Северное притяжение
Северные районы и пригороды Петербурга давно привлекают застройщиков и будущих жителей. По данным аналитиков, только в городской черте продается 1,5 млн кв. м в 114 жилых комплексах.
И, несмотря на исчерпанность земельных ресурсов и нехватку соцобъектов в проектах КОТ, эта часть Петербурга будет продолжать пользоваться большим спросом, уверены эксперты.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любавы Пряниковой, север города характеризуется точечным строительством в сложившихся районах и массовой комплексной застройкой неосвоенных территорий. «Активно застраивается территория у станции метро «Парнас», проспект Блюхера, запад Приморского района, район станции метро «Девяткино», пос. Мурино. Ведутся точечные застройки у станций метро «Удельная» и «Пионерская», – перечислил места активного строительства руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Территории вблизи станции метро «Парнас» и окраины Приморского района в основном застраиваются жилыми комплексами эконом-класса с «легкой претензией на комфорт-класс», сообщил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Застройка свободных лакун в обустроенных кварталах сегодня идет крайне вяло, проектов немного, и север города не является исключением. Но если они все же появляются, то позиционирование идет на сегменты комфорт- или даже бизнес-класса», – сказал Арсений Васильев. Согласно данным генерального директора компании New-flat.com Ольги Добрыниной, в Калининском, Приморском и Выборгском районах преобладает жилье комфорт-класса, в Курортном – премиум- и бизнес-класса.
Стройка на стройке
В Парголово основными застройщиками являются «Дальпитерстрой» и «Главстрой-СПб». Последний уже несколько лет занимается масштабным проектом ЖК «Северная долина». Как объясняет заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин, за все время реализации в ЖК «Северная долина» введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м. Сегодня работы идут на 9-й, 10-й и 11-й очередях. Стоимость квартиры варьируется от 2,2 млн до 6,2 млн рублей.
Если говорить о Мурино, то там один из самых объемных проектов реализует Setl City – ЖК «GREENЛандия». Согласно планам застройщика, на территории 46 га появится 1,15 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 объектов социальной инфраструктуры. Первые одиннадцать жилых домов и три детских сада введены в эксплуатацию, ведется строительство школы на 1175 мест. Минимальная цена квартиры здесь составляет 1,9 млн. руб.
Еще одним активным застройщиком в Мурино является «УНИСТО Петросталь». Начиная с 2011 года, компания строит ЖК «Тридевяткино царство». Это 11 корпусов, общей площадью 240 тыс. кв. м. Сейчас на этапе строительства находятся 7-й, 8-й и 9-й корпуса. Компания построила детсад на 240 мест, на этапе проектирования находится школа на 550 мест.
Кроме того, в северных пригородах Петербурга – Мурино, Девяткино и Буграх – строительством занимаются «Лидер Групп», «ЦДС», «Мавис» и Normann.
Что касается жилищного строительства в более обжитых районах города, то одним из самых востребованных являются Выборгский и Приморский. Так, в Приморском районе Setl City занимается проектом ЖК «Чистое небо». Он включает в себя 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса и 14 объектов социальной инфраструктуры. Сейчас возводятся пять очередей проекта, а также два детских сада на 190 мест каждый. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,05 млн руб.
Не обошла вниманием Приморский район и «Группа ЛСР». У Финского залива компания строит комплекс бизнес-класса «Три ветра», площадью 54 тыс. кв. м. Его планируется сдать в 2018 году. Еще один проект «Группы ЛСР» – жилой комплекс «Шуваловский», класса «масс-маркет». В состав комплекса входят 24 дома на 8627 квартир, расположенные на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. Первые пять домов готовы на 70%.
«Группа ЛСР» также реализует проекты в Калининском районе. Это три комплекса класса «масс-маркет»: «Калина-парк 2» (102 тыс. кв. м), «Калейдоскоп» (117 тыс. кв. м) и CINEMA (68,5 тыс. кв. м). Все они находятся недалеко от станции метро «Лесная», сроки сдачи объектов варьируются между 2017 и 2019 годами. Также на проспекте Блюхера ведут строительство компании «ЦДС» и «РосСтройИнвест».
Среди застройщиков Выборгского района – компания «Строительный трест», которая возводит ЖК «Лиственный». Первая очередь комплекса была сдана в конце прошлого года, сдача второй намечена на IV квартал текущего года. Общая жилая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м. Он включает в себя 12 жилых секций высотой от 9 до 25 этажей. По словам директора по продажам «Строительного треста» Сергея Степанова, цена на квартиры первой очереди начинается от 100 тыс. рублей за кв. м.
Еще один проект «Строительного треста» – ЖК «Пляж», расположенный на северо-западе города, в Сестрорецке. Это дом на 217 квартир с подземной автостоянкой, который будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. Стоимость «квадрата» в комплексе начинается от 92,5 тыс. рублей.
Явные плюсы
По мнению Александра Лелина, к достоинствам проживания на севере города можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь, торговую), удобные выезды как в центральные районы Петербурга, так и за город с помощью КАД и ЗСД. «Здесь более развитая сеть метрополитена, что является ключевым фактором при оценке уровня транспортной обеспеченности», – считает Арсений Васильев.
Также эксперты рынка в один голос указывают на обилие зеленых зон, которые всегда привлекают покупателей. Речь идет о Шуваловском и Удельном парках, Парке 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловском лесопарке, Юнтоловском заказнике и парке Сосновка.
Николай Лавров сообщил, что среди участников программы «Переезжаем в Петербург» жилье на севере города пользуется повышенным спросом: «По сравнению с югом, где сосредоточены промышленные предприятия, на севере подобные объекты расположены чаще всего за КАД. Кроме того, Приморский район постепенно становится деловым центром Петербурга. Этому способствует строительство «Лахта-центра», который позиционируется как «самый высокий в Европе небоскреб».
Спорный потенциал
Основным минусом севера Петербурга, по мнению Арсения Васильева, является высокая плотность застройки, особенно в новых районах, и, соответственно, большая нагрузка на все инфраструктурные объекты, дефицит социальной инфраструктуры, на который жалуются жители города. Речь идет о Мурино и Девяткино и, до недавнего времени, и Парголово. Там не хватало ни школ, ни детсадов. В «Северной долине» ситуация начала улучшаться – год назад здесь открылась школа, работают два детсада и скоро откроются еще два. Областные власти, в свою очередь, решают проблему с нехваткой социальных учреждений в новых районах с помощью сотрудничества с застройщиками – программ «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор».
Еще одна проблема севера – свалки. Жители новых кварталов Приморского района не раз жаловались на неприятный запах. Особенно он усиливается в районе пересечения Комендантского проспекта и КАД.
По поводу высокой транспортной доступности начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова со своими коллегами не согласна: «На севере города строительство вышло за границы городской черты, в ближайшие пригороды, в «ЗаКАДье», где проблемы транспортной доступности стоят очень остро. Транспортная ситуация остается напряженной и в районах, где есть метро. Там высокая плотность населения, и городская дорожная сеть, которая складывалась на протяжении второй половины XX века, не соответствует современному уровню автомобилизации».
Более того, Светлана Денисова, ссылаясь на статистические данные, сообщила, что север близок к исчерпанию земельного ресурса. Однако Любава Пряникова говорит об обратном. «Осваиваемые в настоящий момент зоны на севере города обладают достаточно большим потенциалом для девелопмента. Кроме того, только начинают осваиваться Бугры и более удаленные локации, развитие которых стало возможным благодаря Новоприозерскому шоссе, – Мистолово (ЖК Mistola Hills и EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотное (ЖК Yolkki Village, застройщик ООО «Гранд-Строй»), Агалатово (ЖК «Шотландия», девелопер Navis Development Group). Новые жилые комплексы как на севере, так и на юге города будут востребованы покупателями благодаря неплохому уровню развития транспортной инфраструктуры», – заключила она.
Цифра
1,9 млн рублей – минимальная стоимость квартиры на первичном рынке севера Петербурга
Индикаторы 30.04.09 Изменение за апрель 2009, % Изменение с начала кризиса, % Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. 31 5,1 -46,0 Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. 22 -2,9 -42,2 Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м 3470 0,5 -38,4 Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м 3150 3,5 -29,8 Примечание: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Офисы За I квартал 2009 года в Санкт-Петербурге было введено в 2 раза меньше офисных площадей, чем за аналогичный период 2008 года (70 тыс. кв. м вместо 127 тыс. кв. м). Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.: Название Адрес Класс Площадь кв. м Арендная ставка, руб./кв.м/мес. (с НДС) Варшавский Варшавская ул., 5/2 лит. А А 7348 1000 Линкор Петроградская наб., 34 А 26328 1400 Сенатор Большой пр. В.О., 80 А 6205 Н/д Империал Стачек пр. 48/2, лит. А В 4283 1200 Москва Александра Невского пл., 2, лит.Б В 13789 1500 10 Красноармейская ул, 22, лит. А В 7363 1500 Заставская 32 Заставская ул., 32, лит. А В 1603 1500 Смолячкова 12 Смолячкова ул.12/2 лит. А В 2743 850 ИТОГО 69 700 Арендные ставки на офисы продолжают снижаться. На начало мая 2009 года офисы класса А предлагались по ставке 760-2000 руб. за кв. м в месяц, класса В по 500-1500 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Офисные помещения на Невском пр. предлагаются по ставке от 400 до 2000 руб. за кв. м в месяц. Изменение ставок аренды на свободные офисные помещенияв новых бизнес-центрах класса А Название БЦ Адрес БЦ Ставка аренды, руб./кв. м/мес. (без НДС) Декабрь 2008 Май 2009 Боллоев центр Гривцова пер., 4 1800 1600 Невский 38 Невский пр., 38 1600 1600 Бенуа Свердловская наб., 44 1500 1000 Линкор Петроградская наб., 34 1300 1180 Атлантик-Сити Савушкина ул., 126 1100 760 Влияние факторов локации и транспортной доступности продолжает возрастать. Так, в новых бизнес-центрах, удаленных от станций метро (Atlantic-City на ул. Савушкина, Бенуа на Свердловской наб., Bolloev Центр на Старопетергофском пр., Паль Хаус на пр. Обуховской Обороны), арендные ставки только за I квартал 2009 года упали на 30-50%. После корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров существенно сократился. В апреле 2009 года произошла первая крупная сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга: норвежский фонд Storm Real Estate Fund AS купил у шведской инвесткомпании Ruric бизнес-центр «Грифон» класса «А» площадью 6900 кв. м на ул. Достоевского, .jpg)
В апреле 2009 г. кризисные явления в экономке затронули большинство предприятий страны и самые широкие массы населения. Банки столкнулись с проблемой увеличения задолженности по кредитам, которая начала приближаться к критической отметке, и с проблемой «плохих» активов, заложенных девелоперами. Для решения этих проблем банки начинают рефинансировать кредиты, взыскивать долги через суд, входить в капитал должников, реализовывать активы через суд и дочерние компании.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб, апрель
Общая характеристика рынка В I квартале 2009 года был заявлен к реализации только один складской объект – это терминально-логистический комплекс компании «Евросиб» в Купчино общей площадью около 80000 кв. м. Такое малое количество заявленных проектов говорит о том, что девелоперы резко сократили свою активность и ждут дальнейшего развития событий на рынке складской недвижимости. Увеличилось число предложений по продаже на рынке складской недвижимости – продажа площадей в составе комплексов (как строящихся, так и уже функционирующих), объектов целиком или недостроенных инвестиционных проектов. Пока покупатели и продавцы расходятся в цене – цена предложения в среднем составляет 1500-2000 долларов за 1 кв. м, а покупатели готовы приобретать объекты складской недвижимости по цене не более 1000 долларов за 1 кв. м. До конца 2009 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 550000 кв. м качественных складских площадей. Вполне вероятно, что все эти проекты реализуются, так как большинство из них находятся на завершающем этапе строительства. Что касается складских объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010 г. и позже, то уже сейчас некоторые из них приостановлены или отменены на стадии проектирования. Предложение Общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) на конец I квартала 2009 г. составляет 1558404 кв.м. В I квартале 2009 г. не были введены в эксплуатацию новые складские объекты (за исключением II очереди складского комплекса класса «А» MLP «Уткина заводь» площадью 110000 кв. м, которая была сдана в конце 2008 – начале 2009 года) Структура существующих складских площадей по итогам I квартала 2009 г. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду, что говорит об усилении коммерческой функции рынка. За счет реализации складских площадей, заявленных к вводу в течение 2009 г., в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду. Распределение складских площадей по районам города на конец I квартала 2009 г. В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2009 г. Общая характеристика спроса В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» стал значительно снижаться. Уровень вакантных площадей в строящихся складских комплексах «А» и «В» класса составляет в среднем 70%. В складских комплексах классов «А» и «В» наиболее востребованными стали складские помещения площадью до 2 000 кв. м. Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние мировой финансовый кризис. В краткосрочной перспективе падение спроса на складские площади классов «А» и «В» продолжится. Уровень арендных ставок По результатам I квартала 2009 г. арендные ставки на складские комплексы класса «А» и «В» незначительно снизились – в долларовом эквиваленте. В рублевом эквиваленте рост арендных ставок на высококлассные складские площади составил 10%. На рынке складской недвижимости появились предложения по продаже объектов складской недвижимости – строящихся и уже функционирующих объектов, инвестиционных проектов и отдельных площадей в составе складских комплексов. По итогам I квартала 2009 г. средняя арендная ставка на складские площади класса «А» составила 123 долл./кв.м/год triple net, на складские площади класса «В» - 100 долл./кв.м/год triple net. Доллар – по курсу ЦБ РФ на 31 марта 2009 г. - 34 рубля. Ставка triple net обозначает арендную ставку без учета НДС и оплаты коммунальных услуг. Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А» и «В». Тенденции и прогноз развития В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. К концу 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено около 550000 кв. м качественных складских площадей, практически половину из которых составляет площадь I очереди складского терминала «Колпино» компании «Евразия логистик». Дальнейший объем вводимых складских площадей сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования. В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади размеров 700-2500 кв. м в складских объектах класса «В». В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора», в то время как в 2008 г. это был еще «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. Материал предоставлен Astera St.Petersburg.jpg)
По сравнению с концом 2008 г. влияние мирового финансового кризиса стало более ощутимым в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. Как следствие наблюдается снижение спроса со стороны компаний-арендаторов складских комплексов, уровень вакантных площадей в складских комплексах класса «А», находящихся на финальном этапе строительства, составляет 80%.
.jpg)
Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А» (в качественном и количественном выражении).
