По накатанной колее
На рынке продаж автомобилей несколько лет назад утвердилась схема trade-in, когда при приобретении новой машины в зачет идет стоимость старого авто покупателя. Постепенно такая схема продаж приходит и на рынок строящегося жилья – девелоперы готовы принимать в зачет старую недвижимость для оплаты новой.
Впрочем, на рынке недвижимости подобная схема выглядит несколько иначе, чем на рынке продаж машин.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, отмечает, что на рынке недвижимости сделки в классическом формате trade-in – когда застройщик без дополнительных условий принимает на себя обязательства по реализации квартиры в зачет оплаты нового жилья – встречаются довольно редко. Чаще всего используется схема, когда строительная компания берет квартиру на реализацию. В этом случае с покупателем заключается предварительный договор на непродолжительный срок (около 4-6 месяцев), в течение которого продается его собственность. На этот же период обычно предоставляется рассрочка платежей за новую квартиру.
«В таком варианте, к сожалению, нет гарантии, что собственность покупателя будет продана в течение срока действия договора. В этом случае обычно предлагается снизить продажную цену на недвижимость, чтобы ее было проще реализовать. В случае несогласия и отсутствия возможности выплачивать рассрочку, договор расторгают», – рассказал господин Погосян.
Для застройщиков продажа «вторичного» жилья – непрофильный бизнес. Поэтому сделки с участием «вторичной» недвижимости в большинстве случаев проводят риэлторы или застройщики, имеющие партнерские отношения с агентствами недвижимости. Значительного распространения продажа квартир по условной схеме trade-in не получает, хотя в целом до 30% квартир в новостройках приобретаются за счет продажи имеющихся в собственности квартир.
Причин тому несколько. Самая большая сложность – справедливая оценка рыночной стоимости продаваемой недвижимости. Владелец стремится выручить как можно больше от продажи квартиры и всегда склонен переоценивать свою собственность. Но зачастую ценообразование владельца – это результат поверхностной оценки стоимости квартир, выставленных на продажу, в сети Интернет.
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development, отмечает, что для клиента оплата новой квартиры выглядит как рассрочка – платеж может быть отложен на время продажи квартиры (на определенный срок) или до конца строительства.
Госпожа Валуева говорит: «В нашей компании такой услуги нет, но мы идем навстречу покупателям в такой ситуации и предлагаем более гибкие условия в виде увеличенного срока действия бронирования квартиры и минимального первоначального взноса (10% от стоимости ДДУ). Надо отметить, что подобная программа лояльности пользуется популярностью среди клиентов, поскольку она дает возможность зафиксировать стоимость квартиры, пока идет продажа имеющегося жилья. Такая схема удобна не только покупателю, но и застройщику. У нас есть программа по оплате части платежа в размере 50% от стоимости квартиры перед заселением, на этот платеж проценты не начисляются (по факту это беспроцентная рассрочка)».
Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест», полагает, что trade-in – это один из способов оптимизировать процесс покупки жилья. «В кризисное время он вполне приемлем для обеих сторон сделки», – считает эксперт.
С ним не согласна Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development: «Минусов и для застройщика, и для покупателя слишком много. Для застройщика – это то, что забронированная квартира может не уйти клиенту, а в это время можно потерять другого потенциального покупателя. Для клиента минус в том, что он оперативно должен внести первоначальный взнос без стопроцентного понимания, сможет ли он оплатить покупку в итоге. Кроме того, вторичный рынок жилья сейчас очень нестабилен».
Кстати
Как считают некоторые эксперты, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не торопясь заниматься сбором документов и поисками покупателей, и не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно. В то же время благодаря тому, что ипотечный кредит будет погашен быстро, можно не бояться переплатить проценты по кредиту.
Теплоизоляционный материал помимо своего основного предназначения – защиты конструкции от потери тепла – также предназначен для поглощения лишнего шума. Однако эксперты говорят о том, что такое сочетание встречается далеко не у каждого материала.
Аналитики строительного рынка подсчитали, что ежегодно сегмент теплоизоляции растет более чем на 10%. На эту отрасль оказывают первостепенное значение два важнейших фактора: общее состояние строительной отрасли и различные инициативы правительства, касающиеся энергосбережения.
По данным компании «Строительная информация», по итогам 2012 года рынок теплоизоляционных материалов России вырос на 8%. А прогноз по увеличению рынка в 2013 году составляет 10-11%.
Согласно расчетам DISCOVERY Research Group, наиболее крупным сегментом на российском рынке теплоизоляционных материалов (ТИМ) продолжает оставаться теплоизоляция на основе минеральной ваты – данный сегмент занимает основную долю в производстве ТИМ в России, и на него приходится основной объем импорта и экспорта теплоизоляционных изделий.
По данным компании ROCKWOOL, в целом на долю стекловаты и каменной ваты приходится порядка 75% общего рынка теплоизоляции.
Ведущими производителями в сегменте минераловатной теплоизоляции, по данным DISCOVERY Research Group, остаются компании «ТехноНИКОЛЬ» и ROCKWOOL. Среди крупных производителей утеплителя на основе стекловолокна следует отметить Izovol, Isoroc, Linerock (компания «Сен-Гобен»), «Урса-Евразия», Knauf. Активные позиции на рынке экструдированного пенополистирола занимает ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб».
Минус шум
Производители теплоизоляционных материалов в последнее время позиционируют свою продукцию не только как защиту от теплопотерь, но и как важный элемент, служащий для поглощения шума в здании.
Елена Мочалова, заместитель директора по продажам ROCKWOOL в Северо-Западном федеральном округе, констатирует: чтобы звуковая волна шума, распространяющаяся в воздушной среде, успешно поглощалась теплоизоляционным материалом, он должен иметь структуру с открытыми порами. То есть сама изоляция должна представлять собой открытые и малые по размеру воздушные полости, в которых звуковая волна будет терять свою энергию. «Таким свойствам наиболее полно удовлетворяют материалы из каменной ваты. Она имеет волокнистую структуру с хаотичным расположением волокон», – пояснила Елена Мочалова.
Она отметила, что, несмотря на то что все волокнистые материалы обладают звукопоглощающими свойствами, лишь малая доля из них сертифицирована как звукоизоляционные материалы. «Только специализированные изделия, которые подвергаются особому контролю качества и сертификационным испытаниям в аккредитованных акустических лабораториях как отдельно, так и в составе звукоизоляционных конструкций, могут производить существенное улучшение акустического комфорта помещений», – заключила она, добавив, что компания производит специализированный теплозвукоизоляционный продукт – «Акустик Баттс».
В подразделении Isover компании «Сен-Гобен» отметили, что материалы Isover кроме всего прочего обладают свойствами защиты от шума. «Для звукоизоляции помещений Isover предлагает специальные продукты, например «Isover ЗвукоЗащита», «Isover Профи», которые обеспечивают максимальную защиту от ударного и воздушного шума. Такие продукты имеют протоколы акустических испытаний», – добавили специалисты компании «Сен-Гобен».
Полиэтилен технологичнее
Антон Тютерев, технический консультант ООО «ПКП Ресурс», рассказал, что в соответствии с ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и обязательным к исполнению СП 51.13330.2011 (СНиП 23-03-2003) «Защита от шума» ни одно железобетонное перекрытие не отвечает обязательным требованиям по ударной звукоизоляции в жилых домах. По его словам, дефицит звукоизоляции составляет от 18 до 22 дБ в зависимости от типа железобетонной конструкции. И единственным эффективным решением проблемы дефицита звукоизоляции ударного шума для всех существующих типов железобетонных перекрытий у строителей является устройство «плавающего» пола/стяжки. «Для обеспечения норматива по ударной звукоизоляции перекрытия – 60 дБ – в конструкциях «плавающих» полов применяют специализированные звукоизоляционные материалы. Одни из самых эффективных и недорогих звукоизоляционных материалов – пенополиэтилены, но здесь важно учитывать разницу между похожими на первый взгляд материалами», – прокомментировал он.
Антон Тютерев отметил, что в российской практике строительства используется в основном экономичный материал для звукоизоляции из несшитого пенополиэтилена, хотя в Европе использование НПЭ ограничено. По его мнению, это связано с тем, что заполненные воздухом тонкие ячейки такого материала при нагрузках через некоторое время истончаются до пленки, и его звукоизоляционные характеристики ухудшаются в течение одного года нахождения под нагрузками. «В результате чего для звукоизоляции «под стяжку» более технологичным является сшитый пенополиэтилен, динамические характеристики которого улучшаются, и индекс изоляции ударного шума растет по сравнению с начальным значением», – заключил эксперт.
За 11 месяцев 2013 года в Санкт-Петербурге построено 592 жилых дома на 39 967 квартир общей площадью 2 370 972, 1 кв. м. сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было возведено 466 домов общей площадью 1 778 314,9 кв. м.
За ноябрь 2013 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 домов на 4236 квартир, что составляет 214 649,7 кв. м. Полностью сменилась тройка лидеров по вводу жилья. В этом месяце первое место занимает Выборгский район, где построено 158 458,5 кв. м (3575 квартир). На втором месте оказался Центральный район – 15 479,6 кв. м (119 квартир). Кировский район, в котором сдано в эксплуатацию 13 276,5 кв. м жилья (265 квартир), занимает третье место.
В рейтинге индивидуального строительства уверенно лидирует Петродворцовый район: там построено 16 домов общей площадью 4 221,1 кв. На одну строчку опустился Курортный район – 7 домов общей площадью 2 407 кв. метров. Замыкает ноябрьскую тройку лидеров Колпинский район, в котором возведено 5 домов (552,5 кв. м жилья).
Предприятие по производству железобетонных панелей с бетоносмесительным узлом введено в эксплуатацию в Выборгском районе, завод по производству энергетического оборудования построен в Колпинском районе.
Новые торговые комплексы появились в Приморском Пушкинском районах, административный и общественно-деловой комплекс - в Центральном районе, а бизнес-центр сдан в эксплуатацию в Петроградском районе. Также открыт туристско-гостиничный комплекс в пос. Солнечное.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-ноябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за ноябрь 2013 года
.png)