Северное притяжение
Северные районы и пригороды Петербурга давно привлекают застройщиков и будущих жителей. По данным аналитиков, только в городской черте продается 1,5 млн кв. м в 114 жилых комплексах.
И, несмотря на исчерпанность земельных ресурсов и нехватку соцобъектов в проектах КОТ, эта часть Петербурга будет продолжать пользоваться большим спросом, уверены эксперты.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любавы Пряниковой, север города характеризуется точечным строительством в сложившихся районах и массовой комплексной застройкой неосвоенных территорий. «Активно застраивается территория у станции метро «Парнас», проспект Блюхера, запад Приморского района, район станции метро «Девяткино», пос. Мурино. Ведутся точечные застройки у станций метро «Удельная» и «Пионерская», – перечислил места активного строительства руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Территории вблизи станции метро «Парнас» и окраины Приморского района в основном застраиваются жилыми комплексами эконом-класса с «легкой претензией на комфорт-класс», сообщил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Застройка свободных лакун в обустроенных кварталах сегодня идет крайне вяло, проектов немного, и север города не является исключением. Но если они все же появляются, то позиционирование идет на сегменты комфорт- или даже бизнес-класса», – сказал Арсений Васильев. Согласно данным генерального директора компании New-flat.com Ольги Добрыниной, в Калининском, Приморском и Выборгском районах преобладает жилье комфорт-класса, в Курортном – премиум- и бизнес-класса.
Стройка на стройке
В Парголово основными застройщиками являются «Дальпитерстрой» и «Главстрой-СПб». Последний уже несколько лет занимается масштабным проектом ЖК «Северная долина». Как объясняет заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин, за все время реализации в ЖК «Северная долина» введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м. Сегодня работы идут на 9-й, 10-й и 11-й очередях. Стоимость квартиры варьируется от 2,2 млн до 6,2 млн рублей.
Если говорить о Мурино, то там один из самых объемных проектов реализует Setl City – ЖК «GREENЛандия». Согласно планам застройщика, на территории 46 га появится 1,15 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 объектов социальной инфраструктуры. Первые одиннадцать жилых домов и три детских сада введены в эксплуатацию, ведется строительство школы на 1175 мест. Минимальная цена квартиры здесь составляет 1,9 млн. руб.
Еще одним активным застройщиком в Мурино является «УНИСТО Петросталь». Начиная с 2011 года, компания строит ЖК «Тридевяткино царство». Это 11 корпусов, общей площадью 240 тыс. кв. м. Сейчас на этапе строительства находятся 7-й, 8-й и 9-й корпуса. Компания построила детсад на 240 мест, на этапе проектирования находится школа на 550 мест.
Кроме того, в северных пригородах Петербурга – Мурино, Девяткино и Буграх – строительством занимаются «Лидер Групп», «ЦДС», «Мавис» и Normann.
Что касается жилищного строительства в более обжитых районах города, то одним из самых востребованных являются Выборгский и Приморский. Так, в Приморском районе Setl City занимается проектом ЖК «Чистое небо». Он включает в себя 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса и 14 объектов социальной инфраструктуры. Сейчас возводятся пять очередей проекта, а также два детских сада на 190 мест каждый. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,05 млн руб.
Не обошла вниманием Приморский район и «Группа ЛСР». У Финского залива компания строит комплекс бизнес-класса «Три ветра», площадью 54 тыс. кв. м. Его планируется сдать в 2018 году. Еще один проект «Группы ЛСР» – жилой комплекс «Шуваловский», класса «масс-маркет». В состав комплекса входят 24 дома на 8627 квартир, расположенные на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. Первые пять домов готовы на 70%.
«Группа ЛСР» также реализует проекты в Калининском районе. Это три комплекса класса «масс-маркет»: «Калина-парк 2» (102 тыс. кв. м), «Калейдоскоп» (117 тыс. кв. м) и CINEMA (68,5 тыс. кв. м). Все они находятся недалеко от станции метро «Лесная», сроки сдачи объектов варьируются между 2017 и 2019 годами. Также на проспекте Блюхера ведут строительство компании «ЦДС» и «РосСтройИнвест».
Среди застройщиков Выборгского района – компания «Строительный трест», которая возводит ЖК «Лиственный». Первая очередь комплекса была сдана в конце прошлого года, сдача второй намечена на IV квартал текущего года. Общая жилая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м. Он включает в себя 12 жилых секций высотой от 9 до 25 этажей. По словам директора по продажам «Строительного треста» Сергея Степанова, цена на квартиры первой очереди начинается от 100 тыс. рублей за кв. м.
Еще один проект «Строительного треста» – ЖК «Пляж», расположенный на северо-западе города, в Сестрорецке. Это дом на 217 квартир с подземной автостоянкой, который будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. Стоимость «квадрата» в комплексе начинается от 92,5 тыс. рублей.
Явные плюсы
По мнению Александра Лелина, к достоинствам проживания на севере города можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь, торговую), удобные выезды как в центральные районы Петербурга, так и за город с помощью КАД и ЗСД. «Здесь более развитая сеть метрополитена, что является ключевым фактором при оценке уровня транспортной обеспеченности», – считает Арсений Васильев.
Также эксперты рынка в один голос указывают на обилие зеленых зон, которые всегда привлекают покупателей. Речь идет о Шуваловском и Удельном парках, Парке 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловском лесопарке, Юнтоловском заказнике и парке Сосновка.
Николай Лавров сообщил, что среди участников программы «Переезжаем в Петербург» жилье на севере города пользуется повышенным спросом: «По сравнению с югом, где сосредоточены промышленные предприятия, на севере подобные объекты расположены чаще всего за КАД. Кроме того, Приморский район постепенно становится деловым центром Петербурга. Этому способствует строительство «Лахта-центра», который позиционируется как «самый высокий в Европе небоскреб».
Спорный потенциал
Основным минусом севера Петербурга, по мнению Арсения Васильева, является высокая плотность застройки, особенно в новых районах, и, соответственно, большая нагрузка на все инфраструктурные объекты, дефицит социальной инфраструктуры, на который жалуются жители города. Речь идет о Мурино и Девяткино и, до недавнего времени, и Парголово. Там не хватало ни школ, ни детсадов. В «Северной долине» ситуация начала улучшаться – год назад здесь открылась школа, работают два детсада и скоро откроются еще два. Областные власти, в свою очередь, решают проблему с нехваткой социальных учреждений в новых районах с помощью сотрудничества с застройщиками – программ «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор».
Еще одна проблема севера – свалки. Жители новых кварталов Приморского района не раз жаловались на неприятный запах. Особенно он усиливается в районе пересечения Комендантского проспекта и КАД.
По поводу высокой транспортной доступности начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова со своими коллегами не согласна: «На севере города строительство вышло за границы городской черты, в ближайшие пригороды, в «ЗаКАДье», где проблемы транспортной доступности стоят очень остро. Транспортная ситуация остается напряженной и в районах, где есть метро. Там высокая плотность населения, и городская дорожная сеть, которая складывалась на протяжении второй половины XX века, не соответствует современному уровню автомобилизации».
Более того, Светлана Денисова, ссылаясь на статистические данные, сообщила, что север близок к исчерпанию земельного ресурса. Однако Любава Пряникова говорит об обратном. «Осваиваемые в настоящий момент зоны на севере города обладают достаточно большим потенциалом для девелопмента. Кроме того, только начинают осваиваться Бугры и более удаленные локации, развитие которых стало возможным благодаря Новоприозерскому шоссе, – Мистолово (ЖК Mistola Hills и EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотное (ЖК Yolkki Village, застройщик ООО «Гранд-Строй»), Агалатово (ЖК «Шотландия», девелопер Navis Development Group). Новые жилые комплексы как на севере, так и на юге города будут востребованы покупателями благодаря неплохому уровню развития транспортной инфраструктуры», – заключила она.
Цифра
1,9 млн рублей – минимальная стоимость квартиры на первичном рынке севера Петербурга
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%.
Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах.
«Трешки» дешевле на полмиллиона
Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно.
Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре.
«В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке.
«Ближний пояс» дорожает
Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб.
Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне.
Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска.
Не упустить шанс
Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке.
Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
|
|
октябрь |
ноябрь |
прирост |
|
Дешевые 1-комнатные |
5003808 |
4847241 |
-3,1% |
|
1-комнатные |
6033312 |
5915443 |
-2,0% |
|
2-комнатные |
9371818 |
9119674 |
-2,7% |
|
3-комнатные |
14914774 |
14350193 |
-3,8% |
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
|
Город |
Стоимость кв. м в ноябре, руб. |
Средняя стоимость квартиры в ноябре, руб. |
Прирост |
|
Видное |
94449 |
5771711 |
+2,92% |
|
Дзержинский |
83755 |
5538085 |
+1,65% |
|
Долгопрудный |
86327 |
5191010 |
+2,42% |
|
Королев |
83039 |
4629396 |
+1,52% |
|
Котельники |
80092 |
5268623 |
+6,43% |
|
Красногорск |
97955 |
6475235 |
+5,78% |
|
Люберцы |
82435 |
4748025 |
+2,11% |
|
Московский |
82342 |
5130178 |
+3,49% |
|
Мытищи |
90460 |
5419542 |
+1,07% |
|
Одинцово |
97157 |
5978024 |
+3,15% |
|
Реутов |
100803 |
5688210 |
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг. Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса. На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили 32% и 20% соответственно. Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными. Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку» перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м). То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения. В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м). Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики. В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%). Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора. Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно). Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое. Материал предоставлен Praedium Oncor International |
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)