Акционная ипотека помогает стройке
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья
По данным на 1 ноября 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 331 351,9 кв. м жилья в 1317 домах на 38 907 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по вводу «квадратов» по итогам 9 месяцев 2014 года стал Невский район. В нем было сдано 324 492,5 кв. метров жилой площади - 11 домов на 7051 квартиру. Второе место занимает Пушкинский район, где ввод составил 312 050,9 кв. метров жилья – это 30 домов на 5626 квартир. «Бронзу» в районной гонке по объемам сданного жилья получил Московский район, где было построено 23 дома на 4735 квартир – всего 286 297,5 кв. метров.
Тройка лидеров в сфере индивидуального строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район - 51 510,1 кв. метр, Курортный район - 51 041,3 кв. метра и Петродворцовый район - 28 386,7 кв. метров.
В октябре в Санкт-Петербурге было введено в строй 262 дома на 3330 квартир – всего 206 386,3 кв. м. На первом месте по объемам сданных квадратных метров за прошедший месяц стоит Московский район, где было построено 8 домов на 1056 квартир общей площадью 68 507,3 кв. м. На втором месте находится Невский район. Здесь был введен в эксплуатацию 1 дом на 1584 квартиры общей площадью 58 254,5 кв. м. На третьем месте присутствует Пушкинский район. За октябрь 2014 года здесь было сдано 82 дома на 301 квартиру общей площадью 32 468,4 кв. м.
Как отметили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в октябре 2014 года уделялось особое внимание развитию промышленного сектора экономики города. «Была проведена реконструкция научно-производственной базы для разработки и выпуска газотурбинных двигателей на территории ОАО «Климов», включая конструкторский корпус, производственный корпус, корпус транспортного участка, склад баллонов с газами и склад утиль-базы. В эксплуатацию сдан корпус для размещения объекта научно-конструкторского назначения в Калининском районе», - говорится в сообщении ведомства.
Кроме этого, в поселке Металлострой введен в эксплуатацию завод по производству энергетического оборудования, в том числе построены производственный корпус изготовления тихоходных турбин, балансировочный стенд, цех сварки роторов, пожарное депо, склад пенообразователя, склад отработанного масла и СОЖя, пристроены вспомогательные помещения и учебно-тренировочная башня.
На проспекте Обуховской обороны проведена реконструкция здания под размещение Северо-Западного филиала ФКУ «Центр экстренной психологической помощи МЧС России»: административно-реабилитационный центр и закрытая автостоянка.
Культурно-развлекательный центр возведен в Петроградском районе, в Приморском районе открылся новый молодежный досуговый центр, а в Невском районе реконструировано здание под многофункциональный физкультурно-досуговый центр. В Петроградском районе завершены реконструкция и перепрофилирование нежилого здания под бизнес-центр со встроенной баней на 100 мест.
По итогам трех кварталов 2014 года, по данным hh.ru, рост числа вакансий на рынке труда Петербурга в сфере строительства и недвижимости составил 17% по отношению к аналогичному периоду 2013 года. Эксперты отмечают, что рынок по-прежнему нуждается в квалифицированных кадрах на всех уровнях, но сложнее всего обстоит ситуация с квалифицированными рабочими, а также с узкоспециализированными сотрудниками.
Екатерина Скляренко, руководитель пресс-службы компании «Head Hunter Северо-Запад», констатировала, что по итогам девяти месяцев 2014 года был замечен рост количества размещенных на портале hh.ru вакансий в строительной сфере. Наибольший спрос от компаний наблюдался на инженеров, а также специалистов в области архитектуры и проектирования, управления проектами, специалистов по отоплению, вентиляции и кондиционированию, водоснабжению и канализации.
По информации hh.ru, со стороны соискателей в сфере строительства и недвижимости наибольшую активность в поиске работы в текущем году проявляли инженеры, специалисты в области управления проектами, архитектуры и проектирования, прорабы и специалисты по отоплению, вентиляции и кондиционированию. Напротив, меньше всего кандидатов было в области оценки недвижимости, землеустройства, геодезии и картографии, ЖКХ. При этом больше половины резюме, размещенных на hh.ru за девять месяцев 2014 года, принадлежит кандидатам с опытом от шести лет, подчеркнула Екатерина Скляренко.
Эксперт добавила, что за этот период в среднем на одну вакансию приходилось два резюме от соискателей. По ее словам, этот показатель можно считать минимальным для обеспечения рынка профессиональными кадрами.
Менеджеры есть, рабочих мало
Со своей стороны, Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», выразил мнение, что в отношении рабочих строительных профессий присутствует дефицит квалифицированных специалистов. По его мнению, причина этого кроется в достаточно низкой популярности такого рода профессий из-за преимущественно низкой оплаты труда. «Рабочая сила на стройке у нас вообще не считается профессией, все привыкли на ней экономить, и естественно, что качество от этого хромает», – заключил господин Золин.
А вот нехватки менеджеров, по его мнению, строительный рынок точно не испытывает. «Естественно, суперпрофессионалов топ-менеджеров на рынке мало, новые лица на высшем управленческом уровне появляются не очень часто. Скорее всего, большинство подающих надежду стараются найти себя за границей или в Москве. Отмечу, что многие компании, в том числе и наша, выстраивают HR-стратегию, выращивая собственных сотрудников, поскольку понятно, что количество профессионалов, являющихся экспертами на рынке недвижимости, ограничено», – прокомментировал он.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, также придерживается точки зрения, что сегодня для рынка труда в строительной отрасли характерна нехватка кадров. По его мнению, это касается большинства направлений, но особенно узкоспециализированных специальностей, которых появляется все больше в связи с развитием новых направлений бизнеса. Причины такого стечения обстоятельств специалист видит в том, что профильное образование по новым специальностям возможно получить только за границей. При этом компании предпочитают брать в штат именно российских специалистов, которые понимают все тонкости ведения бизнеса в России. «В связи с этим повышение квалификации для сотрудников – актуальная тенденция, которая не только укрепляет лояльность к компании, но и позволяет руководству существенно сэкономить, так как обучить своего сотрудника гораздо дешевле, чем нанять нового. Это становится особенно важным в условиях нестабильной экономической обстановки в стране на настоящий момент», – прокомментировал эксперт.
А вот Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС», констатировал, что в компании дефицита специалистов нет: «ГК «ЦДС» бережно относится к своим сотрудникам. В этом году наши специалисты получили престижные отраслевые награды – они стали победителями в номинациях «Сто лучших рабочих строительного комплекса России – 2014» и «Сто лучших бригад строительного комплекса России – 2014» профессионального конкурса «Строймастер». Не думаю, что это результат общеэкономической ситуации, лучшие знаки отличия говорят не только о высоком качестве проделанной работы, но и о высокой мотивации наших строителей».
Зарплаты растут
Средняя заработная плата в Петербурге в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» в январе-сентябре 2014 года в опубликованных вакансиях на сайте hh.ru составила 47,5 тыс. рублей, что на 6% больше, чем в аналогичный период 2013 года. Стоит сказать, что средняя заработная плата в Петербурге на основе вакансий на hh.ru в 2014 году была равна 35 тыс. рублей.
В сравнении с аналогичным периодом 2013 года средняя заработная плата специалистов в сфере управления проектами выросла на 15%, а зарплата архитекторов и проектировщиков, инженеров – на 11%. «Для представителей рабочих специальностей в строительстве предложение по оплате осталось на прежнем уровне. Однако представителям высшего менеджмента в среднем предлагали на 9% меньше, чем в прошлом году», – прокомментировала Екатерина Скляренко.
Если рассматривать предлагаемые заработные платы данной сферы в зависимости от опыта кандидатов, то для соискателей без опыта средний показатель на основе вакансий на hh.ru в исследуемый период был равен 39 тыс. рублей. Соискатели с опытом от 1 до 3 лет могли рассчитывать на 42,5 тыс. рублей, от 3 до 6 лет – на 50 тыс. рублей, более 6 лет – 70 тыс. рублей.
Мнение:
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор бизнес-центра Eightedges:
– В нашей компании подбором персонала занимаются рекрутинговые агентства. Но по собственному опыту могу сказать, что проблемы с поиском квалифицированного персонала возникают постоянно, найти хорошего сотрудника – это действительно сложная задача. Чем выше уровень ответственности должности, тем выше требования к соискателю и тем сложнее найти подходящего кандидата. Дело не столько в дефиците специалистов конкретных специальностей, сколько в нехватке инициативных и воодушевленных работников, которые хотят не просто трудиться, а добиваться эффективных результатов, расти и развиваться. Научить специфике можно и после найма, а вот научить правильному отношению к работе очень сложно.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– Влияние общеэкономической ситуации на строительную отрасль привело к тому, что рынок стал менее загружен, уже слышно о невыполнении обязательств рядом строительных подразделений. 2015 год ожидается тяжелым, особенно непросто будет малым и средним игрокам. С одной стороны, освободятся кадры, которые выходят и будут выходить на рынок труда в поисках работы, с другой – проектные, строительные и девелоперские организации будут стараться любой ценой сохранить высокопрофессиональных сотрудников. Я не ожидаю, что рынок труда вдруг зальется бесконечным потоком высококвалифицированных специалистов – как рабочих, так и менеджеров. С другой стороны, текущая довольно критическая ситуация на рынке – это возможность для компаний, которые остаются в игре, серьезно «укрепиться» кадрами, в которых в последние годы ощущается острый дефицит.