Акционная ипотека помогает стройке
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.
Из-за отзыва лицензий у ряда банков на их счетах зависло около 8 млрд рублей компенсационных фондов СРО. По мнению экспертов, из-за блокировки этих денег напрямую страдают строительные компании и в конечном итоге покупатели квартир. Один из возможных вариантов решения проблемы – страхование.
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» совместно с Союзом строительных объединений и организаций провели заседание круглого стола, посвященное последствиям банкротства кредитных учреждений для СРО. Специалисты пришли к выводу, что сформировавшаяся нездоровая тенденция отзыва лицензий у банков грозит остановкой всего строительного комплекса.
«Замороженные» миллиарды
По словам представителей строительного рынка, в настоящее время известно как минимум о 40 отраслевых СРО, пострадавших от банкротства кредитных организаций. Однако, по неофициальным данным, их больше, так как не все СРО поддерживают политику информационной открытости. Суммарный объем средств, зависших на банковских счетах, по оценке экспертов, составляет более 7-8 млрд рублей.
Специалисты напоминают, что основная цель компенсационных фондов СРО – выплата денежных средств в случае причинения вреда третьим лицам по вине строительной компании – члена СРО. По закону компфонд должен размещаться в банке на счетах для юридических лиц. Однако если вклады физлиц размером до 1,4 млн рублей застрахованы, то счета юрлиц нет. Денежные средства в случае банкротства кредитной организации можно потребовать через суд, взыскание будет удовлетворяться в порядке третьей очереди кредиторов, если у банка имеются активы.
Сложившаяся ситуация, полагают специалисты, несет в себе угрозу дальнейшему развитию института саморегулирования в сфере строительства. В частности, если компенсационный фонд отсутствует или его размер менее установленного законом, у надзорных органов имеются все законные основания для исключения саморегулируемой организации из государственного реестра. При этом свидетельства о допуске к определенным видам работ, выданные строительным организациям – членам СРО, признаются недействительными, и деятельность организации оказывается парализованной. Получается, считают эксперты, ответственность за недобросовестных банкиров перекладывается на плечи строительных компаний, и, как следствие, на всех потребителей их услуг – заказчиков и покупателей жилой недвижимости, то есть физлиц.
Юрист НП «Союз строителей нефтяной отрасли Северо-Запада» Валентина Скляр рассказала о сотрудничестве организации с банком «Советский», в котором несколько дней назад было введено внешнее управление. «С банком «Советский» мы сотрудничаем более пяти лет. До последнего времени никаких вопросов у нас к банку не возникало. Однако в феврале у кредитной организации по открытым отчетностям заметили существенное снижение активов. Обеспокоенные такими показателями банка, мы пытались привлечь внимание к данной статистике надзорных органов. Однако своими обращениями только разозлили руководство банка, которое отказалось выдавать наши денежные средства», – отметила специалист.
Юрист НП СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой» Ирина Исаева сообщила о заморозке средств их компенсационного фонда в банке «Российский кредит». Он входил в топ-50 самых устойчивых банков, но в июле этого года неожиданно стал банкротом. «Мы не успели ничего предпринять, о банкротстве кредитной организации узнали из сообщения ЦБ в СМИ. Наша СРО считала «Российский кредит» достаточно надежным, в том числе потому что часть средств в нем размещал и НОСТРОЙ», – подчеркнула она.
(Не)страховой случай
По мнению вице-президента по СЗФО Российского Союза строителей Олега Бритова, уже давно назрела необходимость решения вопроса сохранения компенсационных фондов саморегулируемых организаций. Он отметил, что из-за блокировки денежных средств в банках страдают не только СРО, но и их члены – строительные организации. Одним из возможных вариантов решения проблемы, по его мнению, является страхование.
Представитель Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Сергей Бабелюк, возглавляющий рабочую группу экспертного совета НОСТРОЙ по работе над законопроектом, направленным на урегулирование последствий банкротства банков для СРО, рассказал участникам заседания круглого стола, что в настоящее время разрабатывается проект поправок в Гражданский кодекс, позволяющий страховать коллективную ответственность членов СРО и ответственность самих СРО.
«Данный законопроект направлен на обеспечение выплат возмещения вреда в условиях объективной невозможности использования компенсационных фондов СРО вследствие отзыва лицензии у банка или признания его банкротом. Размер страховой суммы должен быть не менее суммы средств компенсационного фонда, замороженных в банке-банкроте, а страховая защита – распространяться в том числе и на случаи причинения вреда, произошедшие до заключения соответствующего договора страхования», – подчеркнул Сергей Бабелюк.
Между тем присутствующий на заседании директор САО «ГЕФЕСТ – Санкт-Петербург» Анатолий Кузнецов усомнился в возможности появления и работоспособности данного страхового механизма. И отметил, что даже если данный законопроект будет принят, вряд ли СРО потянут такую страховку, так как она будет очень дорогой.
«Во-первых, финансовые риски у нас никто не страхует в том виде, в котором это видят представители СРО, так как это неэффективно и дорого. Во-вторых, сам страховой рынок тоже трясет. Количество игроков сокращается, в том числе из-за необходимости увеличения уставного капитала. Если сейчас на рынке работает около 300 компаний, то в ближайшие годы, скорее всего, останется только 60. Таким образом, СРО могут просто выкинуть деньги на ветер», – считает страховщик.
По словам Анатолия Кузнецова, представителям саморегулируемых организаций и страховщикам необходимо несколько раз собраться вместе и обсудить возможные варианты выхода из данной затруднительной ситуации. Только в этом случае, полагает он, возможно будет сдвинуться с мертвой точки.
В соответствии с Конституцией
Представители некоторых СРО, выступивших на заседании круглого стола, считают, что необходима не только страховая защита компенсационных фондов, но и активная поддержка решения данного вопроса со стороны властей. Как отметил директор НП КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Федор Малковский, государство и НОСТРОЙ обязаны защитить СРО от случаев, когда компенсационный фонд заморожен, а возможно, и разворован руководством кредитной организации.
«К сожалению, я пока не вижу какой-то заинтересованности в разрешении данной проблемы правительственными чиновниками. Но все равно необходимо искать пути выхода из тупика. В том числе через Конституционный суд. Только Конституция является основным законом РФ, поэтому если мы не нарушали этого закона, государство обязано нам будет компенсировать утраченные средства»,– считает Федор Малковский.
По словам специалиста, Конституционный суд должен встать на сторону представителей СРО. Вынесенное судебное решение станет прецедентным для разрешения аналогичных вопросов с другими саморегулируемыми организациями и банками.
Также члены ряда СРО высказали предложения о создании официального списка кредитных организаций, в которых должны размещаться средства компфондов СРО. Составить его должен НОСТРОЙ. Правда, некоторые специалисты усомнились в том, что банки из «белого списка» полностью будут нерисковые. Кроме того, ограниченный список кредитных организаций может привлечь внимание антимонопольных органов, полагают они.
Кстати:
С 9 по15 ноября Центробанк лишил лицензий четыре российских банка. Это Русский славянский банк (РСБ 24), Региональный банк развития (РБР), Региональный банк сбережений (РБС) и Межрегионбанк.