Нестрого на юг
Южная локация Петербурга считается одной из самых привлекательных для девелоперов.
Территория застраивается объектами жилья как комфорт-, так и эконом-класса, в пригородной зоне возводится множество малоэтажных комплексов.
Юг Петербурга делят между собой сразу семь районов города: Московский, Фрунзенский, Колпинский, Пушкинский, Кировский, Красносельский и Петродворцовый. Для каждого из территориальных образований характерна своя сложившаяся застройка, под которую стараются подстраиваться застройщики. Главная особенность южной локации города в том, что в ней представлены все классы жилья и имеются достаточно крупные участки для дальнейшей застройки.
В условиях комфорта
Основная часть жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса на юге Петербурга расположена в Московском районе, считающемся одним из самых престижных и благоустроенных в городе. Соответственно, ценник на недвижимость в его границах выше, чем в среднем по городу.
Несмотря на плотную застройку Московского района домами 50-60 годов XX века, некоторые застройщики смогли вписать в нее свои одиночные объекты. В частности, LEGENDA Intelligent Development возвела ЖК «Улица Победы, 5» с сохранением стилистики сталинского ампира, характерной для этой части города. Выдержать особенности прилегающей сталинской архитектуры намерена и «Группа ЛСР» в своем проекте – ЖК «Богемия» на Смоленской улице. Сдать объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2018 года. Кроме того, в сегменте одиночных объектов с историческими элементами в архитектуре можно выделить 14-этажный ЖК Time компании «Северный город», входящей в холдинг RBI. Срок его сдачи – IV квартал текущего года. В 2018 году «РосСтройИнвест» должен достроить 27-этажную башню «Кремлевские звезды», Setl Sity – 22-этажный ЖК «Москва», оба проекта напоминают высотки сталинской эпохи.
В южной локации города в настоящее время активно застраиваются и бывшие сельскохозяйственные и промышленные площадки. Так MirLand Development на землях агрофирмы «Лето» завершает третью очередь строительства ЖК «Триумф Парк» с упором на «зеленые» эко-стандарты. Кроме того, ГК «Мортон» совместно с Московским индустриальным банком намерена застроить бывшую территорию мясоперерабатывающего завода «Самсон» в 53 га жилым кварталом «Две столицы».
В Красносельском районе крупным проектом комфорт-класса считается квартал «Балтийская жемчужина». Возводится он китайскими инвесторами на площади в 205 га. Месяц назад девелопер объявил о запуске в рамках «Балтийской жемчужины» комплекса «Жемчужный берег» с квартирами улучшенной серии комфорт- и бизнес-класса.
В формате «эконом»
Несмотря на формальную принадлежность к одному классу эконом-жилья, объекты данного сегмента на юге города не однородны по качественным признакам. Одни из них слишком удалены от центра города и станций метро, вторые лишены серьезной сопутствующей социнфраструктуры, третьи – упрощены в планировках. Тем не менее, они пользуются спросом у потребителей.
В наибольшем количестве эконом-класс и его улучшенные варианты представлены в Колпинском и Красносельском районах. В частности, крупным застройщиком Шушар является компания «Дальпитерстрой». Застройщик на территории поселка, уже давно превратившегося в город, уже возвел около двух десятков высотных домов и готов продолжать работы в заданном темпе. Несколько сотен квартир в год у строительной компании по минимальной цене приобретает Смольный для городских очередников.
Рядом с Шушарами ГК «Балтрос» уже возвела микрорайон «Славянка» – один из самых масштабных проектов комплексного освоения территории в России. На территории в 220 га уже построено 135 многоквартирных домов.
Серьезную конкуренцию «Дальпитерстрою» и «Балтросу» может составить «Лидер Групп». Компания уже возводит в Шушарах жилые комплексы «Босфор» и «Царский двор». Летом этого года застройщик получил разрешение на комплексное освоение территории в данной локации со строительством до 1 млн кв. м жилья, с одновременным строительством объектов социальной инфраструктуры.
В границах протяженного Ленинского проспекта в Красносельском районе также расположены и продолжают строиться множество объектов улучшенного эконом-класса. Среди таковых, к примеру, можно отметить ЖК «Огни залива» компании «БФА-Девелопмент». Он возводится на берегу Финского залива возле Южно-Приморского парка. Первая его очередь уже сдана. Кроме того, в локации Петергофского шоссе свой «Солнечный город» возводит Setl City. Сам девелопер относит его к комфорт-классу. Под строительство комплекса отведен участок площадью 185 га. На нем будет возведено более 1,4 млн кв. м жилья, а также объекты торгово-социальной инфраструктуры. Всего предусмотрено 10 очередей.
Малоэтажные перспективы
При описании юга Петербурга невозможно не упомянуть малоэтажную застройку. Она активно ведется в Пушкинском, Петродворцовом районе и считается привлекательной для покупателей. Главное преимущество малоэтажных жилых объектов – экологически чистые территории, близость к историческим пригородам (Пушкин, Павловск, Петергоф, Красное Село), паркам и к Финскому заливу.
В сегменте малоэтажного жилья, причем различного класса недвижимости, на юге города можно отметить проекты ЖК «Английская миля» от Glorax Development, ЖК «Красное Село» компании «Таймс», ЖК «Петровская мельница» «Стройлеса», ЖК «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2» девелоперской компании «Центр Развития».
Не стоит забывать и о проекте города-спутника Южный, разработкой которого занимается «Старт Девелопмент». Предполагается, что город будет построен на площади в 2 тыс. га рядом с Пушкиным и внесет существенные изменения в градостроительный облик территории.
Кроме того, особенность южной локации в том, что рядом проходит граница с Ломоносовским районом Ленобласти. Уже на территории 47-го региона, но почти вплотную к Красному Селу, ГК «Унисто-Петросталь» строит ЖК «Аннинский парк», а «Ленрусстрой» – ЖК «Дудергофская линия 3» и «Новое Горелово».
Кстати
По данным экологов, Красносельский район считается самым экологически чистым в локации основной городской территории. Хорошая обстановка обусловлена рядом факторов, среди которых большое количество парковых зон и минимальная деятельность объектов промышленности.
Мнения
Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– В основном в южных районах Петербурга строится преимущественно жилье сегмента «масс-маркет». Исключение составляют Московский и Пушкинский районы, где реализуются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. У каждого района есть свои особенности. К примеру, преимуществом Фрунзенского района является его месторасположение: близость к аэропорту, КАД и центру города. Хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура. К недостаткам данного района относится большое количество промышленных предприятий и отсутствие парковых зон.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– Особенность застройки юга Петербурга – в ее разнородности, неравномерности и больших площадях. Здесь возводятся объекты разных классов, от «эконома» до бизнес-класса. Транспортная ситуация на юге Петербурга также неоднозначная. Наиболее сложные с точки зрения загруженности магистралей и пробок – это Красносельский и Пушкинский районы. Если говорить о Пушкинском районе, то ситуацию должны исправить строительство новых станций метро, дополнительных выездов и развязок. Например, наша компания в рамках реализации проекта комплексного освоения в поселке Шушары реконструирует существующий выезд из Шушар – улицу Пушкинскую от Новгородского проспекта до Витебского. Также компания выступит инвестором реконструкции Шушарской дороги от Новгородского проспекта до Витебского, с расширением проезжей части.
По итогам 2015 года цены на вторичное жилье в Петербурге за год почти не изменились в отличие от других российских регионов.
О текущем состоянии этого сегмента рынка и прогнозах узнавала корреспондент «АСН-инфо».
По информации Жилищного комитета Петербурга, на сегодняшний день в городе насчитывается 22961 многоквартирных домов или более двух миллионов квартир, 95 тысяч из которых – коммуналки.
Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко во время отчета перед депутатами ЗакСа, за пять лет обеспеченность петербуржцев жильем увеличилась до 25 кв. метров на человека. К 2030 году власти хотят значительно увеличить этот показатель – до 35 кв. метров.
Где покупать жилье – на вторичном рынке или остановить выбор на строящемся жилье – вопрос спорный. В первом случае переехать можно сразу и в обжитый район, однако иногда жилой фонд оставляет желать лучшего. Во втором – получаешь свежий ремонт и новый дом, но риск «нарваться» на долгострой никто не отменял.
«Сейчас спрос на «вторичку» и «первичку» сравнялся. Раньше покупатели были более рискованными – брали квартиры в строящемся жилье. Сейчас ценник на жилье в новостройках подрос и иногда можно найти квартиру во вторичном жилье по такой же цене», – рассказала гендиректор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.
Территория «хрущевок»
По количеству комнат во вторичном жилье градация следующая. По словам генерального директора ООО «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, больше всего в городе «двушек» – 39,1%, затем идут "трешки" – 28,9%, «однушки» – 24,7%. Доля четырехкомнатных квартир составляет 5,3%, а с пятью и более комнат – 1,5%.
«В последние годы эта структура меняется. Сейчас в новостройках много однокомнатных квартир, к которым относят и студии. Так что с каждым годом их количество растет», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Что касается разделения жилья по времени постройки, то доля зданий, построенных в дореволюционный период, составляет 19,5% от общего числа, с 1918 по 1955 годы – 17,5%, с 1956 по 1990 – 40,7%. Остальные дома были возведены в послеперестроечный период. Больше всего «хрущевок» расположено в Московском районе (740 домов), далее идут Кировский, Невский, Калининский, Красногвардейский и Выборгский районы. Часть этих территорий еще не коснулась программа реновации жилья.
Самый распространенный материал стен вторичного жилого фонда – кирпич, составляет 37,5% от общего числа всех домов Петербурга, включая ИЖС. На втором месте – дома из дерева, таких 36,7%, за ними следуют панельные – 11% и блочные дома – 2,5%.
«Чаще всего петербуржцы покупают монолитные панельные дома. Предпочтение отдают спальным районам города», – констатировал президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
Выбор без спроса
Как отмечает Валерий Виноградов, цены на вторичное жилье по итогам 2015 года в Петербурге возросли на 0,57%. По сравнению с 2014 годов рост цен незначительный – тогда за год этот показатель увеличился на 7,29%. Интересно, что в большинстве регионов России цены снизились.
«Во-первых, это произошло потому что цены на элитный сегмент в Петербурге пошли вверх, таким образом, он «перекрыл» падение жилья эконом-класса. Во-вторых, этому поспособствовали высокая стоимость вторичного жилья в Москве. Поскольку там оно стоит в полтора раза дороже, чем в Петербурге, в кризис покупатели «переключились» на Северную столицу, приобретая квартиры там», – считает Валерий Виноградов.
Кстати, цены реальных сделок ниже цен предложений в среднем на 5-7%. На «вторичке» это связанно с торгом, на «первичке» – спецпредложениями от застройщиков.
Кроме того, в 2015 году большинство риелторов города отметили снижение покупательской активности. По мнению Ольги Карповой, особенно это было заметно в начале и в сентябре прошлого года. Еще одна тенденция 2015 года – покупатели стали подробнее изучать состояние квартиры. «Поскольку в основном квартиры берут с помощью ипотеки, у многих клиентов просто нет средств на ремонт. Поэтому помимо пешеходной доступности от метро и года постройки дома люди стали внимательнее изучать состояние квартиры», – добавила госпожа Карпова.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке Петербурга Валерий Виноградов считает, что ценник на данный продукт вновь, как и в 2015 году, останется прежним. По России рост также будет не существенным – в пределах инфляции.
«Сейчас активность небольшая появилась, так называемый отложенный спрос. Людям надоело ждать снижения цен, они решили покупать. Дальнейшего роста покупательской активности мы не видим. Выбор-то есть, но необходимого спроса нет», – резюмировала Ольга Карпова.
С приходом кризиса застройщики стали предоставлять более выгодные условия рассрочки платежей на приобретение квартир.
У большинства крупных девелоперов Петербурга возможность приобрести квартиру в рассрочку предоставлена на всех строящихся объектах, независимо от класса. Чаще всего купить квартиру можно в еще не сданных объектах, хотя есть хоть и редкие, но исключения.
Весенние предложения
Программа рассрочки платежей в компании «ЛенСпецСМУ» действует более 10 лет и сейчас распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Сроки действия - от тех месяцев до девяти лет. «Например, покупатели, выбирающие квартиру во втором корпусе строящегося ЖК «Ландыши» могут внести 15% от стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивать в рассрочку до декабря 2020 года. Рассрочка на готовые квартиры в корпусах 6,7 и 9 ЖК «Ласточкино гнездо» заключается на срок до декабря 2025 года, первый взнос составляет от 20% от стоимости жилья », - перечислил директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный. К слову, рассрочкой на столь длительный срок может похвастаться не каждый застройщик.
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставляют рассрочку только в незавершенных объектах при первом взносе от 10%. «Кроме обычных условий в апреле мы предлагаем беспроцентную рассрочку, - объясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Эти условия действуют при внесении одного миллиона рублей за квартиру в комплексе класса масс-маркет, двух миллионов – за квартиру в комплексах бизнес-класса, а также 10% от стоимости квартир в домах «Богемия», «Московское шоссе, 3» и 20% от стоимости квартир в комплексе «Смольный парк».
В «Строительном тресте» минимальный первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Доля коротких рассрочек (на срок от полугода до года) в общем количестве сделок компании составляет порядка 35%. «В большинстве объектов рассрочка платежей предоставляется до окончания строительства. Беспроцентные рассрочки есть в случае, если первый взнос при покупке квартиры составляет выше 50%», - сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Однако, рассрочка в «Строительном тресте» распространяется и на готовые объекты. Один из них – жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Она предоставляется в случае 50% оплаты стоимости жилья. Оставшуюся часть можно «закрыть» через полгода без промежуточных платежей, второй вариант – ежемесячные выплаты.
В компании «Петрополь» предлагают приобрести квартиры по рассрочке с первым взносом от 20% до 50% до декабря 2017 года на различных объектах, которые реализует организация. Кстати, доля приобретаемых в рассрочку квартир разнится в зависимости от объектов. «В ЖК «Трилогия», где люди в основном покупают квартиру для улучшения собственных жилищных условий, количество клиентов, использующих рассрочку, составляет около 30%. По ЖК «Временам года» таких сделок еще меньше - около 20%. Здесь приобретают жилье либо с использованием ипотеки, либо за счет собственных средств. Но и целевая аудитория здесь иная – часто это имиджевая покупка с целью сохранения и приумножения средств», - расказала коммерческий директор компании «Петрополь» Алена Милош.
В Setl City, помимо прочих предложений с рассрочкой, в марте этого года началась акция, при которой на первый взнос действует скидка 15-20%. Чтобы ее получить необходимо внести 50% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть - одним платежом до передачи ключей.
Гибкий подход
Говоря о тенденциях в условиях приобретения квартир на петербургском рынке, аналитики разошлись во мнении. Одни говорили, что изменения есть, другие – не заметили значительных подвижек.
Алена Милош считает, что кардинально новых тенденций в условиях предоставления рассрочки в Северной столице не наблюдается. По ее словам, 2016 год пройдет в режиме сократившегося спроса на недвижимость, который четко обозначился в прошлом году. При этом самые различные виды рассрочек от беспроцентных на пять лет при условии 50% первого взноса, до процентных на 10 лет при отсутствующем первом платеже заявляют многие застройщики.
«Конкуренция усиливается, что подталкивает участников рынка на различные маркетинговые предложения. Так или иначе, никаких новых вариантов, кроме уже работающих, в последнее время на рынке нет. А в Москве, например некоторые игроки экспериментируют со сдачей квартир в уже введенных домах в аренду с возможностью их последующего выкупа в рассрочку», - сказала Алена Милош.
Однако в агентстве недвижимости «Итака» сообщили, что застройщики стали выходить на рынок с более «гибкими» предложениями. Так, если в 2014 году программы рассрочки на рынке долевого строительства начинали действовать преимущественно до окончания строительства, то в конце 2014-го и начале 2015 года девелоперы выступать с предложениями, способными соревноваться по выгоде с ипотечным кредитованием. В частности, запускались рассрочки сроком до 10 лет, в среднем на 4-6 лет, вне зависимости от сроков сдачи дома.
Правда, за последние полгода сроки рассрочки стали сокращаться: «В большинстве случаев - это год. На рынке также достаточно программ рассрочки платежей на два-три года, но при этом на остаток стоимости квартиры начисляется процентная ставка в размере в среднем 1% в месяц или чуть больше. Кстати, появление большого количества «процентной» рассрочки, когда на остаток платежа начисляется ежемесячный процент, - тоже тенденция 2015 года. Встречается сейчас и комбинированный вариант, когда до срока сдачи дома действует беспроцентная рассрочка, а после него на остаток выплаты начисляется ежемесячный процент».
Также аналитики «Итаки» отметили, что в прошлом году сумма начального взноса в рассрочках снизилась. Например, если в конце 2014 года его средняя величина составляла 26%, то в начале 2016 года этот показатель уже стал равен 23%. При этом величина первого взноса, позволяющего участвовать в беспроцентной рассрочке, увеличилась.