Идем на Восток
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.
Реконструкция офисных центров в апартаменты пока больше экзотика, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение, считают эксперты.
Тем не менее после удачного перепрофилирования здание бывшего бизнес-центра можно продать на 10-20% дороже.
Последние несколько лет были далеко не самыми лучшими для владельцев бизнес-центров, наблюдается устойчивое снижение арендных ставок и стоимости реализации офисных площадей. По данным специалистов NAI Becar, за 2015 год рублевые ставки снизились на 15-30% по отношению к 2014 году. «У многих владельцев бизнес-центров возникли сложности с рефинансированием, обслуживанием и плановым погашением кредитов. Сказалось общее сокращение потребности в офисах, уход с рынка западных арендаторов и инвесторов. Это общемировой тренд. В похожей ситуации находятся многие крупные города мира, – считает генеральный директор NAI Becar Apartment Александр Самодуров. – Эффективным решением этой проблемы, на наш взгляд, может быть конвертация офисного здания в апартаменты. Собственник бизнес-центра после перепрофилирования может успешно избавиться от потерявшего доходность актива и продать свой проект, а покупатель апартаментов получает возможность войти в профессиональный рентный бизнес или приобрести апартаменты для проживания».
Под сенью апартаментов
Как считает Александр Самодуров, смена профиля бизнес-центра целесообразна в случае, если здание давно и безрезультатно находится в продаже: «Целиком продать бизнес-здание сегодня очень сложно, такие варианты могут «зависать» в листингах месяцами. Перепрофилировав здание, его можно продать быстро и как минимум на 10-20% дороже. Конечным покупателям апартаментов такие объекты также будут интересны – очень часто офисные здания стоят в уникальных локациях, центральных районах, поблизости от метро. Это выгодные инвестиции».
В случае когда не требуется капитального переоборудования здания (нет увеличения площадей, не затронуты несущие конструкции), для перепрофилирования бизнес-центра, по мнению эксперта, необходимо сделать проект переустройства здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка (это нужно для регистрации и снижения налогового бремени), осуществить строительные работы (проложить и развести дополнительные коммуникации, оборудовать кухни и отдельные санузлы) и провести кадастровое разделение здания на апартаменты. Примерный срок некапитального переоборудования бизнес-центра – восемь месяцев.
Если здание требует капитальной реконструкции (изменения капитальных конструкций, площади и т. д.), необходимо сделать градостроительный план земельного участка, профессиональное обследование состояния несущих конструкций и параллельно разрабатывать проектную документацию и получать техусловия на подключение к сетям. Затем менять вид разрешенного использования земельного участка, получать разрешение на строительство и осуществлять строительные работы. «В апартаментах увеличивается нагрузка на водоснабжение, увеличивается объем потребления воды и, соответственно, объем канализования. Вместе с тем офисные здания зачастую не имеют подключения к горячей воде, проблема решается в объемах собственной небольшой бойлерной. Для апартаментов необходимо получить достаточные объемы водоснабжения и водоотведения у города», – комментирует Александр Самодуров. Срок капитальной реконструкции бизнес-центра – от 1,5 лет.
Глубина и инсоляция
«Рынок офисной недвижимости в Петербурге снизил показатели не так драматично, как в Москве. Сегмент апартаментов пока менее востребован по сравнению со столичным рынком, поэтому вариант реконструкции офисных центров в апартаменты для нашего рынка – это пока в большей степени экзотическое предложение, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение», – констатирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg.
Как считает Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP, реконструкция БЦ может оказаться для собственника весьма проблематичной. «В таких случаях часто речь идет о серьезной модернизации инфраструктуры бизнес-центра, обеспечении его всеми необходимыми коммуникациями, что очень трудоемко при нынешней конъюнктуре рынка», – считает он.
Александр Самодуров согласен, что перепрофилированию подлежит не каждый бизнес-центр: «Например, с глубиной этажа, которая часто бывает у офисных центров (для которых требования по инсоляции смягчены), трудно делать жилые апартаменты. Но в этом случае есть решение – «вырезать» атриум в центре здания, поставить стеклянный колпак и сделать внешние и внутренние (выходящие в атриум) апартаменты, что улучшит их инсоляцию».
И конечно, такого рода решения применимы только для зданий, которые не являются памятниками архитектуры. «Без соответствующего решения городских властей реконструировать памятник архитектуры в апартаменты, скорее всего, не получится», – заключает эксперт.
Мнение:
Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– В целом это неплохая идея. В Эдмонтоне, столице канадской провинции Альберта, где я прожил несколько лет, такая практика была. В центре города располагалось много невостребованных офисных площадей, которые были переделаны под апартаменты, пользовавшиеся спросом. Что касается Петербурга, то здесь эту идею также можно воплотить в жизнь. Потребность в офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации можно переделать нежилые помещения под апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы. Однако нужно учитывать, что апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. В них, к примеру, нельзя прописаться. Без прописки удобства, доступные по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и пр.), для владельцев апартаментов становятся затруднительными. Кроме того, налоги и коммунальные услуги владельцам апартаментов обходятся гораздо выше, чем собственникам обычных квартир. Все это существенно ограничивает спрос на такие объекты.