По накатанной колее
На рынке продаж автомобилей несколько лет назад утвердилась схема trade-in, когда при приобретении новой машины в зачет идет стоимость старого авто покупателя. Постепенно такая схема продаж приходит и на рынок строящегося жилья – девелоперы готовы принимать в зачет старую недвижимость для оплаты новой.
Впрочем, на рынке недвижимости подобная схема выглядит несколько иначе, чем на рынке продаж машин.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, отмечает, что на рынке недвижимости сделки в классическом формате trade-in – когда застройщик без дополнительных условий принимает на себя обязательства по реализации квартиры в зачет оплаты нового жилья – встречаются довольно редко. Чаще всего используется схема, когда строительная компания берет квартиру на реализацию. В этом случае с покупателем заключается предварительный договор на непродолжительный срок (около 4-6 месяцев), в течение которого продается его собственность. На этот же период обычно предоставляется рассрочка платежей за новую квартиру.
«В таком варианте, к сожалению, нет гарантии, что собственность покупателя будет продана в течение срока действия договора. В этом случае обычно предлагается снизить продажную цену на недвижимость, чтобы ее было проще реализовать. В случае несогласия и отсутствия возможности выплачивать рассрочку, договор расторгают», – рассказал господин Погосян.
Для застройщиков продажа «вторичного» жилья – непрофильный бизнес. Поэтому сделки с участием «вторичной» недвижимости в большинстве случаев проводят риэлторы или застройщики, имеющие партнерские отношения с агентствами недвижимости. Значительного распространения продажа квартир по условной схеме trade-in не получает, хотя в целом до 30% квартир в новостройках приобретаются за счет продажи имеющихся в собственности квартир.
Причин тому несколько. Самая большая сложность – справедливая оценка рыночной стоимости продаваемой недвижимости. Владелец стремится выручить как можно больше от продажи квартиры и всегда склонен переоценивать свою собственность. Но зачастую ценообразование владельца – это результат поверхностной оценки стоимости квартир, выставленных на продажу, в сети Интернет.
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development, отмечает, что для клиента оплата новой квартиры выглядит как рассрочка – платеж может быть отложен на время продажи квартиры (на определенный срок) или до конца строительства.
Госпожа Валуева говорит: «В нашей компании такой услуги нет, но мы идем навстречу покупателям в такой ситуации и предлагаем более гибкие условия в виде увеличенного срока действия бронирования квартиры и минимального первоначального взноса (10% от стоимости ДДУ). Надо отметить, что подобная программа лояльности пользуется популярностью среди клиентов, поскольку она дает возможность зафиксировать стоимость квартиры, пока идет продажа имеющегося жилья. Такая схема удобна не только покупателю, но и застройщику. У нас есть программа по оплате части платежа в размере 50% от стоимости квартиры перед заселением, на этот платеж проценты не начисляются (по факту это беспроцентная рассрочка)».
Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест», полагает, что trade-in – это один из способов оптимизировать процесс покупки жилья. «В кризисное время он вполне приемлем для обеих сторон сделки», – считает эксперт.
С ним не согласна Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development: «Минусов и для застройщика, и для покупателя слишком много. Для застройщика – это то, что забронированная квартира может не уйти клиенту, а в это время можно потерять другого потенциального покупателя. Для клиента минус в том, что он оперативно должен внести первоначальный взнос без стопроцентного понимания, сможет ли он оплатить покупку в итоге. Кроме того, вторичный рынок жилья сейчас очень нестабилен».
Кстати
Как считают некоторые эксперты, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не торопясь заниматься сбором документов и поисками покупателей, и не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно. В то же время благодаря тому, что ипотечный кредит будет погашен быстро, можно не бояться переплатить проценты по кредиту.
Консалтинговая компания Astera St.Petersburg подготовила краткий предварительный обзор итогов основных сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за
Рынок офисной недвижимости
В 2008 году было введено в эксплуатацию 355 тыс.кв.м, при чем практически все из них были введены в первых трех кварталах. Из 355 тыс.кв.м офисов, введенных в 2008 году, БЦ класса «А» и «В» занимают примерно равные доли, с небольшим преобладаем БЦ класса «В».
Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2008 года составил около 1 755 тыс.кв.м.
Наиболее крупные офисные проекты, введенные в 2008 году:
ü 2-я очередь «Бенуа» (12 000 кв.м) на Свердловской наб. Класс «А».
ü «Сенатор» (2-я очередь, 11 000 кв.м) на 18-й линии В.О. Класс «А».
ü Renaissance Plaza (38 800 кв.м) на ул. Марата. Класс «А».
ü «Линкор» (23 500 кв.м) на Петроградской наб. Класс «А».
ü «Авеню» (21 000 кв.м) на Аптекарской наб. Класс «В».
ü «Пальмира» (25 000 кв.м) на пл. Конституции. Класс «В».
По итогам 2008 года из всего заявленного к вводу объему офисных площадей - около 180 тыс. кв.м не было введено в эксплуатацию.
«Эталон-ЛенспецСМУ» остановила строительство двух бизнес-центров (60 тыс.кв.м и 18 тыс.кв.м), для которых уже были вырыты котлованы. Те же проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
По итогам 2008 года арендные ставки в бизнес – центрах составили:
ü Класс «А» - 1600 - 2000 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «В» - 1300 - 1500 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «С» - 700 - 850 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
Рынок торговой недвижимости:
В 2008 году было введено 364 тыс.кв.м. Большинство из них введено в первые три квартала 2008 года. Общий объем предложения на конец года составил около 3 639 тыс.кв.м.
Наиболее крупные торговые объекты, введенные в 2008 году:
ü Торгово-развлекательный комплекс «Феличита» (83 тыс.кв.м) на ул. Коллонтай (девелопер - ООО «Макромир»)
ü Торговый комплекс «Атлантик-Сити» (50 тыс.кв.м) на ул. Савушкина (девелопер – компания «Атлантик»)
ü Торгово-развлекательный комплекс «Атмосфера» (47 тыс.кв.м) на Комендантской пл. (девелопер – компания «Адамант»)
ü 1-я очередь торгового комплекса «Северный Молл» (43 тыс.кв.м) на пр. Культуры (девелопер – компания Meinl European Land)
Также можно отметить, что проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
Рынок складской недвижимости:
В 4 кв. 2008 года из заявленных 1 308 655 кв.м в эксплуатацию было введено только 63 625 кв.м. Всего за 2008 год было введено 230 395 кв.м складских комплексов классов «А» и «В», что составляет всего лишь 15% от общего объема площадей, заявленных к вводу в 2008 году.
Такой низкий показатель связан с влиянием финансового кризиса на рынок складской недвижимости в целом, и складского сектора в частности. Большинство крупных проектов были заявлены к вводу в 4 кв. 2008 года, но сложности с финансирование заставили девелоперов перенести сроки.
Например, не была введена 1-ая очередь логистического парка «Колпино»,общей площадью 210 672 кв.м; 2-ая очередь складского комплекса MLP «Уткина Заводь» - 138 000 кв.м. Таким образом, сроки ввода данных объектов перенесены на 2-3 кв.
Для второй половины
К вводу в 2009 году заявлено 1 576 448 кв.м качественных складских площадей. Какие конкретно проекты будут заморожены или не будут реализованы – сейчас сказать достаточно сложно. Должны быть завершены проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, сроки ввода которых были перенесены с конца 2008 года на 2009 год, а также отдельные очереди крупных проектов.
Что касается перспектив дальнейшего развития рынка складской недвижимости – финансовый кризис, безусловно, парализует его развитие. Возможно незначительное падение спроса, в связи с трудностями производственных, логистических и торговых компаний – основных арендаторов складских площадей. Но данное падение спроса будет сопоставимо с сокращением предложения складских площадей.
2008 г
С августа
Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики РФ за
Показатель | 2007 | 2008 |
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м* | 60,4 | 61 |
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)* | 19,4% | 1,0% |
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м* | 4,8 | 3,9 |
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 105,3% | 91,3% |
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 116,4% | 108,0% |
Число безработных, ноябрь, млн. человек | 4,2 | 5 |
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 115,5% | 93,8% |
Инфляция (индекс потребительских цен) за год | 11,9% | 13,3% |
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года | 12% | 18% |
Курс доллара на конец года (31 декабря) | 24,54 | 29,39 |
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре | 11% | 15,2% |
Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка
*Предварительная оценка для
Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за
Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу
В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.
Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за
По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.
Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за
Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics