Нестрого на юг
Южная локация Петербурга считается одной из самых привлекательных для девелоперов.
Территория застраивается объектами жилья как комфорт-, так и эконом-класса, в пригородной зоне возводится множество малоэтажных комплексов.
Юг Петербурга делят между собой сразу семь районов города: Московский, Фрунзенский, Колпинский, Пушкинский, Кировский, Красносельский и Петродворцовый. Для каждого из территориальных образований характерна своя сложившаяся застройка, под которую стараются подстраиваться застройщики. Главная особенность южной локации города в том, что в ней представлены все классы жилья и имеются достаточно крупные участки для дальнейшей застройки.
В условиях комфорта
Основная часть жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса на юге Петербурга расположена в Московском районе, считающемся одним из самых престижных и благоустроенных в городе. Соответственно, ценник на недвижимость в его границах выше, чем в среднем по городу.
Несмотря на плотную застройку Московского района домами 50-60 годов XX века, некоторые застройщики смогли вписать в нее свои одиночные объекты. В частности, LEGENDA Intelligent Development возвела ЖК «Улица Победы, 5» с сохранением стилистики сталинского ампира, характерной для этой части города. Выдержать особенности прилегающей сталинской архитектуры намерена и «Группа ЛСР» в своем проекте – ЖК «Богемия» на Смоленской улице. Сдать объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2018 года. Кроме того, в сегменте одиночных объектов с историческими элементами в архитектуре можно выделить 14-этажный ЖК Time компании «Северный город», входящей в холдинг RBI. Срок его сдачи – IV квартал текущего года. В 2018 году «РосСтройИнвест» должен достроить 27-этажную башню «Кремлевские звезды», Setl Sity – 22-этажный ЖК «Москва», оба проекта напоминают высотки сталинской эпохи.
В южной локации города в настоящее время активно застраиваются и бывшие сельскохозяйственные и промышленные площадки. Так MirLand Development на землях агрофирмы «Лето» завершает третью очередь строительства ЖК «Триумф Парк» с упором на «зеленые» эко-стандарты. Кроме того, ГК «Мортон» совместно с Московским индустриальным банком намерена застроить бывшую территорию мясоперерабатывающего завода «Самсон» в 53 га жилым кварталом «Две столицы».
В Красносельском районе крупным проектом комфорт-класса считается квартал «Балтийская жемчужина». Возводится он китайскими инвесторами на площади в 205 га. Месяц назад девелопер объявил о запуске в рамках «Балтийской жемчужины» комплекса «Жемчужный берег» с квартирами улучшенной серии комфорт- и бизнес-класса.
В формате «эконом»
Несмотря на формальную принадлежность к одному классу эконом-жилья, объекты данного сегмента на юге города не однородны по качественным признакам. Одни из них слишком удалены от центра города и станций метро, вторые лишены серьезной сопутствующей социнфраструктуры, третьи – упрощены в планировках. Тем не менее, они пользуются спросом у потребителей.
В наибольшем количестве эконом-класс и его улучшенные варианты представлены в Колпинском и Красносельском районах. В частности, крупным застройщиком Шушар является компания «Дальпитерстрой». Застройщик на территории поселка, уже давно превратившегося в город, уже возвел около двух десятков высотных домов и готов продолжать работы в заданном темпе. Несколько сотен квартир в год у строительной компании по минимальной цене приобретает Смольный для городских очередников.
Рядом с Шушарами ГК «Балтрос» уже возвела микрорайон «Славянка» – один из самых масштабных проектов комплексного освоения территории в России. На территории в 220 га уже построено 135 многоквартирных домов.
Серьезную конкуренцию «Дальпитерстрою» и «Балтросу» может составить «Лидер Групп». Компания уже возводит в Шушарах жилые комплексы «Босфор» и «Царский двор». Летом этого года застройщик получил разрешение на комплексное освоение территории в данной локации со строительством до 1 млн кв. м жилья, с одновременным строительством объектов социальной инфраструктуры.
В границах протяженного Ленинского проспекта в Красносельском районе также расположены и продолжают строиться множество объектов улучшенного эконом-класса. Среди таковых, к примеру, можно отметить ЖК «Огни залива» компании «БФА-Девелопмент». Он возводится на берегу Финского залива возле Южно-Приморского парка. Первая его очередь уже сдана. Кроме того, в локации Петергофского шоссе свой «Солнечный город» возводит Setl City. Сам девелопер относит его к комфорт-классу. Под строительство комплекса отведен участок площадью 185 га. На нем будет возведено более 1,4 млн кв. м жилья, а также объекты торгово-социальной инфраструктуры. Всего предусмотрено 10 очередей.
Малоэтажные перспективы
При описании юга Петербурга невозможно не упомянуть малоэтажную застройку. Она активно ведется в Пушкинском, Петродворцовом районе и считается привлекательной для покупателей. Главное преимущество малоэтажных жилых объектов – экологически чистые территории, близость к историческим пригородам (Пушкин, Павловск, Петергоф, Красное Село), паркам и к Финскому заливу.
В сегменте малоэтажного жилья, причем различного класса недвижимости, на юге города можно отметить проекты ЖК «Английская миля» от Glorax Development, ЖК «Красное Село» компании «Таймс», ЖК «Петровская мельница» «Стройлеса», ЖК «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2» девелоперской компании «Центр Развития».
Не стоит забывать и о проекте города-спутника Южный, разработкой которого занимается «Старт Девелопмент». Предполагается, что город будет построен на площади в 2 тыс. га рядом с Пушкиным и внесет существенные изменения в градостроительный облик территории.
Кроме того, особенность южной локации в том, что рядом проходит граница с Ломоносовским районом Ленобласти. Уже на территории 47-го региона, но почти вплотную к Красному Селу, ГК «Унисто-Петросталь» строит ЖК «Аннинский парк», а «Ленрусстрой» – ЖК «Дудергофская линия 3» и «Новое Горелово».
Кстати
По данным экологов, Красносельский район считается самым экологически чистым в локации основной городской территории. Хорошая обстановка обусловлена рядом факторов, среди которых большое количество парковых зон и минимальная деятельность объектов промышленности.
Мнения
Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– В основном в южных районах Петербурга строится преимущественно жилье сегмента «масс-маркет». Исключение составляют Московский и Пушкинский районы, где реализуются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. У каждого района есть свои особенности. К примеру, преимуществом Фрунзенского района является его месторасположение: близость к аэропорту, КАД и центру города. Хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура. К недостаткам данного района относится большое количество промышленных предприятий и отсутствие парковых зон.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– Особенность застройки юга Петербурга – в ее разнородности, неравномерности и больших площадях. Здесь возводятся объекты разных классов, от «эконома» до бизнес-класса. Транспортная ситуация на юге Петербурга также неоднозначная. Наиболее сложные с точки зрения загруженности магистралей и пробок – это Красносельский и Пушкинский районы. Если говорить о Пушкинском районе, то ситуацию должны исправить строительство новых станций метро, дополнительных выездов и развязок. Например, наша компания в рамках реализации проекта комплексного освоения в поселке Шушары реконструирует существующий выезд из Шушар – улицу Пушкинскую от Новгородского проспекта до Витебского. Также компания выступит инвестором реконструкции Шушарской дороги от Новгородского проспекта до Витебского, с расширением проезжей части.
Если примеры использования переработанных строительных отходов в Петербурге есть, то с твердыми бытовыми отходами ситуация хуже. Хотя потенциал у этого направления определенно присутствует.
Так, в качестве строительного материала после переработки может быть использован ПВХ, а бумажные отходы могут стать основой для производства теплоизоляционных материалов. В Санкт-Петербурге в настоящее время по экспертным оценкам производится порядка 1,7 млн т мусора. По прогнозам, к 2015 году эта цифра может вырасти до 1,8 млн т мусора в год, а к 2020 – до 2 млн т.
В общей же сложности производство твердых бытовых отходов в стране составляет 35-40 млн т в год. При этом подвергаются какой-либо обработке только около 2 млн т. Таким образом, основной объем отходов захоранивается на полигонах или оседает на нелегальных свалках. Имеющаяся инфраструктура переработки отходов незначительна: перерабатывать отходы фактически негде.
Между тем спрос на продукты, произведенные в результате переработки ТБО, как отмечают эксперты, есть. По словам директора природоохранных программ Общероссийской общественной организации "Зеленый патруль" Романа Пукалова, производители окон ПВХ в буквальном смысле "гоняются" за пластиком, прошедшим соответствующую обработку, который, по сути, является сырьем. Но, несмотря на то, что пластик в общем объеме ТБО в России занимает порядка 30%, переработке подвергается максимум 5% этого полимера. "В России нет разветвленной сети по приему пластика. Это существенно осложняет процесс его выборки из ТБО, – говорит Роман Пукалов. По его мнению, ситуация может измениться только под влиянием власти, к примеру, путем законодательного обязательства или налоговых льгот для переработчиков. "Я надеюсь, что рыночные механизмы вступят в силу и простимулируют решение этого вопроса", – добавил Роман Пукалов.
Значительных проектов в сфере переработки ТБО в строительные материалы в Петербурге нет. Причина – отсутствие необходимой инфраструктуры. Вместе с тем заняться проектами в этой сфере могли бы отдельные предприятия и компании. Подобную инициативу проявили в Казани, где работники Казанского экологического комплекса заявили о намерении из отходов пленки производить пластиковые панели, облицовочную плитку, черепицу, тротуарную плитку.
В Петербурге в настоящее время существует несколько долгосрочных целевых программ по обращению с отходами. Одна из них предполагает достижение к 2020 году 95%-ной переработки отходов с использованием 78% вторичного сырья и захоронением оставшихся 23%. Возможно, если планы будут реализованы, и в городе селективный сбор и обработка отходов станут привычным делом, дойдет и до полноценного производства строительных материалов из ТБО.
Результаты брокерского рейтинга на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года были оглашены 20 февраля. Были подведены итоги в трех сегментах: офисной, торговой (без учета стрит-ритейла) и складской недвижимости. Впервые была озвучена информация по нескольким сделкам.
В 2012 году в брокерском рейтинге приняло участие 11 компаний; это на 3 компании больше, чем в 2011 году. Участники рейтинга: АРИН, ASTERA в альянсе с BNP ParibasRealEstate, БестЪ. Коммерческая недвижимость, EastReal, ColliersInternational, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, KnightFrank, Maris в ассоциации с CBRE, S.A.Ricci - Санкт-Петербург,TELLUS GROUP.
Всего за 2012 год брокеры сдали и продали 429 116 кв. м. офисных, торговых и складских площадей. Это меньше, чем годом ранее (604 755 кв. м) и в 2010 году (512 028 кв. м).
Лидером рейтинга стала компания Colliers International, которая сдала и продала в 2012 году 140047 кв. м. На втором месте – компания Knight Frank (61519 кв. м.); третье место заняла компания ASTERA – 48119 кв. м.
Бизнес-центры
На рынке офисной недвижимости среди тенденций эксперты назвали смещение спроса и предложения в сторону бизнес-центров класса А. По оценкам компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 40% введенных в 2012 году бизнес-центров относятся к этому классу. Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real отметил рост спроса на помещения площадью от 1 тыс. кв. м, отмечая при этом, что предложения такого формата практически нет, и на рынке встречаются ситуации преддоговоров на аренду в строящихся проектах.
Среди арендаторов офисов эксперты выделяют крупные корпорации с государственным участием. Дмитрий Золин, управляющий директор ФХК "Империя" рассказал, что в этом году в бизнес-центрах УК "Сенатор" были арендованы 4 помещения общей площадью 6 тыс. кв. м крупными государственными корпорациями. Сегодня в процессе переговоров находятся еще несколько точек для таких компаний. Кроме того, лидерами среди арендаторов господин Золин назвал IT-компании, банки, государственные органы.
Всего в офисном сегменте Петербурга 11 брокерскими компаниями в 2012 году было сдано и продано примерно 140 тыс. офисных площадей, это 252 сделки. В 2012 году абсолютным лидером по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге как и годом ранее стала компания Maris / CBRE. За прошлый год компания реализовала 26 370,6 кв. м (33 сделки) офисных площадей. На второй позиции рейтинга – компания Colliers International (22 240 кв. м, 26 сделок). Замыкает тройку лидеров компания JonesLangLaSalle с 20 955 кв. м (24 сделки).
Торговая недвижимости
В 2012 году участвующими в рейтинге компаниями было сдано или продано 115 620,74кв. м (420 сделок) площадей в составе торговых центров Петербурга. Годом ранее этот показатель составлял 282 158 кв.м (309 сделок),а в 2010-м – 161 942 кв. м (646 сделки).
Лидером в этом сегменте стала компания Colliers International - 55 612,72 кв. м (247 сделок) торговых площадей. На втором месте - 19 563,27 кв. м (81 сделка), прошлогодний лидер - компания JonesLangLaSalle. Замыкает тройку ASTERA с 13 855,8 кв. м (37 сделок).
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International поделилась аналитикой компании в торговом секторе: по оценкам компании в 2012 году было введено около 230 тыс. кв. м; на 2013 год заявлено 370 тыс. кв. м; крупнейшие ожидаемые проекты: "Лондон-молл", "Жемчужная плаза".
Госпожа Никандрова отметила замедление развития торговых сетей fashion, которые "садятся" только в торговые комплексы класса А с самой удачной локацией; таких проектов на рынке представлено ограниченное количество. Этот год характеризовался появлением на рынке новых торговых сетей: "Азбука", Starbucks, "Зеленый перекресток" и др. Основной пик выхода новых сетей компания ожидает в 2015 году, когда будет открыт торговый центр "Голливуд".
Склады
Лидером по сдаче в аренду и продаже складских площадей в Петербурге в 2012 году стала компания Colliers International. За прошлый год компания сдала в аренду 22 195 кв. м (5 сделок) складских площадей, а также выступила консультантом при заключении одной сделки по покупке 40 тыс. квадратов. Общий показатель Colliers International - 62 195кв. м. На втором месте второй год подряд – компания Knight Frank (46 600 кв. м, 7 сделок), на третьем - ASTERA с 19 133,3 кв. м (7 сделок).
Всего же за прошлый год 11 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 172 579,4 кв. м (38 сделок) складских площадей. В 2011-м этот показатель 236 377 кв. м (45 сделок), в 2010-ом – 178 562 кв. м (91 сделка).
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Михаил Тюнин рассказал, что в 2012 году было сдано 130 тыс. кВ. м. складских площадей. Введено в эксплуатацию – 110 тыс. кВ. м. Уровень вакантных площадей составляет около 1%. При этом среди клиентов компании на 2013 год заявок поступило уже на 140 тыс. кВ. м.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорила о тенденции перемещения складских площадей из города в зону 15-километровой доступности от КАД. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки площадью 2-5 га. Стоимость земли здесь без учета коммуникаций: 50-70 $ за кВ. м.
Сергей Васильев, заместитель генерального директора Tellus Group спрогнозировал в ближайшие 25 лет появление на рынке более чем 6 га складских площадей.
Стрит-ритейл
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA рассказала, что основные арендаторы в стрит-ритейле – это общепит, банки, магазины электроники и бытовой техники, продуктовые сети, ювелирные магазины. Более 60% спроса приходится на объекты площадью до 100 кв. м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН отметила, что достаточно новый активный для рынка арендатор – это медицинские клиники, арендующие отдельно стоящие здания площадью от 1 тыс. кв. м.
Инвестиции
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге рассказал, что в 2012 году в рынок Петербурга было проинвестировано 860 млн. долл. Наибольший объем инвестиций пришелся на жилые проекты. Большинство инвесторов (около 80%) были российскими, в отличие от 2011 года, когда 60% вложений поступило от иностранных инвесторов. В более чем 70% сделок – объем инвестиций составлял до 20 млн долл.
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подытожил: озвученные цифры неоднозначны. На лицо снижение объема сделок. Явный лидер – торговый сегмент, несмотря на то, что Петербург занимает второе место после Краснодара по количеству торговых площадей на 1 тыс. человек.