Парковки: вчера, сегодня, завтра
Платные парковки – обязательный этап организации дорожного движения в любом современном мегаполисе. А кроме того, серьезная статья пополнения городского бюджета и перспективная тема для государственно-частного партнерства.
Регионы представили свои наработки в области создания платных парковок в рамках рабочей сессии «Платные парковки в центре города. Опыт регионов», состоявшейся в ходе III ежегодной конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
Пилотные проекты
О первых шагах по реализации проекта создания зон платных парковок в Петербурге рассказал Артем Хрюкин, директор СПб ГКУ «Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга».
Согласно исследованиям, в 2015 году уровень автомобилизации жителей Петербурга достиг 308 автомобилей на 1000 человек. Решение городских властей о создании зон платных парковок в Северной столице основывалось на необходимости разгрузить центр города от автомобилей, избавить его от пробок.
«Зона платной парковки в Петербурге существует всего год с небольшим, – рассказал Артем Хрюкин. – Было устроено 3000 мест в Центральном районе. Тариф составляет 60 рублей в час. Существует четыре способа оплаты – паркомат, SMS, мобильное приложение и личный кабинет. Средняя загрузка сегодня составляет примерно 36%. Доход от зоны платной парковки с начала ее существования составил 130 млн рублей. Это цифра небольшая», – констатировал Артем Хрюкин.
«Незанятость пилотной парковочной зоны объясняется ее небольшими размерами, – считает Иван Нестеров, исполнительный директор ЗАО «РосГеоПроект». – От центра пилотной зоны до ее границ в среднем около 700 м. Такое расстояние можно преодолеть пешком, оставив машину за пределами зоны платных парковок. Такая ситуация способствует еще большей загрузке прилегающих улиц и, как следствие, затору движения из-за припаркованных машин. Расширение платной парковочной зоны позволит решить проблему перенасыщенности соседних улиц и выровнять загрузку парковочного пространства в центре города».
В этом году, как сообщил Артем Хрюкин, проектируется еще одна зона в Центральном районе, а также дополнительно будет проведен конкурс по определению подрядчиков для проектирования зон парковок еще в двух районах – Петроградском и Адмиралтейском. «Мы планируем создание 40 тыс. парковочных мест, – сообщил Артем Хрюкин. – Также платной зоной после проведения ЧМ-2018 будет охвачен и Васильевский остров».
По словам Артема Хрюкина, у города есть «определенные проблемы с собираемостью штрафов». Есть договоренность с Федеральной службой судебных приставов и Налоговой службой о совместной работе по поиску недобросовестных граждан.
Об опыте создания платных парковок в Казани рассказал Данил Фомин, директор МКУ «Организатор городского парковочного пространства». Он сообщил, что для поездок на работу личным транспортом пользуется примерно 70% населения города. «Были проведены исследования, которые показали, что без быстрого принятия мер загруженность дорог достигнет 75%, – отметил Данил Фомин. – Поэтому была сформирована концепция единого парковочного пространства города и принято решение о реализации пилотного проекта. На эти цели было выделено 36 млн рублей из бюджета республики Татарстан, создана зона на 250 машино-мест, и разработана соответствующая нормативно-правовая база».
В целях выявления и оповещения неплательщиков заключено соглашение о взаимодействии между ГИБДД, административной комиссией города и Почтой России. С 1 апреля 2015 года платные парковки в Казани заработали в штатном режиме.
«За время действия зоны платных парковок в бюджет города поступило более 30 млн рублей, – рассказал Данил Фомин. – 26% приносят паркоматы, все остальные платежи идут через SMS и мобильное приложение. Сборы от оплаты штрафов составили более 35 млн рублей. По состоянию на 1 ноября текущего года количество платных парковочных мест – 1952».
Говоря о сроке окупаемости проекта, Данил Фомин отметил, что суммы от сборов уже через полтора года превысили все затраты по устройству парковочного пространства и его обслуживание. Исследования показали, что удельный доход бюджета от парковки составляет 1,5 тыс. рублей в месяц на одно машино-место. Примерно столько же составляет удельный доход бюджета от оплаты штрафов. «Речь идет именно об оплаченных штрафах, а не о вынесенных постановлениях», – подчеркнул Данил Фомин.
Только за первый месяц работы платных парковок, согласно системе «Яндекс – Пробки», улучшение дорожной ситуации в Казани составило 7%. Планируется расширение зоны платной парковки до 6 тыс. машино-мест.
«Кроме того, один из участков парковки был организован при помощи частного бизнеса. Владелец одного из ресторанов проделал все работы за свой счет, сейчас в работе еще два подобных проекта, – рассказал Данил Фомин. – Инициатива показательна тем, что коммерческие структуры видят в организации платных парковок свое конкурентное преимущество, а с другой стороны – она демонстрирует признание эффективности организации парковочного пространства в городе». Впрочем, как подчеркнул Данил Фомин, администрация города видит в проекте не вариант коммерции, а исключительно способ разгрузить дорожную сеть.
Эффект привыкания
«Организацию платных парковочных пространств в первую очередь необходимо рассматривать как часть системы организации дорожного движения. И лишь затем – как бизнес-проект», – согласен с коллегой Султан Жанказиев, заведующий кафедрой «Организация и безопасность движения» Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ).
По его словам, опыт Москвы и многих европейских городов показывает, что через определенное время существования платных парковок наступает «эффект привыкания» и наличие платной парковки само по себе не гарантирует снижение объемов транзита.
«Даже после организации парковочной системы Москва по–прежнему сталкивается с проблемой загрузки центра города. Он составляет 100%. Необходимо искать новую концепцию использования парковочного пространства, которая позволила бы снизить объемы транзита, и использовать парковочное пространство как инструмент системы организации дорожного движения», – считает Султан Жанказиев.
Изобретать новые инструменты не нужно, есть опыт городов мира. Если не заниматься развитием парковочной системы, можно попасть в число городов, в которых парковочная политика не выражена и парковки сами по себе ни на что не влияют. «Необходимо минимизировать количество блуждающего трафика, заблаговременно информировать автовладельцев о количестве свободных мест на парковках, исключить фактор случайного поиска, избегать нарушений правил ПДД, – говорит Султан Жанказиев. – Реальным инструментом является гибкость управления тарифом. Мы рекомендовали департаменту Москвы установить тариф в границах Бульварного кольца не менее 220 рублей за одно парковочное место. Мы провели исследование, которое показало, что шаговая доступность всех значимых объектов столицы может быть обеспечена, даже если парковаться вне зоны высоких тарифов».
Регулирование тарифов парковочного пространства является основным реальным инструментом эффективной организации системы дорожного движения в городах с растущим транспортным спросом. «Такие вопросы в свое время встанут и в Петербурге, и в Казани, – считает Султан Жанказиев. – В Москве, если доля автомобилизации будет расти такими темпами, как сейчас, можно будет рассматривать и дальнейшее увеличение тарифов. Резонансная граница сегодня близка к стоимости 300 рублей в час, мы ее пока не обсуждаем».
По мнению Артема Хрюкина, проблема во многом упирается в качество муниципального регулирования: «Это показательно на примере эстонского опыта. Используя мобильное приложение, эстонцы описывают свободные места не только на муниципальных парковках, но и на частных. Они заключают соглашения с владельцами частных парковок об обмене информацией о свободных местах. Это совершенно другой эволюционный шаг, другой уровень администрирования».
Парковки как схема ГЧП
Заместитель директора Департамента транспорта, организации дорожного движения и охраны окружающей среды администрации города Краснодара Владимир Архипов отметил, что цели и задачи у городов – одни, но вот решаются они по-разному.
Он сообщил, что организацией парковок в Краснодаре стали заниматься в 2013 году. «Мы пошли по пути заключения инвестсоглашений. В 2014 году был объявлен инвестконкурс на создание в городе 8 тысяч платных парковочных мест в центральной части города в течение 7 лет. С того времени город не потратил ни рубля на создание системы парковок. Уже организовано около 6 тысяч машино-мест. Тарифная политика единая – 30 рублей в час. Мы поставили задачу увязать в единую систему все существующие парковки в городе, в том числе и парковки хозяйствующих субъектов. За время эксплуатации парковочной системы мы получили в дорожный фонд города порядка 16 млн рублей. Согласно инвестиционному соглашению, доля инвестора и города в проекте распределяется как 90 и 10% соответственно. В рамках инвестсоглашения инвестором потрачено около 200 млн рублей, выручка составила 160 млн рублей», – рассказал Владимир Архипов.
Система штрафования в Краснодаре отработана по всем направлениям, начиная от технической стороны вопроса, заканчивая программным обеспечением, достигнуты договоренности со Службой судебных приставов и Почтой России. «Мы испытываем трудности с получением персональных данных владельцев автомобилей. Сейчас ведем переговоры с ГИБДД, – отметил Владимир Архипов. – Совместно с коллегами из Петербурга мы вышли с предложением внесения целого ряда поправок в федеральное законодательство – в частности, в Кодекс об административных правонарушениях и Закон о полиции. Необходимо, чтобы муниципалитеты могли получать доступ к персональным данным автовладельцев. Мы также рассчитываем заручиться поддержкой Минтранса РФ в этом вопросе и давно ждем отдельный закон об организации дорожного движения. Он давно обещан – и даст целый ряд полномочий муниципалитетам. Но пока его не приняли».
«Опыт Краснодара – уникален, – считает Артем Хрюкин. – Мы тоже стоим на пороге заключения аналогичного инвестсоглашения и рассчитываем в следующем году войти в концессию. Важна своевременность принятия политического решения и проработка вопросов дальнейшего администрирования проекта. Но в целом тема очень интересная».
Об опыте реализации единого парковочного пространства, со стороны подрядчика, рассказал Андрей Богданов, заместитель директора департамента ЗАО «Штрих-М». Он считает, что жители города могут оценить пользу от создания платной парковки, если правильно выбраны зоны и отрегулирован тариф, уже через год после запуска проекта.
«Парковки действительно разгружают центр. Цифры говорят сами за себя. В феврале 2014 года среднее время проезда по улицам Москвы в вечерний час пик сократилось по сравнению с февралем 2013 года на 6%. Внутри Садового кольца загруженность уменьшилась на 18%», – сообщил Андрей Богданов.
Компания «Штрих-М» занимается парковками с 2008 года. В портфеле компании 14 городов – Москва, Петербург, Сочи, Тула, Тверь, Тюмень, Екатеринбург, Рязань, Вологда, Калуга и др.
«Важный вопрос – реализованы в городе штрафы или нет. В большинстве городов этот процесс налажен. Но заключить соглашение с МВД на федеральном уровне удалось только Москве. У регионов же с аналогичной процедурой возникли сложности. Проблема со штрафами в других городах была решена на уровне субъектов федерации т.е изменением законодательной базы на местном уровне. В итоге соглашения были заключены», – заметил Андрей Богданов.
Компания «Штрих-М» провела оценку привлекательности городов для реализации парковочных проектов. «У нас в компании разработан рейтинг городов. Рейтинг учитывает площадь, населенность городов, уровень автомобилизации и интенсивность делового трафика. Реализация проектов платных парковок в городах с высоким рейтингом может быть интересна как для администрации города и его жителей, так и для потенциальных инвесторов, – считает эксперт. – Сегодня очень много проектов платных парковок пытаются реализовать в рамках инвестсоглашений. Каждый инвестор хочет понимать срок окупаемости проекта. Ежемесячная окупаемость зависит от того, реализованы ли штрафы, удачно ли определены зоны, отрегулированы ли тарифы и насколько высок рейтинг городов».
По мнению Андрея Богданова, средний город-миллионник может собирать в месяц от 1 до 3 тыс. рублей за одно парковочное место.
Справка
III ежегодная конференция «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась 8 ноября 2016 года. Организатором мероприятия выступила АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области».
Мнение
Артем Хрюкин, директор СПб ГКУ «Городской центр управления парковками» Санкт-Петербурга»:
– В августе текущего года мы провели социологический опрос с целью выявления отношения горожан к зоне платных парковок. Согласно опросам, около 13% петербургских водителей уже отказались от поездок в центр города на личном автотранспорте. 72% петербургских водителей готовы отказаться от поездок в центр города на личном автомобиле при развитии сети перехватывающих парковок и повышении качества общественного транспорта. 52% водителей полагают, что платные парковки на улично-дорожной сети (УДС) способны избавить город от пробок.
Кстати
С ноября текущего года при наличии парковочного разрешения владельцы электромобилей смогут парковаться в пилотной зоне платной парковки Центрального района Петербурга бесплатно.
Услуга предоставляется физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками электромобиля. Для подачи заявления можно обратиться в любой удобный центр госуслуг «Мои документы», независимо от места регистрации в Петербурге. Решение принимается в течение 10 рабочих дней.
Помимо владельцев электромобилей, бесплатно парковать машину в пилотной зоне платной парковки Центрального района Петербурга могут инвалиды, многодетные семьи, ветераны ВОВ и жители блокадного Ленинграда. Для жителей пилотной зоны платной парковки предусмотрен льготный тариф. Услуги внесения в Реестр записи о парковочном разрешении жителя, инвалида или многодетной семьи предоставляются в центрах госуслуг «Мои документы» с августа 2015 года. За это время через центры услуга была оформлена более 14,5 тысячи раз. За парковочным разрешением обратились 3234 жителя пилотной зоны платной парковки, 6471 инвалида, 4886 многодетных семей.
Подробную информацию об оформлении заявления на внесение в Реестр парковочных разрешений можно посмотреть на Портале госуслуг Санкт-Петербурга.
По итогам 2015 года цены на вторичное жилье в Петербурге за год почти не изменились в отличие от других российских регионов.
О текущем состоянии этого сегмента рынка и прогнозах узнавала корреспондент «АСН-инфо».
По информации Жилищного комитета Петербурга, на сегодняшний день в городе насчитывается 22961 многоквартирных домов или более двух миллионов квартир, 95 тысяч из которых – коммуналки.
Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко во время отчета перед депутатами ЗакСа, за пять лет обеспеченность петербуржцев жильем увеличилась до 25 кв. метров на человека. К 2030 году власти хотят значительно увеличить этот показатель – до 35 кв. метров.
Где покупать жилье – на вторичном рынке или остановить выбор на строящемся жилье – вопрос спорный. В первом случае переехать можно сразу и в обжитый район, однако иногда жилой фонд оставляет желать лучшего. Во втором – получаешь свежий ремонт и новый дом, но риск «нарваться» на долгострой никто не отменял.
«Сейчас спрос на «вторичку» и «первичку» сравнялся. Раньше покупатели были более рискованными – брали квартиры в строящемся жилье. Сейчас ценник на жилье в новостройках подрос и иногда можно найти квартиру во вторичном жилье по такой же цене», – рассказала гендиректор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.
Территория «хрущевок»
По количеству комнат во вторичном жилье градация следующая. По словам генерального директора ООО «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, больше всего в городе «двушек» – 39,1%, затем идут "трешки" – 28,9%, «однушки» – 24,7%. Доля четырехкомнатных квартир составляет 5,3%, а с пятью и более комнат – 1,5%.
«В последние годы эта структура меняется. Сейчас в новостройках много однокомнатных квартир, к которым относят и студии. Так что с каждым годом их количество растет», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Что касается разделения жилья по времени постройки, то доля зданий, построенных в дореволюционный период, составляет 19,5% от общего числа, с 1918 по 1955 годы – 17,5%, с 1956 по 1990 – 40,7%. Остальные дома были возведены в послеперестроечный период. Больше всего «хрущевок» расположено в Московском районе (740 домов), далее идут Кировский, Невский, Калининский, Красногвардейский и Выборгский районы. Часть этих территорий еще не коснулась программа реновации жилья.
Самый распространенный материал стен вторичного жилого фонда – кирпич, составляет 37,5% от общего числа всех домов Петербурга, включая ИЖС. На втором месте – дома из дерева, таких 36,7%, за ними следуют панельные – 11% и блочные дома – 2,5%.
«Чаще всего петербуржцы покупают монолитные панельные дома. Предпочтение отдают спальным районам города», – констатировал президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
Выбор без спроса
Как отмечает Валерий Виноградов, цены на вторичное жилье по итогам 2015 года в Петербурге возросли на 0,57%. По сравнению с 2014 годов рост цен незначительный – тогда за год этот показатель увеличился на 7,29%. Интересно, что в большинстве регионов России цены снизились.
«Во-первых, это произошло потому что цены на элитный сегмент в Петербурге пошли вверх, таким образом, он «перекрыл» падение жилья эконом-класса. Во-вторых, этому поспособствовали высокая стоимость вторичного жилья в Москве. Поскольку там оно стоит в полтора раза дороже, чем в Петербурге, в кризис покупатели «переключились» на Северную столицу, приобретая квартиры там», – считает Валерий Виноградов.
Кстати, цены реальных сделок ниже цен предложений в среднем на 5-7%. На «вторичке» это связанно с торгом, на «первичке» – спецпредложениями от застройщиков.
Кроме того, в 2015 году большинство риелторов города отметили снижение покупательской активности. По мнению Ольги Карповой, особенно это было заметно в начале и в сентябре прошлого года. Еще одна тенденция 2015 года – покупатели стали подробнее изучать состояние квартиры. «Поскольку в основном квартиры берут с помощью ипотеки, у многих клиентов просто нет средств на ремонт. Поэтому помимо пешеходной доступности от метро и года постройки дома люди стали внимательнее изучать состояние квартиры», – добавила госпожа Карпова.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке Петербурга Валерий Виноградов считает, что ценник на данный продукт вновь, как и в 2015 году, останется прежним. По России рост также будет не существенным – в пределах инфляции.
«Сейчас активность небольшая появилась, так называемый отложенный спрос. Людям надоело ждать снижения цен, они решили покупать. Дальнейшего роста покупательской активности мы не видим. Выбор-то есть, но необходимого спроса нет», – резюмировала Ольга Карпова.
С приходом кризиса застройщики стали предоставлять более выгодные условия рассрочки платежей на приобретение квартир.
У большинства крупных девелоперов Петербурга возможность приобрести квартиру в рассрочку предоставлена на всех строящихся объектах, независимо от класса. Чаще всего купить квартиру можно в еще не сданных объектах, хотя есть хоть и редкие, но исключения.
Весенние предложения
Программа рассрочки платежей в компании «ЛенСпецСМУ» действует более 10 лет и сейчас распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Сроки действия - от тех месяцев до девяти лет. «Например, покупатели, выбирающие квартиру во втором корпусе строящегося ЖК «Ландыши» могут внести 15% от стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивать в рассрочку до декабря 2020 года. Рассрочка на готовые квартиры в корпусах 6,7 и 9 ЖК «Ласточкино гнездо» заключается на срок до декабря 2025 года, первый взнос составляет от 20% от стоимости жилья », - перечислил директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный. К слову, рассрочкой на столь длительный срок может похвастаться не каждый застройщик.
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставляют рассрочку только в незавершенных объектах при первом взносе от 10%. «Кроме обычных условий в апреле мы предлагаем беспроцентную рассрочку, - объясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Эти условия действуют при внесении одного миллиона рублей за квартиру в комплексе класса масс-маркет, двух миллионов – за квартиру в комплексах бизнес-класса, а также 10% от стоимости квартир в домах «Богемия», «Московское шоссе, 3» и 20% от стоимости квартир в комплексе «Смольный парк».
В «Строительном тресте» минимальный первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Доля коротких рассрочек (на срок от полугода до года) в общем количестве сделок компании составляет порядка 35%. «В большинстве объектов рассрочка платежей предоставляется до окончания строительства. Беспроцентные рассрочки есть в случае, если первый взнос при покупке квартиры составляет выше 50%», - сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Однако, рассрочка в «Строительном тресте» распространяется и на готовые объекты. Один из них – жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Она предоставляется в случае 50% оплаты стоимости жилья. Оставшуюся часть можно «закрыть» через полгода без промежуточных платежей, второй вариант – ежемесячные выплаты.
В компании «Петрополь» предлагают приобрести квартиры по рассрочке с первым взносом от 20% до 50% до декабря 2017 года на различных объектах, которые реализует организация. Кстати, доля приобретаемых в рассрочку квартир разнится в зависимости от объектов. «В ЖК «Трилогия», где люди в основном покупают квартиру для улучшения собственных жилищных условий, количество клиентов, использующих рассрочку, составляет около 30%. По ЖК «Временам года» таких сделок еще меньше - около 20%. Здесь приобретают жилье либо с использованием ипотеки, либо за счет собственных средств. Но и целевая аудитория здесь иная – часто это имиджевая покупка с целью сохранения и приумножения средств», - расказала коммерческий директор компании «Петрополь» Алена Милош.
В Setl City, помимо прочих предложений с рассрочкой, в марте этого года началась акция, при которой на первый взнос действует скидка 15-20%. Чтобы ее получить необходимо внести 50% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть - одним платежом до передачи ключей.
Гибкий подход
Говоря о тенденциях в условиях приобретения квартир на петербургском рынке, аналитики разошлись во мнении. Одни говорили, что изменения есть, другие – не заметили значительных подвижек.
Алена Милош считает, что кардинально новых тенденций в условиях предоставления рассрочки в Северной столице не наблюдается. По ее словам, 2016 год пройдет в режиме сократившегося спроса на недвижимость, который четко обозначился в прошлом году. При этом самые различные виды рассрочек от беспроцентных на пять лет при условии 50% первого взноса, до процентных на 10 лет при отсутствующем первом платеже заявляют многие застройщики.
«Конкуренция усиливается, что подталкивает участников рынка на различные маркетинговые предложения. Так или иначе, никаких новых вариантов, кроме уже работающих, в последнее время на рынке нет. А в Москве, например некоторые игроки экспериментируют со сдачей квартир в уже введенных домах в аренду с возможностью их последующего выкупа в рассрочку», - сказала Алена Милош.
Однако в агентстве недвижимости «Итака» сообщили, что застройщики стали выходить на рынок с более «гибкими» предложениями. Так, если в 2014 году программы рассрочки на рынке долевого строительства начинали действовать преимущественно до окончания строительства, то в конце 2014-го и начале 2015 года девелоперы выступать с предложениями, способными соревноваться по выгоде с ипотечным кредитованием. В частности, запускались рассрочки сроком до 10 лет, в среднем на 4-6 лет, вне зависимости от сроков сдачи дома.
Правда, за последние полгода сроки рассрочки стали сокращаться: «В большинстве случаев - это год. На рынке также достаточно программ рассрочки платежей на два-три года, но при этом на остаток стоимости квартиры начисляется процентная ставка в размере в среднем 1% в месяц или чуть больше. Кстати, появление большого количества «процентной» рассрочки, когда на остаток платежа начисляется ежемесячный процент, - тоже тенденция 2015 года. Встречается сейчас и комбинированный вариант, когда до срока сдачи дома действует беспроцентная рассрочка, а после него на остаток выплаты начисляется ежемесячный процент».
Также аналитики «Итаки» отметили, что в прошлом году сумма начального взноса в рассрочках снизилась. Например, если в конце 2014 года его средняя величина составляла 26%, то в начале 2016 года этот показатель уже стал равен 23%. При этом величина первого взноса, позволяющего участвовать в беспроцентной рассрочке, увеличилась.