Идем на Восток
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году
По прогнозам экспертов, сокращение рынка демонтажных работ в Петербурге, по разным оценкам, составит от 20 до 40%. Перспективу развития в условиях сжимающегося строительного рынка компании связывают с расширением региональной сети и с диверсификацией бизнеса.
Сергей Ефремов, управляющий партнер ФГИК «Размах», рассказал, что, по предварительным оценкам компании, объем демонтажного рынка Санкт-Петербурга по итогам 2014 года составил порядка 640 млн рублей.
«Распределение долей между участниками рынка осталось прежним – свою долю в 69,8% «Размах» сохранил», – говорит он.
Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН», констатировал, что с начала 2015 года резко уменьшилось число крупных проектов, для которых требуется подготовить территорию. «Мы ожидаем, что сокращение рынка демонтажных работ составит 30-40% от уровня 2013 года», – высказал он свое мнение.
Со своей стороны, Сергей Герилович, генеральный директор ООО «Тэморт», отметил, что по итогам 2014 года рынок демонтажа оказался достаточно сдержанным, несмотря на то что потребность в модернизации промышленных территорий, заводов с каждым годом растет. «Наблюдается уменьшение объема рынка по сравнению с 2013 годом, по нашим оценкам, ориентировочно на 20%», – добавил он.
Алина Безменова, заместитель директора ГК «Решение», говорит, что падение на рынке демонтажа ощущается. Но те проекты, которые привязаны к каким-то государственным программам и источникам финансирования, не связанным с зарубежным бизнесом, как шли, так и идут. Никто от них не отказывается независимо от суммы.
Новые перспективы
Перспективу развития демонтажной отрасли в условиях сжимающегося строительного рынка компании связывают с расширением региональной сети и с диверсификацией бизнеса.
«Один из путей выживания в настоящее время на рынке – это диверсификация. Например, компания «ИРОН» изначально специализировалась на выполнении общестроительных работ, и сейчас вновь планируем ввести это направление работы», – высказал свою точку зрения Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН».
Алина Безменова добавляет, что демонтаж в чистом виде уже всем приелся, тем более что на рынке появилось много новых компаний, не обладающих большим штатом специалистов и парком спецтехники. «Пришло время, когда крупным игрокам, долгое время выстраивавшим свой бизнес, стало сложно конкурировать с более мобильными вновь образованными мелкими компаниями, особенно на небольших объектах. Выбор заказчика будет направлен в пользу низкой цены, а крупной компании сложно максимально оптимизировать свою работу и сократить издержки. С другой стороны, нынешние заказчики больше ориентируются на получение услуг в комплексе, поэтому наша компания начала специализироваться не только на демонтаже, но и на выполнении сопутствующих работ. Например, мы занимаемся подготовкой строительной площадки и выполняем работы нулевого цикла», – поясняет госпожа Безменова.
Сергей Ефремов подтвердил, что сейчас можно отметить определенный, хоть пока и незначительный прирост рынка за счет сопутствующих демонтажу услуг, например консалтинга, проектирования, экологического сопровождения.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald, отметил, что компания продолжает диверсифицировать бизнес, запуская новые направления деятельности, но попутно укрепляется на рынке демонтажа.
«По нашим ощущениям, весь рынок демонтажа в 2014 году не дотянул до показателей 2013 года, объем рынка был явно менее 1 млрд рублей. С приходом кризиса явно обозначилась проблема демпинга на рынке – агонизирующие непрофессионалы старались любыми правдами и неправдами получить хоть какие-то контракты, что привело в конечном итоге к проблемам у их заказчиков – документация на обращение с отходами демонтажа не оформлялась должным образом, так как на нее банально не хватило средств», – прокомментировал эксперт.
В ООО «Тэморт» рассказали, что у компании на 2015 год на первом месте стоит расширение географии деятельности, а именно создание филиальной сети в основных федеральных округах РФ.
Дороговизна и демпинг
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, пояснил, что цены на демонтажные работы складываются из десятков факторов: «С одной стороны, их гонит вверх инфляция, с другой стороны – сдерживает отчаянный демпинг мелких компаний».
Сергей Ефремов рассказал, что стоимость демонтажных работ напрямую зависит от цены на специальную технику и растет вместе с последней. Но, по его словам, в кризис многие компании вынуждены, напротив, не повышать цены, а столь активно использовать демпинговые схемы, что в итоге их долги в разы превышают заработок, а сами компании превращаются в «живых мертвецов».
«Чтобы этого избежать мы, во-первых, еще до кризиса отказались от выстраивания своей финансовой политики вокруг системы кредитования – у нас нет долга перед банками. Во-вторых, мы активно развиваемся в регионах РФ – крупных промышленных центрах. В-третьих, мы стараемся в своем портфеле заказов соблюдать баланс между государственными и частными контрактами, долгосрочными и краткосрочными проектами. Также по опыту прошлой волны кризиса мы понимаем, что в этот период рынок очищается, появляются новые возможности, и вместо того чтобы сокращать персонал, привлекаем новые энергичные кадры, в первую очередь в коммерческую дирекцию», – прокомментировал Сергей Ефремов.
Валентин Заставленко уверен, что больше всего не повезло компаниям, менявшим свой технопарк в конце 2014 года – хоть расчеты по технике и ведутся в рублях, в подавляющем большинстве случаев они привязаны к валютному курсу, последствия чего вполне понятны всем. «Техника уже работающая у участников рынка обслуживается планомерно, запчасти и расходные материалы есть – все это просто было на складах. Рубль постепенно приходит в равновесное состояние, но в любом случае к концу года общий рост цен на импортные запчасти составит не менее 20%», – добавил он.
Участники рынка отметили, что основной костяк игроков на рынке за последний год не изменился. Заметными компаниями по-прежнему являются «Размах», «КрашМаш», «ИРОН», «Тэморт», Springald, «Решение» и др.
Виталий Никифоровский отметил, что из более-менее заметных событий на рынке стал уход уральской компании «Реформа», которая не выдержала жесткой конкуренции в СЗФО.
Мнение:
Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН»:
– Демонтажные компании в основном доделывают работу в рамках договоров, которые были заключены еще в 2014 году. Если и есть новые договоры, то это те проекты, принципиальное решение о старте которых было принято еще в прошлом году и по которым точка невозврата уже пройдена. Работы на рынке стало меньше, а число демонтажных компаний осталось на том же уровне. Организаций, которые могут выполнять крупные заказы, в городе до пяти. Общее число компаний, которые называют себя демонтажными, – 20-30. Борьба за каждый объект между участниками рынка стала сильнее. При участии в конкурсе компании демпингуют, потому что хотят работать хоть за копейку. С начала года было несколько объектов, на которых цена падала в несколько раз.
Виктор Казаков, генеральный директор ГК «КрашМаш»:
– В 2014 году тенденций роста на рынке демонтажа не наблюдалось. Частично это связано с кризисными явлениями и, соответственно, со снижением активности инвесторов в развитии застроенных территорий. На наш взгляд, развитие отрасли сдерживает отсутствие доступного финансирования и повышение кредитных ставок, что приводит к замедлению реализации инвестиционных программ. В связи с ростом курса валюты произошло существенное удорожание запасных частей и технического обслуживания импортной строительной техники. К сожалению, полноценное импортозамещение в этой области пока что не просматривается.
Сложившаяся непростая экономическая ситуация на сегодняшний день является не самой оптимальной для демонтажных компаний. С нашей точки зрения, на плаву будут компании, способные решать масштабные задачи, имеющие сложившуюся деловую репутацию. В планах у ГК «КрашМаш» – продолжение участия в реновации территорий Петербурга и в Москве, а также в программах модернизации промышленных мощностей в регионах России.
По данным Комитета по строительству за первый квартал 2015 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 009 700 кв. м жилья – 415 домов на 18 064 квартир. Лидером по вводу является Приморский район, где было сдано 146 400,40 кв. м жилья – 34 дома на 2568 квартир. На втором месте Пушкинский район, где было введено 120 699 кв. м жилья или 124 дома на 2323 квартиры. Третье место занимает московский район с показателями ввода 120 687 кв. м жилья – 6 домов на 2556 квартир.
В марте 2015 года в Санкт-Петербурге по данным комитета по строительству было сдано 246 565,30 кв. м жилья (216 домов на 4355 квартир). Больше всего квадратных метров ввели в Пушкинском районе – 96 728,40 кв. м, далее следует Приморский район с объемом ввода 38 687,20 кв. м, а за ним Невский район с показателем в 24 448,40 кв. м.
Ни одного квадратного метра по итогам марта текущего года не было введено в двух районах Петербурга – Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди застройщиков, которые сдали свои объекты в марте 2015 года стоит отметить ООО «Прайм-Инвестмент», ООО «БалтИнвестСтрой», ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» и другие.
Кроме этого, в марте были введены в строй общегражданские объекты: здание для хранения и отгрузки стеклопакетов во Фрунзенском районе (ООО "ЗАПСТРОЙКОМПЛЕКТ"), здание подстанции и здание проходной 330 кВ «Пулковская» с заходами ВЛ 330 кВ (ОАО «ФСК ЕЭС») в Пушкинском районе, объекты розничной торговли в Курортном и Пушкинском районах, производственное здание оборудования общего и специального назначения в Приморском районе и др. объекты.
После реконструкции сданы спортивный клуб «Пухтолова Гора» коттедж, корп. 11, склад научно-производственной базы для разработки и выпуска газотурбинных двигателей на территории площадки № 3 ОАО «Климов» и др. объекты.