По накатанной колее
На рынке продаж автомобилей несколько лет назад утвердилась схема trade-in, когда при приобретении новой машины в зачет идет стоимость старого авто покупателя. Постепенно такая схема продаж приходит и на рынок строящегося жилья – девелоперы готовы принимать в зачет старую недвижимость для оплаты новой.
Впрочем, на рынке недвижимости подобная схема выглядит несколько иначе, чем на рынке продаж машин.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, отмечает, что на рынке недвижимости сделки в классическом формате trade-in – когда застройщик без дополнительных условий принимает на себя обязательства по реализации квартиры в зачет оплаты нового жилья – встречаются довольно редко. Чаще всего используется схема, когда строительная компания берет квартиру на реализацию. В этом случае с покупателем заключается предварительный договор на непродолжительный срок (около 4-6 месяцев), в течение которого продается его собственность. На этот же период обычно предоставляется рассрочка платежей за новую квартиру.
«В таком варианте, к сожалению, нет гарантии, что собственность покупателя будет продана в течение срока действия договора. В этом случае обычно предлагается снизить продажную цену на недвижимость, чтобы ее было проще реализовать. В случае несогласия и отсутствия возможности выплачивать рассрочку, договор расторгают», – рассказал господин Погосян.
Для застройщиков продажа «вторичного» жилья – непрофильный бизнес. Поэтому сделки с участием «вторичной» недвижимости в большинстве случаев проводят риэлторы или застройщики, имеющие партнерские отношения с агентствами недвижимости. Значительного распространения продажа квартир по условной схеме trade-in не получает, хотя в целом до 30% квартир в новостройках приобретаются за счет продажи имеющихся в собственности квартир.
Причин тому несколько. Самая большая сложность – справедливая оценка рыночной стоимости продаваемой недвижимости. Владелец стремится выручить как можно больше от продажи квартиры и всегда склонен переоценивать свою собственность. Но зачастую ценообразование владельца – это результат поверхностной оценки стоимости квартир, выставленных на продажу, в сети Интернет.
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development, отмечает, что для клиента оплата новой квартиры выглядит как рассрочка – платеж может быть отложен на время продажи квартиры (на определенный срок) или до конца строительства.
Госпожа Валуева говорит: «В нашей компании такой услуги нет, но мы идем навстречу покупателям в такой ситуации и предлагаем более гибкие условия в виде увеличенного срока действия бронирования квартиры и минимального первоначального взноса (10% от стоимости ДДУ). Надо отметить, что подобная программа лояльности пользуется популярностью среди клиентов, поскольку она дает возможность зафиксировать стоимость квартиры, пока идет продажа имеющегося жилья. Такая схема удобна не только покупателю, но и застройщику. У нас есть программа по оплате части платежа в размере 50% от стоимости квартиры перед заселением, на этот платеж проценты не начисляются (по факту это беспроцентная рассрочка)».
Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест», полагает, что trade-in – это один из способов оптимизировать процесс покупки жилья. «В кризисное время он вполне приемлем для обеих сторон сделки», – считает эксперт.
С ним не согласна Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development: «Минусов и для застройщика, и для покупателя слишком много. Для застройщика – это то, что забронированная квартира может не уйти клиенту, а в это время можно потерять другого потенциального покупателя. Для клиента минус в том, что он оперативно должен внести первоначальный взнос без стопроцентного понимания, сможет ли он оплатить покупку в итоге. Кроме того, вторичный рынок жилья сейчас очень нестабилен».
Кстати
Как считают некоторые эксперты, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не торопясь заниматься сбором документов и поисками покупателей, и не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно. В то же время благодаря тому, что ипотечный кредит будет погашен быстро, можно не бояться переплатить проценты по кредиту.
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы во II квартале 2010 г.
Предложение качественных офисных площадей
В I квартале 2010 года общая площадь качественных офисных площадей пополнилась на 320 тыс. кв.м. (арендопригодная офисная площадь ― на 190 тыс. кв.м.), что сопоставимо с уровнем ввода конца 2009 года. Во II квартале количество завершенных проектов уменьшилось: объем введенных площадей составил 96 тыс. кв.м., в т.ч. объектов класса «А» ― 68 тыс. кв.м., класса «В+» ― 3 тыс. кв.м., класса «В» ― 25 тыс. кв.м.
В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце II квартала 2010 года составил около 11,2 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы площадями качественных офисных центров составляет порядка 1,1 тыс. кв.м. на 1000 человек (около 1,8 тыс. кв.м. на 1000 человек экономически активного населения). Что все же меньше данного показателя в развитых городах Европы, который в среднем составляет порядка 3,5 тыс. кв.м. на 1000 жителей.
Наиболее ярким событием II квартала 2010 года, ожидаемым на рынке, стал ввод в эксплуатацию БЦ «Diamond Hall» (общая площадь ― 61500 кв.м., полезная ― 38000 кв.м.).
В целом, совокупный объем ввода бизнес центров в первом полугодии 2010 года (416 тыс. кв.м.) меньше объема площадей, введенных в эксплуатацию в I квартале 2009 года. Объекты по-прежнему не вводят «в срок» по разным причинам: недостаток финансирования, масштабность проектов, технические недоработки. Так во II квартале ожидалось открытие БЦ «Vivaldi Plaza», однако из-за обрушения парковки срок ввода был перенесен на июль.
На второе полугодие 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 12-ти крупных объектов общим объемом около 573 тыс. кв.м., из которых более 70% площадей принадлежат бизнес центрам класса «А». Строительство этих масштабных дорогостоящих объектов было приостановлено в период кризиса, поэтому их ввод был перенесен на конец 2010 года. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно прогнозировать, что объем нового строительства не превысит 850 тыс. кв.м. по итогам года.
|
|
Объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2010 г. |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Название объекта |
Класс |
Округ |
Адрес |
Общая площадь, кв.м. |
Арендуемая площадь, кв.м. |
Дата ввода |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Домников |
А |
ЦАО |
пр-т Академика Сахарова, 30 |
132 600 |
76 000 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
SK Royal |
В+ |
САО |
Дмитровское ш., 163А |
44 000 |
20 000 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красный Октябрь |
В |
ЦАО |
Берсеневская наб., 6 |
35 000 |
30 000 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Арбатская площадь |
А |
ЦАО |
Арбатская пл., 1 |
31 450 |
13 650 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ЦМТ, здание III |
А |
ЦАО |
Краснопресненская наб., 12, стр. 3 |
29 600 |
25 800 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Riverside Towers, фаза V |
А |
ЦАО |
Космодамианская наб., 52, стр. 7 |
20 820 |
5 520 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Яковоапо-стольский |
В+ |
ЦАО |
Яковоапостольский пер., вл. 14 |
10 460 |
н/д |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новель Билдинг |
В+ |
ЦАО |
Старый Толмачевский пер., 5 |
9 820 |
7 580 |
I кв. 2010 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Омега Плаза, фаза V |
В+ |
ЮАО |
Ленинская Слабода, 19 стр.1 |
5 900 |
4 000 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
19.07.2010 15:29
В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры. Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства, возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя. Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях. Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам. Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности. При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов). Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен. Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика. При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур. Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:
Материал предоставлен HouseHunter ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||