расположены и продолжают строиться множество объектов улучшенного эконом-класса. Среди таковых, к примеру, можно отметить ЖК «Огни залива» компании «БФА-Девелопмент». Он возводится на берегу Финского залива возле Южно-Приморского парка. Первая его очередь уже сдана. Кроме того, в локации Петергофского шоссе свой «Солнечный город» возводит Setl City. Сам девелопер относит его к комфорт-классу. Под строительство комплекса отведен участок площадью 185 га. На нем будет возведено более 1,4 млн кв. м жилья, а также объекты торгово-социальной инфраструктуры. Всего предусмотрено 10 очередей.
Малоэтажные перспективы
При описании юга Петербурга невозможно не упомянуть малоэтажную застройку. Она активно ведется в Пушкинском, Петродворцовом районе и считается привлекательной для покупателей. Главное преимущество малоэтажных жилых объектов – экологически чистые территории, близость к историческим пригородам (Пушкин, Павловск, Петергоф, Красное Село), паркам и к Финскому заливу.
В сегменте малоэтажного жилья, причем различного класса недвижимости, на юге города можно отметить проекты ЖК «Английская миля» от Glorax Development, ЖК «Красное Село» компании «Таймс», ЖК «Петровская мельница» «Стройлеса», ЖК «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2» девелоперской компании «Центр Развития».
Не стоит забывать и о проекте города-спутника Южный, разработкой которого занимается «Старт Девелопмент». Предполагается, что город будет построен на площади в 2 тыс. га рядом с Пушкиным и внесет существенные изменения в градостроительный облик территории.
Кроме того, особенность южной локации в том, что рядом проходит граница с Ломоносовским районом Ленобласти. Уже на территории 47-го региона, но почти вплотную к Красному Селу, ГК «Унисто-Петросталь» строит ЖК «Аннинский парк», а «Ленрусстрой» – ЖК «Дудергофская линия 3» и «Новое Горелово».
Кстати
По данным экологов, Красносельский район считается самым экологически чистым в локации основной городской территории. Хорошая обстановка обусловлена рядом факторов, среди которых большое количество парковых зон и минимальная деятельность объектов промышленности.
Мнения
Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– В основном в южных районах Петербурга строится преимущественно жилье сегмента «масс-маркет». Исключение составляют Московский и Пушкинский районы, где реализуются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. У каждого района есть свои особенности. К примеру, преимуществом Фрунзенского района является его месторасположение: близость к аэропорту, КАД и центру города. Хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура. К недостаткам данного района относится большое количество промышленных предприятий и отсутствие парковых зон.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– Особенность застройки юга Петербурга – в ее разнородности, неравномерности и больших площадях. Здесь возводятся объекты разных классов, от «эконома» до бизнес-класса. Транспортная ситуация на юге Петербурга также неоднозначная. Наиболее сложные с точки зрения загруженности магистралей и пробок – это Красносельский и Пушкинский районы. Если говорить о Пушкинском районе, то ситуацию должны исправить строительство новых станций метро, дополнительных выездов и развязок. Например, наша компания в рамках реализации проекта комплексного освоения в поселке Шушары реконструирует существующий выезд из Шушар – улицу Пушкинскую от Новгородского проспекта до Витебского. Также компания выступит инвестором реконструкции Шушарской дороги от Новгородского проспекта до Витебского, с расширением проезжей части.