Продукт предновогодней щедрости
Декабрь – наиболее активное в году время среди покупателей жилья. Для того, чтобы подогреть интерес у будущих новоселов и повысить привлекательность своего предложения, застройщики обещают подарки – от чисто символической бутылки шампанского до вполне ощутимой 35-процентной скидки на квартиры. По мнению экспертов рынка, в этом году застройщики стали менее щедры, но на их креативности это не сказалось.
Как объясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко, праздничные акции, и особенно приуроченные к Новому году, у местных застройщиков стали уже традиционными. «Сегодня ожидание новогодних распродаж покупатели транслируют и на недвижимость, поэтому воспринимают такие предложения от застройщиков, как само собой разумеющееся явление», – сказала госпожа Немченко.
Зная о предпраздничном ажиотаже, некоторые компании начинают рекламировать новогодние скидки и акции уже в ноябре, добавляет начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре.
Если говорить о скидках, то, по словам Екатерины Немченко, сегодня редко можно встретить единые условия предложений на разные объекты и типы квартир от одного девелопера. Кроме того, застройщики стараются не выходить с подозрительно щедрыми предложениями – такими, как «квартира за половину стоимости», из-за того, что оно может вызвать сомнения в надежности такой покупки.
Самый существенный дисконт приходится на малоликвидные предложения, либо объекты, которые изначально были переоценены и в которых нужно «расшевелить продажи», уверена эксперт. «В подарок к купленному жилью застройщики могут подарить дизайн-проект квартиры, внутреннюю отделку, встроенную кухню, кладовые помещения или автомобиль. Еще один интересный прием – ипотека для клиентов на очень выгодных условиях, когда большую часть расходов на обслуживание кредита берет на себя сам девелопер», – перечислила госпожа Немченко.
«Сегодня все пока достаточно традиционно. В рекламных кампаниях встречаются предложения скидки в размере 20% от стоимости квартиры, а также скидки до 300 тыс. рублей, – анализирует Яна Булмистре. – Помимо специальных новогодних цен застройщики предлагают отделку и машино-место в паркинге в подарок. Если сопоставить нынешние новогодние спецпредложения с прошлогодними, то можно заметить, что их стало значительно меньше. Так, в прошлом году новогодние скидки на квартиры в отдельных жилых комплексах доходили до 950 тыс. рублей».
Распродабрь
Одно из самых распространенных новогодних предложений от застройщиков – скидки, размер которых в среднем составляет 5-10%, и так называемые специальные цены квадратного метра. Однако, есть и исключения – некоторые девелоперы предлагают дисконт до 35%.
Как сообщила руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева, в ЖК «Итальянский квартал» в Романовке, застройщиком которого является компания «Навис», действует специальная цена на однокомнатные квартиры. Так, квадратный метр в «однушке» комплекса сейчас стоит 46,5 тыс. рублей, а стоимость отделочных работ обойдется в 7 тыс. рублей с «квадрата». «Таким образом, однокомнатную квартиру можно купить за 1,5 млн рублей, а квартиру с отделкой дополнительно за 226 тыс. рублей, причем все можно оформить в ипотеку», – пояснила Елизавета Яковлева.
«Группа ЛСР» стимулирует своих покупателей выбирать квартиру большей площади. Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая объясняет, что в компании стартовала акция «2017 скидок», которая распространяется уже на все жилые комплексы и дома класса масс-маркет и бизнес-класса. «Чем больше комнат будет в приобретенной квартире, тем выгоднее окажется покупка. Так, при приобретении однокомнатной квартиры выгода составит 50 тыс. рублей, двухкомнатной – 100 тыс., трехкомнатной – 150 тыс.», – пояснила госпожа Ружицкая.
Сделала акцент на квартиры с большим метражом и ГК NordEst. С декабря компания запустила акцию «Много метров не бывает» в сданном ЖК «24 29» на Васильевском острове. Директор департамента недвижимости ГК NordEst Игорь Гомон объяснил, что сегодня несколько квартир комплекса продаются по цене «квадрата» ниже рыночной на 20%. Специальный прайс распространяется на жилье большой площади и при 100-процентной предоплате. К примеру, квартира площадью 76 кв. м обойдется в 7 млн рублей, 110 кв. м – 10 млн рублей.
Glorax Development в преддверии Нового года снижает цены в четырех строящихся объектах. «Скидку 5% от стоимости жилья получат клиенты в жилых комплексах «Английская миля» и «Мейн Хаус». Экономия для покупателей квартир в комплексах «Шерлок Хаус» и «Твин Хаус» составит шесть и семь тысяч рублей с квадратного метра соответственно», – рассказал директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян.
О новогодних предложениях объявила и компания «Строительный трест». При покупке квартиры в ЖК OSTROV предусмотрена скидка от 350 тыс. рублей, в ЖК «Пляж» – от 200 тыс. рублей. «Также действуют специальные новогодние цены: стоимость квадратного метра в готовых домах жилого квартала NEWПИТЕР начинается от 70 тыс. рублей, в ЖК «Лиственный» – от 103 тыс. рублей. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в ЖК «Капитал» в период до Нового года составляет 2,9 млн рублей», – сказал директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Инвестиционно-строительная группа «МАВИС» в рамках акций «Волшебная зимняя сказка» и «Новогоднее предложение» снижает цены на квартиры в жилых комплексах у станции метро «Девяткино». Так, в ЖК «Форвард» можно приобрести студию по цене от 1,5 млн рублей, в ЖК «Цвета радуги» прайс на квартиры начинается от 1,3 млн рублей.
«Также в рамках еще одной зимней акции мы снизили цены на ряд квартир в сданном жилом доме на улице Передовиков. Минимальная цена составляет 3,4 млн рублей», – добавила директор по продажам инвестиционно-строительной группы «МАВИС» Елена Пальчевская.
УК «Новоселье» предоставляет скидку до 700 тыс. рублей на квартиры с европланировками при 100-процентной оплате или приобретении жилья в ипотеку. Такую же сумму смогут сэкономить покупатели квартир в квартале «Гамма» в Ломоносовском районе, который будет сдан во втором полугодии 2017 года.
ГК «Лидер Групп» заявила о новой акции «Распродабрь – весь декабрь», которая продлится до конца года. В ней участвует двадцать объектов в десяти районах Петербурга, максимальная скидка составит до 30% от базовой цены. В ряде случаев она может суммироваться с дополнительными акциями, представляющимся при повторной покупке, а также иногородним покупателям и студентам.
В компании «Полис Групп» предлагают скидку в 20% на покупку жилья в ипотеку или при 100-процентной оплате и дополнительный дисконт до 150 тыс. рублей для компаний-партнеров. В новой очереди ЖК «Краски лета» до конца года действует минимальная цена на квартиру в 12-м доме – от 1,31 млн рублей.
В течение декабря «ЛенСтройГрад» «вычитает» 100 тыс. рублей из стоимости готового таунхауса в четвертой и пятой очередях в малоэтажном районе «Счастье». «Акции и скидки в нашей компании проводятся редко, с учетом того, что цена очень гуманная. Это просто приятный бонус для наших будущих покупателей», – уточнили в «ЛенСтройГраде».
Ипотека с дисконтом
На втором месте по полярности новогодних предложений находятся акции, связанные с ипотечными сделками. Девелоперы субсидируют процентную ставку, предлагают низкую сумму первоначального взноса и другие комфортные условия для получения ипотеки.
Как сообщила руководитель отдела маркетинга ООО «БСК» Вероника Чуковская, в своей рекламной кампании застройщик решил сделать акцент именно на ипотеку.
ООО «БСК» совместно со «Сбербанком» запустило новую акцию: ипотека от 8,7%. Под предложение попадают все квартиры в строящемся доме в г. Шлиссельбург, а также двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в четвертом пусковом комплексе в г. Кировск.
«Суть такой ипотеки в том, что застройщик субсидирует часть процентной ставки, то есть дает скидку, – объясняет Вероника Чуковская. – В итоге, все довольны: покупатели всегда рады сниженному проценту, банки получают клиентов, застройщик реализует квартиры. Мы запускаем такую акцию уже не в первый раз и всегда видим результат».
Не забыла об ипотечных дольщиках и «Группа ЛСР», которая совместно с «ВТБ» проводит акцию, которая распространяется на ЖК «Цивилизация», «Новая Охта. На Речке», «Цветной Город», «Калейдоскоп», «Паруса», а также дома №22 и 23 ЖК «София». По словам представителей «Группы ЛСР», акция позволит сэкономить покупателю до миллиона рублей.
«Полис Групп» в новой очереди ЖК эконом-класса «Краски лета» в Мурино до 31 декабря предлагает оформить ипотеку с господдержкой, с минимальной ставкой 8% на весь срок кредитования. А у «Л1» можно купить квартиру в ипотеку со ставкой 11,4% в комплексе комфорт-класса «Маршал» в Калининском районе.
В УК «Новоселье» постарались максимально снизить сумму первоначального взноса для получения ипотеки. «Сейчас многим покупателям собрать на первый взнос в ипотеку 300-450 тыс. руб. не так просто. Поэтому мы подготовили акцию «Первый взнос – 85 000 рублей. В рассрочку, с переходом в ипотеку». Акция позволяет покупателям платить в рассрочку до ввода в эксплуатацию суммы 17-20 тыс. руб. в мес. и собрать первый взнос в ипотеку 300-450 тыс., а затем взять ипотеку», – пояснил директор по маркетингу КОТ «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев.
«ИКЕА» как магнит
Довольно эффективными, по мнению застройщиков, являются совместные акции с другими компаниями, например, занимающимися производством мебели или оборудования.
Так, «Гранд-Строй» увеличил номинал подарочного сертификата на приобретение мебели от «ИКЕА» в своем загородном комплексе Yolkki Village в д. Скотное. Акция распространяется на дольщиков первой и второй очереди комплекса.
«В отдельных случаях номинал сертификатов может достигать рекордной за этот год суммы в 400 тыс. рублей. Помимо мебели, весь декабрь мы дарим скидку 30% на отделку», – добавила руководитель РR-отдела ЖК Yolkki Village Александра Чайкина.
Сотрудничает со знаменитым шведским брендом и компания «Навис». За покупку двух- или трехкомнатной квартиры в ЖК «Щегловская усадьба» (пос. Щеглово) можно получить в подарок кухонный гарнитур и технику от «ИКЕА». Номинал сертификата – 115 и 150 тыс. рублей.
Дополнительные опции
Еще одна новогодняя «фишка» от застройщиков – дополнительные услуги или площади в паркингах в подарок за покупку жилья.
Так, ООО «Ленмонтажстрой 78» – застройщик ЖК «Шуваловский парк» в д. Вартемяги – при покупке квартиры дарит остекление балкона или монтаж натяжных потолков на всю площадь жилья.
Управляющая компания «МТЛ» при аренде апартаментов «AVENUE-APART» ввела тариф «Каникулы». «Это специальная цена на аренду, включающая в себя все возможные платежи: комуслуги, абонентская плата за интернет и ТВ, поддерживающая уборка раз в
неделю, финальная уборка при выезде и непосредственно сама арендная ставка. Плюс этого предложения в том, что цена фиксирована и не меняется в зависимости от процента заселяемости, как в обычных отелях», – объяснил генеральный директор УК «МТЛ» Николай Антонов.
Кроме того, покупатели квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» от «Группы ЛСР» могут выгодно купить места в многоуровневых паркингах. До конца года в этом комплексе действует акция «Парой – дешевле».
А ЗАО «47 ТРЕСТ» подготовило для своих покупателей «настроенческую акцию» – ящик шампанского каждому покупателю в декабре и розыгрыш сертификата на покупку отделочных материалов от компании-партнера. «Эти акции не столько влияют на решение о покупке квартиры, сколько добавляют праздника нашим покупателям в эти декабрьские дни», – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева.
Мнение
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании «МТЛ»:
– У нас стабильный бизнес, не ориентированный на эконом-сегмент, и особой разницы в сезонных продажах нет. Например, в прошлом году при покупке апартаментов мы дарили кладовку, и некоторые покупатели отказывались от этого предложения, потому что она им была не нужна.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Продуманные скидки – это, безусловно, драйвер спроса, который стимулирует продажи. Продуманность в данном случае означает, что должны сработать два обстоятельства: правильное время для заинтересованности покупателя и незавуалированная, реальная выгода. Если говорить о текущем моменте, то сейчас он правильный. В конце декабря завершается программа льготного ипотечного кредитования, и для многих покупателей это шанс сесть в последний вагон уходящего поезда.
Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В нашем ЖК «Огни Залива» мы никогда не предоставляли скидок более 7%. Если проект достаточно проработан и востребован, то большого дисконта по нему не бывает. Зачастую за привлекательными цифрами, которые гремят в рекламных кампаниях, кроется предложение по паре-тройке квартир на первом этаже, поэтому относиться к акциям и скидкам нужно с долей критичности и разбираться в том, что написано мелким шрифтом.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу КОТ «Новоселье: Городские кварталы»:
– Рынок строящейся недвижимости Петербурга и Ленобласти цикличен и сезонен. Январский спад активности спроса не является неожиданностью, и его закладывают в планы продаж, корректируют рекламные кампании, учитывают в рекламном бюджете. То же самое касается и предновогодних «ралли», когда застройщики устраивают распродажи, используя акции и спецпредложения для стимулирования спроса. Эффективность новогодних акций очевидна, но на нее влияет локация, стадия готовности объекта и товарный запас.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– В декабре компания объявила об акции «Успей одним из первых», которая распространяется на все проекты «Л1». Согласно ее условиям, покупателям жилья предоставляется скидка в 10% от базовой стоимости на первые восемь квартир. После как они будут проданы, устанавливается скидка в 9% на следующие десять, и так далее. Кроме того, ЖК «Лондон Парк» объявлен объектом месяца. Сейчас купить здесь квартиру можно по цене от 90 тыс. рублей за квадратный метр. Ввод в эксплуатацию первой очереди ЖК состоится в первой половине 2017 года.
Мы не забыли и о предпринимателях: сейчас купить коммерческие помещения в сданных жилых комплексах «Империал», «Звездный», «Классика», «Премьер Палас» и «Граф Орлов» можно по очень привлекательной цене, со скидкой до 35%. Причем, дома уже заселены, приток постоянных посетителей будет обеспечен.
Кстати
По мнению экспертов рынка, поскольку однокомнатные квартиры наиболее ликвидны, девелоперы редко предлагают на них большие скидки. А на квартиры с большим метражом и худшими видовыми характеристиками чаще предлагаются специальные условия.
Рынок складских помещений Петербурга все еще испытывает серьезный дефицит предложения. Так в I квартале был введен один объект площадью всего 16 тыс. кв.м. Однако эксперты прогнозируют, что объем ввода по итогам 2013 года может в 3 раза превысить показатели 2012 года.
Предложение
В первом квартале 2013 года было введено в эксплуатацию одно складское здание площадью 16 тыс. кв. м, реализованное в рамках комплекса «Логопарк «Осиновая Роща». Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,87 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Ожидается, что до конца года начнут функционировать еще шесть проектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
«Начало 2013 года ознаменовалось анонсированием строительства ряда складских проектов как следующих фаз уже работающих на рынке комплексов, так и новых объектов. В случае, если все анонсированные проекты будут реализованы в обозначенные сроки, в ближайшие два года рынок складских площадей может увеличиться на 250 тыс. кв. м», - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
«В I-м квартале 2013 года предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I-го квартала на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв. м. готовых площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах», - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg.
По итогам первых трех месяцев общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сохранился на прежнем уровне и составляет 1,07 млн кв.м. За отчетный период на рынок не вышло ни одного нового спекулятивного складского комплекса, рассказывают аналитики Colliers International.
Спрос
«Стабильно высокий уровень спроса и небольшой прирост новых площадей на рынке складской недвижимости привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 1,5-1% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 1%», - рассказывают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным Jones Lang LaSalle, в последние два года внимание девелоперов привлекали северное и восточное направления, где сосредоточены большинство строящихся складских комплексов. Южная часть города по-прежнему рассматривается как одна из приоритетных, что подтверждается заявленными проектами на ближайшие два-три года, отмечают эксперты.
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако полное отсутствие нового предложения, по словам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей, которое в I квартале составило менее 4 тыс. кв. м. Но даже такое незначительное поглощение сказалось на доле вакантных площадей, которая продолжила снижаться и к концу рассматриваемого периода достигла уровня 1,4%, отмечают в компании.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I-м квартале текущего года доля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. кв.м. снизилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, а доля заявок на блоки площадью 3–7 тыс. кв.м. увеличилась на 15 п.п.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle в I квартале объем чистого поглощения качественных складских площадей составил около 22 тыс. кв. м, что почти на 40% выше показателей прошлого квартала (16 тыс. кв. м). Объем сделок за январь-март достиг 59 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м., говорится в сообщении компании.
Объем поглощения площадей в 1 квартале аналитиками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate оценивается не более чем в 25-30 тыс. кв.м.
Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что к концу марта доля свободных складских площадей упала ниже 1%, что сопоставимо с показателями 2007 года, а в абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 18,6 тыс. кв. м.
Наиболее активными арендаторами, согласно отчету Jones Lang LaSalle, стали торговые и дистрибьюторские компании, на долю которых пришлось 64% от общего объема арендованных площадей. Компании производственного сектора заняли приблизительно треть рынка аренды за тот же период.
Ставки
Аналитики Jones Lang LaSalle полагают, что дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к дальнейшему росту ставок. «В 1-ом квартале максимальные арендные ставки увеличились на 5%, достигнув 125-135 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долл. США/кв.м.»,- рассказывают специалисты компании.
В Knight Frank St. Petersburg считают, что несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца 2012 г.: 120-127 USD/кв.м/год (triple net) в классе А и 117-120 USD/кв.м/год в классе В.
Прогноз
Специалисты Knight Frank St. Petersburg говорят, что до осени 2013 года не планируется введение в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского комплекса. «К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако помещения в них сдаются в аренду уже сейчас, к тому же, их общая площадь не превысит 50-60 тыс. кв.м. Сходная ситуация ожидается в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, сохранится в ближайшие 2 года. Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 $/кв.м/год (triple net) в текущем году ожидать не стоит. В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, следует ожидать появления сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. Подобные сделки станут единственным способом удовлетворить хотя бы часть имеющегося на рынке спроса», - прогнозируют эксперты Knight Frank.
В 2013 году ожидается увеличение объемов ввода складских комплексов класса В за счет трех крупных транспортно-логистических проектов («Звезда» в Обухово, Санкт-Петербургский терминальный комплекс-2 оч), прогнозируют в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International рассказывают, что в условиях ограниченного предложения вакантных на рынке площадей и небольшого числа строящихся комплексов, компании, заинтересованные в новых площадях, рассматривают варианты строительства собственных производственных и распределительных центров, в том числе посредством привлечения профессионального индустриального девелопера.
«Учитывая высокую инвестиционную привлекательность региона, ряд международных компаний заинтересован в открытии своих производств на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Уже сегодня они ведут активный мониторинг рынка и проводят предварительные переговоры с целью запуска своих проектов в 2013-2015 годах», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Мнение:
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
- В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей.
Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве). Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется не заполненным на момент его выхода на рынок.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сегмент складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно становится «рынком собственника». Из-за нехватки свободных складских площадей, арендаторы начинают конкурировать между собой. Несмотря на значительный объем будущего предложения, оно вряд ли серьезно изменит ситуацию, поскольку процесс переговоров по аренде начинается задолго до окончания строительства склада, и потому только небольшая часть нового предложения будет предлагаться потенциальным арендаторам после ввода объектов в эксплуатацию.
Динамика объема складских площадей, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика максимальных арендных ставок, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости за I квартал 2013 года
|
Показатель |
класс A |
класс B |
|
Общий объем качественных площадей, тыс. м2 |
2 123 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
1 142 |
981 |
|
Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. м2 |
1 140 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
774 |
366 |
|
Введено в эксплуатацию в I-м квартале 2013 г., тыс. м2 |
0 |
0 |
|
Доля свободных площадей, % |
0,8 |
2,8 |
|
Арендные ставки (triple net) *, $/м2/год |
117-120 |
105-110 |
|
Ставки операционных расходов, $/м2/год |
35-45 |
30-35 |
* цены предложения
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013
Показатель квартального ввода торговых объектов стал наибольшим за последние два года, говорят эксперты. Так общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга в I квартале достиг 1,88 млн кв. м. В среднем уровень заполняемости торговых объектов города составляет сегодня 95%.
В 1-ом квартале 2013 года общий объем ввода качественных торговых площадей в Петербурге составил 106 тыс. кв. м. За январь-март 2013 года в эксплуатацию были введены два новых объекта: ТРК «Балкания NOVA», фаза II (арендуемая торговая площадь — 50 тыс. кв. м) и ТРК «Континент» на Звездной (торговая часть — 56 тыс. кв. м), построенные компанией «Адамант». Этот показатель квартального ввода стал наибольшим за последние два года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
В результате общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга, по данным компании, достиг 1,88 млн кв. м.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в 1 квартале 2013 года в Петербурге открылись четыре торговых центра суммарной арендопригодной площадью 76,7 тыс. кв.м. «В результате с учетом увеличения общая арендопригодная площадь в торговых комплексах увеличилась на 2,7% и составила 2 873,7 тыс. кв.м. Показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 574 кв.м в расчете на 1 000 жителей Петербурга», - сообщают специалисты компании.
Согласно данным Jones Lang LaSalle, наиболее популярными с точки зрения строительства торговых центров являются Калининский, Фрунзенский и Приморский районы. «На долю этих районов приходится 46% от анонсированных к вводу в 2013-2014 годах качественных торговых площадей. При этом по объему существующего предложения лидером остается Приморский район — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей», - говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что более 1 млн кв.м торговых площадей Петербурга нуждаются в реконцепции и реновации.
Спрос и вакансия
По данным ASTERA, рынок торговой недвижимости сегодня характеризуется дефицитом качественных торговых площадей. В наиболее востребованных торговых центрах сохраняются листы ожидания.
«На конец I кв. 2013 года средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 3%. Несмотря на относительно высокий объем ввода торговых площадей в течение 2012 года и первого квартала 2013 года, уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%. Ротации в таких ТК были возможны только за счет замены ряда арендаторов управляющей компанией на более сильные бренды», - рассказывают эксперты ASTERA.
Аналитики Jones Lang LaSalle сообщают, что доля свободных помещений за первый квартал увеличилась с 4,5% до 5,5% за счет выхода на рынок большого объема площадей. Несмотря на это, в проектах, введенных в 2011-2012 годах, доля свободных площадей существенно сократилась, а в наиболее качественных проектах она остается близкой к нулю, отмечают эксперты компании.
В Maris | Part of the CBRE Affiliate Network добавляют, что в целом в 1 квартале 2013 года рынок торговли ознаменовался сокращением потребительского спроса. В предновогодние дни и новогодние праздники объем спроса на товары и услуги, по данным Watcom Data Consulting, снизился на 10% по сравнению с прошлым годом.
По данным аналитиков компании, в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 1 квартала 2013 года составляет 95%.
Ставки
Первый квартал, по данным ASTERA, охарактеризовался стабильным спросом на помещения в ликвидных торговых комплексах Санкт-Петербурга, при этом ставки аренды увеличились крайне незначительно в рамках ежегодной индексации. В современных торговых комплексах все чаще практикуется заключение договоров аренды по схеме «базовая арендная ставка + % от товарооборота», как правило, с международными и федеральными операторами, отмечают в компании.
Максимальная базовая ставка, согласно отчету Jones Lang LaSalle осталась на уровне 2 тыс. USD за кв. м в год.
«Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 1 квартала запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4,5 до 12 тыс. руб./кв.м./год, не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади. Скидки могут составлять до 5-15%. – отмечают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Что касается стрит-ритейла, то за 2012 год арендные ставки на основных торговых коридорах города выросли на 5-10% в зависимости от локации. Так, например, максимальная ставка аренды на Невском проспекте увеличилась на 5-7%, а минимальная — на 12% (до 60 000 - 100 000 руб/кв. м/год). Ставки на Большом проспекте Петроградской стороны оставались стабильными на уровне 25 000 -50 000 руб/кв. м/год.
Прогнозы
Эксперты Jones Lang LaSalle говорят, что ожидается небольшое увеличение объема свободных площадей до конца года, поскольку в Петербурге будет открыто довольно большое число новых торговых центров, и не все из них будут заполнены к моменту открытия. Тем не менее, со временем их заполняемость вырастет, что приведет к обратному уменьшению доли вакантных площадей
С учетом введенных в первом квартале ТРЦ к концу года рынок вырастет суммарно на 300 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
На 2013 год запланирован ввод около 400 тыс. кв.м торговых площадей. Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, полагают аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International подсчитали, что до конца года на рынок может выйти еще около 280 тыс. кв.м торговых площадей, из которых на долю двух региональных торговых центров приходится около 40%. На 2-ю половину года намечено открытие 2-х региональных торгово-развлекательных центров, которые станут крупнейшими центрами в Невском и Красносельском районах - «Лондон Молл» торговой площадью 63 тыс. кв.м (IV кв.) и «Жемчужная Плаза» торговой площадью 48 тыс. кв.м (III кв.), рассказывают специалисты Colliers.
Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками (ТЦ «Адмиралтейский» у ст.м. Адмиралтейская, МФК «Жемчужная Плаза» входит в состав крупного жилого комплекса «Балтийская Жемчужина»), прогнозируют специалисты компании Maris CBRE.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Петербургский рынок строительства торговых центров по-прежнему принадлежит преимущественно локальным девелоперам. На 2013 год заявлено всего два проекта, реализуемых сторонними игроками – это «Жемчужная Плаза» и МФК «Великан-Парк». Главенствующее же положение как с точки зрения существующих объемов торговых площадей, так и с точки зрения объемов будущих проектов делят две компании – «Адамант» и FortGroup. Также наблюдается стремление других девелоперов, уже реализовавших успешные проекты в городе, укреплять позиции своих объектов за счет строительства второй очереди торгового центра.
Распределение торговых площадей по районам Санкт-Петербурга
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
|
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2013 г. |
||||
|
Название проекта |
GBA, кв.м |
GLA, кв.м |
Район |
Девелопер |
|
Авеню |
45 000 |
31 500 |
Выборгский |
ООО "Стройкорпорация Элис" |
|
Континент на Звездной (2-я очередь) |
66 502 |
28 200 |
Московский |
«Адамант» |
|
Aura Boutique Centre1 |
14 500 |
9 700 |
Приморский |
«Ленспецсму» |
|
ТЦ Чкаловский2 |
11 300 |
7 300 |
Петроградский |
ООО «Центр строительного бизнеса» |
|
ИТОГО |
|
76 700 |
|
|
|
1 после реконструкции; 2 открытие состоится во втором квартале 2013 г. |
||||
Торговые центры, планируемые к открытию в 2013 году
|
название |
район |
площадь, кв.м |
|
Авеню |
Выборгский |
45 000 |
|
Адмиралтейский |
Центральный |
9 360 |
|
Галактика |
Московский |
21 000 |
|
Рыбацкий-2 очередь |
Невский |
22 000 |
|
Жемчужная плаза |
Красносельский |
86 500 |
|
Монпансье |
Приморский |
58 000 |
|
ПИК-2 очередь |
Адмиралтейский |
11 000 |
|
Торговый центр |
Красносельский |
19 200 |
|
Заневский каскад-3 очередь |
Красногвардейский |
62 000 |
|
Spar |
Невский |
8 700 |
|
Итого |
|
342 760 |
Источник: Maris/ part of the CBRE affiliate network