Акционная ипотека помогает стройке
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья
Одной из главных целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга является стимулирование притока инвестиций и увеличение инвестиций в основной капитал в целях повышения уровня конкурентоспособности и инновационного роста экономики города.
По оценкам ведущих международных рейтинговых агентств Standard & Poor's, Fitch Ratings и Moody’s Санкт-Петербург входит в группу наиболее промышленно развитых российских регионов с высоким потенциалом диверсификации.
Табл. 1. Рейтинг, присвоенный Санкт-Петербургу ведущими рейтинговыми агентствами
Эксперт РА | Standard & Poor's | Fitch Ratings | Moody's Investors Service | Moody's Interfax | |
Инвестиционный | Предпринимательский | ВBВ- (позитивный) | ВBB (стабильный) | Baa2 (стабильный) | Aaa (rus) |
1А | А+ | ||||
Основными факторами, позитивно влияющими на рейтинг Санкт-Петербурга, являются:
- низкий уровень долга,
- высокие финансовые показатели,
- рост экономики и инвестиций,
- низкий уровень долга, качество его управления и высокая ликвидность.
Негативными факторами, сдерживающими экономический рост города, являются:
- низкая предсказуемость и гибкость доходов вследствие контроля со стороны федерального центра,
- значительные потребности в развитии инфраструктуры;
- невысокий уровень благосостояния по сравнению с европейскими городами.
Инвестиционная привлекательность города подтверждается положительной динамикой основных показателей.
Инвестиции в основной капитал за январь-май 2008 года составили 80,4 млрд. рублей, что на 7,3% выше прошлогоднего показателя за этот же период. Основная их часть пришлась на транспорт и связь, обрабатывающие производства, операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Объем прямых иностранных инвестиций за 1 квартал 2008 года составил 266,3 млн. долларов, что почти на 10% выше этого же показателя 2007 года
За последние несколько лет изменилась отраслевая структура иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Доля инвестиций в промышленность, торговлю, общественное питание и недвижимость возросла, в то время как приток капитала в сферу общей коммерческой деятельности, финансовую сферу, банковский сектор, страхование и управление сократился.
По мнению экспертов на дальнейшее формирование и развитие инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга будут оказывать влияние следующие взаимодополняющие факторы:
- растущая инвестиционная привлекательность российского бизнеса в целом,
- активное формирование в городе условий для привлечения крупных инвесторов,
- реализация проектов территорий инновационного развития,
- создание транспортной инфраструктуры региона,
- инженерная подготовка новых территорий,
- наличие квалифицированной рабочей силы,
- высокий промышленный и научный потенциал города.
Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
На момент проведения исследований ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается экспертами как стабильная и перспективная для привлечения новых инвестиционных средств в сегмент недвижимости.
По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает следующими характеристиками:
- Высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями
- Активным интересом иностранных инвестиционных фондов к рынку недвижимости города
- Административной поддержкой местных властей крупных инвесторов.
Рис. 1. Города России наиболее привлекательные для инвестирования в недвижимость в 2008 году[1]
По итогам 2007 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 1 млрд. долларов. Наиболее существенный рост инвестиций в прошлом году был отмечен в торговой недвижимости, доля вложений в этот сегмент составила 60% от суммы инвестиций в коммерческую недвижимость города.
Основными критериями принятия решения об инвестировании в недвижимость являются прибыльность и прозрачность проектов, а также наличие опытного партнера и его успешный опыт реализации проектов. Исходя из этих параметров, в текущем году иностранные инвесторы планируют направить свои средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует девелоперов в меньшей степени, что объясняется большим количеством заявленных проектов.
Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости являются скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers.
Популярными способами осуществления инвестирования являются покупка готового объекта недвижимости и совместное участие в проекте с российской девелоперской компанией.
Табл. 2. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
№ | Участники сделки | Описание сделки | Объект сделки | Сумма сделки |
Торговый сегмент | ||||
1 | ОАО «Система- Галс», Apsys (Франция) | Соглашение о долгосрочном стратегическом партнерстве, в рамках которого в России будет вестись девелопмент и управление ТРК | Первый инвестиционный проект совместного предприятия торгово-развлекательный комплек[2] «Лето», общей площадью 75 тыс. кв.м | н/д |
2 | ОАО «РТМ», Immoeast (Австрия) | Соглашение о стратегическом партнерстве, создание совместного предприятия (51% - принадлежат «РТМ») | Первый проект партнеров – строительство ТРК площадью 90 тыс. кв.м | $150 млн.[3] |
Офисный сегмент | ||||
3 | ЗАО «ВТБ-Капитал», ООО «Донк» | Покупка компанией «ВТБ-Капитал» офисного комплекса | Адрес бизнес-центра: ул. Крыленко/пр. Большевиков. Объект находится на начальном этапе строительства, общая площадь - 15 тыс. кв. м | $45 млн. |
4 | Becar Realty Group, SRV Group (Финляндия) | Покупка компанией SRV Group бизнес-центра Bazen | БЦ Bazen класса B+ расположен на проспекте Шаумяна, д. 4. Общая площадь здания — 8 тыс. кв. м | $32 млн. |
5 | ГК «ПИК» и дочерняя компания Storm Properties, ООО «Мега Декор» | Покупка компанией «ПИК» земельного участка ( | На участке планируется построить бизнес-центр класса А площадью около 80 тыс. кв.м | $25 млн. |
Складской сегмент | ||||
6 | «Фоксконн РУС», «Евразия Логистик» | Продажа земельного участка на территории логистического комплекса под строительство производственных предприятий | Земельный участок площадью | $50 млн. |
Гостиничный сегмент | ||||
7 | Инвестиционная группа «Абсолют», Mansion Group (дочерняя структура компании Sampoerna (Индонезия)) | Приобретение объекта незавершенного строительства | Гостиница категории 5 звезд, расположенная по адресу пл. Островского д. 2а | н/д |
8 | Linstrow (Норвегия), ЗАО «Адамант» | Приобретение объекта незавершенного строительства | Гостиница категории 4 звезды, расположенная по адресу Литейный пр. д. 5/19 | $60-70 млн. |
Многофункциональный сегмент | ||||
9 | ГК «ПИК», УК «Морской фасад» | Соглашение о сотрудничестве, приобретение намывных площадей | Намывные земли площадью | $4,71 млрд.[4] |
10 | Правительство Санкт-Петербурга, «Сестра Ривер Девелопментс» | Соглашение между двумя сторонами о строительстве общественно-делового и жилого комплексов в г. Сестрорецк | Часть территории производственного предприятия «СИЗ» (площадью | $628 млн. [5] |
Новые инвестиционные проекты
Основным фактором, препятствующим притоку иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость, становится дефицит качественных проектов, выставленных на продажу и отвечающим высоким требованиям инвесторов.
Далее в Табл. 3. представлены некоторые актуальные предложения по инвестированию средств в сектор коммерческой недвижимости города.
Табл. 3. Текущие предложения по инвестированию в Санкт-Петербурге
№ | Объект | Адрес объекта |
15.07.2008 22:28
Средняя цена квадратного метра в апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%). По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО - $4571. Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.
В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%. В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет $387 тыс. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - $303 тыс. А однокомнатные квартиры несколько подешевели – на 0,7% - $202 тыс. Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 17% Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%. За истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных - на 21%, в монолитных – на 18,5%.
Тройку лидеров по объему предложения в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение - 0,3%. Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения здесь совсем незначителен - примерно 1%. В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте - 8311 $/кв.м. Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%. За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО - в 3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно. В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - $832 тыс.; 30% составляют двухкомнатные квартиры, их стоимость за месяц осталась прежней - $640 тыс.; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали на 6% - $651 тыс. С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%. Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных - по 6%. За истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и в панельных – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%, в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.
Наибольшее предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%) и САО (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%. В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЦАО - $19804. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%). Объем предложения в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения - максимальное в САО – 47%. В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет $1418 тыс.; на 5% - двухкомнатные - $1 654 тыс. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - $6 951 тыс.; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно. Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40% и кирпичных домах - 4%. За истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах - на 9%; в кирпичных они подешевели на 10%, а в монолитных – на 2%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%, в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели - на 4%.
Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4000 $/кв.м.; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов. В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза. Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%. Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить две основные тенденции: сокращение общего количества новостроек и увеличение средней рыночной цены. |
Аналитический отдел Бюро недвижимости «Агент 002» подготовил обзор рынка новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Структура рынка новостроек Москвы в июне имела следующий вид: 20% - объекты эконом класса и по 40% - объекты бизнес и элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.
В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до $500 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $4208, по сравнению с маем, она выросла на 2%. Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%, количество предложений снизилось на 79%.
Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.
В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью $500-1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $6 556, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, количество предложений снизилось на 2%.
В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше $1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $16 898, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 12%, количество предложений снизилось на 21%.
Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка новостроек Москвы.