Северное притяжение
Северные районы и пригороды Петербурга давно привлекают застройщиков и будущих жителей. По данным аналитиков, только в городской черте продается 1,5 млн кв. м в 114 жилых комплексах.
И, несмотря на исчерпанность земельных ресурсов и нехватку соцобъектов в проектах КОТ, эта часть Петербурга будет продолжать пользоваться большим спросом, уверены эксперты.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любавы Пряниковой, север города характеризуется точечным строительством в сложившихся районах и массовой комплексной застройкой неосвоенных территорий. «Активно застраивается территория у станции метро «Парнас», проспект Блюхера, запад Приморского района, район станции метро «Девяткино», пос. Мурино. Ведутся точечные застройки у станций метро «Удельная» и «Пионерская», – перечислил места активного строительства руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Территории вблизи станции метро «Парнас» и окраины Приморского района в основном застраиваются жилыми комплексами эконом-класса с «легкой претензией на комфорт-класс», сообщил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Застройка свободных лакун в обустроенных кварталах сегодня идет крайне вяло, проектов немного, и север города не является исключением. Но если они все же появляются, то позиционирование идет на сегменты комфорт- или даже бизнес-класса», – сказал Арсений Васильев. Согласно данным генерального директора компании New-flat.com Ольги Добрыниной, в Калининском, Приморском и Выборгском районах преобладает жилье комфорт-класса, в Курортном – премиум- и бизнес-класса.
Стройка на стройке
В Парголово основными застройщиками являются «Дальпитерстрой» и «Главстрой-СПб». Последний уже несколько лет занимается масштабным проектом ЖК «Северная долина». Как объясняет заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин, за все время реализации в ЖК «Северная долина» введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м. Сегодня работы идут на 9-й, 10-й и 11-й очередях. Стоимость квартиры варьируется от 2,2 млн до 6,2 млн рублей.
Если говорить о Мурино, то там один из самых объемных проектов реализует Setl City – ЖК «GREENЛандия». Согласно планам застройщика, на территории 46 га появится 1,15 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 объектов социальной инфраструктуры. Первые одиннадцать жилых домов и три детских сада введены в эксплуатацию, ведется строительство школы на 1175 мест. Минимальная цена квартиры здесь составляет 1,9 млн. руб.
Еще одним активным застройщиком в Мурино является «УНИСТО Петросталь». Начиная с 2011 года, компания строит ЖК «Тридевяткино царство». Это 11 корпусов, общей площадью 240 тыс. кв. м. Сейчас на этапе строительства находятся 7-й, 8-й и 9-й корпуса. Компания построила детсад на 240 мест, на этапе проектирования находится школа на 550 мест.
Кроме того, в северных пригородах Петербурга – Мурино, Девяткино и Буграх – строительством занимаются «Лидер Групп», «ЦДС», «Мавис» и Normann.
Что касается жилищного строительства в более обжитых районах города, то одним из самых востребованных являются Выборгский и Приморский. Так, в Приморском районе Setl City занимается проектом ЖК «Чистое небо». Он включает в себя 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса и 14 объектов социальной инфраструктуры. Сейчас возводятся пять очередей проекта, а также два детских сада на 190 мест каждый. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,05 млн руб.
Не обошла вниманием Приморский район и «Группа ЛСР». У Финского залива компания строит комплекс бизнес-класса «Три ветра», площадью 54 тыс. кв. м. Его планируется сдать в 2018 году. Еще один проект «Группы ЛСР» – жилой комплекс «Шуваловский», класса «масс-маркет». В состав комплекса входят 24 дома на 8627 квартир, расположенные на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. Первые пять домов готовы на 70%.
«Группа ЛСР» также реализует проекты в Калининском районе. Это три комплекса класса «масс-маркет»: «Калина-парк 2» (102 тыс. кв. м), «Калейдоскоп» (117 тыс. кв. м) и CINEMA (68,5 тыс. кв. м). Все они находятся недалеко от станции метро «Лесная», сроки сдачи объектов варьируются между 2017 и 2019 годами. Также на проспекте Блюхера ведут строительство компании «ЦДС» и «РосСтройИнвест».
Среди застройщиков Выборгского района – компания «Строительный трест», которая возводит ЖК «Лиственный». Первая очередь комплекса была сдана в конце прошлого года, сдача второй намечена на IV квартал текущего года. Общая жилая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м. Он включает в себя 12 жилых секций высотой от 9 до 25 этажей. По словам директора по продажам «Строительного треста» Сергея Степанова, цена на квартиры первой очереди начинается от 100 тыс. рублей за кв. м.
Еще один проект «Строительного треста» – ЖК «Пляж», расположенный на северо-западе города, в Сестрорецке. Это дом на 217 квартир с подземной автостоянкой, который будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. Стоимость «квадрата» в комплексе начинается от 92,5 тыс. рублей.
Явные плюсы
По мнению Александра Лелина, к достоинствам проживания на севере города можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь, торговую), удобные выезды как в центральные районы Петербурга, так и за город с помощью КАД и ЗСД. «Здесь более развитая сеть метрополитена, что является ключевым фактором при оценке уровня транспортной обеспеченности», – считает Арсений Васильев.
Также эксперты рынка в один голос указывают на обилие зеленых зон, которые всегда привлекают покупателей. Речь идет о Шуваловском и Удельном парках, Парке 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловском лесопарке, Юнтоловском заказнике и парке Сосновка.
Николай Лавров сообщил, что среди участников программы «Переезжаем в Петербург» жилье на севере города пользуется повышенным спросом: «По сравнению с югом, где сосредоточены промышленные предприятия, на севере подобные объекты расположены чаще всего за КАД. Кроме того, Приморский район постепенно становится деловым центром Петербурга. Этому способствует строительство «Лахта-центра», который позиционируется как «самый высокий в Европе небоскреб».
Спорный потенциал
Основным минусом севера Петербурга, по мнению Арсения Васильева, является высокая плотность застройки, особенно в новых районах, и, соответственно, большая нагрузка на все инфраструктурные объекты, дефицит социальной инфраструктуры, на который жалуются жители города. Речь идет о Мурино и Девяткино и, до недавнего времени, и Парголово. Там не хватало ни школ, ни детсадов. В «Северной долине» ситуация начала улучшаться – год назад здесь открылась школа, работают два детсада и скоро откроются еще два. Областные власти, в свою очередь, решают проблему с нехваткой социальных учреждений в новых районах с помощью сотрудничества с застройщиками – программ «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор».
Еще одна проблема севера – свалки. Жители новых кварталов Приморского района не раз жаловались на неприятный запах. Особенно он усиливается в районе пересечения Комендантского проспекта и КАД.
По поводу высокой транспортной доступности начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова со своими коллегами не согласна: «На севере города строительство вышло за границы городской черты, в ближайшие пригороды, в «ЗаКАДье», где проблемы транспортной доступности стоят очень остро. Транспортная ситуация остается напряженной и в районах, где есть метро. Там высокая плотность населения, и городская дорожная сеть, которая складывалась на протяжении второй половины XX века, не соответствует современному уровню автомобилизации».
Более того, Светлана Денисова, ссылаясь на статистические данные, сообщила, что север близок к исчерпанию земельного ресурса. Однако Любава Пряникова говорит об обратном. «Осваиваемые в настоящий момент зоны на севере города обладают достаточно большим потенциалом для девелопмента. Кроме того, только начинают осваиваться Бугры и более удаленные локации, развитие которых стало возможным благодаря Новоприозерскому шоссе, – Мистолово (ЖК Mistola Hills и EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотное (ЖК Yolkki Village, застройщик ООО «Гранд-Строй»), Агалатово (ЖК «Шотландия», девелопер Navis Development Group). Новые жилые комплексы как на севере, так и на юге города будут востребованы покупателями благодаря неплохому уровню развития транспортной инфраструктуры», – заключила она.
Цифра
1,9 млн рублей – минимальная стоимость квартиры на первичном рынке севера Петербурга
Ухудшение российской общеэкономической ситуации отрицательно сказывается на цементной индустрии Петербурга и Ленинградской области. По экспертным оценкам, в настоящее время падение объемов рынка доходит до 20% от плановых показателей.
По данным ООО «СМ ПРО», снижение производства цемента в октябре 2013 года к уровню октября 2014 года составило 1,6% – до 6,1 млн тонн в целом по России. Железнодорожные перевозки в октябре текущего года уменьшились на 4,4% к соответствующему месяцу прошлого года до 2,7 млн тонн.
Импорт цемента в Россию в октябре 2014 года сократился на 8,8% до 400 тыс. тонн, а экспорт – на 7,7% до 158 тыс. тонн. Снижение потребления цемента в октябре 2014 года к октябрю 2013 года составило 2% – до 6,3 млн тонн. Цены производителей в октябре 2014 года по отношению к сентябрю 2014 года уменьшились на 0,2%. В то же время цены приобретения увеличились на 0,5%.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», рассказал, что до середины лета 2014 года цементная отрасль всего Северо-Западного федерального округа шла с плановым ростом в 10-15% от показателей 2013 года. Но с ухудшением финансовой атмосферы рынка с конца лета начался резкий спад, который сейчас, в ноябре, уже выражается в 20% снижении объемов по сравнению с плановыми показателями.
По его словам, с резким ростом курса евро есть вероятность исчезновения импортного цемента из стран ЕС, например Швеции, Литвы и Латвии.
«Текущие цены при пересчете курса уже либо на уровне нуля, либо убыточны для поставщиков. В случае их сокращения или даже ухода с рынка Северо-Запада в следующем году даже при спаде общего объема строительного рынка мы можем столкнуться с неким дефицитом цемента», – прогнозирует господин Даровский.
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора компании «Проммонолит», напротив, не опасается дефицита цемента. «Как потребители мы на себе не испытываем никакой нехватки этого сырья. На мой взгляд, экономические санкции этого рынка вообще не касаются – литовский цемент как поставляли, так и продолжают.
Более того, производители из Литвы резко увеличили объемы отгрузки в этом году. Возможно, пропали партии из Швеции и Германии, но они не делают погоды на местном рынке», – высказал свое мнение эксперт.
В свою очередь, Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», также подтвердил, что год начался с подъема спроса на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«Благоприятные погодные условия позволили строителям не снижать объемы работ в зимний сезон. Активная стройка началась уже в марте. К апрелю рынок продемонстрировал прибавку на 14% по отношению к аналогичному периоду 2013 года, тогда как в 2013 году этот показатель был равен только 3%. Затем темпы роста стали замедляться. К концу III квартала объем потребления цемента составил 3,6 млн тонн, что превышает показатель 2013 года только на 3%. Доля импорта цемента из стран Балтии и Беларуси на протяжении последних 2-3 лет держится на уровне 10-11%. Доля поставок с заводов, находящихся на расстоянии более 1000 км от Петербурга, снизилась в два раза по сравнению с прошлым годом. Сегодня она составляет всего 7% от рынка цемента в Санкт-Петербурге и Ленобласти», – рассказал Сергей Неродный.
Эксперты утверждают, что рынок цемента в Санкт-Петербурге уже на протяжении последних четырех лет – это сформировавшаяся модель с примерно одним и тем же количеством участников. Основными игроками в этой отрасли являются цементные компании «Цесла», «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», Волховский цементный завод, «Пикалевский цемент». Ряд из них свои продажи строит на дилерской сети, кто-то работает только с прямыми потребителями.
«Конкуренция на этом рынке проявляется скорее в борьбе за финансовые потоки потребителя, дефицит денег диктует свои правила игры», – прокомментировал Ян Даровский.
Михаил Бизяев отметил, что количество производителей цемента не может увеличиваться в арифметической прогрессии. «Рынок цемента этим и отличается от рынка бетона – он более стабильный, на нем очень мало игроков, и все они известны. Чтобы построить цементный завод, нужен очень большой капитал и время. Поэтому новые игроки появляются на этом рынке крайне редко. Скорее идет перераспределение каналов поставок, когда один из производителей начинает поставлять больше, потому что у него увеличиваются мощности, а другой, наоборот, уменьшает производство», – рассказал эксперт.
По его словам, не последнюю роль играет и логистика. Например, железнодорожный транспорт дорожает. Если раньше плечо перевозки железнодорожным транспортом было эффективное при расстоянии в 400-500 км, то сегодня оно гораздо ниже. Господин Бизяев прогнозирует, что в 2015 году цемента будет много, в силу того что будет резко падать производство и потребление бетона, строить будут меньше.
«Главные, кто здесь задает тон, – это инвесторы, которые вкладывают деньги в новые проекты», – добавил эксперт.
По прогнозам Яна Даровского, при положительном сценарии 2015 год покажет те же объемные показатели рынка цемента, что и 2014-й, а при пессимистичном сценарии будет спад на 10-15% и откат к показателям 2010 года.
Справка:
Правительство РФ выделит 290 млн рублей для частичной компенсации затрат на поставку нефелинового концентрата железнодорожным транспортом для ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Кроме этого, из бюджета Ленобласти будет выделено 30 млн рублей.
По данным на 1 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 616 967,9 кв. м жилья в 1329 домах на 43 395 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по итогам отчетного периода стал Пушкинский район, где было введено 370 436,6 кв. м в 376 домах на 6072 квартиры. На втором месте находится Приморский район с объемом введенного жилья в 358 795,3 кв. м (122 дома на 6002 квартиры). На третьем месте стоит Московский район, где всего было построено 289 222,2 кв. м с 28 домах на 4759 квартир.
Тройка лидеров в сфере индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район – 51 510 кв. м, Курортный район – 51 041,3 кв. м и Петродворцовый район – 28 386,7 кв. м.
В ноябре в Санкт-Петербурге введено в строй 12 домов на 4488 квартир – всего 285 616 кв. м. «Золото» за этот месяц принадлежит Красногвардейскому району, где строители ввели в эксплуатацию 8 домов на 2107 квартир – всего 126 937,3 кв. м. «Серебро» заслужил Приморский район, где введен один дом на 999 квартир – 67 976,9 кв. м. «Бронза» у Красносельского района, в котором построен один новый дом на 956 квартир – всего 63 248,4 кв. м.
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в эксплуатацию в ноябре 2014 года ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЗАО "Балтийская жемчужина", ООО "Л1-5", ООО "ЛенСпецСтрой".
Среди законченных строительством и реконструкцией объектов общегражданского назначения за ноябрь 2014 года стоит отметить: дошкольное образовательное учреждение на 140 мест от ЗАО «Балтийская жемчужина», многофункциональный общественно-деловой центр (первый этап) от ООО "СТРОЙИНВЕСТ", техническое перевооружение и реконструкция действующего стеклопластикового производства, здание очистных сооружений и НС пожаротушения от ОАО "Средне-Невский судостроительный завод", реконструкцию нежилого здания под размещение офисов ООО «Сенатор» и другие.