Акционная ипотека помогает стройке
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья
Отдел маркетинга Департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подготовил анализ основных событий на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре 2008 г., в котором рассмотрены основные тенденции всех сегментов рынка.
Жилая недвижимость
За ноябрь 2008 г. цены на первичном рынке снизились на 1,1%, на вторичном – на 2,6%. Среднерыночная цена на 1 декабря на первичном рынке составила 88140 руб./кв.м, на вторичном – 103703 руб./кв.м. Причиной снижения стоимости стало снижение покупательского спроса на рынке:
― За период сентябрь-ноябрь 2008 г. снижение объемов продаж составило порядка 40% по сравнению с летом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
― Большинство крупных игроков ипотечного рынка свернули свои программы по кредитованию жилья на первичном рынке, в том числе и ВТБ-24. Сбербанк по-прежнему кредитует объекты. Ужесточились условия получения ипотечного кредита: процентная ставка по кредиту составляет 16-18% (ранее, летом 2008 года этот показатель составлял 10-12%), первоначальный взнос – 30-40% (ранее - 10-30%). Ряд строительных компаний предлагают длительную рассрочку до 5 лет, что может стать альтернативой ипотечному кредиту. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса и нестабильной ситуации в мире этот механизм лишь отчасти сможет повлиять на увеличение спроса.
― Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтения при выборе квартиры вариантам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на варианты со сроком сдачи I-III квартал 2009 г.
Объем ввода жилой недвижимости в ноябре 2008 г. составил 231 тысячу кв. м, за октябрь этот показатель равен 190 тысячам кв.м. По январским прогнозам администрации города, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2008 г. должен был составить порядка 2,67 млн. кв. м. Однако, уже сейчас очевидно, что он не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилья в 2008 г. может составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в декабре. Прогноз по объему ввода на декабрь – 400-600 тысяч кв.м.
В ноябре 2008 г. в продажу на рынок вышло два новых проекта бизнес-класса, а именно «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне и «Привилегия» на Васильевском острове. Цены на эти объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке.
В ближайшее время Фонд имущества Петербурга объявит конкурс по массовой покупке квартир у застройщиков. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. Эта цена является ниже среднерыночной на 86% и близка к себестоимости строительства.
В декабре, вероятнее всего, сохранятся намеченные в ноябре тенденции. О новых тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.
Таблица 1. Основные изменения на рынке жилой недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Загородная жилая недвижимость Петербурга и Ленобласти
Несмотря на сложные экономические условия на загородном рынке, в ноябре открылись продажи в 4 поселках. Было заявлено о старте одного проекта, однако его реализация намечена только на конец 2009 г. Начиная с лета 2008 г. происходит снижение как количества поселков, введенных в листинги в течение месяца, так и количества новых заявленных проектов.
Снижению активности игроков загородного рынка способствуют два основных фактора: нестабильность внешней экономической конъюнктуры и сезонность. Падение интереса к данному сектору рынка недвижимости (снижение спроса и снижение количества новых проектов) характерно для этого времени года. Однако недоступность кредитных денег, сложности с ликвидностью, отсутствие четкого понимания развития экономической ситуации в ближайшее время, а значит сильное снижение спроса уже сейчас, в разы усугубляют ситуацию.
Застройщики отмечают снижение объема продаж, в связи с этим для увеличения ликвидности все больше компаний начинают выставлять на продажу в своих поселках инженерно-подготовленные участки без подряда, меняя тем самым первоначальную концепцию. В ноябре предложение участков было открыто в поселках «Новое Минулово» и «Невская отрада» компании «Константа», ранее в этих поселках предлагали только участки с подрядом.
В 5 проектах были приостановлены продажи, по разным причинам: от смены концепции, поиска соинвесторов, до продажи всего проекта. Однако подобные действия во многом продиктованы желанием застройщиков оптимизировать свои расходы, увеличить эффективность проекта в условиях нестабильности и, конечно, недостатком средств.
Загородная ипотека не достигла серьезного развития, однако, в условиях финансового кризиса практически все банки свернули свои загородные ипотечные программы. В ноябре, закрыв свою загородную программу, к ним присоединился и Райффайзенбанк.
В отсутствие загородной ипотеки, следует отметить, новую программу компании Village Consulting, по которой планируется выдавать ссуды (на основаниях договора займа) покупателям на срок до 15 лет под 14% годовых в рублях. Заемщик должен будет предоставить минимум 50% первоначального взноса. Эта инициатива может в какой-то степени выступать альтернативой загородной ипотеке, однако, вероятность появления большого количества подобных программ среди застройщиков невелика, так как для их осуществления нужен большой запас собственных денежных средств.
Также для стимулирования спроса практически во всех поселках покупателям предлагается система скидок, которые достигают 5-10%, а также беспроцентная рассрочка платежей. Что позволяет сделать вывод о некотором снижении цен на загородном рынке.
В декабре можно ожидать сохранение тенденции уменьшения количества выводимых на рынок новых проектов, а также уменьшение объемов продаж, чему будет способствовать не только экономическая нестабильность, но также и фактор сезонности. Наличие скидок и небольшое падение цен также будут иметь место. Таким образом, тенденции ноября продолжат свое развитие и в декабре.
Таблица 2. Основные изменения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за ноябрь 2008 г.
Офисная недвижимость
В ноябре 2008 г. было законченно строительство около 23 тысяч кв. м площадей в офисных центрах. Было заявлено о строительстве или реконструкции под офисные цели 4 объектов общей офисной площадью около 200 тысяч кв.м. Для сравнения в октябре было анонсировано строительство около 85 тысяч кв. м офисных площадей. В то же время в июле-августе эта цифра в среднем составляла 650 тысяч кв.м.
Рост в ноябре объема заявленного строительства, возможно, объясняется тем, что октябрь являлся наименее определенным месяцем в условиях экономического кризиса. К ноябрю девелоперы успели пересмотреть свои планы, возможно, резко сократив их. Однако компании уже выработали стратегии антикризисного поведения, что и повлияло на анонсирование проектов. Помимо этого, девелоперы таким образом дают сигнал потенциальным инвесторам о возможности вложения средств и в анонсированные проекты.
В то же время некоторые компании заявляют о замораживании ряда проектов. По итогам ноября общий объем замороженных офисных объектов составил около 180 тысяч кв. м, которые должны были быть построены в 2009-2011 гг. Отдельно следует выделить ситуацию с ОДЦ «Охта-центр», так как финансирование этого проекта из городского бюджета на 2009-2011 гг. полностью остановлено.
Это лишь некоторые последствия экономического кризиса. Другим ярким проявлением последнего является изменение структуры собственников и управления в ряде компаний. Многие девелоперские компании сокращают штаты. Так, компания ПИК приняла решение о закрытии петербургского офиса, хотя и пока не замораживает свои девелоперские проекты. В условиях кризиса часто меняются и руководители компаний, так как стратегии управления на растущем и падающем рынках существенно отличаются. В ноябре стало известно об уходе со своих должностей генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского (из-за несогласия со шведским руководством о политике на Северо-Западе) и управляющего сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерия Хламкина. Помимо этого сменились лица и в администрации Санкт-Петербурга. Вместо Александра Викторова новым председателем КГА назначена Юлия Киселева, а главным архитектором – Юрий Митюрев.
Спрос на офисные центры также меняется. В результате сокращения штатов, спрос на офисные помещения в компаниях, проводивших сокращения, уже сократился на 20-30%, уровень вакантных площадей составил в ноябре около 13% для класса А и около 5% для класса В. Пока ответных шагов от собственников бизнес-центров на открытом рынке не наблюдается. В процессе переговоров стоимость аренды может снижаться на 15-25%, однако примеров снижения заявленной стоимости практически нет.
В декабре можно ожидать прежнего уровня спроса на офисные помещения в течение 1-3 недели декабря и затихания активности в преддверии новогодних праздников. В то же время в декабре традиционно на рынке появляется большее число новых бизнес-центров. Можно ожидать подобного и в этом году, несмотря на экономический кризис.
Таблица 3. Основные изменения на офисном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Торговая недвижимость
Сложная экономическая ситуация в связи с мировым финансовым кризисом привела к тому, что в ноябре на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга было приостановлено строительство ряда торговых центров, а также было объявлено о продаже нескольких объектов.
Крупнейший в Санкт-Петербурге девелопер качественной торговой недвижимости холдинг «Адамант» заморозил строительство 10 из 15 строящихся и проектируемых торговых центров, среди которых МФК «Ладожский», МФК «Адамант-парк», новые очереди ТРК «Балканский» и другие. Компания «РТМ» приостановила строительство ТРК «Купчинский» по причине сложной финансовой ситуации. Таким образом, на данный момент порядка 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA), запланированных к вводу в 2009-2010 гг., оказались «заморожены».
Также появилась информация о продаже ряда объектов. Так компания «Рюрик Менеджмент» объявила о полном уходе петербургского рынка, в связи с чем выставила на продажу находящийся на ранней стадии строительства МФК «Театральный», а группа компаний «СиБ» продает I очередь ТРК «Шкиперский молл», расположенного на Васильевском острове. Нужно отметить, что это первый случай в Санкт-Петербурге, когда выставлен на продажу функционирующий торговый центр, до этого продавались лишь строящиеся объекты.
В тоже время на рынке появляются и новые объекты. Так компания Rautakesko открыла в Красносельском районе девятый в Санкт-Петербурге строительный гипермаркет «К-Раута» общей площадью 16,5 тысячи кв. м, арендопригодной (GLA) порядка 10 тысяч кв. м. В целом же ввод новых качественных торговых центров в ноябре снизился по сравнению с докризисным периодом – ранее ежемесячно на рынке появлялись 2-3 новых торговых центра.
Также в ноябре ни один девелопер не анонсировал строительство новых торговых центров, тогда как ранее каждый месяц появлялись 1-2 таких анонса.
Арендаторы торговых площадей в ноябре ощутили влияние кризиса, что проявилось в некотором падении продаж. Этот факт вынудил обратиться Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят в основном непродовольственные ритейлеры, с открытым письмом к девелоперам и владельцам торговых центров, в котором они настаивают на замене фиксированных арендных платежей в торговых центрах на процент с оборота.
Сделки по аренде торговых площадей совершаются в тех же объемах, что и до кризиса. В ноябре сеть магазинов «Дети» открыла 2 магазина на местах бывших гипермаркетов «Банана-Мама». Новые магазины открылись в ТЦ «Платформа» и в ТРК «Балканский». Первый гипермаркет московской сети «Белая дача» отроется в октябре 2009 г. в ТРК «Северный молл». Магазин займет отдельно стоящий корпус площадью 7000 кв. м II очереди торгового центра.
Важным событием, произошедшем в ноябре, является выход на рынок Санкт-Петербурга новой управляющей компании УК «ПСН Проперти Менеджмент». Она берет под управление МФК River House.
Тенденции, характеризующие рынок торговой недвижимости в ноябре, будут справедливы и для декабря. Проекты торговых центров будут приостанавливаться и выставляться на продажу, поэтому до конца года будет введено лишь 15% от заявленных качественных торговых площадей.
Таблица 4. Основные изменения на рынке торгово-развлекательной недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Складская недвижимость
В ноябре 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наступило некоторое затишье. Предложение качественной недвижимости выросло на 52,6 тысячи кв.м за счет введения в эксплуатацию складского комплекса «АКМ Лоджистикс». Если говорить о будущем предложении, то в ноябре не было заявлено ни об одном будущем проекте в этом сегменте. Ранее в среднем каждый месяц анонсировалось строительство 1-2 новых комплексов, средняя совокупная площадь заявленных проектов составляла около 60-70 тысяч кв.м.
Причиной отсутствия новых проектов является резкая переоценка будущего спроса на склады в связи с экономическим кризисом. Так как складской рынок является достаточно непрозрачным, то для принятия решения о будущих проектах нужен больший период времени, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
Также не следует ожидать большого количества заявлений о строительстве новых проектов и в декабре. Но на рынке предложения действующих объектов в декабре должны появиться еще ряд больших объектов. В то же время можно ожидать, что складские комплексы, введенные в 2008 г., будут испытывать трудности с заполняемостью. Это уже привело к пересмотру условий договоров аренды, особенно касаемо сроков заключения договоров. Пока нет анонсированных снижений арендных ставок и расценок на услуги обслуживания, однако если ранее в процессе переговоров можно было достичь скидки в 10-15% от арендной ставки только для крупных площадей, то сейчас на подобную скидку в процессе переговоров готовы идти даже для 3-5 тысяч кв.м.
Таблица 5. Основные изменения на складском рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Гостиничная недвижимость
Мировой финансовый кризис пока не оказывает серьезного влияния на рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В ноябре информации о замораживании либо о продаже гостиничных объектов не появлялось. Напротив, вводятся в эксплуатацию новые гостиницы, заявляются новые проекты в таких же объемах, что и в докризисный период.
Так, в Курортном районе открылся отель категории 4* на 47 номеров при яхт-клубе «Терийоки»; компания ЗАО «Ленстройжилсервис» до конца 2009 г. введет в эксплуатацию гостиничный комплекс на 100 номеров категории 3* в особняке князя Виктора Кочубея на Фурштатской, 24, а китайская корпорация Hisense планирует построить в городе 5-звездочный отель (объем его номерного фонда пока не известен).
Цены на размещение в среднем в ноябре не изменились, так как спрос пока сильно не упал. В целом по городу загрузка гостиниц находилась на соответствующем низкому сезону уровне, падения уровня загрузки зафиксировано не было.
Единственное негативное явление, связанное с кризисом, наблюдалось в сегменте элитных отелей. Из-за некоторого уменьшения спроса со стороны vip-клиентов и деловых туристов, которые стали предпочитать более дешевые номера, «Гранд Отель Европа» был вынужден пересмотреть расходы, что привело к временному закрытию двух верхних этажей отеля. Также появилась информация о том, что в некоторых отелях сокращена зарплата и часть персонала, но связывать это напрямую только с кризисом не стоит, так как, вероятно, также сказалось влияние таких факторов, как низкий сезон, панические настроения в деловой среде и неопределенность ситуации в связи с кризисом, тем более, что официально это информация не подтвердилась.
В ноябре в области законодательства, касающегося гостиничной недвижимости, произошло изменение. Был принят закон, дающий пассажирам паромов право 72 часа находиться в РФ без виз. Снято серьезное препятствие для пассажиров паромных линий при приходе в Санкт-Петербург. Но это мера способна оказать положительное влияние на гостиничную недвижимость города только после окончания кризиса, так как в нынешней сложной экономической ситуации новые паромные маршруты, скорее всего, не появятся.
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, проявившиеся в ноябре, вероятнее всего, будут справедливы и для декабря. До конца года ждать серьезных изменений не стоит, все запланированные к вводу гостиничные объекты должны быть достроены, значительного падения заполняемости по сравнению с показателями сравнимого периода не произойдет, а значит, и цены будут оставаться на прежнем уровне. В новогодние праздники ожидается, что петербургские гостиницы будут заполнены на 90%.
Таким образом, финансовый кризис в сегменте гостиничной недвижимости пока ощущается в меньшей степени, чем в других сегментах недвижимости. Связано это во многом с тем, что спрос на гостиницы в ноябре во многом определяется планами потребителей, которые были сформированы до начала активной стадии экономического кризиса. Декабрь же является предновогодним месяцем, в котором спрос на гостиницы традиционно превышает предложение, поэтому даже в текущей ситуации существенного провала на гостиничном рынке в декабре не ожидается.
На данный момент, несмотря на нестабильную ситуацию в финансовой и банковской сфере, информации о заморозке строительства или о продаже крупных гостиничных объектов нет. Вероятно, это связано с тем, что рассматриваемый рынок достаточно инертен по отношении к кризису из-за дефицита в городе номерного фонда.
Таблица 6. Основные изменения на гостиничном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Отдел аналитики группы компаний «Бекар» подготовил обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, а также обозначил существующие тенденции и перспективы на ближайшее время.
Вторичный рынок
III квартал на рынке жилой недвижимости отмечен сезонным снижением спроса, усилившимся начавшемся мировым финансовым кризисом. Однако эксперты полагают, что имеет место спекулятивное снижение спроса: реальный потребительский спрос на объекты недвижимости в одночасье упасть не может – на сегодняшний момент большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать нестабильные времена с тем, чтобы в дальнейшем реализовать накопленные финансовые средства. Кроме того, налицо изменение структуры спроса. По данным о поступивших звонках диспетчерской службы АН «Бекар», количество желающих продать объекты жилой недвижимости увеличилось за три месяца квартала на 10%.
По-прежнему наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском и Выборгском районах. На первичном рынке особой популярностью у покупателей пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Невского и Выборгского районов Петербурга, а также двухкомнатные квартиры во Фрунзенском и Приморском районах.
Динамика цен на городскую недвижимость показала плавный рост, который остановился в сентябре. «По нашим подсчетам, уровень цен на недвижимость Петербурга за третий квартал увеличился ориентировочно на 10 процентов», - говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
Существенных изменений в распределении средних цен по районам города в III квартале 2008 года не произошло: самая высокая цена квадратного метра среднестатистического жилья по-прежнему в Московском и Василеостровском районе, самая низкая – в Красносельском и Фрунзенском районах.
Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно бОльшую долю сделок составляют сделки с недвижимостью эконом-класса, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло: в сентябре число сделок осталось на уровне последнего летнего месяца.
Первичный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось в последние несколько лет. За период с 1990 по 2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья. Динамика ввода жилья по кварталам, начиная с 2005 г., представлена ниже.
Ввод жилья в эксплуатацию на первичном рынке (тыс. кв. м):
В 2008 г., по данным Комитета по строительству, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1 133 тыс. кв. м. Поквартальная динамика ввода жилья представлена на диаграмме ниже.
Объем ввода в эксплуатацию жилых объектов (новых и реконструированных) в III квартале составил 418 335,8 кв. м, что на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы.
Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе 159 233 кв. м, в сентябре 52 751 кв. м жилья (см. диаграмму на рис. ниже).
Максимальный объем ввода жилых площадей в III квартале 2008 г. пришелся на июль. По районам города введенные площади распределились следующим образом:
Тенденции и прогнозы
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга за сентябрь выросла чуть более чем на 1%. На конец месяца она составила ориентировочно 108 500 руб./кв. м в готовых домах и 93 000 руб./кв. м – в строящихся домах. Основной причиной снижения скорости изменения цен является мировой финансовый кризис, развивающийся на Западе.
Специалисты не исключают дальнейшее снижение основных индикаторов финансового рынка России, что может сказаться на девелоперах, активно привлекающих заемные средства под мегапроекты. Из-за дефицита наличных денег и высоких кредитных ставок (до 18% до конца года) компании будут приостанавливать строительство объектов или продавать свои активы, что значительно уменьшит объемы ввода нового жилья.
По данным аналитиков, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. В ближайшей перспективе прогнозируется снижение спроса на первичном и вторичном рынке, связанное с нестабильностью экономической ситуацией в стране.
Первоначально в 2008 году прогнозировался рост цен в пределах 35-40%, в 2009 году 20%. Однако, финансовый кризис вносит коррективы в динамику изменения цен на рынке жилья. В III кв. 2008 года рост цен остановился. Согласно прогнозам большинства аналитиков, в ближайшее время ожидается снижение цен в пределах 10 - 30%.
В соответствии с долгосрочными прогнозами, в 2009 году начнет сказываться влияние отложенного спроса, и рост цен возобновиться, в 2010 году возникнет дефицит предложения, что будет способствовать росту цен на жилую недвижимость.