Идем на Восток
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году
Объем работ на рынке геодезических работ и изысканий Петербурга и Ленинградской области по итогам 2013 года заметно снизился, констатируют представители отрасли. Они связывают данную тенденцию с общеэкономической ситуацией в России и с желанием заказчика сэкономить на изысканиях, а также прогнозируют дальнейшее падение рынка.
По данным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», объем рынка геодезии и картографии в Петербурге составляет порядка 60-80 млн рублей в год.
Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб», констатировал, что по итогам 2013 года наблюдается падение объемов производства на рынке инженерных изысканий Петербурга. «Безусловно, данная тенденция связана с общеэкономической ситуацией, которая происходит в нашей стране. ЗАО «Лимб» также несколько снизило объемы работ по итогам прошлого года. Мы проводили много геодезических изысканий для объектов компании «Газпром», которая в последнее время несколько снизила темпы строительства. На мой взгляд, ситуация на рынке в настоящее время вообще труднопредсказуема, учитывая последние события в соседней Украине», – прокомментировал эксперт.
В свою очередь, Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. «Считаю, что еще больше упрочилась тенденция, которая взяла свое начало еще в 2012 году, и связана она со снижением объемов работ. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточно внимания – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль увеличение внимания федеральных и местных властей на развитие инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет», – прокомментировал эксперт.
Дефицит заказов
По мнению Николая Иванова, основной проблемой для участников рынка является дефицит заказов. «У нас, например, сейчас простаивает семь буровых установок. Высокая конкуренция напрямую сказывается на том, что во время проведения торгов мелкие компании снижают стоимость контракта более чем на 50%. В принципе, такой демпинг недопустим, так как сказывается на качестве выполняемых работ. Чтобы бороться с данной тенденцией, законодатели должны рассмотреть вариант, когда проводятся полноценные торги в области геодезии и картографии, а не электронные аукционы», – высказал свою точку зрения Николай Иванов.
Также важной проблемой на рынке геодезии и кадастра, на его взгляд, является устаревшая нормативно-техническая документация. «Те разрозненные попытки, которые предпринимаются по созданию нормативных документов, вносят еще большую неразбериху и вызывают очень много нареканий со стороны специалистов. Этот факт является дестабилизацией для отрасли, из-за этого мы не можем нормально работать», – добавил он.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рассказал, что главное событие, которое повлияло на рынок геодезических изысканий и кадастровых работ Петербурга в 2013 году, произошло в законодательной сфере. «В декабре 2012 года постановлением правительства РФ были установлены единые государственные системы координат, которые пришли на смену отдельным местным системам (в России их насчитывалось порядка 30 тыс.). На игроков рынка, оказывающих услуги одновременно в Петербурге и Ленобласти, это нововведение оказало положительный эффект, так как частично упростило работы», – прокомментировал эксперт. Он добавил, что если говорить о геодезии в кадастровых работах, то здесь следует отметить переход на кадастровый учет объектов на основе их координат, а не адресов. «Для многих компаний, оказывающих услуги в области геодезии, по сути, открылся новый рынок. Мы считаем, что становление рынка кадастровых работ в Петербурге продолжается, и этот период продлится еще около года», – подчеркнул он.
Александр Зленко уверен, что существенного роста или падения на рынке ожидать пока не стоит. По его мнению, дальнейшее развитие отрасли напрямую связано с совершенствованием передовых технологий. «Уже сейчас начинают использоваться не только традиционные спутниковые приемники и тахеометры, стоящие на земле, но и оборудование, которое перемещается по воздуху. Кроме того, отдельный интерес вызывают технологии воздушного и наземного лазерного сканирования поверхностей», – отметил он.
По прогнозам Николая Зырянова, рынок изысканий по итогам 2014 года может подвергнуться еще большему снижению. «Причина проста – снижение общей деловой активности в Петербурге. Если в 2012 году отрасль уже ощутила на себе окончание крупных проектов РЖД и Газпрома, то по итогам 2013 года мы убедились, что снижение на рынке – это тенденция, которая будет нарастать», – заключил эксперт.
Ставка на укрупнение
Одной из тенденций на рынке геодезии и картографии Петербурга представители отрасли назвали усиление позиций крупных и средних компаний и уход более мелких игроков. Одна из причин такого стечения обстоятельств кроется в том, что вступил в силу ФЗ № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В этой ситуации в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании.
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
Николай Зырянов считает, что на рынке работают около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
«Всего, по нашим оценкам, в Санкт-Петербурге работают 269 изыскательных организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 80 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 28 организаций выполняют только инженерно-геологические работы. Остальные 161 – только топографические. Среди крупных организаций на рынке Санкт-Петербурга стоит отметить компании «Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий» («ЛенТИСИЗ»), ЗАО «Трест ГРИИ», ЗАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ГТ Морстрой», НПП «Бента», ООО «Морион», ЗАО «Лимб» и др.», – в свою очередь, рассказал Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Мнение:
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»:
– Для нас 2013 год стал периодом становления новой услуги предприятия – мы полноценно вышли на рынок кадастровых работ. Для этого мы использовали все имевшиеся у нас компетенции: развитую филиальную сеть, многолетний опыт работ на рынке технической инвентаризации, наличие высококвалифицированных инженеров, опыт и имидж компании. Была создана система спутниковых станций, позволяющая проводить работы не только в городе, но и в пригородных районах Ленобласти. За прошедший год в этом направлении мы добились довольно существенного прогресса – среди наших заказчиков были не только строительные компании, но и владельцы коммерческих, промышленных, коммунальных, социальных объектов недвижимости. Также осуществляем подготовку документов для постановки на кадастровый учет объектов улично-дорожной сети. Сегодня, по нашей оценке, мы занимаем более 50% рынка кадастровых работ.
По оценкам экспертов, стеновая опалубка занимает около 60% рынка опалубочных систем. Основным ее преимуществом перед кирпичной кладкой и панельным домостроением специалисты называют прочность, быстроту возведения, а также возможность строить высокие объекты.
Метод возведения зданий с применением опалубки в последние годы получил широкое распространение и признан перспективным как строителями, так и заказчиками. «Технология монолитного домостроения позволяет создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, большими пролетами и требуемой высотой потолка, – рассказали корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» в ООО «Опора». – Стены и перекрытия, выполняемые по монолитной технологии практически без швов, имеют небольшую толщину, что уменьшает нагрузку на фундамент и, соответственно, затраты на его возведение. Несущий каркас из монолитного железобетона способен выдержать большие нагрузки, что позволяет строить здания в 30-40 этажей и более».
По словам Олеси Квиркваиа, руководителя отдела продаж «Первой опалубочной компании», существуют три основных типа стеновой опалубки: крупнощитовая, мелкощитовая и балочно-ригельная системы. «Наиболее дорогим типом является крупнощитовая опалубка, так как для производства сложного профиля щита требуется больше затрат. Система включает щиты повышенной несущей способности и применяется для конструкций с большими опалубливаемыми поверхностями. Элементы опалубки совмещают в себе палубу с поддерживающими прогонами и ребрами», – отметила эксперт.
Что касается мелкощитовой опалубки, то, по свидетельству Олеси Квиркваиа, она дешевле крупнощитовой за счет менее технологичного производства. Эта опалубка состоит из малогабаритных щитов, поддерживающих, соединительных и монтажных элементов, допускающих монтаж опалубки вручную.
«Балочно-ригельная опалубка является самой дешевой за счет меньшего использования металлических конструкций. Основными составляющими этой системы являются деревянная балка и ламинированная фанера. В качестве палубы щита используется ламинированная фанера толщиной 18 и 21 мм, а в качестве ребер жесткости, распределяющих нагрузку, выступают деревянные балки», – добавила госпожа Квиркваиа.
В свою очередь, Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», считает, что во многом эффективность съемной опалубки зависит от прочности и качества материала опалубочной плиты. «Она должна выдерживать огромные нагрузки – до 8 тонн залитого бетона на 1 кв. м – и быть устойчивой к агрессивному термическому и химическому воздействию застывающего бетона. Березовая ламинированная фанера по соотношению «вес – прочность» в три раза превосходит сталь, а специальное покрытие фенольной пленкой обеспечивает надежную защиту от вредных факторов», – заключил эксперт.
Виктория Ефименко, специалист отдела маркетинга и PR «Первой опалубочной компании», отметила, что на рынке Санкт-Петербурга не так много компаний, которые предлагают в больших количествах новую опалубку стен как отечественных производителей, так и зарубежных. «Потребители отдают предпочтение продукции по низким и средним ценам. Содержание большого парка опалубочного оборудования требует определенных затрат, которые сказываются на цене. Именно поэтому в Петербурге и Ленобласти более востребованным является ремонт опалубочных систем и аренда», – прокомментировала она.
Эксперты ООО «Опора» отметили, что наиболее оправдавшим себя материалом каркаса опалубочных щитов считается сталь. Ее применяют в своих опалубочных системах все ведущие европейские фирмы. Например, PERI в системе Trio, DOKA – в Framax, MEVA – в Mammut и т. д. Опять же цена опалубки в России в основном зависит от производителя: отечественная – дешевле, зарубежная – дороже.
«Например, наша компания предлагает инвентарную рамную стальную опалубку первого класса. Материалом каркаса служит конструкционная сталь, холоднокатаный профиль. Высокая прочность и долговечность опалубки стен обеспеченна цельным холоднодеформированным стальным коробчатым профилем, имеющим порошковую окраску. Преимущество этого вида опалубки в том, что она стыкуется со многими другими опалубочными системами и имеет мелкощитовую опалубочную систему», – прокомментировали в ООО «Основа».
По подсчетам специалистов ООО «Основа», производство стеновой опалубки занимает около 60% рынка. Всего в Петербурге существуют около 35 компаний, которые занимаются опалубочным оборудованием.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании»:
– Цена опалубки напрямую зависит от проекта самого объекта. Инженерный расчет является одним из наиболее важных этапов подготовительных работ при строительстве монолитных сооружений. Низкая инженерная подготовка и неграмотный расчет могут привести к трагическим последствиям: разрушению щитов опалубки, обрушениям. Для безопасного и качественного бетонирования необходима инженерно грамотная привязка опалубки с учетом толщины перекрытий, технологии бетонирования, высоты установки. Такая работа требует особой аккуратности и инженерных знаний.